용도구역

용도구역은 토지의 이용을 특별히 제한하거나 관리하기 위하여 도시·군관리계획으로 지정하는 구역이다.

개요

용도구역은 용도지역과 용도지구만으로는 달성하기 어려운 특정한 공익목적을 위하여 지정된다. 도시의 무질서한 확산 방지, 자연환경 보호, 수산자원 보호, 도시자연환경 보전 등 특정 목적에 따라 토지이용과 개발행위가 제한된다.

용도지역이 토지이용의 기본적 구분이고, 용도지구가 이를 보완·강화하는 제도라면, 용도구역은 특정한 정책 목적을 위하여 별도의 강한 제한을 두는 제도라고 이해할 수 있다.

종류

대표적인 용도구역은 다음과 같다.

• 개발제한구역
• 시가화조정구역
• 수산자원보호구역
• 도시자연공원구역
• 입지규제최소구역

개발제한구역

개발제한구역은 도시의 무질서한 확산을 방지하고, 도시 주변의 자연환경을 보전하며, 도시민의 건전한 생활환경을 확보하기 위하여 지정하는 구역이다.

개발제한구역의 주요 목적은 다음과 같다.

• 도시의 무질서한 확산 방지
• 도시 주변 자연환경 보전
• 도시민의 건전한 생활환경 확보
• 국방상 또는 보안상 필요에 따른 도시개발 제한

개발제한구역은 일반적으로 그린벨트라고도 불리며, 토지이용 제한이 강한 대표적인 용도구역이다.

시가화조정구역

시가화조정구역은 도시와 그 주변지역의 무질서한 시가화를 방지하고 계획적인 개발을 도모하기 위하여 일정 기간 동안 시가화를 유보할 필요가 있는 경우 지정하는 구역이다.

시가화조정구역의 주요 특징은 다음과 같다.

• 무질서한 시가화 방지를 목적으로 한다.
• 계획적인 개발을 위하여 시가화를 유보한다.
• 5년 이상 20년 이내의 기간 동안 지정될 수 있다.
• 유보기간이 만료된 날의 다음 날에 실효된다.

시가화조정구역은 기간 제한이 있다는 점에서 개발제한구역과 구별된다.

수산자원보호구역

수산자원보호구역은 수산자원의 보호·육성을 위하여 필요한 공유수면이나 그에 인접한 토지에 지정하는 구역이다.

수산자원보호구역의 주요 목적은 다음과 같다.

• 수산자원 보호
• 수산자원 육성
• 공유수면과 인접 토지의 관리
• 수산 생태계 보전

수산자원보호구역은 해양수산부장관이 지정 또는 변경할 수 있는 구역으로 정리된다.

도시자연공원구역

도시자연공원구역은 도시의 자연환경과 경관을 보호하고 시민에게 여가·휴식공간을 제공하기 위하여 지정하는 구역이다.

도시자연공원구역의 주요 목적은 다음과 같다.

• 도시 자연환경 보호
• 도시 경관 보호
• 시민의 여가와 휴식공간 제공
• 도시지역 안의 식생이 양호한 산지 개발 제한

도시자연공원구역은 도시공원 및 녹지와 관련된 제도와 연결된다.

입지규제최소구역

입지규제최소구역은 도시의 창의적이고 효율적인 토지이용을 위하여 기존의 용도지역·용도지구 등에 따른 입지규제를 완화하거나 최소화할 필요가 있는 경우 지정하는 구역이다.

입지규제최소구역의 주요 특징은 다음과 같다.

• 입지규제를 완화하거나 최소화하기 위한 구역이다.
• 복합적인 토지이용을 유도할 수 있다.
• 도시 기능의 재편이나 활성화와 관련된다.
• 국토교통부장관의 권한과 관련하여 출제될 수 있다.

지정권자

용도구역의 지정권자는 구역의 종류에 따라 다르다.

구분	주요 지정권자	주요 목적
개발제한구역	국토교통부장관	도시확산 방지, 자연환경 보전
시가화조정구역	시·도지사 또는 국토교통부장관	무질서한 시가화 방지, 계획적 개발
수산자원보호구역	해양수산부장관	수산자원 보호·육성
도시자연공원구역	시·도지사	도시 자연환경·경관 보호
입지규제최소구역	국토교통부장관	입지규제 최소화와 복합적 토지이용

용도지역과의 차이

용도구역은 용도지역과 함께 토지이용을 제한하지만, 성격이 다르다. 용도지역은 전국 토지를 기본적으로 구분하는 틀이고, 용도구역은 특정한 공익목적을 위하여 추가적으로 지정되는 구역이다.

구분	용도지역	용도구역
성격	토지이용의 기본적 구분	특정 목적을 위한 제한 구역
예	도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역	개발제한구역, 시가화조정구역, 수산자원보호구역
기능	건축물 용도, 건폐율, 용적률 등의 기본 제한	도시확산 방지, 자연환경 보호 등 특별 목적 달성

용도지구와의 차이

용도지구는 용도지역의 제한을 보완하거나 강화하는 제도이고, 용도구역은 특정 목적을 위하여 별도의 토지이용 제한을 두는 제도이다.

구분	용도지구	용도구역
주요 기능	용도지역 제한의 보완 또는 강화	특정 공익목적을 위한 토지이용 제한
예	경관지구, 고도지구, 방화지구, 방재지구	개발제한구역, 시가화조정구역, 도시자연공원구역
목적	경관, 높이, 방화, 방재, 보존 등	도시확산 방지, 자연환경 보전, 수산자원 보호 등

행위 제한

용도구역에서는 구역의 지정 목적에 따라 건축물의 건축, 토지의 형질변경, 토석 채취, 용도변경, 개발행위 등이 제한될 수 있다.

행위 제한의 주요 방향은 다음과 같다.

• 구역 지정 목적에 어긋나는 개발행위를 제한한다.
• 자연환경이나 경관 훼손을 방지한다.
• 무질서한 도시 확산을 억제한다.
• 수산자원이나 생태계 보호를 우선한다.
• 필요한 경우 허가 또는 신고 절차를 거치게 한다.

시험상 암기 포인트

용도구역은 공인중개사 부동산공법에서 종류, 지정권자, 지정 목적을 묻는 문제가 자주 출제된다.

주요 암기 포인트는 다음과 같다.

• 용도구역은 특정한 공익목적을 위하여 토지이용을 제한하는 구역이다.
• 개발제한구역은 도시의 무질서한 확산 방지와 자연환경 보전이 목적이다.
• 시가화조정구역은 5년 이상 20년 이내의 기간 동안 시가화를 유보하는 구역이다.
• 시가화조정구역은 유보기간이 만료된 날의 다음 날 실효된다.
• 수산자원보호구역은 수산자원의 보호·육성을 위한 구역이다.
• 도시자연공원구역은 도시의 자연환경과 경관 보호, 시민의 여가·휴식공간 제공이 목적이다.
• 용도지역은 기본적 토지이용 구분이고, 용도지구는 이를 보완·강화하며, 용도구역은 특정 목적의 제한 구역이다.

같이 보기

• 용도지역
• 용도지구
• 도시·군관리계획
• 개발행위허가
• 자연환경보전지역