지적형식주의

지적형식주의는 토지표시의 변동이 일정한 형식을 갖춘 지적공부에 등록되어야 지적제도상 공식적인 효력이 인정된다는 원칙이다.

개요

지적형식주의는 지적제도의 기본이념 중 하나로, 토지표시의 변동이 있더라도 그것이 지적공부에 등록되어야 지적제도상 공식적인 의미를 가진다는 원칙이다. 토지의 지번, 지목, 면적, 경계 또는 좌표 등은 실제 현황의 변화만으로 공시되는 것이 아니라, 법령이 정한 형식과 절차에 따라 지적공부에 등록되어야 한다.

공인중개사 부동산공시법에서는 지적형식주의를 지적국정주의, 지적공개주의, 실질적 심사주의, 적극적 등록주의와 함께 지적법의 기본이념으로 정리해야 한다.

의의

지적형식주의는 토지표시사항의 변동이 지적공부라는 공적 장부에 등록되어야 외부적으로 공시된다는 원칙이다. 토지의 현황이 실제로 바뀌었더라도 지적공부에 등록되지 않으면 지적제도상 공적인 토지표시로 인정되기 어렵다.

지적형식주의의 주요 내용은 다음과 같다.

• 토지표시의 변동은 지적공부에 등록되어야 한다.
• 지적공부 등록이라는 형식을 갖추어야 공시 기능이 발생한다.
• 토지이동은 지적정리를 통해 공적 장부에 반영된다.
• 사실상 현황 변화만으로 지적공부가 자동 변경되는 것은 아니다.
• 지적공부는 토지표시사항의 공적 형식이다.

목적

지적형식주의의 목적은 토지표시사항의 공시 방법을 통일하고, 토지에 관한 공적 정보를 명확하게 관리하는 것이다.

주요 목적은 다음과 같다.

• 토지표시의 공시 방법을 통일한다.
• 토지이동의 효력을 명확히 한다.
• 지적공부와 실제 토지현황의 일치를 도모한다.
• 부동산 거래의 기초자료를 안정적으로 제공한다.
• 등기제도와의 연계를 가능하게 한다.
• 국토관리와 조세행정의 기초자료를 확보한다.

지적공부와의 관계

지적형식주의에서 가장 중요한 것은 지적공부이다. 지적공부는 토지의 표시와 소유자 등에 관한 사항을 등록한 공적 장부이므로, 토지표시의 변동은 지적공부에 등록되어야 외부적으로 확인할 수 있다.

지적형식주의와 관련되는 지적공부는 다음과 같다.

• 토지대장
• 임야대장
• 공유지연명부
• 대지권등록부
• 경계점좌표등록부
• 지적도
• 임야도

지적공부는 토지표시 변동을 공시하는 형식적 수단이다.

토지이동과의 관계

토지이동은 토지의 표시를 새로 정하거나 변경 또는 말소하는 것이다. 지적형식주의에 따르면 토지이동은 지적공부에 등록되어야 지적제도상 의미를 가진다.

토지이동의 대표적인 유형은 다음과 같다.

• 신규등록
• 등록전환
• 분할
• 합병
• 지목변경
• 토지말소
• 축척변경
• 등록사항 정정

예를 들어 실제로 토지 일부가 다른 용도로 사용되거나 경계가 달라진 것처럼 보이더라도, 법령상 절차에 따라 지적공부에 등록되지 않으면 공적 토지표시가 변경된 것으로 보기 어렵다.

등록의 의미

지적형식주의에서 등록은 토지표시사항을 지적공부에 기재하거나 도면에 표시하는 것을 말한다. 등록은 단순한 기록행위가 아니라, 토지표시를 외부에 공시하는 공적 절차이다.

등록의 기능은 다음과 같다.

• 토지표시사항을 공적으로 확정한다.
• 토지의 위치와 범위를 외부에 알린다.
• 토지이동의 내용을 공시한다.
• 등기부 표시와의 연계를 가능하게 한다.
• 토지행정의 기초자료를 제공한다.

지적국정주의와의 관계

지적국정주의는 지적에 관한 토지표시사항을 국가만이 결정할 수 있다는 원칙이다. 지적형식주의는 국가가 결정한 토지표시사항이 지적공부에 등록되어야 공적으로 공시된다는 원칙이다.

구분	지적국정주의	지적형식주의
중심 내용	토지표시사항은 국가가 결정	토지표시사항은 지적공부 등록으로 공시
초점	결정 주체	등록 형식
기능	토지표시의 공적 결정	토지표시의 공적 공시

두 원칙은 모두 지적제도의 공적 성격을 보여준다.

실질적 심사주의와의 관계

실질적 심사주의는 지적소관청이 토지이동이나 지적정리의 적법성과 사실관계의 부합 여부를 실질적으로 심사해야 한다는 원칙이다. 지적형식주의가 지적공부 등록이라는 형식을 강조한다면, 실질적 심사주의는 그 등록 내용이 실제와 법령에 부합해야 한다는 점을 강조한다.

두 원칙의 관계는 다음과 같다.

• 지적형식주의는 지적공부 등록이라는 형식을 요구한다.
• 실질적 심사주의는 등록 전에 사실관계와 적법성을 심사한다.
• 형식만 갖추는 것이 아니라 실제 현황과 법령에 맞아야 한다.
• 토지이동은 조사와 측량을 거쳐 지적공부에 등록된다.

지적공개주의와의 관계

지적공개주의는 지적공부에 등록된 사항을 국민이 열람하거나 이용할 수 있도록 해야 한다는 원칙이다. 지적형식주의에 따라 토지표시사항이 지적공부에 등록되면, 지적공개주의에 따라 그 등록사항은 외부에 공개될 수 있다.

두 원칙의 관계는 다음과 같다.

• 지적형식주의는 지적공부에 등록되어야 한다는 원칙이다.
• 지적공개주의는 등록된 지적공부를 공개해야 한다는 원칙이다.
• 지적공부 등록과 공개를 통해 토지정보가 외부에 공시된다.
• 부동산 거래와 토지행정의 기초자료가 된다.

적극적 등록주의와의 관계

적극적 등록주의는 국가가 전 국토를 필지 단위로 구획하여 지적공부에 등록·공시해야 한다는 원칙이다. 지적형식주의가 등록이라는 형식의 필요성을 강조한다면, 적극적 등록주의는 국가가 그 등록을 적극적으로 수행해야 한다는 점을 강조한다.

구분	지적형식주의	적극적 등록주의
중심 내용	지적공부 등록이 필요	국가가 적극적으로 등록·공시
초점	등록 형식	등록 의무와 공적 관리
기능	토지표시 변동의 공식화	전 국토의 체계적 관리

등기제도와의 비교

지적형식주의는 지적공부 등록을 중심으로 하는 원칙이고, 등기제도에서는 등기부에 등기함으로써 권리관계를 공시한다. 양자는 모두 공적 장부에 일정한 사항을 기재하여 외부에 알린다는 점에서 유사하지만, 공시대상과 절차의 성격은 다르다.

구분	지적제도	등기제도
공시 형식	지적공부 등록	등기부 등기
공시 대상	토지의 표시 등 사실관계	부동산의 권리관계
담당 기관	지적소관청	등기소
심사 방식	실질적 심사	형식적 심사

사례

지적형식주의가 문제되는 대표적인 사례는 다음과 같다.

• 토지를 실제로 나누어 사용하고 있으나 분할등록을 하지 않은 경우
• 농지 일부를 건축물 부지로 사용하지만 지목변경을 하지 않은 경우
• 등록전환 대상 토지인데 아직 토지대장에 옮겨 등록하지 않은 경우
• 합병 요건을 갖추었지만 지적공부상 합병되지 않은 경우
• 토지가 바다가 되었으나 토지말소가 이루어지지 않은 경우

이 경우 실제 현황과 지적공부가 다를 수 있으므로, 지적공부의 등록사항과 현황을 함께 확인해야 한다.

한계

지적형식주의는 지적공부 등록을 통해 토지표시를 명확히 하는 장점이 있지만, 지적공부의 내용이 항상 실제 현황과 일치하는 것은 아니다. 또한 지적공부의 등록내용에 공신력이 인정되는 것도 아니다.

한계와 유의점은 다음과 같다.

• 실제 현황과 지적공부가 불일치할 수 있다.
• 지적공부의 등록내용에 공신력은 인정되지 않는다.
• 토지이동이 발생했지만 신청이나 직권정리가 지연될 수 있다.
• 도해지적 지역에서는 경계와 면적의 오차가 발생할 수 있다.
• 등기부와 지적공부의 표시가 불일치할 수 있다.

시험상 암기 포인트

공인중개사

공인중개사 부동산공시법에서는 지적형식주의를 지적제도의 기본이념 중 하나로 암기해야 한다.

주요 암기 포인트는 다음과 같다.

• 지적형식주의는 토지표시 변동이 지적공부에 등록되어야 공식적인 효력이 인정된다는 원칙이다.
• 지적형식주의는 등록이라는 형식을 강조한다.
• 지적국정주의는 토지표시사항을 국가만이 결정한다는 원칙이다.
• 실질적 심사주의는 지적소관청이 적법성과 사실관계 부합 여부를 실질적으로 심사한다는 원칙이다.
• 지적공개주의는 지적공부의 등록사항을 일반 국민이 이용할 수 있도록 해야 한다는 원칙이다.
• 적극적 등록주의는 국가가 전 국토를 필지 단위로 적극적으로 등록·공시한다는 원칙이다.
• 지적공부의 등록내용에는 공신력이 인정되지 않는다.
• 지적형식주의는 등기제도의 등기 형식과 구별하여 이해해야 한다.

같이 보기

• 지적
• 지적제도
• 지적국정주의
• 지적공개주의
• 실질적 심사주의