농지전용

농지전용은 농지를 농작물 경작이나 다년생식물 재배 등 농업생산 또는 농지개량 외의 용도로 사용하는 것을 말한다.

개요

농지전용은 농지를 농업 목적이 아닌 다른 용도로 사용하는 행위이다. 농지는 식량 생산과 국토환경 보전을 위한 중요한 자원이므로, 농지를 택지·공장용지·창고용지·주차장·도로 등으로 사용하려면 원칙적으로 농지전용허가를 받거나 농지전용신고를 해야 한다.

공인중개사 부동산공법에서는 농지전용의 개념, 농지전용허가, 농지전용신고, 농지전용협의, 농지보전부담금, 농업진흥지역에서의 전용 제한, 원상회복명령이 중요하다. 농지 거래 실무에서도 농지를 다른 용도로 개발할 수 있는지 판단할 때 핵심이 되는 제도이다.

의의

농지전용은 농지를 농업생산 또는 농지개량 외의 목적으로 사용하는 것이다. 농지 위에 건축물을 짓거나, 농지를 포장하여 주차장으로 쓰거나, 공장·창고·근린생활시설 부지로 사용하는 경우 농지전용이 문제될 수 있다.

농지전용이 중요한 이유는 다음과 같다.

• 농지 보전과 개발 이용을 조정한다.
• 우량농지의 무분별한 훼손을 방지한다.
• 농업진흥지역의 농업적 이용을 보호한다.
• 농지의 비농업적 이용을 행정적으로 관리한다.
• 농지보전부담금 부과의 기초가 된다.
• 토지 거래와 개발 가능성 판단에 직접 영향을 준다.

농지전용에 해당하는 경우

농지전용에 해당할 수 있는 경우는 다음과 같다.

• 농지에 주택이나 상가를 건축하는 경우
• 농지에 공장이나 창고를 설치하는 경우
• 농지를 주차장으로 사용하는 경우
• 농지를 도로 부지로 사용하는 경우
• 농지를 야적장으로 사용하는 경우
• 농지를 체육시설 부지로 사용하는 경우
• 농지를 태양광 발전시설 부지로 사용하는 경우
• 농지를 농업생산과 무관한 시설 부지로 사용하는 경우
• 농지를 포장하거나 성토하여 비농업 목적으로 이용하는 경우

농지전용 여부는 지목뿐 아니라 실제 이용상황과 사용 목적을 함께 보아 판단한다.

농지전용에 해당하지 않는 경우

농지를 농업생산이나 농지개량을 위하여 이용하는 경우에는 농지전용이 아니다.

농지전용에 해당하지 않을 수 있는 경우는 다음과 같다.

• 농작물을 경작하는 경우
• 다년생식물을 재배하는 경우
• 농지개량을 위한 성토나 절토를 하는 경우
• 농업용 수로를 정비하는 경우
• 농로를 설치하거나 정비하는 경우
• 농업용 비닐하우스를 설치하는 경우
• 고정식 온실 등 법령상 농업생산시설을 설치하는 경우
• 농업 생산에 직접 필요한 시설을 법령상 요건에 맞게 설치하는 경우

다만 농업 관련 시설이라도 규모, 용도, 설치 방식에 따라 농지전용허가나 신고가 필요한 경우가 있으므로 구체적 요건을 확인해야 한다.

농지전용허가

의의

농지를 전용하려는 자는 원칙적으로 농림축산식품부장관의 허가를 받아야 한다. 다만 권한은 법령에 따라 시·도지사, 시장·군수·구청장 등에게 위임될 수 있다.

농지전용허가는 농지를 농업 외 용도로 사용하기 전에 그 타당성과 농지 보전 필요성을 심사하는 절차이다.

허가 대상

농지전용허가 대상은 원칙적으로 농지를 농업생산 또는 농지개량 외의 용도로 사용하려는 경우이다.

허가 대상이 될 수 있는 행위는 다음과 같다.

• 농지에 건축물을 건축하는 행위
• 농지를 공장 부지로 사용하는 행위
• 농지를 창고 부지로 사용하는 행위
• 농지를 주차장으로 사용하는 행위
• 농지를 도로·체육시설·근린생활시설 부지로 사용하는 행위
• 농업진흥지역 밖의 농지를 비농업용으로 개발하는 행위

허가 심사 기준

농지전용허가에서는 농지 보전 필요성과 전용 목적의 적정성을 함께 검토한다.

주요 심사 기준은 다음과 같다.

• 농지의 보전가치
• 농업진흥지역 해당 여부
• 전용 목적의 적정성
• 전용 면적의 적정성
• 대체 농지 확보 필요성
• 주변 농지의 영농환경 침해 여부
• 농업용수와 배수에 미치는 영향
• 토사유출과 재해 발생 가능성
• 국토계획법상 용도지역과 개발행위허가 가능성
• 건축법상 건축허가 가능성

농지전용협의

농지전용협의는 다른 법률에 따른 인가·허가·승인 등을 받을 때 농지전용허가가 의제되는 경우, 관계 행정기관이 농지전용에 관하여 농림축산식품부장관 등과 협의하는 절차이다.

농지전용협의가 문제되는 경우는 다음과 같다.

• 도시·군계획시설사업
• 개발사업 인가
• 산업단지 조성
• 도로사업
• 택지개발사업
• 다른 법률에 따라 농지전용허가가 의제되는 사업

농지전용협의는 별도의 농지전용허가를 받지 않더라도 협의 결과에 따라 전용이 가능하게 되는 구조이다.

농지전용신고

의의

농지전용신고는 일정한 경미한 전용이나 농업인 생활·영농에 필요한 시설 등을 설치하는 경우 허가보다 간소한 절차로 농지를 전용할 수 있게 하는 제도이다.

신고 대상

농지전용신고 대상은 법령상 정해진 시설이나 용도에 한정된다.

신고 대상이 될 수 있는 경우는 다음과 같다.

• 농업인 주택 설치
• 농축산업용 시설 설치
• 농수산물 유통·가공시설 설치
• 어린이놀이터, 마을회관 등 농업인 공동생활 편의시설 설치
• 농업인의 공동 이용 시설 설치
• 그 밖에 농지법령에서 정하는 시설 설치

신고 대상이라고 하더라도 요건을 충족해야 하며, 농업진흥지역 여부에 따라 제한이 달라질 수 있다.

농지전용허가와 신고의 비교

구분	농지전용허가	농지전용신고
성격	원칙적 전용 절차	일정한 경미한 전용의 간소 절차
대상	농지를 농업 외 용도로 사용하는 일반적인 경우	법령상 신고로 가능한 시설 또는 용도
심사	전용 목적과 농지보전 필요성을 심사	신고 요건 충족 여부 확인
예	주택단지, 공장, 창고, 근린생활시설 부지	농업인 주택, 농업용 시설, 농업인 공동시설 등

농지보전부담금

의의

농지보전부담금은 농지전용으로 인해 농지가 감소하는 것에 대응하여 농지의 보전·관리와 조성을 위하여 부과되는 부담금이다.

농지보전부담금은 농지전용허가, 농지전용협의, 농지전용신고 등을 통해 농지를 전용하려는 자에게 부과될 수 있다.

부과 대상

농지보전부담금 부과 대상이 될 수 있는 자는 다음과 같다.

• 농지전용허가를 받는 자
• 농지전용협의를 거쳐 농지를 전용하려는 자
• 농지전용신고를 하고 농지를 전용하려는 자
• 다른 법률에 따라 농지전용허가 또는 신고가 의제되는 인허가를 받는 자

산정 기준

농지보전부담금은 해당 농지의 개별공시지가를 기준으로 산정하며, 농업진흥지역과 농업진흥지역 밖의 농지에 대하여 부과기준을 달리 적용할 수 있다.

감면과 환급

국가나 지방자치단체가 공용 또는 공공용 목적으로 농지를 전용하는 경우 등 법령상 사유가 있으면 농지보전부담금이 감면될 수 있다. 또한 허가가 취소되거나 사업계획이 변경되어 전용 면적이 줄어드는 경우에는 부담금 환급이 문제될 수 있다.

농업진흥지역에서의 전용 제한

농업진흥지역은 우량농지를 보전하고 농업생산 기반을 유지하기 위하여 지정되는 지역이다. 농업진흥지역 안에서는 농지전용이 엄격하게 제한된다.

농업진흥지역에서 중요한 사항은 다음과 같다.

• 농업진흥구역에서는 농업생산과 직접 관련되는 행위가 중심이다.
• 농업보호구역에서는 농업환경 보호와 농업진흥구역 보호가 중요하다.
• 비농업용 건축물 설치는 원칙적으로 제한된다.
• 법령상 허용되는 시설에 한하여 전용이 가능할 수 있다.
• 같은 농지전용이라도 농업진흥지역 안에서는 허가 가능성이 낮아질 수 있다.

용도지역과 개발행위허가와의 관계

농지전용이 가능하더라도 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 용도지역이나 개발행위허가 기준에 맞아야 실제 개발이 가능하다.

농지전용과 함께 검토해야 할 사항은 다음과 같다.

• 용도지역상 허용 용도
• 개발행위허가 대상 여부
• 건축허가 또는 건축신고 필요 여부
• 도로 접도 요건
• 상하수도 등 기반시설
• 토지의 형질변경 가능성
• 환경·경관·재해 기준
• 농업진흥지역 여부

농지전용허가를 받았다고 해서 건축허가나 개발행위허가가 자동으로 가능한 것은 아니다.

건축허가와의 관계

농지에 건축물을 건축하려는 경우에는 농지전용허가 또는 신고와 함께 건축허가 또는 건축신고가 필요할 수 있다.

농지전용과 건축허가의 관계는 다음과 같다.

• 농지전용은 농지를 농업 외 용도로 사용하는 절차이다.
• 건축허가는 건축물이 건축법상 기준에 맞는지 심사하는 절차이다.
• 농지전용이 가능해도 건축법상 대지와 도로 요건을 갖추어야 한다.
• 건축허가 과정에서 농지전용허가가 의제될 수 있는 경우가 있다.
• 건축 목적의 농지 취득은 농지취득자격증명과도 연결된다.

농지취득과의 관계

농지를 전용할 목적으로 취득하는 경우에도 농지취득자격증명이 문제될 수 있다. 농지취득자격증명은 농지 소유 자격을 확인하는 증명이고, 농지전용허가는 농지를 농업 외 용도로 사용하는 허가이다.

두 제도의 차이는 다음과 같다.

구분	농지취득자격증명	농지전용허가
목적	농지 소유 자격 확인	농지의 비농업적 이용 허용
시점	농지 취득 단계	농지 이용 변경 단계
효과	소유권이전등기와 연결	농업 외 용도로 사용 가능
주의점	전용허가를 대신하지 않음	소유권 취득 자격을 대신하지 않음

용도변경 승인

농지전용허가, 농지전용협의, 농지전용신고를 거쳐 전용 목적사업에 사용되고 있거나 사용된 토지를 일정 기간 안에 다른 목적으로 사용하려는 경우에는 시장·군수 또는 자치구구청장의 승인을 받아야 한다.

용도변경 승인이 필요한 이유는 다음과 같다.

• 전용 허가 당시의 목적과 다른 이용을 통제한다.
• 농지보전부담금 감면 목적의 남용을 방지한다.
• 농지전용 심사의 실효성을 확보한다.
• 전용된 토지의 사후관리를 가능하게 한다.

지목 변경 제한

농지는 원칙적으로 전·답·과수원 외의 지목으로 함부로 변경할 수 없다. 농지전용허가를 받거나 농지전용신고를 하고 전용한 경우 등 법령상 사유가 있어야 지목 변경이 가능하다.

지목 변경 제한이 중요한 이유는 다음과 같다.

• 농지의 무단 전용을 방지한다.
• 전용허가 없이 공부상 지목만 바꾸는 것을 막는다.
• 농지보전부담금 부과와 연결된다.
• 농지의 공법상 관리를 유지한다.

원상회복명령

농지를 허가나 신고 없이 전용하거나, 허가받은 목적과 다르게 사용하는 경우에는 원상회복명령이 내려질 수 있다.

원상회복명령이 문제되는 경우는 다음과 같다.

• 농지를 무단으로 포장한 경우
• 농지에 무단으로 건축물을 설치한 경우
• 농지를 허가 없이 주차장이나 야적장으로 사용하는 경우
• 농지전용허가 목적과 다르게 사용하는 경우
• 농지전용허가가 취소되었는데 원상회복하지 않는 경우

원상회복명령을 이행하지 않으면 대집행, 이행강제금, 벌칙 등이 문제될 수 있다.

농지전용허가의 취소

농지전용허가를 받은 자가 허가 목적대로 사업을 시행하지 않거나 허가 조건을 위반한 경우에는 허가가 취소될 수 있다.

허가 취소가 문제되는 경우는 다음과 같다.

• 거짓이나 부정한 방법으로 허가를 받은 경우
• 허가 목적과 다르게 농지를 사용한 경우
• 정당한 사유 없이 사업에 착수하지 않은 경우
• 허가 조건을 위반한 경우
• 농지보전부담금을 납부하지 않은 경우
• 관계 법령상 제한을 위반한 경우

부동산 거래 실무상 유의점

농지를 개발 목적으로 매수하려는 경우에는 농지전용 가능성을 반드시 확인해야 한다. 농지전용이 어렵거나 농업진흥지역에 해당하면 원하는 건축이나 개발이 불가능할 수 있다.

거래 시 확인할 사항은 다음과 같다.

• 대상 토지가 농지인지 여부
• 농업진흥지역 여부
• 용도지역상 개발 가능 여부
• 농지전용허가 가능성
• 농지전용신고 대상 여부
• 농지보전부담금 예상액
• 개발행위허가 가능성
• 건축허가 가능성
• 도로 접도 여부
• 기존 불법 전용 여부
• 원상회복명령 또는 처분의무 여부

시험상 암기 포인트

공인중개사

공인중개사 부동산공법에서는 농지전용허가, 농지전용신고, 농지보전부담금, 농업진흥지역에서의 제한이 중요하다.

주요 암기 포인트는 다음과 같다.

• 농지전용은 농지를 농업생산 또는 농지개량 외의 용도로 사용하는 것이다.
• 농지를 전용하려면 원칙적으로 농지전용허가를 받아야 한다.
• 일정한 경우 농지전용협의 또는 농지전용신고로 처리될 수 있다.
• 농업인 주택이나 농업용 시설 등은 신고 대상이 될 수 있다.
• 농지전용허가나 신고는 농지취득자격증명을 대신하지 않는다.
• 농지전용허가를 받았다고 해서 건축허가나 개발행위허가가 자동으로 가능한 것은 아니다.
• 농지전용을 하면 농지보전부담금이 부과될 수 있다.
• 농지보전부담금은 개별공시지가를 기준으로 산정된다.
• 농업진흥지역 안에서는 농지전용이 엄격하게 제한된다.
• 전용 목적과 다른 용도로 사용하려면 용도변경 승인이 필요할 수 있다.
• 허가나 신고 없이 농지를 전용하면 원상회복명령과 제재가 문제된다.

같이 보기

• 농지
• 농지법
• 농지취득자격증명
• 농업진흥지역
• 개발행위허가