등기신청
등기신청은 등기권리자와 등기의무자 또는 법령상 신청권자가 등기소에 일정한 등기를 요구하는 절차적 행위이다.
개념[편집 | 원본 편집]
등기신청은 부동산등기기록에 일정한 등기를 하여 줄 것을 등기소에 요구하는 절차적 행위이다. 부동산에 관한 권리변동이 있더라도 그 내용이 자동으로 등기기록에 반영되는 것은 아니므로, 원칙적으로 신청권자의 등기신청이 있어야 등기절차가 개시된다.
부동산등기법은 법률에 다른 규정이 없는 경우 등기는 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청한다고 규정한다.[1] 이 원칙을 공동신청주의라고 한다.
신청주의[편집 | 원본 편집]
부동산등기는 원칙적으로 신청에 의하여 이루어진다. 등기소나 등기관이 모든 권리변동을 스스로 조사하여 등기하는 것이 아니라, 등기권리자와 등기의무자 또는 법령상 신청권자가 등기를 신청하면 등기관이 이를 심사하여 등기를 실행한다.
신청주의는 사법상 권리관계의 변동을 당사자의 신청에 따라 공시한다는 점에서 의미가 있다. 다만 법률에 특별한 규정이 있는 경우에는 등기촉탁이나 직권등기처럼 신청에 의하지 않는 등기도 가능하다.
등기권리자와 등기의무자[편집 | 원본 편집]
등기신청에서 등기권리자는 등기를 함으로써 등기상 이익을 받는 자를 말하고, 등기의무자는 등기를 함으로써 등기상 불이익을 받는 자를 말한다.
예를 들어 매매로 인한 소유권이전등기에서는 매수인이 등기권리자이고 매도인이 등기의무자이다. 근저당권설정등기에서는 근저당권자가 등기권리자이고, 근저당권설정자가 등기의무자이다.
| 구분 | 의미 | 예시 |
|---|---|---|
| 등기권리자 | 등기를 함으로써 등기상 이익을 받는 자 | 매수인, 근저당권자, 전세권자 |
| 등기의무자 | 등기를 함으로써 등기상 불이익을 받는 자 | 매도인, 근저당권설정자, 전세권설정자 |
등기권리자와 등기의무자의 구별은 공동신청주의, 판결에 의한 단독신청, 대위신청 등을 이해하는 기초가 된다.
공동신청주의[편집 | 원본 편집]
공동신청주의는 법률에 다른 규정이 없는 경우 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 등기를 신청하여야 한다는 원칙이다.[1]
공동신청주의는 등기의 진정성을 확보하기 위한 제도이다. 등기를 하면 권리를 얻는 사람뿐만 아니라 권리를 잃거나 제한받는 사람도 함께 신청하게 하여, 등기기록에 반영되는 권리변동이 당사자의 의사에 기초한 것인지 확인할 수 있도록 한다.
예를 들어 매매로 인한 소유권이전등기는 매수인만의 신청으로 하는 것이 아니라, 원칙적으로 매수인과 매도인이 공동으로 신청한다.
단독신청[편집 | 원본 편집]
단독신청은 등기권리자 또는 등기의무자 중 한쪽만으로 등기를 신청할 수 있는 경우를 말한다. 공동신청주의의 예외에 해당한다.
부동산등기법은 다음과 같은 경우 단독신청을 인정한다.[1]
- 소유권보존등기 또는 소유권보존등기의 말소등기는 등기명의인으로 될 자 또는 등기명의인이 단독으로 신청한다.
- 상속, 법인의 합병, 그 밖에 대법원규칙으로 정하는 포괄승계에 따른 등기는 등기권리자가 단독으로 신청한다.
- 등기절차의 이행 또는 인수를 명하는 판결에 의한 등기는 승소한 등기권리자 또는 등기의무자가 단독으로 신청한다.
- 공유물을 분할하는 판결에 의한 등기는 등기권리자 또는 등기의무자가 단독으로 신청한다.
- 부동산표시의 변경이나 경정의 등기는 소유권의 등기명의인이 단독으로 신청한다.
단독신청은 권리변동의 성질상 상대방의 공동신청을 요구하기 어렵거나, 판결 등으로 등기절차 이행의무가 이미 확정된 경우에 인정된다.
신청 방법[편집 | 원본 편집]
등기신청은 방문신청 또는 전자신청의 방법으로 할 수 있다. 부동산등기법은 등기신청의 방법을 방문신청과 전자신청으로 규정한다.[2]
방문신청은 신청인 또는 그 대리인이 등기소에 출석하여 신청정보 및 첨부정보를 적은 서면을 제출하는 방법이다. 전자신청은 전산정보처리조직을 이용하여 신청정보 및 첨부정보를 보내는 방법이다.
| 구분 | 내용 | 특징 |
|---|---|---|
| 방문신청 | 신청인 또는 대리인이 등기소에 출석하여 서면을 제출하는 방식 | 등기소 방문을 전제로 한다 |
| 전자신청 | 전산정보처리조직을 이용하여 신청정보와 첨부정보를 보내는 방식 | 전자문서와 전산처리를 전제로 한다 |
신청정보의 제공[편집 | 원본 편집]
등기신청은 신청정보를 제공하는 방식으로 한다. 부동산등기법은 등기의 신청은 1건당 1개의 부동산에 관한 신청정보를 제공하는 방법으로 하여야 한다고 규정한다. 다만 등기목적과 등기원인이 동일하거나 그 밖에 대법원규칙으로 정하는 경우에는 여러 개의 부동산에 관한 신청정보를 일괄하여 제공할 수 있다.[3]
신청정보에는 등기목적, 등기원인, 신청인, 부동산의 표시 등 등기를 실행하는 데 필요한 사항이 포함된다. 신청정보가 등기기록이나 등기원인정보와 일치하지 않으면 보정이나 각하의 문제가 생길 수 있다.
첨부정보[편집 | 원본 편집]
등기신청에는 신청정보 외에 첨부정보가 필요하다. 첨부정보는 등기원인을 증명하거나 신청권한, 대리권, 허가·동의·승낙 등 등기절차상 필요한 사실을 증명하기 위하여 제공하는 정보이다.
예를 들어 매매로 인한 소유권이전등기에서는 매매계약 등 등기원인정보, 등기의무자의 등기필정보, 인감증명, 주소증명정보, 취득세·등록면허세 납부 관련 정보 등이 문제될 수 있다. 구체적인 첨부정보는 등기의 종류와 신청 방식에 따라 달라진다.
포괄승계인에 의한 등기신청[편집 | 원본 편집]
등기원인이 발생한 후 등기권리자 또는 등기의무자에게 상속이나 그 밖의 포괄승계가 있는 경우에는 상속인이나 그 밖의 포괄승계인이 그 등기를 신청할 수 있다.[4]
예를 들어 매매계약 체결 후 소유권이전등기를 하기 전에 매도인 또는 매수인이 사망한 경우, 상속인이 포괄승계인으로서 등기신청 절차에 관여할 수 있다. 이는 이미 발생한 등기원인에 따른 등기절차를 승계인이 이어갈 수 있도록 하는 제도이다.
대위신청[편집 | 원본 편집]
대위신청은 채권자가 채무자를 대신하여 등기를 신청하는 경우를 말한다. 부동산등기법은 채권자가 민법 제404조에 따라 채무자를 대위하여 등기를 신청할 수 있다고 규정한다.[5]
대위신청에 의하여 등기를 할 때에는 대위자의 성명 또는 명칭, 주소 또는 사무소 소재지 및 대위원인을 기록하여야 한다.[5] 대위신청은 채무자가 등기신청을 하지 않아 채권자의 권리보전이 곤란한 경우에 문제된다.
등기신청의 접수와 효력[편집 | 원본 편집]
등기신청이 등기소에 접수되면 접수번호가 부여된다. 등기관이 등기를 마친 경우 그 등기는 접수한 때부터 효력을 발생한다.[6]
접수는 등기의 순위와 밀접하게 연결된다. 같은 부동산에 관하여 여러 등기신청이 있는 경우 접수번호와 접수시각은 권리의 우열을 판단하는 기준이 될 수 있다. 따라서 등기신청은 단순한 서류 제출이 아니라 등기효력의 발생시기와 순위 판단에 연결되는 절차이다.
보정과 각하[편집 | 원본 편집]
등기신청에 흠이 있는 경우 등기관은 보정을 명할 수 있다. 부동산등기법은 신청의 잘못된 부분이 보정될 수 있는 경우 신청인이 등기관이 보정을 명한 날의 다음 날까지 보정하면 각하하지 않는다고 규정한다.[7]
반면 법정 각하 사유가 있고 보정으로 해결되지 않거나 기한 내 보정하지 않은 경우에는 등기관이 이유를 적은 결정으로 신청을 각하한다. 예를 들어 관할이 없는 등기소에 신청한 경우, 사건이 등기할 것이 아닌 경우, 신청할 권한이 없는 자가 신청한 경우, 필요한 첨부정보를 제공하지 않은 경우 등이 각하 사유가 될 수 있다.[7]
실무상 의미[편집 | 원본 편집]
등기신청은 부동산 권리변동을 등기기록에 반영하기 위한 핵심 절차이다. 매매계약, 증여계약, 상속, 담보권 설정, 전세권 설정, 말소 등 다양한 법률관계는 등기신청을 통하여 등기기록에 공시된다.
등기신청 단계에서는 다음 사항을 확인할 필요가 있다.
- 관할등기소
- 등기권리자와 등기의무자
- 공동신청인지 단독신청인지 여부
- 방문신청 또는 전자신청 방식
- 신청정보의 내용
- 등기원인정보
- 첨부정보
- 등록면허세 등 비용 납부 여부
- 보정 가능성
- 접수번호와 접수시각
등기신청이 적법하게 이루어지지 않으면 등기가 실행되지 않거나 각하될 수 있으므로, 등기의 종류별 요건과 절차를 정확히 갖추어야 한다.
관련 개념과의 비교[편집 | 원본 편집]
| 구분 | 내용 | 핵심 차이 |
|---|---|---|
| 등기신청 | 등기소에 일정한 등기를 요구하는 절차적 행위 | 등기절차의 출발점이다 |
| 공동신청 | 등기권리자와 등기의무자가 함께 신청하는 방식 | 원칙적인 신청 방식이다 |
| 단독신청 | 한쪽 당사자 또는 법령상 신청권자가 단독으로 신청하는 방식 | 공동신청주의의 예외이다 |
| 방문신청 | 등기소에 출석하여 서면으로 신청하는 방식 | 물리적 출석을 전제로 한다 |
| 전자신청 | 전산정보처리조직을 이용하여 신청하는 방식 | 전자문서와 전산처리를 전제로 한다 |
| 대위신청 | 채권자가 채무자를 대위하여 신청하는 방식 | 채권자대위권과 관련된다 |
시험 관련 유의점[편집 | 원본 편집]
공인중개사 부동산공시법에서는 등기신청의 원칙이 공동신청주의라는 점과 그 예외인 단독신청 사유를 구별하는 것이 중요하다. 방문신청과 전자신청의 구별, 신청정보와 첨부정보의 차이, 접수번호와 등기의 효력발생시기의 관계도 함께 정리할 필요가 있다.
같이 보기[편집 | 원본 편집]
참고 문헌[편집 | 원본 편집]
- 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제23조
- 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제24조
- 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제25조
- 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제27조
- 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제28조
- 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제6조
- 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제29조
- 찾기쉬운 생활법령정보, 부동산등기 절차
각주[편집 | 원본 편집]
- ↑ 1.0 1.1 1.2 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제23조.
- ↑ 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제24조.
- ↑ 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제25조.
- ↑ 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제27조.
- ↑ 5.0 5.1 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제28조.
- ↑ 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제6조.
- ↑ 7.0 7.1 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제29조.
