토지의 축척변경

토지의 축척변경은 지적도에 등록된 경계점의 정밀도를 높이기 위하여 작은 축척의 지적도를 큰 축척의 지적도로 바꾸어 등록하는 토지이동이다.

개요

토지의 축척변경은 토지이동의 한 유형으로, 일정한 지역의 지적도 축척을 변경하여 토지의 경계와 면적을 더 정밀하게 관리하기 위한 절차이다. 일반적으로 작은 축척의 지적도를 큰 축척의 지적도로 바꾸는 것이며, 잦은 토지이동이나 서로 다른 축척의 지적도 존재 등으로 지적공부 관리가 곤란한 경우에 시행된다.

공인중개사 부동산공시법에서는 축척변경 사유, 토지소유자의 신청 또는 지적소관청의 직권, 축척변경위원회, 시·도지사 또는 대도시 시장의 승인, 청산금, 축척변경 확정공고를 중심으로 정리하면 된다.

의의

축척변경은 지적도의 정밀도를 높여 지적측량성과와 토지이동 정리를 쉽게 하기 위한 제도이다. 소축척 지적도에서는 1필지의 규모가 작거나 토지이동이 잦은 경우 경계와 면적을 정확히 정리하기 어려울 수 있다. 이때 일정한 지역을 정하여 더 큰 축척의 지적도로 바꾸어 등록한다.

축척변경이 중요한 이유는 다음과 같다.

• 지적도의 정밀도를 높인다.
• 경계와 면적의 정확성을 높인다.
• 토지이동 정리를 쉽게 한다.
• 서로 다른 축척의 지적도를 정리한다.
• 지적측량성과 결정의 곤란을 줄인다.
• 면적 증감에 따른 청산금 문제가 발생할 수 있다.

시행 사유

지적소관청은 지적도가 일정한 사유에 해당하는 경우 토지소유자의 신청 또는 직권으로 일정한 지역을 정하여 그 지역의 축척을 변경할 수 있다.

축척변경 사유는 다음과 같다.

• 잦은 토지이동으로 1필지의 규모가 작아서 소축척으로는 지적측량성과의 결정이나 토지이동에 따른 정리를 하기가 곤란한 경우
• 하나의 지번부여지역에 서로 다른 축척의 지적도가 있는 경우
• 그 밖에 지적공부를 관리하기 위하여 필요하다고 인정되는 경우

시행 방식

축척변경은 토지소유자의 신청 또는 지적소관청의 직권으로 시행될 수 있다.

구분	내용
토지소유자의 신청	토지소유자가 축척변경 사유를 적은 신청서를 제출
지적소관청의 직권	지적공부 관리상 필요가 있는 경우 지적소관청이 일정 지역을 정하여 시행

축척변경은 개별 1필지의 단순 변경이 아니라 일정한 지역을 대상으로 하는 절차라는 점이 중요하다.

신청서와 첨부서류

축척변경을 신청하는 토지소유자는 축척변경 사유를 적은 신청서에 국토교통부령으로 정하는 서류를 첨부하여 지적소관청에 제출하여야 한다.

축척변경 신청에서 중요한 사항은 다음과 같다.

• 신청인은 토지소유자이다.
• 신청기관은 지적소관청이다.
• 축척변경 사유를 적은 신청서가 필요하다.
• 토지소유자 동의 등 관계 서류가 문제될 수 있다.
• 신청 후 축척변경위원회 심의와 승인 절차가 이어질 수 있다.

승인

지적소관청은 축척변경을 할 때에는 축척변경 사유를 적은 승인신청서에 관계 서류를 첨부하여 시·도지사 또는 대도시 시장에게 제출하여야 한다.

축척변경 승인에서 중요한 사항은 다음과 같다.

• 지적소관청이 승인신청을 한다.
• 승인권자는 시·도지사 또는 대도시 시장이다.
• 축척변경 사유와 대상지역이 확인되어야 한다.
• 축척변경 대상지역의 지적도 확인이 필요하다.
• 승인 후 축척변경 절차가 본격적으로 진행된다.

축척변경위원회

축척변경에 관한 사항을 심의·의결하기 위하여 지적소관청에 축척변경위원회를 둔다.

축척변경위원회가 중요한 이유는 다음과 같다.

• 축척변경에 관한 사항을 심의·의결한다.
• 토지소유자의 이해관계를 조정하는 기능을 한다.
• 면적 증감과 청산금 문제에 영향을 줄 수 있다.
• 축척변경 시행지역의 결정과 절차에 관여한다.
• 지적소관청의 축척변경 업무를 심의한다.

축척변경위원회의 구성

축척변경위원회는 5명 이상 10명 이하의 위원으로 구성하되, 위원의 2분의 1 이상을 토지소유자로 하여야 한다.

구분	내용
위원 수	5명 이상 10명 이하
토지소유자 비율	위원의 2분의 1 이상
설치 기관	지적소관청
기능	축척변경에 관한 사항 심의·의결

이 구성은 시험에서 숫자 문제로 출제될 수 있다.

축척변경의 절차

축척변경 절차는 일정한 지역을 대상으로 진행되므로, 신청·승인·측량·청산·확정공고 등 여러 단계가 이어진다.

절차는 다음과 같이 정리할 수 있다.

1. 축척변경 사유 발생
2. 토지소유자의 신청 또는 지적소관청의 직권 검토
3. 축척변경 대상지역 설정
4. 축척변경위원회 심의·의결
5. 시·도지사 또는 대도시 시장 승인
6. 축척변경 측량 실시
7. 새 지적도 작성 및 면적 산정
8. 면적 증감에 따른 청산금 산정
9. 청산금 납부고지 또는 수령통지
10. 축척변경 확정공고
11. 지적공부 정리 및 등기촉탁

지적측량과의 관계

축척변경은 지적측량과 밀접하게 관련된다. 축척변경을 위한 측량을 통하여 경계와 면적을 새로 정리하고, 필요한 경우 경계점좌표등록부를 작성할 수 있다.

축척변경 측량이 중요한 이유는 다음과 같다.

• 새 축척의 지적도를 작성한다.
• 경계점의 위치를 정밀하게 확인한다.
• 면적을 새로 산정한다.
• 도해지적의 정밀도를 높인다.
• 수치지적 전환과 연결될 수 있다.
• 면적 증감과 청산금 산정의 기초가 된다.

경계점좌표등록부와의 관계

경계점좌표등록부를 갖춰 두는 토지는 지적확정측량 또는 축척변경을 위한 측량을 실시하여 경계점을 좌표로 등록한 지역의 토지이다.

축척변경과 경계점좌표등록부의 관계는 다음과 같다.

• 축척변경 측량으로 경계점 좌표를 등록할 수 있다.
• 수치지적 관리로 이어질 수 있다.
• 경계와 면적의 정밀도가 높아진다.
• 경계복원측량의 기준자료가 될 수 있다.
• 지적도보다 좌표가 더 중요한 기준이 되는 지역이 생길 수 있다.

면적 증감

축척변경을 하면 새 측량성과에 따라 각 필지의 면적이 달라질 수 있다. 기존 소축척 지적도의 오차가 정리되면서 공부상 면적이 증가하거나 감소할 수 있기 때문이다.

면적 증감이 발생하는 이유는 다음과 같다.

• 기존 지적도의 축척이 작아 정밀도가 낮았기 때문이다.
• 도면의 오차가 새 측량으로 정리되기 때문이다.
• 경계점 위치가 더 정밀하게 결정되기 때문이다.
• 면적 계산 방식이 달라질 수 있기 때문이다.

청산금

축척변경으로 필지별 면적이 증감하면 청산금이 문제될 수 있다. 청산금은 면적 증감에 따른 토지소유자 사이의 형평을 조정하기 위한 금전 정산이다.

청산금에서 중요한 사항은 다음과 같다.

• 축척변경으로 면적 증감이 있는 경우 문제된다.
• 면적이 증가한 토지소유자는 청산금을 납부할 수 있다.
• 면적이 감소한 토지소유자는 청산금을 받을 수 있다.
• 청산금은 지적소관청이 산정·고지·지급 절차를 진행한다.
• 청산금에 이의가 있으면 이의신청이 문제될 수 있다.

청산금의 납부와 지급

축척변경에 따른 청산금은 법령상 절차에 따라 납부고지 또는 수령통지가 이루어진다.

청산금 절차에서 중요한 사항은 다음과 같다.

• 지적소관청은 청산금 결정을 공고한다.
• 공고 후 일정 기간 안에 납부고지 또는 수령통지를 한다.
• 청산금 납부고지를 받은 자는 정해진 기간 안에 납부한다.
• 청산금 수령통지를 받은 자에게는 정해진 기간 안에 지급한다.
• 청산금을 받을 자가 받을 수 없거나 받기를 거부하면 공탁이 문제될 수 있다.
• 청산금에 이의가 있으면 이의신청을 할 수 있다.

확정공고

축척변경 절차가 완료되면 축척변경의 확정공고가 이루어진다. 확정공고는 축척변경 결과를 대외적으로 알리고, 새 지적공부 정리의 기준이 되는 절차이다.

확정공고 후에는 다음 사항이 문제된다.

• 새 축척의 지적도 적용
• 새 면적과 경계의 지적공부 등록
• 청산금 관련 후속 절차
• 등기부 표제부 표시 정리
• 토지소유자에 대한 지적정리 통지

지적공부 정리

축척변경이 완료되면 지적소관청은 관련 지적공부를 정리한다.

정리되는 지적공부는 다음과 같다.

• 토지대장
• 지적도
• 경계점좌표등록부
• 부동산종합공부
• 필요한 경우 공유지연명부 또는 대지권등록부

축척변경은 지적도 축척을 바꾸는 절차이므로, 임야도보다 지적도와의 관계가 중심이다.

등기촉탁과의 관계

축척변경으로 면적 등 등기부 표제부의 토지표시가 변경되면 등기촉탁이 문제된다. 지적소관청은 지적공부를 정리한 뒤 필요한 경우 관할 등기소에 등기를 촉탁하여 등기부 표시를 정리하게 한다.

축척변경과 등기촉탁의 관계는 다음과 같다.

• 축척변경은 지적공부상 면적과 경계에 영향을 줄 수 있다.
• 등기부 표제부의 면적 표시가 변경될 수 있다.
• 등기제도에서는 축척변경에 따른 등기와 연결된다.
• 권리관계 변동이 아니라 표시 변경이 중심이다.

등록사항 정정과의 구별

토지의 등록사항 정정은 지적공부의 등록사항에 오류가 있는 경우 이를 바로잡는 절차이다. 축척변경은 오류 정정이 아니라 일정 지역의 지적도 축척을 변경하여 지적공부를 정비하는 절차이다.

구분	토지의 축척변경	토지의 등록사항 정정
사유	소축척 지적도의 정밀도 부족, 서로 다른 축척의 지적도 등	지적공부 등록사항의 오류
대상	일정한 지역	오류가 있는 필지 또는 등록사항
핵심	지적도 축척 변경	잘못된 등록사항 수정
청산금	문제될 수 있음	일반적으로 중심 쟁점 아님

토지의 분할과의 관계

토지의 분할은 1필지를 2필지 이상으로 나누는 절차이다. 토지이동이 잦아 1필지의 규모가 작아지고 소축척으로 지적정리가 곤란해진 경우 축척변경 사유가 될 수 있다.

분할과 축척변경의 관계는 다음과 같다.

• 분할이 잦으면 필지 규모가 작아진다.
• 소축척 지적도로는 경계와 면적 정리가 어려워질 수 있다.
• 이 경우 축척변경을 통해 더 정밀한 지적도로 관리할 수 있다.
• 축척변경 후 분할 등 토지이동 정리가 쉬워질 수 있다.

토지의 합병과의 관계

토지의 합병을 하려면 원칙적으로 축척이 같아야 한다. 축척이 다른 지적도에 등록된 토지는 하나의 필지로 합병하기 어렵다.

합병과 축척변경의 관계는 다음과 같다.

• 합병하려는 토지는 원칙적으로 축척이 같아야 한다.
• 하나의 지번부여지역에 서로 다른 축척의 지적도가 있으면 축척변경 사유가 될 수 있다.
• 축척변경 후 합병 가능성이 정리될 수 있다.
• 축척은 1필지 성립요건과 연결된다.

시험상 암기 포인트

공인중개사

공인중개사 부동산공시법에서는 축척변경 사유, 축척변경위원회, 청산금을 중심으로 정리해야 한다.

주요 암기 포인트는 다음과 같다.

• 토지의 축척변경은 작은 축척의 지적도를 큰 축척의 지적도로 바꾸어 등록하는 토지이동이다.
• 축척변경은 일정한 지역을 대상으로 한다.
• 지적소관청은 토지소유자의 신청 또는 직권으로 축척변경을 할 수 있다.
• 축척변경 사유는 잦은 토지이동으로 1필지 규모가 작아 소축척으로 지적측량성과 결정이나 토지이동 정리가 곤란한 경우, 하나의 지번부여지역에 서로 다른 축척의 지적도가 있는 경우, 그 밖에 지적공부 관리를 위하여 필요한 경우이다.
• 축척변경에 관한 사항을 심의·의결하기 위하여 지적소관청에 축척변경위원회를 둔다.
• 축척변경위원회는 5명 이상 10명 이하의 위원으로 구성하고, 위원의 2분의 1 이상은 토지소유자이다.
• 지적소관청은 축척변경을 할 때 시·도지사 또는 대도시 시장의 승인을 받아야 한다.
• 축척변경 측량으로 면적 증감이 발생할 수 있다.
• 면적 증감이 있으면 청산금이 문제될 수 있다.
• 축척변경은 오류를 고치는 등록사항 정정과 구별해야 한다.

같이 보기

• 토지이동
• 지적도
• 경계점좌표등록부
• 토지의 등록사항 정정
• 등기촉탁

참고 문헌

국가법령정보센터, 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」

국가법령정보센터, 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 시행령」