지적정리통지

지적정리통지는 지적소관청이 지적공부를 정리한 경우 그 정리 내용을 토지소유자에게 알리는 절차이다.

개요

지적정리통지는 지적소관청이 지적공부를 정리한 뒤 그 사실을 토지소유자에게 통지하는 절차이다. 토지이동, 지적공부의 복구, 토지의 등록사항 정정, 직권정리 등으로 지적공부의 등록사항이 바뀌면 토지소유자는 변경 내용을 알아야 하므로, 법령은 일정한 경우 지적소관청에게 통지의무를 둔다.

공인중개사 부동산공시법에서는 지적정리통지의 통지 사유, 통지 대상, 통지 시기, 토지표시 변경등기 필요 여부에 따른 15일·7일 구별을 중심으로 정리하면 된다.

의의

지적정리통지는 지적공부 정리 결과를 토지소유자에게 알려 권리행사와 후속 절차를 가능하게 하는 제도이다. 지적공부가 정리되면 지번, 지목, 면적, 경계, 좌표 또는 소유자 사항이 달라질 수 있고, 경우에 따라 등기부 표제부의 표시도 바뀌어야 한다.

지적정리통지가 중요한 이유는 다음과 같다.

• 토지소유자가 지적공부 정리 결과를 알 수 있다.
• 지번, 지목, 면적 등의 변경을 확인할 수 있다.
• 등기부 표시 정리 여부를 확인할 수 있다.
• 토지거래와 인허가에서 변경된 공부 내용을 활용할 수 있다.
• 직권정리나 등록사항 정정의 결과를 토지소유자에게 알린다.
• 지적공부와 등기부의 표시 일치를 확인하는 계기가 된다.

통지 주체

지적정리통지의 주체는 지적소관청이다. 지적소관청은 지적공부를 관리하고 토지이동과 소유자정리 등을 처리하는 행정청이다.

지적소관청이 통지하는 경우는 다음과 같다.

• 지적공부를 정리한 경우
• 토지의 표시사항을 변경한 경우
• 소유자 사항을 정리한 경우
• 직권으로 등록사항을 정정한 경우
• 지적공부를 복구한 경우
• 토지표시 변경등기가 완료된 경우

통지 대상

지적정리통지의 상대방은 토지소유자이다. 지적공부 정리 결과는 토지의 표시와 소유자 사항에 영향을 줄 수 있으므로, 토지소유자에게 통지하는 것이 원칙이다.

통지 대상과 관련하여 중요한 사항은 다음과 같다.

• 원칙적인 통지 대상은 토지소유자이다.
• 공유 토지의 경우 공유자에게 통지 문제가 발생할 수 있다.
• 토지소유자의 주소나 거소를 알 수 없는 경우에는 공시송달이 문제될 수 있다.
• 등기부상 소유자와 지적공부상 소유자가 불일치하면 확인이 필요하다.

통지 사유

지적소관청은 법령이 정한 사유로 지적공부를 정리한 경우 토지소유자에게 그 사실을 통지하여야 한다.

통지가 문제되는 대표적인 경우는 다음과 같다.

• 토지소유자의 신청이 없어 지적소관청이 직권으로 조사·측량하여 지번·지목·면적·경계 또는 좌표를 결정하여 등록한 경우
• 지번부여지역의 일부가 행정구역 개편으로 다른 지번부여지역에 속하게 되어 새 지번을 부여하여 등록한 경우
• 지적공부를 복구한 경우
• 바다로 된 토지의 등록을 직권으로 말소한 경우
• 등록사항에 잘못이 있어 지적소관청이 직권으로 조사·측량하여 정정한 경우
• 도시개발사업 등 사업 시행지역의 토지 중 그 사업에서 제외된 토지의 축척을 변경하여 등록한 경우

직권조사·측량에 따른 통지

토지소유자의 신청이 없어 지적소관청이 직권으로 조사·측량하여 토지의 지번, 지목, 면적, 경계 또는 좌표를 결정하여 등록한 경우에는 토지소유자에게 통지하여야 한다.

이 경우의 핵심은 다음과 같다.

• 토지소유자의 신청이 없었다.
• 지적소관청이 직권으로 조사·측량하였다.
• 지번, 지목, 면적, 경계 또는 좌표를 결정하였다.
• 그 결과를 지적공부에 등록하였다.
• 등록 결과를 토지소유자에게 통지한다.

지번변경에 따른 통지

지번부여지역의 일부가 행정구역 개편으로 다른 지번부여지역에 속하게 된 경우, 지적소관청은 새로 속하게 된 지번부여지역의 지번을 부여하여 등록할 수 있다. 이 경우 지적정리통지가 문제된다.

지번변경 통지에서 중요한 사항은 다음과 같다.

• 행정구역 개편이 원인이 된다.
• 지번부여지역이 달라진다.
• 새 지번이 부여된다.
• 토지소유자는 변경된 지번을 확인해야 한다.
• 등기부 표제부의 지번 표시 정리와 연결될 수 있다.

지적공부 복구에 따른 통지

지적공부의 복구는 지적공부가 멸실되거나 훼손된 경우 관계 자료에 따라 이를 회복하는 절차이다. 지적공부가 복구되면 복구된 내용이 토지소유자에게 통지되어야 한다.

복구 통지에서 중요한 사항은 다음과 같다.

• 지적공부가 멸실 또는 훼손되었다.
• 복구자료를 기준으로 지적공부를 복구하였다.
• 토지의 표시사항 또는 소유자 사항이 복구되었다.
• 복구 내용은 토지소유자의 권리행사와 거래에 영향을 줄 수 있다.
• 복구 후 토지소유자에게 통지한다.

토지의 말소에 따른 통지

토지의 말소는 지적공부에 등록된 토지가 바다로 된 경우 등으로 그 등록을 말소하는 절차이다. 토지소유자가 통지를 받은 날부터 90일 이내에 등록말소 신청을 하지 않아 지적소관청이 직권으로 등록을 말소한 경우에는 지적정리통지가 문제된다.

토지의 말소와 통지의 관계는 다음과 같다.

• 토지가 지형 변화 등으로 바다로 되었다.
• 지적소관청이 토지소유자에게 등록말소 신청을 통지한다.
• 토지소유자가 90일 이내에 신청하지 않으면 직권말소한다.
• 직권말소 후 그 사실을 토지소유자에게 통지한다.
• 등기부상 토지멸실등기와 연결될 수 있다.

등록사항 정정에 따른 통지

토지의 등록사항 정정은 지적공부의 등록사항에 잘못이 있는 경우 이를 바로잡는 절차이다. 지적소관청이 직권으로 조사·측량하여 등록사항을 정정한 경우에는 토지소유자에게 통지하여야 한다.

등록사항 정정 통지에서 중요한 사항은 다음과 같다.

• 등록사항의 잘못을 지적소관청이 발견하였다.
• 직권으로 조사·측량하였다.
• 지번, 지목, 면적, 경계 또는 좌표 등이 정정될 수 있다.
• 정정 결과를 지적공부에 등록하였다.
• 토지소유자에게 정정 내용을 통지한다.

축척변경에 따른 통지

도시개발사업 등 사업 시행지역의 토지 중 사업에서 제외된 토지에 대하여 지적소관청이 축척을 변경하여 등록한 경우에는 지적정리통지가 문제된다.

축척변경 통지에서 중요한 사항은 다음과 같다.

• 도시개발사업 등 사업 시행지역과 관련된다.
• 사업 시행에서 제외된 토지일 수 있다.
• 지적소관청이 축척을 변경하여 등록한다.
• 축척변경으로 면적 또는 경계 관련 사항이 바뀔 수 있다.
• 토지소유자에게 변경 결과를 통지한다.

통지 시기

지적소관청이 토지소유자에게 지적정리 등을 통지하여야 하는 시기는 토지의 표시에 관한 변경등기가 필요한지 여부에 따라 달라진다.

구분	통지 시기
토지의 표시에 관한 변경등기가 필요한 경우	그 등기완료의 통지서를 접수한 날부터 15일 이내
토지의 표시에 관한 변경등기가 필요하지 않은 경우	지적공부에 등록한 날부터 7일 이내

이 15일과 7일 구별은 시험상 핵심 암기사항이다.

변경등기가 필요한 경우

토지의 표시에 관한 변경등기가 필요한 경우에는 지적소관청이 등기완료의 통지서를 접수한 날부터 15일 이내에 토지소유자에게 통지하여야 한다.

변경등기가 필요한 경우는 다음과 같이 이해할 수 있다.

• 지적공부 정리 결과가 등기부 표제부 표시에도 영향을 준다.
• 지적소관청의 등기촉탁이 이루어질 수 있다.
• 등기소에서 변경등기가 완료된다.
• 지적소관청이 등기완료 통지서를 접수한다.
• 그 접수일부터 15일 이내에 토지소유자에게 통지한다.

변경등기가 필요하지 않은 경우

토지의 표시에 관한 변경등기가 필요하지 않은 경우에는 지적공부에 등록한 날부터 7일 이내에 토지소유자에게 통지하여야 한다.

변경등기가 필요하지 않은 경우의 특징은 다음과 같다.

• 지적공부 정리만으로 절차가 마무리된다.
• 등기부 표제부 정리가 필요하지 않다.
• 등기완료 통지서를 기다릴 필요가 없다.
• 지적공부에 등록한 날부터 7일 이내 통지한다.

등기촉탁과의 관계

등기촉탁은 지적소관청이 토지표시 변경에 따라 관할 등기소에 등기를 촉탁하는 절차이다. 지적정리 결과 토지의 표시에 관한 변경등기가 필요한 경우에는 등기촉탁과 지적정리통지가 연결된다.

등기촉탁과 지적정리통지의 관계는 다음과 같다.

• 지적공부가 정리된다.
• 등기부 표제부 표시 변경이 필요하면 등기촉탁을 한다.
• 등기소가 변경등기를 완료한다.
• 지적소관청이 등기완료 통지서를 접수한다.
• 접수일부터 15일 이내 토지소유자에게 지적정리 결과를 통지한다.

지적정리와의 관계

지적정리는 지적소관청이 지적공부의 등록사항을 정리하는 절차이다. 지적정리통지는 지적정리 후 토지소유자에게 그 정리 결과를 알리는 후속 절차이다.

구분	지적정리	지적정리통지
의미	지적공부의 등록사항을 정리하는 절차	정리 결과를 토지소유자에게 알리는 절차
주체	지적소관청	지적소관청
시점	지적공부 정리 단계	지적공부 정리 후
기능	공부 내용 변경	변경 사실 통지

토지이동정리결의서와의 관계

토지이동정리결의서는 토지이동에 따라 지적공부를 정리하기 위하여 작성하는 내부 문서이다. 지적정리통지는 토지이동정리결의서에 따른 지적공부 정리 후 이루어질 수 있다.

관계는 다음과 같다.

• 토지이동이 발생한다.
• 지적소관청이 토지이동정리결의서를 작성한다.
• 지적공부를 정리한다.
• 필요한 경우 등기촉탁을 한다.
• 토지소유자에게 지적정리통지를 한다.

소유자정리결의서와의 관계

소유자정리결의서는 토지소유자의 변동 등에 따라 지적공부의 소유자 사항을 정리하기 위하여 작성하는 문서이다. 소유자 사항을 정리한 경우에도 토지소유자에게 정리 결과를 통지할 수 있다.

소유자정리와 지적정리통지의 관계는 다음과 같다.

• 등기부상 소유자 변동을 확인한다.
• 소유자정리결의서를 작성한다.
• 토지대장, 임야대장, 공유지연명부 등을 정리한다.
• 정리 결과를 토지소유자에게 통지한다.

공시송달

토지소유자의 주소나 거소를 알 수 없거나 통상적인 방법으로 송달할 수 없는 경우에는 공시송달이 문제될 수 있다. 공시송달은 통지를 받을 자에게 직접 송달하기 어려운 경우 일정한 방식으로 공고하여 송달의 효과를 발생시키는 절차이다.

공시송달이 문제될 수 있는 경우는 다음과 같다.

• 토지소유자의 주소를 알 수 없는 경우
• 토지소유자가 사망하여 송달이 어려운 경우
• 수취인 불명 또는 폐문부재 등으로 송달이 어려운 경우
• 공유자가 많아 일부에게 송달이 곤란한 경우
• 행정절차법상 공시송달 요건이 충족되는 경우

등기부와의 관계

지적정리통지는 등기부와 직접적으로 연결될 수 있다. 토지의 표시에 관한 변경등기가 필요한 경우에는 등기완료 통지서 접수 후 15일 이내 통지한다는 점에서 등기부 표시 정리와 밀접하다.

등기부와의 관계는 다음과 같다.

• 지적공부의 토지표시가 정리된다.
• 등기부 표제부의 표시도 정리될 수 있다.
• 등기완료 통지서 접수일이 통지기간의 기준이 될 수 있다.
• 권리관계 자체는 등기부에서 확인해야 한다.
• 지적정리통지는 권리변동 등기가 아니라 지적공부 정리 결과 통지이다.

거래 실무상 유의점

토지 거래에서는 지적정리통지 여부 자체보다 지적공부 정리와 등기부 표시 정리가 완료되었는지가 중요하다. 지적정리통지를 받은 토지는 지번, 지목, 면적, 경계 등이 변경되었을 수 있으므로 공부 확인이 필요하다.

거래 시 확인할 사항은 다음과 같다.

• 지적정리 사유
• 변경 전후 지번
• 변경 전후 지목
• 변경 전후 면적
• 지적도 또는 임야도상 경계 변경 여부
• 등기부 표제부 변경 여부
• 등기촉탁 완료 여부
• 등록사항 정정이나 축척변경 여부

시험상 암기 포인트

공인중개사

공인중개사 부동산공시법에서는 지적정리통지 사유와 통지 시기의 15일·7일 구별이 중요하다.

주요 암기 포인트는 다음과 같다.

• 지적정리통지는 지적소관청이 지적공부 정리 결과를 토지소유자에게 알리는 절차이다.
• 통지 주체는 지적소관청이다.
• 통지 대상은 토지소유자이다.
• 토지소유자의 신청 없이 지적소관청이 직권으로 조사·측량하여 지번·지목·면적·경계 또는 좌표를 결정하여 등록한 경우 통지한다.
• 지번부여지역 일부가 행정구역 개편으로 다른 지번부여지역에 속하게 되어 새 지번을 부여하여 등록한 경우 통지한다.
• 지적공부를 복구한 경우 통지한다.
• 바다로 된 토지를 직권으로 등록말소한 경우 통지한다.
• 등록사항을 직권으로 정정한 경우 통지한다.
• 토지의 표시에 관한 변경등기가 필요한 경우에는 등기완료 통지서를 접수한 날부터 15일 이내 통지한다.
• 토지의 표시에 관한 변경등기가 필요하지 않은 경우에는 지적공부에 등록한 날부터 7일 이내 통지한다.

같이 보기

• 지적정리
• 지적소관청
• 등기촉탁
• 토지이동정리결의서
• 토지의 등록사항 정정

참고 문헌

국가법령정보센터, 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」

국가법령정보센터, 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 시행령」