재건축사업

재건축사업은 정비기반시설은 양호하지만 노후·불량건축물에 해당하는 공동주택 등이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 정비사업이다.^[1]

개요[편집 | 원본 편집]

재건축사업은 정비사업의 한 종류로, 정비기반시설은 비교적 양호하지만 건축물이 노후화되어 구조적 안전이나 주거환경 개선이 필요한 경우 기존 건축물을 철거하고 새 건축물을 건설하는 사업이다.

재건축사업은 주로 아파트 등 공동주택 단지를 중심으로 시행되며, 재개발사업과 달리 정비기반시설의 열악성보다는 기존 건축물의 노후·불량성이 핵심 판단 요소가 된다. 공인중개사 시험에서는 재건축사업의 정의, 안전진단, 조합설립, 사업시행계획, 관리처분계획, 재건축부담금, 이전고시 등이 중요하다.

목적[편집 | 원본 편집]

재건축사업의 목적은 다음과 같다.

노후·불량건축물을 철거한다.
새로운 건축물을 건설한다.
주거환경을 개선한다.
토지를 효율적으로 이용한다.
공동주택 단지의 기능을 회복한다.
도시환경과 생활환경을 개선한다.
주민의 주거안정과 주택공급에 기여한다.

사업 대상[편집 | 원본 편집]

재건축사업은 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 시행된다. 일반적으로 공동주택 단지가 주요 대상이 된다.

재건축사업의 대상이 되는 경우는 다음과 같다.

노후·불량 공동주택이 있는 지역
구조적 안전성에 문제가 있는 건축물이 있는 지역
주거환경 개선이 필요한 공동주택 단지
기존 건축물의 기능이 현저히 저하된 지역
정비기반시설은 비교적 양호한 지역

정비구역과의 관계[편집 | 원본 편집]

재건축사업은 원칙적으로 정비구역 안에서 시행된다. 정비구역은 정비사업을 계획적으로 시행하기 위하여 지정·고시된 구역이며, 재건축사업은 그 안에서 시행되는 정비사업의 한 유형이다.

재건축사업의 일반적인 절차는 다음과 같다.

기본계획 수립
안전진단
정비계획 수립 및 정비구역 지정
조합설립추진위원회 구성
정비사업조합 설립
사업시행계획 수립 및 인가
분양공고와 분양신청
관리처분계획 수립 및 인가
이주와 철거
공사 시행
준공인가
이전고시
청산금 정산

안전진단[편집 | 원본 편집]

의의[편집 | 원본 편집]

안전진단은 재건축사업의 필요성을 판단하기 위하여 기존 건축물의 구조 안전성, 주거환경, 설비 노후도 등을 조사하는 절차이다. 재건축사업은 건축물의 노후·불량성이 핵심이므로 안전진단이 중요한 출제 포인트이다.

기능[편집 | 원본 편집]

안전진단의 기능은 다음과 같다.

재건축 필요성을 판단한다.
구조적 안전성을 확인한다.
건축물의 노후도를 평가한다.
주거환경 개선 필요성을 검토한다.
무분별한 재건축을 방지한다.
정비구역 지정과 사업추진의 기초자료가 된다.

재개발사업과의 차이[편집 | 원본 편집]

안전진단은 재건축사업에서 특히 중요하다. 재개발사업은 정비기반시설의 열악성과 노후·불량건축물 밀집 여부가 중심이지만, 재건축사업은 기존 공동주택 등의 노후·불량성과 안전성이 핵심이기 때문이다.

사업시행자[편집 | 원본 편집]

재건축사업의 사업시행자는 사업을 실제로 추진하는 주체이다. 일반적으로 정비사업조합이 사업시행자가 되는 경우가 많지만, 일정한 경우 공공시행자나 지정개발자가 시행할 수도 있다.

사업시행자가 될 수 있는 자는 다음과 같다.

정비사업조합
시장·군수등
토지주택공사 등 공공시행자
지정개발자
토지등소유자

정비사업조합[편집 | 원본 편집]

조합의 의의[편집 | 원본 편집]

정비사업조합은 재건축사업을 시행하기 위하여 토지등소유자가 설립하는 법인이다. 재건축사업에서는 기존 공동주택 소유자들이 조합원이 되어 사업에 참여하는 경우가 많다.

조합설립[편집 | 원본 편집]

재건축사업조합은 조합설립인가를 받아 성립한다. 조합설립을 위해서는 토지등소유자의 동의 요건을 충족해야 하며, 조합설립인가 후 조합은 법인격을 가지고 사업시행자로서 활동한다.

조합원의 지위[편집 | 원본 편집]

재건축사업의 조합원은 분양신청, 관리처분계획, 분담금, 청산금, 이전고시 등 사업 절차 전반에 직접적인 이해관계를 가진다.

조합원의 주요 지위는 다음과 같다.

총회 의결권
분양신청권
조합원 분양권
분담금 부담의무
청산금 관련 권리·의무
정관과 총회 의결 준수의무

사업시행계획[편집 | 원본 편집]

사업시행계획은 재건축사업을 구체적으로 시행하기 위한 계획이다. 사업시행자는 사업시행계획을 수립하여 시장·군수등의 인가를 받아야 한다.

재건축사업의 사업시행계획에서 중요한 사항은 다음과 같다.

건축계획
세대수와 주택 규모
정비기반시설 설치계획
이주와 철거계획
사업비와 자금계획
공사 시행계획
재해방지계획
시행기간

관리처분계획[편집 | 원본 편집]

관리처분계획은 재건축사업에서 종전 건축물과 대지에 관한 권리를 새로 건설되는 대지와 건축물에 어떻게 배분할 것인지 정하는 계획이다.

관리처분계획에서 중요한 사항은 다음과 같다.

조합원별 종전자산 평가
분양예정 대지 또는 건축물의 명세
조합원 분양분
일반분양분
조합원 분담금
청산금
현금청산 대상자
보류지

분양신청과 현금청산[편집 | 원본 편집]

분양신청[편집 | 원본 편집]

사업시행계획인가 후 사업시행자는 분양공고를 하고 분양신청을 받는다. 조합원은 새로 건설되는 주택 또는 건축물을 분양받기 위하여 분양신청을 해야 한다.

현금청산[편집 | 원본 편집]

분양신청을 하지 않거나 철회한 자, 분양대상에서 제외된 자는 현금청산 대상이 될 수 있다. 현금청산은 새 주택이나 건축물을 분양받지 않고 종전 권리의 가치를 금전으로 정산하는 것이다.

재건축부담금[편집 | 원본 편집]

재건축사업에서는 재건축으로 발생하는 초과이익을 환수하기 위하여 재건축부담금이 문제될 수 있다. 이는 재건축사업으로 조합원에게 발생하는 이익 중 일정 부분을 공공이 환수하는 제도이다.

재건축부담금과 관련한 주요 내용은 다음과 같다.

재건축초과이익 환수와 관련된다.
조합원에게 경제적 부담으로 작용할 수 있다.
사업성 판단에 영향을 준다.
관리처분계획과 조합원 부담금 산정에 영향을 줄 수 있다.

이전고시[편집 | 원본 편집]

이전고시는 재건축사업이 완료된 후 관리처분계획에 따라 새로 조성된 대지 또는 건축물에 관한 권리를 확정하여 고시하는 절차이다.

이전고시가 있으면 종전 대지 또는 건축물에 관한 권리는 새 대지 또는 건축물에 관한 권리로 전환된다. 이후 등기와 청산금 정산이 이루어진다.

재개발사업과의 비교[편집 | 원본 편집]

재건축사업과 재개발사업은 모두 정비사업이지만, 사업 대상과 성격이 다르다.

구분	재개발사업	재건축사업
대상	정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역	정비기반시설은 양호하나 노후·불량 공동주택 등이 있는 지역
주요 목적	주거환경 또는 도시환경 개선	노후 건축물 철거 후 주거환경 개선
주요 판단 요소	기반시설 열악성, 노후·불량건축물 밀집	건축물의 노후·불량성과 안전진단
권리관계	토지등소유자, 세입자, 상가 등 다양	공동주택 소유자 중심
주요 쟁점	세입자 대책, 임대주택, 정비기반시설	안전진단, 조합원 분양, 재건축부담금

주거환경개선사업과의 비교[편집 | 원본 편집]

재건축사업과 주거환경개선사업은 모두 주거환경 개선과 관련되지만 성격이 다르다.

구분	재건축사업	주거환경개선사업
대상	노후·불량 공동주택 등	도시 저소득 주민이 집단 거주하는 주거환경 열악 지역
주요 방식	철거 후 새 건축물 건설	현지개량, 공공시행 등 주거환경 개선
중심 주체	정비사업조합 중심	공공성이 강함