직권등기

직권등기는 법률에 특별한 근거가 있는 경우 등기관이 당사자의 신청이나 관공서의 촉탁 없이 직권으로 하는 등기이다.

개념

직권등기는 등기관이 법률상 근거에 따라 스스로 하는 등기이다. 부동산등기절차는 원칙적으로 당사자의 신청 또는 관공서의 촉탁에 따라 개시되지만, 법률에 다른 규정이 있는 경우에는 예외적으로 직권등기가 가능하다.

직권등기는 신청주의의 예외에 해당한다. 따라서 등기관이 필요하다고 판단하면 언제나 직권으로 등기할 수 있는 것이 아니라, 법률이나 대법원규칙에 직권등기의 근거가 있는 경우에 한하여 인정된다.

신청주의와의 관계

부동산등기법은 등기는 당사자의 신청 또는 관공서의 촉탁에 따라 한다고 규정한다. 다만 법률에 다른 규정이 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

이 규정은 등기절차의 원칙이 신청 또는 촉탁에 의한 개시임을 나타낸다. 직권등기는 이 원칙에 대한 예외이다. 당사자의 신청이나 관공서의 촉탁이 없어도 등기관이 법률상 정해진 사유에 따라 등기기록을 정리하거나 필요한 등기를 실행할 수 있다.

구분	내용	절차 개시 주체
신청에 의한 등기	당사자가 등기소에 등기를 신청하는 방식	등기권리자와 등기의무자 또는 법령상 신청권자
촉탁에 의한 등기	법원이나 관공서가 등기소에 등기를 요구하는 방식	법원 또는 관공서
직권등기	법률상 근거에 따라 등기관이 직권으로 하는 방식	등기관

직권등기의 필요성

직권등기는 등기기록의 정확성과 절차의 효율성을 확보하기 위하여 인정된다. 모든 등기사항을 당사자의 신청이나 관공서의 촉탁에만 맡기면, 등기기록상 명백한 오류나 법률상 당연히 정리되어야 할 사항이 제때 반영되지 않을 수 있다.

직권등기는 다음과 같은 필요성과 관련된다.

• 등기기록의 오류 정리
• 무효 또는 부적법한 등기의 말소
• 미등기부동산에 대한 처분제한등기 촉탁 시 소유권보존등기의 선행 처리
• 가등기에 기한 본등기 후 중간처분등기의 정리
• 수용 등 특정 절차에서 필요하지 않게 된 권리등기의 정리
• 주소변경 등 등기명의인 표시의 정리

다만 직권등기는 등기관이 실체적 권리관계를 자유롭게 판단하여 등기할 수 있다는 의미가 아니다. 등기관의 심사권은 원칙적으로 형식적 심사권이고, 직권등기도 법률상 정해진 요건과 절차에 따라 이루어진다.

직권에 의한 등기의 경정

등기관이 등기를 마친 후 그 등기에 착오나 빠진 부분이 있음을 발견한 경우에는 등기의 경정이 문제될 수 있다. 부동산등기법은 등기관이 등기를 마친 후 등기에 착오나 빠진 부분이 있음을 발견하면 지체 없이 그 사실을 등기권리자와 등기의무자에게 알려야 한다고 규정한다.

등기관의 잘못으로 등기의 착오나 빠진 부분이 생긴 경우에는 일정한 절차에 따라 등기관이 직권으로 경정할 수 있다. 이는 등기기록의 형식적 정확성을 회복하기 위한 제도이다.

직권에 의한 등기의 말소

등기관이 등기를 마친 후 그 등기가 법정 각하 사유 중 일정한 사유에 해당함을 발견한 경우에는 직권말소가 문제된다. 부동산등기법은 등기관이 등기를 마친 후 그 등기가 부동산등기법 제29조제1호 또는 제2호에 해당된 것임을 발견하였을 때에는 등기권리자, 등기의무자 및 등기상 이해관계 있는 제3자에게 일정 기간 이내에 이의를 진술하지 않으면 등기를 말소한다는 뜻을 통지하여야 한다고 규정한다.

여기서 부동산등기법 제29조제1호는 사건이 그 등기소의 관할이 아닌 경우이고, 제2호는 사건이 등기할 것이 아닌 경우이다.

직권말소는 이미 마쳐진 등기를 등기관이 직권으로 말소하는 것이므로 이해관계인 보호가 중요하다. 따라서 법은 통지와 이의진술 기회를 예정하고 있다.

미등기부동산의 처분제한등기와 직권보존

미등기부동산에 대하여 법원의 촉탁에 따라 소유권의 처분제한등기를 할 때에는 직권보존이 문제된다. 부동산등기법은 등기관이 미등기부동산에 대하여 법원의 촉탁에 따라 소유권의 처분제한등기를 할 때에는 직권으로 소유권보존등기를 하고 처분제한의 등기를 명하는 법원의 재판에 따른 등기를 하여야 한다고 규정한다.

이는 미등기부동산에는 아직 소유권보존등기가 없기 때문에 바로 처분제한등기를 기록할 수 없다는 점과 관련된다. 등기관은 법원의 처분제한등기 촉탁을 처리하기 위하여 먼저 직권으로 소유권보존등기를 한 뒤, 그 위에 처분제한등기를 하게 된다.

가등기에 기한 본등기 후 직권말소

가등기에 기한 본등기가 이루어진 경우에도 직권말소가 문제될 수 있다. 부동산등기법은 등기관이 가등기에 의한 본등기를 하였을 때에는 가등기 후 본등기 전에 마쳐진 등기로서 가등기에 의하여 보전되는 권리를 침해하는 등기를 직권으로 말소하여야 한다고 규정한다.

이 직권말소는 가등기의 순위보전효를 실현하기 위한 것이다. 가등기에 기한 본등기가 이루어졌는데도 그 사이에 이루어진 양립할 수 없는 중간처분등기가 그대로 남아 있으면, 가등기가 보전한 순위의 의미가 약해질 수 있다.

다만 가등기 후 본등기 전에 이루어진 모든 등기가 말소되는 것은 아니다. 말소 대상은 가등기에 의하여 보전되는 권리를 침해하는 등기이다.

수용으로 인한 등기와 직권말소

수용으로 인한 등기에서도 직권말소가 문제된다. 부동산등기법은 수용으로 인한 소유권이전등기를 하는 경우 등기관이 그 부동산에 관한 소유권, 소유권 외의 권리, 그 밖의 처분제한에 관한 등기가 있으면 그 등기를 직권으로 말소하여야 한다고 규정한다. 다만 그 부동산을 위하여 존재하는 지역권의 등기 또는 토지수용위원회의 재결로 존속이 인정된 권리의 등기는 그러하지 아니하다.

수용은 공익사업 등을 위하여 법률상 권리관계를 정리하는 절차와 연결된다. 따라서 수용으로 인한 소유권이전등기가 이루어질 때에는 기존 권리등기의 말소가 직권으로 이루어질 수 있다.

주소변경의 직권등기

등기명의인의 주소변경과 관련하여 부동산등기규칙은 일정한 직권등기 규정을 두고 있다. 부동산등기규칙은 등기관이 소유권이전등기를 할 때 등기명의인의 주소변경으로 신청정보상의 등기의무자 표시가 등기기록과 일치하지 않는 경우라도, 첨부정보로 제공된 주소증명정보에 등기의무자의 등기기록상 주소가 신청정보상의 주소로 변경된 사실이 명백히 나타나면 직권으로 등기명의인표시의 변경등기를 하여야 한다고 규정한다.

이는 등기명의인의 주소가 변경된 경우 별도의 신청을 요구하지 않고, 소유권이전등기절차에서 명백히 확인되는 주소변경을 직권으로 정리하게 하는 규정이다.

직권등기의 한계

직권등기는 예외적인 등기 방식이므로 법률상 근거와 요건이 필요하다. 등기관이 등기기록을 관리한다고 하여 임의로 실체적 권리관계를 판단하여 등기하거나 말소할 수 있는 것은 아니다.

직권등기의 한계는 다음과 같다.

• 법률 또는 대법원규칙상 근거가 있어야 한다.
• 등기관의 심사는 원칙적으로 형식적 심사에 그친다.
• 이해관계인에게 영향을 주는 경우 통지나 승낙 등 절차가 필요할 수 있다.
• 실체적 권리관계에 관한 분쟁은 원칙적으로 소송 등 별도 절차로 해결하여야 한다.
• 직권등기 사유가 아닌 경우에는 신청, 촉탁 또는 판결에 의한 등기절차가 필요하다.

직권등기는 등기기록을 정확하게 유지하기 위한 장치이지만, 등기관에게 포괄적인 실체판단권을 부여하는 제도는 아니다.

신청·촉탁에 의한 등기와의 구별

직권등기는 신청에 의한 등기 및 촉탁에 의한 등기와 구별된다. 신청에 의한 등기는 당사자가 등기소에 등기를 요구하는 방식이고, 촉탁에 의한 등기는 법원이나 관공서가 등기소에 등기를 요구하는 방식이다. 직권등기는 등기관이 법률상 근거에 따라 직접 등기하는 방식이다.

구분	개시 주체	예시
신청에 의한 등기	등기권리자와 등기의무자 또는 법령상 신청권자	매매로 인한 소유권이전등기, 근저당권설정등기
촉탁에 의한 등기	법원 또는 관공서	경매개시결정등기, 압류등기
직권등기	등기관	직권경정, 직권말소, 미등기부동산 처분제한등기 시 직권보존

실무상 의미

직권등기는 등기기록의 정리와 권리관계의 공시에 중요한 역할을 한다. 특히 이미 이루어진 등기에 중대한 절차상 문제가 있거나, 가등기에 기한 본등기 후 중간처분등기를 정리해야 하거나, 미등기부동산에 처분제한등기를 하기 위하여 보존등기가 선행되어야 하는 경우에 중요하다.

실무상 직권등기와 관련하여 확인할 사항은 다음과 같다.

• 해당 등기가 신청·촉탁·직권 중 어느 방식으로 이루어지는지
• 직권등기의 법률상 근거가 있는지
• 직권말소의 경우 이해관계인 통지 또는 승낙이 필요한지
• 가등기에 기한 본등기 후 말소 대상 중간처분등기인지
• 미등기부동산에 대한 처분제한등기 촉탁인지
• 수용으로 인한 등기에서 말소 대상 권리인지
• 직권경정의 대상인지

직권등기의 존재를 이해하면 등기부에 당사자의 신청 없이 이루어진 등기가 왜 나타나는지, 또는 일정한 등기가 왜 직권으로 말소되는지 파악할 수 있다.

관련 개념과의 비교

구분	내용	핵심 차이
직권등기	등기관이 법률상 근거에 따라 직권으로 하는 등기	신청이나 촉탁 없이 등기관이 처리한다
신청에 의한 등기	당사자가 등기소에 등기를 신청하는 방식	등기권리자와 등기의무자 또는 법령상 신청권자가 절차를 개시한다
촉탁등기	법원이나 관공서가 등기소에 등기를 요구하는 방식	공적 기관의 촉탁에 따라 절차가 개시된다
직권말소	등기관이 법률상 요건에 따라 등기를 직권으로 말소하는 것	이해관계인 보호절차가 문제된다
직권경정	등기관이 일정한 착오나 누락을 직권으로 바로잡는 것	등기기록의 오류 정정과 관련된다

시험 관련 유의점

공인중개사 부동산공시법에서는 직권등기가 신청주의의 예외라는 점이 중요하다. 대표적으로 등기의 경정, 일정한 등기의 직권말소, 미등기부동산의 처분제한등기 촉탁 시 직권보존, 가등기에 기한 본등기 후 중간처분등기의 직권말소, 수용으로 인한 등기에서의 직권말소 등을 구별해야 한다.

같이 보기

• 등기신청
• 등기촉탁
• 등기관
• 등기관의 심사권
• 등기신청의 각하
• 등기신청의 보정
• 말소등기
• 경정등기
• 소유권보존등기
• 가등기에 기한 본등기
• 경매개시결정등기
• 압류등기

참고 문헌

• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제22조
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제29조
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제32조
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제58조
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제66조
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제92조
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제99조
• 국가법령정보센터, 「부동산등기규칙」 제122조