토지의 신규등록 측량

토지의 신규등록 측량은 새로 조성된 토지나 지적공부에 등록이 누락된 토지를 지적공부에 새로 등록하기 위하여 경계 또는 좌표와 면적을 정하는 지적측량이다.

개요

토지의 신규등록 측량은 토지의 신규등록을 위하여 실시하는 세부측량이다. 신규등록은 지적공부에 없던 토지를 새로 등록하는 토지이동이므로, 해당 토지의 위치, 경계, 좌표, 면적을 정하여 지적공부에 등록할 필요가 있다.

공인중개사 부동산공시법에서는 신규등록 측량을 독립적으로 깊게 다루기보다는 지적측량, 세부측량, 토지의 신규등록, 토지이동과 연결하여 정리하면 된다.

대상

토지의 신규등록 측량의 대상은 신규등록 대상 토지이다.

신규등록 대상 토지는 다음과 같다.

• 새로 조성된 토지
• 지적공부에 등록이 누락되어 있는 토지

대표적으로 공유수면 매립 등으로 새로 생긴 토지나, 지적공부에 등록되어야 하나 누락된 토지가 신규등록 측량의 대상이 될 수 있다.

측량 목적

토지의 신규등록 측량은 지적공부에 처음 등록할 토지의 표시사항을 정하기 위한 측량이다.

측량 목적은 다음과 같다.

• 토지의 위치를 확인한다.
• 토지의 경계를 정한다.
• 토지의 면적을 산정한다.
• 필요한 경우 경계점 좌표를 정한다.
• 인접 토지와의 관계를 확인한다.
• 지적도 또는 임야도에 등록할 형상을 정한다.
• 토지대장 또는 임야대장에 등록할 면적의 기초자료를 만든다.

세부측량과의 관계

토지의 신규등록 측량은 세부측량에 해당한다. 세부측량은 필지의 경계 또는 좌표와 면적을 정하기 위한 지적측량이고, 신규등록 측량은 그중 신규등록을 원인으로 실시하는 측량이다.

구분	내용
측량 종류	세부측량
관련 토지이동	토지의 신규등록
측량 대상	새로 조성된 토지 또는 등록 누락 토지
주요 성과	경계, 좌표, 면적

이동측량과의 관계

이동측량은 토지이동에 따라 지적공부에 등록할 경계 또는 좌표와 면적을 정하는 세부측량이다. 토지의 신규등록 측량은 신규등록이라는 토지이동을 위한 이동측량으로 볼 수 있다.

관계는 다음과 같다.

• 토지의 신규등록은 토지이동이다.
• 신규등록 측량은 토지이동에 따른 측량이다.
• 따라서 신규등록 측량은 이동측량의 대표적인 예이다.
• 측량성과는 지적공부 정리의 기초가 된다.

기초측량과의 관계

토지의 신규등록 측량은 기초측량으로 정한 지적측량기준점을 이용하여 실시한다. 기초측량은 기준점을 정하는 측량이고, 신규등록 측량은 그 기준점을 바탕으로 개별 토지의 경계와 면적을 정하는 측량이다.

신규등록 측량에 활용될 수 있는 지적측량기준점은 다음과 같다.

• 지적삼각점
• 지적삼각보조점
• 지적도근점

지적공부 등록사항

신규등록 측량의 결과는 지적공부에 등록될 토지의 표시사항을 정하는 데 활용된다.

신규등록으로 정리되는 주요 사항은 다음과 같다.

• 소재
• 지번
• 지목
• 면적
• 경계 또는 좌표
• 토지의 고유번호
• 도면번호
• 축척
• 소유자 사항

측량은 이 중 경계, 좌표, 면적을 정하는 데 직접 관련된다.

경계 결정

신규등록 측량에서 가장 중요한 것은 새 토지의 경계를 정하는 것이다. 신규등록 대상 토지는 지적공부에 처음 등록되는 토지이므로, 경계가 정해져야 독립된 필지로 관리될 수 있다.

경계 결정에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 새로 조성된 토지의 외곽
• 인접 토지와의 접합 관계
• 도로, 하천, 구거 등 주변 토지와의 관계
• 공유수면 매립지의 준공 경계
• 관계 인허가 도면과 현장 경계
• 기존 지적공부와의 중복 여부

면적 산정

신규등록 측량을 통해 경계가 정해지면 그 경계 안의 수평면상 넓이를 산정하여 면적으로 등록한다.

면적 산정에서 중요한 사항은 다음과 같다.

• 경계가 먼저 정해져야 면적을 계산할 수 있다.
• 면적은 지적공부의 기본 등록사항이다.
• 면적은 조세, 거래, 보상, 등기부 표제부와 연결된다.
• 신규등록 후 면적은 토지대장 또는 임야대장에 등록된다.
• 측량성과의 정확성이 중요하다.

좌표 산정

수치지적 지역이나 경계점좌표등록부를 작성하는 지역에서는 신규등록 측량으로 경계점 좌표가 산정될 수 있다.

좌표 산정이 중요한 이유는 다음과 같다.

• 경계점을 수치로 관리할 수 있다.
• 경계점좌표등록부 작성의 기초가 된다.
• 경계복원측량의 정확성을 높인다.
• 도해지적보다 정밀한 경계관리가 가능하다.
• 지적전산자료와 공간정보체계에 활용된다.

지번 부여와의 관계

신규등록 측량은 새 토지의 위치와 형상을 확인하므로 지번 부여와도 연결된다. 지번은 지번부여지역 안에서 토지를 특정하기 위하여 부여하는 번호이다.

지번 부여에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 토지가 속하는 지번부여지역
• 인접 토지의 지번 배열
• 새 필지의 위치
• 기존 지번과의 중복 여부
• 본번 또는 부번 사용 필요성

지목 결정과의 관계

신규등록 측량 자체가 지목을 결정하는 것은 아니지만, 토지의 위치와 형상, 이용상황 확인은 지목 결정의 기초자료가 될 수 있다.

지목 결정에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 토지의 주된 용도
• 새로 조성된 토지의 조성 목적
• 실제 이용상황
• 관계 인허가 내용
• 건축물 또는 시설물의 존재 여부
• 하나의 필지에 하나의 지목을 등록하는 원칙

공유수면 매립지와의 관계

공유수면 매립으로 새 토지가 생긴 경우 신규등록 측량이 필요하다. 매립으로 조성된 토지는 기존 지적공부에 등록되어 있던 토지가 아니므로, 경계와 면적을 새로 정하여 지적공부에 등록해야 한다.

공유수면 매립지에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 매립 준공 여부
• 준공 도면과 현장 경계
• 토지의 외곽 경계
• 인접 토지 또는 수면과의 관계
• 면적 산정
• 지번 부여
• 지목 결정

등록 누락 토지와의 관계

등록 누락 토지는 지적공부에 등록되어야 하지만 빠져 있는 토지이다. 등록 누락 토지를 신규등록하려면 해당 토지가 실제로 존재하고 기존 지적공부와 중복되지 않는지 확인해야 하며, 그 경계와 면적을 측량해야 한다.

등록 누락 토지에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 지적공부에 등록되어 있지 않은지 여부
• 기존 필지와 중복되지 않는지 여부
• 토지의 실제 위치
• 경계와 면적
• 인접 토지와의 접합 관계
• 소유권을 증명할 수 있는 자료

지적측량성과

신규등록 측량의 결과는 지적측량성과로 정리된다. 이 성과는 지적공부에 새 토지를 등록하는 근거자료가 된다.

지적측량성과에 포함될 수 있는 사항은 다음과 같다.

• 경계점 위치
• 경계점 좌표
• 필지 면적
• 측량 결과도
• 측량성과도
• 계산부
• 인접 필지와의 관계
• 사용한 지적측량기준점

성과검사

신규등록 측량성과는 지적공부에 처음 등록되는 토지의 표시사항을 정하는 기초이므로 정확성이 중요하다. 지적소관청은 필요한 경우 측량성과를 검사하여 지적공부 등록의 적정성을 확인한다.

성과검사가 중요한 이유는 다음과 같다.

• 새 토지의 경계 오류를 방지한다.
• 면적 산정 오류를 방지한다.
• 인접 토지와의 중복을 방지한다.
• 지적공부 등록 전 측량성과를 확인한다.
• 등기부 표제부 작성의 기초자료를 정확하게 한다.

지적공부 정리

신규등록 측량이 완료되고 지적소관청이 신규등록을 처리하면 관련 지적공부가 정리된다.

정리될 수 있는 지적공부는 다음과 같다.

• 토지대장
• 임야대장
• 지적도
• 임야도
• 경계점좌표등록부
• 부동산종합공부

신규등록은 지적공부에 없던 토지를 새로 올리는 절차이므로, 측량성과는 지적공부 작성의 핵심 자료가 된다.

토지이동정리결의서와의 관계

토지이동정리결의서는 토지이동에 따라 지적공부를 정리하기 위하여 작성하는 내부 문서이다. 신규등록 측량성과는 신규등록에 관한 토지이동정리결의서 작성의 기초자료가 된다.

관계는 다음과 같다.

• 신규등록 사유가 발생한다.
• 토지소유자가 신규등록을 신청한다.
• 필요한 경우 신규등록 측량을 실시한다.
• 측량성과를 바탕으로 지번, 지목, 면적, 경계를 정한다.
• 토지이동정리결의서를 작성한다.
• 지적공부를 정리한다.

등기와의 관계

토지의 신규등록 측량은 지적공부에 새 토지를 등록하기 위한 측량이다. 등기부에 권리관계를 처음 공시하려면 소유권보존등기 등 등기절차가 별도로 문제될 수 있다.

신규등록 측량과 등기의 관계는 다음과 같다.

• 신규등록 측량은 지적공부 등록을 위한 절차이다.
• 등기부는 권리관계를 공시한다.
• 신규등록은 일반적인 등기촉탁 대상에서 제외된다.
• 신규등록 후 소유권보존등기가 문제될 수 있다.
• 등기부 표제부 작성에는 지적공부상 토지표시가 기초가 된다.

등록전환측량과의 구별

토지의 등록전환 측량은 임야대장과 임야도에 등록된 토지를 토지대장과 지적도에 옮겨 등록하기 위하여 실시하는 측량이다. 신규등록 측량은 지적공부에 없던 토지를 새로 등록하기 위한 측량이다.

구분	토지의 신규등록 측량	토지의 등록전환 측량
대상	새로 조성된 토지 또는 등록 누락 토지	임야대장·임야도 등록 토지
기존 등록 여부	미등록 또는 누락	이미 임야대장·임야도에 등록
목적	지적공부에 처음 등록	토지대장·지적도로 옮겨 등록
관련 토지이동	토지의 신규등록	토지의 등록전환

분할측량과의 구별

토지의 분할 측량은 이미 지적공부에 등록된 1필지를 2필지 이상으로 나누기 위한 측량이다. 신규등록 측량은 지적공부에 등록되지 않은 토지를 처음 등록하기 위한 측량이다.

구분	토지의 신규등록 측량	토지의 분할 측량
대상	미등록 또는 등록 누락 토지	이미 등록된 1필지
목적	새 필지의 최초 등록	기존 필지를 2필지 이상으로 나눔
경계	외곽 경계 최초 결정	기존 필지 내부에 새 경계 설정

경계복원측량과의 구별

경계복원측량은 이미 지적공부에 등록된 경계점을 지상에 복원하는 측량이다. 신규등록 측량은 아직 지적공부에 등록되지 않은 토지의 경계와 면적을 새로 정하는 측량이다.

구분	토지의 신규등록 측량	경계복원측량
목적	새 토지의 경계와 면적 결정	등록된 경계점의 지상 복원
대상	미등록 또는 등록 누락 토지	이미 등록된 토지
공부 정리	지적공부 신규 등록과 직접 연결	항상 토지이동을 수반하지는 않음

거래 실무상 의미

토지의 신규등록 측량은 일반적인 거래보다 공유수면 매립지, 새로 조성된 토지, 등록 누락 토지의 권리 정리에서 중요하다. 신규등록이 완료되지 않은 토지는 지번, 면적, 경계가 명확하지 않을 수 있으므로 거래나 개발에서 주의가 필요하다.

확인할 사항은 다음과 같다.

• 신규등록 대상인지 여부
• 소유권 증명자료
• 신규등록 측량 완료 여부
• 지적공부 등록 완료 여부
• 등기부 작성 여부
• 인접 토지와의 경계 중복 여부
• 관계 인허가와 준공 여부

시험상 암기 포인트

공인중개사

공인중개사 부동산공시법에서는 신규등록 측량을 신규등록과 세부측량에 연결하여 정리하면 된다.

주요 암기 포인트는 다음과 같다.

• 토지의 신규등록 측량은 새로 조성된 토지나 등록 누락 토지를 지적공부에 새로 등록하기 위한 측량이다.
• 신규등록 측량은 세부측량이다.
• 신규등록 측량은 이동측량의 대표적인 예이다.
• 신규등록 대상은 새로 조성된 토지와 지적공부에 등록이 누락된 토지이다.
• 신규등록 측량은 경계, 좌표, 면적을 정하는 데 필요하다.
• 공유수면 매립지의 신규등록에서 중요하다.
• 등록전환측량은 이미 임야대장·임야도에 등록된 토지를 토지대장·지적도로 옮기는 측량이므로 신규등록 측량과 구별해야 한다.
• 분할측량은 이미 등록된 1필지를 나누는 측량이므로 신규등록 측량과 구별해야 한다.
• 경계복원측량은 이미 등록된 경계점을 지상에 복원하는 측량이므로 신규등록 측량과 구별해야 한다.
• 신규등록은 일반적인 등기촉탁 대상에서 제외된다.

같이 보기

• 토지의 신규등록
• 세부측량
• 이동측량
• 토지의 등록전환 측량
• 경계복원측량

참고 문헌

국가법령정보센터, 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」