등기부

등기부(登記簿)는 부동산의 표시와 권리관계를 기록하여 공시하기 위하여 전산정보처리조직에 의하여 편성한 공적 장부이다.

개요

등기부는 부동산등기의 내용을 기록하는 공적 장부이다. 현행 부동산등기법상 등기부는 전산정보처리조직에 의하여 입력·처리된 등기정보자료를 대법원규칙으로 정하는 바에 따라 편성한 것을 말한다.

공인중개사 부동산공시법에서는 등기부의 의의, 토지등기부와 건물등기부의 구별, 등기기록의 구성, 표제부·갑구·을구의 기록사항, 등기사항증명서와의 관계를 중심으로 정리하면 된다.

의의

등기부는 부동산의 표시와 권리관계를 외부에 공시하는 장부이다. 부동산의 소유자, 저당권자, 전세권자, 가압류 등 권리제한 사항은 등기부를 통하여 확인한다.

등기부가 중요한 이유는 다음과 같다.

• 부동산의 표시를 공시한다.
• 소유권에 관한 사항을 공시한다.
• 소유권 외 권리를 공시한다.
• 부동산 거래에서 권리관계 확인의 기초가 된다.
• 등기의 순위를 판단하는 기준이 된다.
• 등기사항증명서 발급과 열람의 대상이 된다.

등기부의 종류

등기부는 토지등기부와 건물등기부로 구분한다.

구분	대상	주요 내용
토지등기부	토지	토지의 표시와 토지에 관한 권리관계
건물등기부	건물	건물의 표시와 건물에 관한 권리관계

토지와 건물은 별개의 부동산으로 등기되므로, 토지등기부와 건물등기부는 따로 확인해야 한다.

등기기록

등기기록은 부동산별로 편성되는 등기정보자료이다. 토지는 1필지마다, 건물은 1개의 건물마다 등기기록이 편성된다.

등기기록에서 중요한 사항은 다음과 같다.

• 부동산별로 편성된다.
• 토지는 1필지 단위로 편성된다.
• 건물은 1개의 건물 단위로 편성된다.
• 구분건물은 전유부분별 등기기록 구조가 문제된다.
• 등기기록에는 표제부, 갑구, 을구가 있다.

등기기록의 구성

등기기록에는 표제부, 갑구, 을구를 둔다.

구분	기록 내용
표제부	부동산의 표시에 관한 사항
갑구	소유권에 관한 사항
을구	소유권 외의 권리에 관한 사항

등기부를 볼 때에는 표제부로 부동산을 특정하고, 갑구로 소유권과 처분제한을 확인하며, 을구로 담보권과 용익권을 확인한다.

표제부

표제부는 부동산의 표시에 관한 사항을 기록하는 부분이다. 토지등기기록의 표제부에는 소재, 지번, 지목, 면적 등이 기록되고, 건물등기기록의 표제부에는 소재, 건물의 종류, 구조, 면적 등이 기록된다.

표제부에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 토지의 소재
• 지번
• 지목
• 면적
• 건물의 소재
• 건물의 종류
• 건물의 구조
• 건물의 면적
• 대지권의 표시

표제부는 권리관계 자체가 아니라 권리의 대상이 되는 부동산을 특정하는 부분이다.

갑구

갑구는 소유권에 관한 사항을 기록하는 부분이다. 현재 소유자가 누구인지, 소유권에 관하여 어떤 처분제한이나 청구권 보전등기가 있는지 확인할 수 있다.

갑구에 기록될 수 있는 사항은 다음과 같다.

• 소유권보존등기
• 소유권이전등기
• 가등기
• 가압류등기
• 가처분등기
• 경매개시결정등기
• 압류등기
• 환매특약등기
• 신탁등기

부동산을 매수하려는 경우 갑구에서 등기명의인과 매도인이 일치하는지, 처분제한등기가 있는지 확인해야 한다.

을구

을구는 소유권 외의 권리에 관한 사항을 기록하는 부분이다. 담보권과 용익권을 확인할 때 을구를 본다.

을구에 기록될 수 있는 권리는 다음과 같다.

• 지상권등기
• 지역권등기
• 전세권등기
• 저당권등기
• 근저당권등기
• 임차권등기

을구에 아무 기록이 없으면 등기부상 소유권 외의 등기된 권리는 없는 것으로 볼 수 있으나, 등기되지 않은 권리나 법정권리의 존재 가능성은 별도로 확인해야 한다.

토지등기부

토지등기부는 토지에 관한 등기부이다. 토지등기부는 토지의 표시와 토지에 관한 권리관계를 기록한다.

토지등기부 표제부에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 소재
• 지번
• 지목
• 면적
• 등기원인과 등기일자
• 표시번호

토지등기부의 표제부는 토지대장, 임야대장 등 지적공부의 토지표시와 연결된다.

건물등기부

건물등기부는 건물에 관한 등기부이다. 건물등기부는 건물의 표시와 건물에 관한 권리관계를 기록한다.

건물등기부 표제부에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 소재
• 지번
• 건물번호
• 건물의 종류
• 구조
• 면적
• 부속건물의 표시
• 등기원인과 등기일자

건물등기부의 표제부는 건축물대장의 건물 표시와 연결된다.

구분건물의 등기부

구분건물의 등기부는 일반 건물등기부와 구별된다. 구분건물은 1동의 건물 중 구조상·이용상 독립성이 있는 전유부분을 독립한 소유권의 객체로 하는 건물이다.

구분건물 등기부에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 1동의 건물의 표시
• 전유부분의 표시
• 대지권의 표시
• 전유부분별 갑구
• 전유부분별 을구
• 공용부분 관련 사항
• 대지권 비율

아파트, 오피스텔, 집합상가의 거래에서는 구분건물 등기부와 대지권 표시를 반드시 확인해야 한다.

대지권의 표시

구분건물 등기부에는 대지권의 표시가 기록될 수 있다. 대지권은 구분건물의 전유부분을 소유하기 위하여 대지에 대하여 가지는 권리이다.

대지권 표시에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 대지권의 목적인 토지
• 대지권의 종류
• 대지권 비율
• 대지권 등기 여부
• 대지권 없는 구분건물 여부

대지권의 표시는 대지권등록부와도 연결된다.

등기사항증명서

등기사항증명서는 등기기록에 기록된 사항을 증명하는 문서이다. 일반적으로 부동산 거래에서 등기부등본이라고 부르는 것은 등기사항증명서를 의미한다.

등기사항증명서에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 표제부의 부동산 표시
• 갑구의 소유권 관련 사항
• 을구의 소유권 외 권리
• 말소사항 포함 여부
• 현재 유효한 권리관계
• 공동담보목록 여부
• 신탁원부 또는 도면 등 부속자료 필요 여부

등기부 열람

등기부는 일정한 절차에 따라 열람할 수 있다. 등기부 열람은 거래 전 권리관계를 확인하는 가장 기본적인 절차이다.

등기부 열람이 필요한 경우는 다음과 같다.

• 매매계약 전 소유자 확인
• 저당권 또는 근저당권 확인
• 전세권 또는 임차권 확인
• 가압류, 가처분, 경매개시결정등기 확인
• 가등기 확인
• 표제부의 부동산 표시 확인
• 대지권 유무 확인

등기부와 등기사항증명서의 구별

등기부는 등기정보자료를 편성한 공적 장부이고, 등기사항증명서는 그 등기기록의 내용을 증명하기 위하여 발급되는 문서이다.

구분	등기부	등기사항증명서
성격	등기정보자료를 편성한 공적 장부	등기기록 내용을 증명하는 문서
기능	등기사항의 공적 기록	거래·제출·확인용 증명
확인 방식	열람 또는 증명서 발급	발급받아 확인

등기부와 지적공부

지적공부는 토지의 표시와 소유자 등에 관한 사항을 등록한 공적 장부이다. 등기부는 부동산의 표시와 권리관계를 공시하는 장부이다.

구분	등기부	지적공부
담당	등기소	지적소관청
중심 내용	부동산의 표시와 권리관계	토지의 표시와 소유자 사항
대표 공부	토지등기부, 건물등기부	토지대장, 임야대장, 지적도 등
심사 방식	형식적 심사주의	실질적 심사주의

토지등기부 표제부의 토지표시는 지적공부의 등록사항과 일치해야 한다.

등기부와 건축물대장

건물등기부 표제부의 건물표시는 건축물대장과 연결된다. 건축물대장은 건축물의 현황을 등록하는 공부이고, 건물등기부는 건물의 표시와 권리관계를 공시한다.

건축물대장과 등기부의 관계는 다음과 같다.

• 건축물대장은 건물 현황의 기초자료이다.
• 건물등기부 표제부는 건축물대장의 표시와 연결된다.
• 증축, 용도변경, 멸실 등이 있으면 표시변경등기가 필요할 수 있다.
• 건축물대장과 등기부 표시가 불일치할 수 있다.
• 위반건축물 여부는 건축물대장에서 확인해야 한다.

등기부의 공시 기능

등기부는 부동산의 권리관계를 외부에 알리는 공시 기능을 한다. 등기부에 기록된 사항은 누구나 일정한 절차로 확인할 수 있으므로 거래의 기초자료가 된다.

등기부의 공시 기능은 다음과 같다.

• 소유자를 확인하게 한다.
• 권리제한을 확인하게 한다.
• 권리의 우선순위를 확인하게 한다.
• 부동산의 표시를 확인하게 한다.
• 거래 전 위험을 파악하게 한다.

등기부의 추정력

등기부에 등기가 있으면 그 등기에 부합하는 권리가 존재하는 것으로 추정된다. 이를 등기의 추정력이라고 한다.

추정력에서 중요한 사항은 다음과 같다.

• 등기명의인은 권리자로 추정된다.
• 등기원인의 적법성도 일정 범위에서 추정될 수 있다.
• 추정은 반대증거로 깨질 수 있다.
• 추정력은 공신력과 다르다.

등기부의 공신력 부정

우리나라 부동산등기에는 공신력이 인정되지 않는다. 따라서 등기부상 권리자로 등기된 사람을 믿고 거래하였더라도 그 사람이 실제 권리자가 아니면 권리취득이 부정될 수 있다.

공신력 부정에서 중요한 사항은 다음과 같다.

• 등기부에는 공신력이 없다.
• 등기부를 믿은 선의의 제3자가 항상 보호되는 것은 아니다.
• 무권리자로부터의 취득은 원칙적으로 보호되지 않는다.
• 등기부 확인 외에 실체관계 확인이 필요하다.
• 추정력과 공신력을 구별해야 한다.

등기의 순위와 등기부

등기부는 권리의 순위를 판단하는 기준자료가 된다. 같은 부동산에 여러 권리가 등기된 경우, 등기의 순위는 원칙적으로 등기한 순서에 따른다.

등기부에서 순위를 확인할 때 중요한 사항은 다음과 같다.

• 같은 구에서는 순위번호를 확인한다.
• 다른 구에서는 접수번호를 확인한다.
• 갑구와 을구의 등기순위를 비교해야 할 수 있다.
• 부기등기는 주등기와의 순위 관계를 확인한다.
• 저당권, 전세권, 가등기의 순위가 중요하다.

말소된 등기의 확인

등기사항증명서에는 말소사항을 포함하여 발급받는 방식과 현재 유효한 사항 중심으로 발급받는 방식이 있다. 거래에서는 말소된 권리라도 과거 권리관계 확인을 위해 필요할 수 있다.

말소사항 확인이 필요한 경우는 다음과 같다.

• 과거 소유권 이전 경위 확인
• 말소된 저당권 확인
• 말소회복 가능성 검토
• 가등기 말소 이력 확인
• 압류나 가압류 말소 이력 확인
• 권리관계 변동 흐름 확인

거래 실무상 확인 순서

부동산 거래에서 등기부는 다음 순서로 확인하면 좋다.

1. 표제부에서 거래 대상 부동산이 맞는지 확인한다.
2. 갑구에서 현재 소유자를 확인한다.
3. 갑구에서 가압류, 가처분, 경매개시결정등기를 확인한다.
4. 을구에서 저당권, 근저당권, 전세권, 지상권 등을 확인한다.
5. 구분건물은 대지권 표시를 확인한다.
6. 등기부와 지적공부 또는 건축물대장의 표시가 일치하는지 확인한다.
7. 계약 직전과 잔금 직전에 다시 확인한다.

거래 실무상 유의점

등기부는 거래 안전의 핵심자료이지만, 등기부만 확인하면 충분한 것은 아니다. 등기에는 공신력이 없고, 공부와 현황이 다를 수 있기 때문이다.

거래 시 함께 확인할 자료는 다음과 같다.

• 등기사항증명서
• 토지대장 또는 임야대장
• 지적도 또는 임야도
• 건축물대장
• 토지이용계획 관련 자료
• 현장 점유상태
• 임대차관계
• 대지권등록부
• 공유지연명부

시험상 암기 포인트

공인중개사

공인중개사 부동산공시법에서는 등기부의 종류와 등기기록의 구성을 중심으로 정리해야 한다.

주요 암기 포인트는 다음과 같다.

• 등기부는 전산정보처리조직에 의하여 입력·처리된 등기정보자료를 편성한 공적 장부이다.
• 등기부는 토지등기부와 건물등기부로 구분한다.
• 등기기록에는 표제부, 갑구, 을구가 있다.
• 표제부는 부동산의 표시에 관한 사항을 기록한다.
• 갑구는 소유권에 관한 사항을 기록한다.
• 을구는 소유권 외의 권리에 관한 사항을 기록한다.
• 토지와 건물은 별개의 등기부에 등기된다.
• 등기사항증명서는 등기기록의 내용을 증명하는 문서이다.
• 등기부에는 추정력이 인정되지만 공신력은 인정되지 않는다.
• 토지등기부 표제부는 지적공부의 토지표시와 연결된다.

같이 보기

• 등기기록
• 등기사항증명서
• 표제부
• 갑구
• 을구

참고 문헌

국가법령정보센터, 「부동산등기법」