토지의 분할 측량

토지의 분할 측량은 지적공부에 등록된 1필지를 2필지 이상으로 나누어 등록하기 위하여 새 경계 또는 좌표와 면적을 정하는 지적측량이다.

개요

토지의 분할 측량은 토지의 분할을 위하여 실시하는 세부측량이다. 토지의 분할은 지적공부에 등록된 1필지를 2필지 이상으로 나누는 토지이동이므로, 분할 후 각 필지의 경계, 좌표, 면적을 정하여 지적공부에 등록할 필요가 있다.

공인중개사 부동산공시법에서는 분할 측량을 지적측량, 세부측량, 이동측량, 토지의 분할과 연결하여 정리하면 된다. 특히 경계복원측량이나 지적현황측량과 구별하는 것이 중요하다.

대상

토지의 분할 측량의 대상은 지적공부에 등록된 1필지이다. 분할은 이미 등록된 토지를 나누는 절차이므로, 지적공부에 없는 토지를 새로 등록하는 토지의 신규등록 측량과 구별된다.

분할 측량 대상이 될 수 있는 토지는 다음과 같다.

• 소유권이전이나 매매 등을 위하여 일부를 나누려는 토지
• 토지이용상 불합리한 지상경계를 시정하려는 토지
• 1필지 일부가 형질변경 등으로 용도 변경된 토지
• 건축 또는 개발을 위하여 일부를 독립된 필지로 만들려는 토지
• 도로, 구거, 공공시설 부지 등으로 일부를 분리할 필요가 있는 토지

측량 목적

토지의 분할 측량은 기존 1필지를 여러 필지로 나누기 위하여 새 경계와 면적을 정하는 데 목적이 있다.

측량 목적은 다음과 같다.

• 분할선을 정한다.
• 분할 후 각 필지의 경계를 정한다.
• 분할 후 각 필지의 면적을 산정한다.
• 필요한 경우 경계점 좌표를 정한다.
• 지적도 또는 임야도에 새 경계를 등록할 수 있게 한다.
• 분할 후 지번 부여의 기초자료를 제공한다.
• 분필등기 등 등기부 표제부 정리의 기초자료가 된다.

세부측량과의 관계

토지의 분할 측량은 세부측량에 해당한다. 세부측량은 필지의 경계 또는 좌표와 면적을 정하기 위한 지적측량이고, 분할 측량은 그중 분할을 원인으로 실시하는 측량이다.

구분	내용
측량 종류	세부측량
관련 토지이동	토지의 분할
측량 대상	지적공부에 등록된 1필지
주요 성과	분할선, 경계, 좌표, 면적

이동측량과의 관계

이동측량은 토지이동에 따라 지적공부에 등록할 경계 또는 좌표와 면적을 정하는 세부측량이다. 토지의 분할 측량은 분할이라는 토지이동을 위한 대표적인 이동측량이다.

관계는 다음과 같다.

• 토지의 분할은 토지이동이다.
• 분할 측량은 토지이동에 따른 측량이다.
• 분할 측량성과는 지적공부 정리의 기초가 된다.
• 분할 후 토지이동정리결의서 작성이 문제될 수 있다.
• 분할 결과는 등기부 표제부 정리와 연결될 수 있다.

기초측량과의 관계

토지의 분할 측량은 기초측량으로 정한 지적측량기준점을 이용하여 실시한다. 기초측량은 기준점을 정하는 측량이고, 분할 측량은 그 기준점을 바탕으로 개별 필지의 새 경계와 면적을 정하는 측량이다.

분할 측량에 활용될 수 있는 지적측량기준점은 다음과 같다.

• 지적삼각점
• 지적삼각보조점
• 지적도근점

분할과의 관계

토지의 분할은 지적공부에 등록된 1필지를 2필지 이상으로 나누어 등록하는 토지이동이다. 분할 측량은 이 절차에서 분할선, 분할 후 경계, 분할 후 면적을 정하는 역할을 한다.

분할 절차에서 측량이 중요한 이유는 다음과 같다.

• 분할 후 새 필지의 경계를 정해야 한다.
• 분할 후 각 필지의 면적을 산정해야 한다.
• 지적도 또는 임야도에 새 경계를 표시해야 한다.
• 분할 후 지번 부여가 필요하다.
• 분필등기와 등기촉탁이 문제될 수 있다.

분할 신청 사유와의 관계

토지소유자는 일정한 경우 토지의 분할을 신청할 수 있다. 관계 법령에 따라 해당 토지의 분할이 개발행위허가 등의 대상인 경우에는 개발행위허가 등을 받은 이후에 분할을 신청할 수 있다.

분할 신청 사유는 다음과 같다.

• 소유권이전, 매매 등을 위하여 필요한 경우
• 토지이용상 불합리한 지상경계를 시정하기 위한 경우

분할 측량은 이러한 분할 신청을 처리하기 위하여 필요한 새 경계와 면적을 산정하는 절차이다.

개발행위허가와의 관계

토지분할이 관계 법령에 따라 개발행위허가 등의 대상인 경우에는 개발행위허가 등을 받은 이후에 분할을 신청할 수 있다.

개발행위허가와 분할 측량의 관계는 다음과 같다.

• 분할 자체가 개발행위허가 대상이 될 수 있다.
• 허가 대상이면 허가 후 분할 신청을 한다.
• 허가 내용과 분할선이 일치하는지 확인해야 한다.
• 분할 측량성과는 허가받은 분할 내용과 맞아야 한다.
• 공법상 제한이 분할 가능성에 영향을 줄 수 있다.

1필지 일부의 용도변경과의 관계

1필지의 일부가 형질변경 등으로 용도가 변경된 경우에는 용도가 변경된 날부터 60일 이내에 토지소유자가 분할을 신청하여야 한다. 이 경우 분할 신청 시 지목변경 신청서를 함께 제출하여야 한다.

이 경우 분할 측량이 필요한 이유는 다음과 같다.

• 용도 변경된 부분을 별도 필지로 분리해야 한다.
• 변경된 부분의 경계를 정해야 한다.
• 분할 후 각 필지의 면적을 산정해야 한다.
• 용도 변경된 필지의 지목변경이 이어질 수 있다.
• 지적공부상 1필1목 원칙을 유지할 수 있다.

분할선 결정

분할 측량에서 핵심은 기존 필지 내부에 새 분할선을 정하는 것이다. 분할선은 분할 후 각 필지의 경계가 되므로, 토지 이용계획과 관계 법령, 현장 여건을 함께 고려해야 한다.

분할선 결정에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 분할 목적
• 매매 또는 소유권이전 대상 범위
• 개발행위허가 내용
• 건축 가능한 대지 요건
• 도로 접도 여부
• 현장 구조물과 이용상황
• 인접 토지와의 관계
• 지적도 또는 임야도상 기존 경계

경계 결정

분할 측량은 새 경계를 발생시키는 측량이다. 분할 후 각 필지는 독립한 경계를 가지므로, 경계 결정이 분할 측량의 핵심이다.

경계 결정에서 중요한 사항은 다음과 같다.

• 분할 전 필지의 외곽 경계를 확인한다.
• 분할선을 설정한다.
• 분할 후 각 필지의 경계를 확정한다.
• 인접 토지와 중복 또는 공백이 없도록 한다.
• 지상경계점표지 설치가 문제될 수 있다.
• 수치지적 지역에서는 경계점 좌표가 중요하다.

면적 산정

분할 측량으로 경계가 정해지면 분할 후 각 필지의 면적을 산정한다.

면적 산정에서 중요한 사항은 다음과 같다.

• 분할 후 각 필지별 면적을 산정한다.
• 면적은 경계에 따라 결정된다.
• 분할 전 면적과 분할 후 면적 합계의 관계가 문제될 수 있다.
• 도해지적 지역에서는 허용오차가 문제될 수 있다.
• 분할 후 면적은 토지대장 또는 임야대장에 등록된다.
• 등기부 표제부의 면적 표시 정리와 연결된다.

좌표 산정

경계점좌표등록부 시행지역 또는 수치지적 지역에서는 분할 측량으로 분할 후 경계점의 좌표가 산정될 수 있다.

좌표 산정이 중요한 이유는 다음과 같다.

• 분할 후 경계점을 수치로 관리한다.
• 경계점좌표등록부 작성 또는 정리에 활용된다.
• 경계복원측량의 기준자료가 된다.
• 도면상 오차를 줄이는 데 도움이 된다.
• 수치지적 기반의 경계관리를 가능하게 한다.

지번 부여와의 관계

분할 측량이 완료되면 분할 후 각 필지에 지번이 부여된다. 분할 전 지번 중 하나를 유지하고, 나머지 필지에 부번을 붙이는 방식이 일반적이다.

예시는 다음과 같다.

분할 전	분할 후
100	100, 100-1
100	100, 100-1, 100-2
100-1	100-1, 100-3 등

지번 부여는 측량으로 확인된 필지의 위치와 형상을 기초로 이루어진다.

지목변경과의 관계

1필지의 일부가 형질변경 등으로 용도 변경된 경우에는 분할 측량과 토지의 지목변경이 함께 문제된다. 용도가 변경된 부분을 별도 필지로 나눈 뒤 그 부분의 지목을 변경해야 하기 때문이다.

분할 측량과 지목변경의 관계는 다음과 같다.

• 1필지 일부의 용도가 변경되면 분할이 필요할 수 있다.
• 분할 측량으로 용도 변경 부분의 경계를 정한다.
• 분할 후 해당 필지의 지목변경을 신청한다.
• 분할 신청 시 지목변경 신청서를 함께 제출한다.
• 1필1목 원칙과 연결된다.

등록전환 측량과의 관계

임야 중 일부만 일반 토지로 등록전환하는 경우 토지의 등록전환 측량과 분할 측량이 함께 필요할 수 있다. 등록전환 대상 부분과 잔여 임야를 구분해야 하기 때문이다.

등록전환과 분할 측량이 함께 문제되는 경우는 다음과 같다.

• 임야 일부만 산지전용된 경우
• 건축물 부지와 잔여 임야를 나누는 경우
• 도로로 편입되는 부분을 별도 필지로 정리하는 경우
• 등록전환 대상 범위가 기존 필지 전체가 아닌 경우

지상경계점등록부와의 관계

토지이동에 따라 지상경계를 새로 정한 경우에는 지상경계점등록부가 작성·관리될 수 있다. 분할은 새 지상경계를 정하는 대표적인 경우이므로 지상경계점등록부와 연결된다.

지상경계점등록부와 관련되는 사항은 다음과 같다.

• 토지의 소재
• 지번
• 경계점 좌표
• 경계점 위치 설명도
• 공부상 지목과 실제 토지이용 지목
• 경계점 사진 파일
• 경계점표지의 종류와 위치

지적공부 정리

분할 측량이 완료되고 지적소관청이 분할을 처리하면 관련 지적공부가 정리된다.

정리될 수 있는 지적공부는 다음과 같다.

• 토지대장
• 임야대장
• 지적도
• 임야도
• 경계점좌표등록부
• 부동산종합공부

분할 후 각 필지는 독립된 등록단위가 되므로, 대장과 도면의 정리가 모두 중요하다.

토지이동정리결의서와의 관계

토지이동정리결의서는 토지이동에 따라 지적공부를 정리하기 위하여 작성하는 내부 문서이다. 분할 측량성과는 분할에 관한 토지이동정리결의서 작성의 기초자료가 된다.

관계는 다음과 같다.

• 분할 사유가 발생한다.
• 토지소유자가 분할을 신청한다.
• 필요한 경우 개발행위허가 등을 확인한다.
• 분할 측량을 실시한다.
• 측량성과를 바탕으로 지번, 면적, 경계를 정한다.
• 토지이동정리결의서를 작성한다.
• 지적공부를 정리한다.

등기촉탁과의 관계

분할 측량에 따라 지적공부가 정리되고, 등기부 표제부의 토지표시가 변경되어야 하는 경우 등기촉탁이 문제된다.

등기촉탁과의 관계는 다음과 같다.

• 분할은 지적공부상 토지표시를 변경한다.
• 등기부 표제부도 분할 결과에 맞게 정리되어야 한다.
• 등기제도에서는 분필등기와 연결된다.
• 지적소관청은 필요한 경우 관할 등기관서에 등기를 촉탁한다.
• 분할 후 일부를 매매하는 경우 권리이전등기가 별도로 문제될 수 있다.

경계복원측량과의 구별

경계복원측량은 지적공부에 등록된 경계점을 지상에 복원하는 측량이다. 분할 측량은 기존 1필지 내부에 새 경계를 정하여 지적공부를 변경하는 측량이다.

구분	토지의 분할 측량	경계복원측량
목적	1필지를 2필지 이상으로 나누기 위한 새 경계 결정	등록된 경계점의 지상 복원
대상	이미 등록된 1필지	이미 등록된 토지
공부 정리	지적공부 정리와 직접 연결	항상 토지이동을 수반하지는 않음
경계	새 경계 발생	기존 경계 확인

지적현황측량과의 구별

지적현황측량은 지상 구조물이나 점유 현황과 지적공부상 경계의 관계를 확인하는 측량이다. 분할 측량은 토지이동을 위하여 새 경계를 정하는 측량이다.

구분	토지의 분할 측량	지적현황측량
목적	분할 후 경계와 면적 결정	현황과 지적공부상 경계의 관계 확인
결과	지적공부 정리의 기초	현황 확인 자료
대표 사례	일부 매매를 위한 분할	건축물 위치 확인

합병과의 구별

토지의 합병은 2필지 이상을 1필지로 합치는 토지이동이다. 분할 측량은 이와 반대로 1필지를 2필지 이상으로 나누기 위한 측량이다.

구분	토지의 분할 측량	토지의 합병
의미	1필지를 2필지 이상으로 나누기 위한 측량	2필지 이상을 1필지로 합침
경계	새 경계 발생	기존 경계 일부 소멸
면적	분할 후 각 필지별 면적 산정	합병 전 각 필지 면적 합산
측량 필요성	일반적으로 측량 필요	경우에 따라 별도 측량 없이 정리 가능

거래 실무상 의미

토지 일부를 매매하거나 건축·개발을 위하여 일부를 분리하려는 경우 분할 측량이 중요하다. 분할 측량이 완료되어야 거래 대상 부분의 지번, 면적, 경계가 명확해질 수 있다.

확인할 사항은 다음과 같다.

• 분할 가능 여부
• 개발행위허가 필요 여부
• 분할 측량 완료 여부
• 분할 후 면적
• 분할 후 지번
• 도로 접도 여부
• 건축법상 대지분할 제한
• 지목변경 필요 여부
• 분필등기 완료 여부

시험상 암기 포인트

공인중개사

공인중개사 부동산공시법에서는 분할 측량을 토지의 분할 요건과 연결하여 정리해야 한다.

주요 암기 포인트는 다음과 같다.

• 토지의 분할 측량은 1필지를 2필지 이상으로 나누기 위하여 새 경계와 면적을 정하는 지적측량이다.
• 분할 측량은 세부측량이다.
• 분할 측량은 이동측량의 대표적인 예이다.
• 분할 측량의 대상은 이미 지적공부에 등록된 1필지이다.
• 분할 측량으로 분할선, 분할 후 경계, 분할 후 각 필지 면적을 정한다.
• 분할을 신청할 수 있는 경우는 소유권이전·매매 등을 위하여 필요한 경우와 토지이용상 불합리한 지상경계를 시정하기 위한 경우이다.
• 개발행위허가 등의 대상이면 허가 후 분할을 신청할 수 있다.
• 1필지 일부가 형질변경 등으로 용도 변경된 경우에는 분할 신청과 지목변경 신청서 제출이 함께 문제된다.
• 분할 측량은 기존 경계를 복원하는 경계복원측량과 구별해야 한다.
• 분할 측량 결과는 분필등기와 등기촉탁으로 이어질 수 있다.

같이 보기

• 토지의 분할
• 세부측량
• 이동측량
• 토지의 등록전환 측량
• 분필등기

참고 문헌

국가법령정보센터, 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」

국가법령정보센터, 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 시행령」