토지의 지목변경
토지의 지목변경은 지적공부에 등록된 토지의 지목을 다른 지목으로 바꾸어 등록하는 토지이동이다.[1]
개요[편집 | 원본 편집]
토지의 지목변경은 토지이동의 한 유형으로, 토지의 주된 용도가 바뀐 경우 지적공부에 등록된 지목을 다른 지목으로 변경하는 절차이다. 지목은 토지의 주된 용도에 따라 토지의 종류를 구분하여 지적공부에 등록한 것이므로, 실제 토지 이용상황이나 건축물의 용도 변화가 있으면 지목변경이 문제될 수 있다.
공인중개사 부동산공시법에서는 지목변경의 신청의무자, 신청기간, 지목변경을 신청할 수 있는 경우, 신청서 첨부서류, 토지의 분할과의 관계, 토지의 등록전환과의 구별을 중심으로 정리하면 된다.
의의[편집 | 원본 편집]
토지의 지목변경은 토지의 현실적 이용상황이 공부상 지목과 달라진 경우 이를 지적공부에 반영하는 절차이다. 예를 들어 전이나 임야였던 토지가 적법한 형질변경과 건축물 사용승인 등을 거쳐 대지로 이용되게 된 경우, 지목변경이 문제될 수 있다.
토지의 지목변경이 중요한 이유는 다음과 같다.
- 토지의 실제 주된 용도와 지적공부상 지목을 일치시킨다.
- 토지거래에서 토지의 종류를 명확히 한다.
- 조세와 토지행정의 기초자료를 정비한다.
- 건축, 개발행위, 농지전용, 산지전용 등과 연결된다.
- 등기부 표제부의 지목 표시 정리와 연결된다.
신청의무자와 신청기간[편집 | 원본 편집]
지목변경을 할 토지가 있으면 토지소유자는 그 사유가 발생한 날부터 60일 이내에 지적소관청에 지목변경을 신청하여야 한다.[2]
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 신청의무자 | 토지소유자 |
| 신청기관 | 지적소관청 |
| 신청기간 | 사유가 발생한 날부터 60일 이내 |
| 대상 | 지목변경을 할 토지 |
신청할 수 있는 경우[편집 | 원본 편집]
토지소유자는 법령에서 정한 경우 지목변경을 신청할 수 있다.
지목변경을 신청할 수 있는 경우는 다음과 같다.[3]
- 관계 법령에 따른 토지의 형질변경 등의 공사가 준공된 경우
- 토지나 건축물의 용도가 변경된 경우
- 도시개발사업 등의 원활한 추진을 위하여 사업시행자가 공사 준공 전에 토지의 합병을 신청하는 경우
신청서와 첨부서류[편집 | 원본 편집]
토지소유자가 지목변경을 신청할 때에는 지목변경 사유를 적은 신청서에 국토교통부령으로 정하는 서류를 첨부하여 지적소관청에 제출하여야 한다.[3]
지목변경 신청에서 문제될 수 있는 첨부서류는 다음과 같다.
- 관계 법령에 따른 토지의 형질변경 등의 공사가 준공되었음을 증명하는 서류
- 국유지 또는 공유지의 경우 용도폐지되었거나 사실상 공공용으로 사용되고 있지 않음을 증명하는 서류
- 토지 또는 건축물의 용도가 변경되었음을 증명하는 서류
- 그 밖에 지목변경 사유를 증명할 수 있는 서류
지적소관청의 처리[편집 | 원본 편집]
지적소관청은 지목변경 신청을 받으면 신청서와 첨부서류, 현황을 확인하여 지목변경 여부를 판단한다.
지적소관청이 확인하는 주요 사항은 다음과 같다.
- 지목변경 사유 발생 여부
- 토지의 실제 이용상황
- 건축물의 용도
- 형질변경 공사 준공 여부
- 농지전용 또는 산지전용 등 관계 인허가 여부
- 토지 전체의 주된 용도
- 분할 필요 여부
- 등기부 표시와 지적공부 표시의 관계
지목 결정 원칙[편집 | 원본 편집]
지목변경은 지목의 결정 원칙에 따라 이루어진다. 지목은 토지의 주된 용도에 따라 정하고, 하나의 필지에는 원칙적으로 하나의 지목만 등록한다.
지목 결정에서 중요한 원칙은 다음과 같다.
- 1필1목의 원칙
- 주지목추종의 원칙
- 영속성의 원칙
- 사용목적추종의 원칙
- 용도경중의 원칙
따라서 일시적인 이용상태만으로 지목을 변경하지 않고, 계속적이고 주된 이용상황을 기준으로 판단한다.
형질변경과의 관계[편집 | 원본 편집]
토지의 형질변경 공사가 준공된 경우에는 지목변경 신청 사유가 될 수 있다.[3] 형질변경은 토지의 물리적 상태나 이용 가능성을 바꾸는 행위이고, 지목변경은 그 결과를 지적공부상 지목에 반영하는 절차이다.
형질변경과 지목변경의 관계는 다음과 같다.
- 형질변경은 토지의 현실 상태 변경이다.
- 지목변경은 지적공부상 지목의 변경이다.
- 관계 법령상 인허가와 준공 여부가 중요하다.
- 형질변경이 있었다고 해서 지목이 자동으로 변경되는 것은 아니다.
- 지목변경은 지적소관청에 신청하여 지적공부에 등록되어야 한다.
건축물 용도변경과의 관계[편집 | 원본 편집]
토지나 건축물의 용도가 변경된 경우에도 지목변경을 신청할 수 있다.[3] 건축물의 용도가 바뀌면 그 부지인 토지의 주된 용도도 달라질 수 있기 때문이다.
건축물 용도변경과 지목변경이 연결되는 경우는 다음과 같다.
- 건축물 사용승인으로 대지 이용이 확정된 경우
- 건축물의 용도변경으로 토지의 주된 이용 목적이 바뀐 경우
- 공장, 창고, 주차장, 종교시설 등 특정 용도의 부지가 된 경우
- 건축물 부속토지의 이용상황이 변경된 경우
농지전용과 지목변경[편집 | 원본 편집]
전, 답, 과수원 등 농지가 다른 용도로 전용된 경우 지목변경이 문제될 수 있다. 다만 농지의 지목변경은 적법한 농지전용 절차와 연결된다.
농지전용과 지목변경에서 확인할 사항은 다음과 같다.
- 농지전용허가 또는 신고 여부
- 형질변경 공사 준공 여부
- 건축물 사용승인 여부
- 토지의 실제 주된 용도
- 변경할 지목의 적정성
- 불법 전용 여부
농지가 실제로 다른 용도로 사용되고 있더라도 적법한 전용 절차 없이 곧바로 지목변경이 인정되는 것은 아니다.
산지전용과 지목변경[편집 | 원본 편집]
임야가 다른 용도로 이용되게 된 경우에는 산지전용과 지목변경이 연결될 수 있다. 임야대장·임야도에 등록된 토지는 토지의 등록전환도 함께 문제될 수 있다.
산지전용과 지목변경에서 확인할 사항은 다음과 같다.
- 산지전용허가 또는 신고 여부
- 형질변경 공사 준공 여부
- 등록전환 필요 여부
- 토지의 실제 주된 용도
- 변경할 지목의 적정성
- 등기부 표시 정리 필요 여부
토지의 등록전환과의 관계[편집 | 원본 편집]
토지의 등록전환은 임야대장과 임야도에 등록된 토지를 토지대장과 지적도에 옮겨 등록하는 절차이다. 임야가 대지, 도로, 공장용지 등으로 이용되게 된 경우에는 등록전환과 지목변경이 함께 문제될 수 있다.
| 구분 | 토지의 등록전환 | 토지의 지목변경 |
|---|---|---|
| 핵심 | 임야대장·임야도에서 토지대장·지적도로 옮겨 등록 | 지적공부상 지목을 다른 지목으로 변경 |
| 대상 | 임야대장·임야도 등록 토지 | 주된 용도가 변경된 토지 |
| 결과 | 공부 체계 변경 | 지목 변경 |
| 관계 | 지목변경과 함께 문제될 수 있음 | 등록전환과 함께 문제될 수 있음 |
토지의 분할과의 관계[편집 | 원본 편집]
1필지 전체가 같은 용도로 변경된 경우에는 지목변경만으로 정리될 수 있다. 그러나 1필지의 일부만 형질변경 등으로 용도가 변경된 경우에는 토지의 분할이 함께 필요하다.
토지의 분할과 지목변경의 관계는 다음과 같다.
- 1필지 전체의 용도가 변경되면 지목변경이 문제된다.
- 1필지 일부의 용도만 변경되면 분할이 먼저 필요할 수 있다.
- 용도 변경된 부분을 별도 필지로 분할한 뒤 그 부분의 지목을 변경한다.
- 이 경우 분할 신청 시 지목변경 신청서를 함께 제출하여야 한다.
토지의 합병과의 관계[편집 | 원본 편집]
토지의 합병은 2필지 이상을 1필지로 합치는 토지이동이다. 합병하려는 토지는 원칙적으로 지목이 같아야 하므로, 지목이 다른 토지의 합병에서는 지목변경이 먼저 문제될 수 있다.
합병과 지목변경의 관계는 다음과 같다.
- 합병 대상 토지는 원칙적으로 지목이 같아야 한다.
- 지목이 다르면 합병이 제한될 수 있다.
- 실제 주된 용도가 같아진 경우 지목변경 후 합병을 검토할 수 있다.
- 주된 용도와 종된 용도의 관계가 있으면 양입지 여부도 검토한다.
지목변경과 등기촉탁[편집 | 원본 편집]
지목변경으로 지적공부상 지목이 바뀌면 등기부 표제부의 지목 표시도 정리되어야 한다. 이 경우 등기촉탁이 문제된다.
지목변경과 등기촉탁의 관계는 다음과 같다.
- 지목변경은 지적공부상 토지표시를 변경한다.
- 등기부 표제부에도 지목이 기록된다.
- 지적공부와 등기부의 표시를 일치시켜야 한다.
- 지적소관청은 필요한 경우 관할 등기소에 등기를 촉탁한다.
- 등기제도에서는 지목변경등기와 연결된다.
지목변경등기와의 구별[편집 | 원본 편집]
지목변경등기는 등기부 표제부의 지목 표시를 변경하는 등기이다. 토지의 지목변경은 지적공부상 지목을 변경하는 토지이동이고, 지목변경등기는 그 결과를 등기부에 반영하는 등기절차이다.
| 구분 | 토지의 지목변경 | 지목변경등기 |
|---|---|---|
| 제도 | 지적제도 | 등기제도 |
| 공부 | 지적공부 | 등기부 |
| 담당 | 지적소관청 | 등기소 |
| 내용 | 지적공부상 지목 변경 | 등기부 표제부 지목 변경 |
지목변경이 아닌 경우[편집 | 원본 편집]
토지의 이용상황이 일시적으로 달라졌다고 해서 곧바로 지목변경 대상이 되는 것은 아니다. 지목은 토지의 주된 용도와 영속성을 기준으로 판단하기 때문이다.
지목변경이 아닌 경우로 볼 수 있는 예는 다음과 같다.
- 일시적으로 자재를 쌓아 둔 경우
- 일시적으로 임시 주차장처럼 이용한 경우
- 공사가 진행 중이나 준공되지 않은 경우
- 불법 형질변경 상태인 경우
- 토지의 일부만 임시로 다른 용도로 사용한 경우
구체적인 판단은 실제 이용상황, 관계 인허가, 준공 여부, 지적소관청의 심사에 따라 달라질 수 있다.
거래 실무상 유의점[편집 | 원본 편집]
토지를 거래할 때에는 공부상 지목과 실제 이용상황이 일치하는지 확인해야 한다. 지목이 실제 이용상황과 다르면 지목변경 가능성, 불법 전용 여부, 인허가 이력 등을 함께 확인해야 한다.
거래 시 확인할 사항은 다음과 같다.
- 토지대장 또는 임야대장상 지목
- 실제 이용상황
- 농지전용 또는 산지전용 여부
- 형질변경 공사 준공 여부
- 건축물 사용승인 여부
- 지목변경 신청 여부
- 등기부 표제부의 지목 표시
- 지목변경에 따른 세금과 개발 가능성
시험상 암기 포인트[편집 | 원본 편집]
공인중개사[편집 | 원본 편집]
공인중개사 부동산공시법에서는 지목변경 신청사유와 60일 이내 신청을 중심으로 정리해야 한다.
주요 암기 포인트는 다음과 같다.
- 토지의 지목변경은 지적공부에 등록된 지목을 다른 지목으로 바꾸어 등록하는 토지이동이다.
- 신청의무자는 토지소유자이다.
- 신청기관은 지적소관청이다.
- 신청기간은 사유가 발생한 날부터 60일 이내이다.
- 지목변경을 신청할 수 있는 경우는 관계 법령에 따른 토지의 형질변경 등의 공사가 준공된 경우, 토지나 건축물의 용도가 변경된 경우, 도시개발사업 등의 원활한 추진을 위하여 사업시행자가 공사 준공 전에 토지의 합병을 신청하는 경우이다.
- 지목변경은 토지의 주된 용도 변경을 전제로 한다.
- 일시적 이용상황만으로 지목변경을 하지 않는다.
- 1필지 일부의 용도만 변경된 경우 분할과 지목변경이 함께 문제된다.
- 임야가 다른 용도로 바뀌면 등록전환과 지목변경이 함께 문제될 수 있다.
- 지목변경 후 등기부 표제부 정리를 위해 지목변경등기 또는 등기촉탁이 문제될 수 있다.
같이 보기[편집 | 원본 편집]
참고 문헌[편집 | 원본 편집]
국가법령정보센터, 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」
국가법령정보센터, 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 시행령」
각주[편집 | 원본 편집]
- ↑ 국가법령정보센터, 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제2조, https://www.law.go.kr/법령/공간정보의구축및관리등에관한법률/제2조
- ↑ 국가법령정보센터, 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제81조, https://www.law.go.kr/법령/공간정보의구축및관리등에관한법률/제81조
- ↑ 3.0 3.1 3.2 3.3 국가법령정보센터, 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 시행령」 제67조, https://www.law.go.kr/법령/공간정보의구축및관리등에관한법률시행령/제67조
