토지의 등록사항

토지의 등록사항은 지적공부에 필지별로 등록되는 토지의 표시와 소유자 등에 관한 사항이다.

개요

토지의 등록사항은 지적제도에서 토지를 공적으로 표시하기 위하여 지적공부에 등록하는 사항이다. 토지는 필지 단위로 등록되며, 각 필지에는 소재, 지번, 지목, 면적, 경계 또는 좌표, 소유자 등이 등록된다.

공인중개사 부동산공시법에서는 토지의 등록사항을 필지, 지번, 지목, 경계, 면적과 연결하여 정리해야 한다. 이 항목들은 지적제도의 기초 개념이면서 토지대장, 임야대장, 지적도, 임야도, 경계점좌표등록부 등 개별 지적공부의 등록사항과도 직접 연결된다.

의의

토지의 등록사항은 특정 토지를 다른 토지와 구별하고, 그 토지의 현황을 공적으로 공시하기 위한 정보이다. 토지는 현실에서 연속된 지표의 일부이므로, 지적제도에서는 이를 필지 단위로 나누고 각 필지의 표시사항을 등록한다.

토지의 등록사항이 중요한 이유는 다음과 같다.

• 토지를 필지별로 특정한다.
• 토지의 소재와 위치를 공시한다.
• 토지의 주된 용도를 공시한다.
• 토지의 경계와 면적을 공시한다.
• 소유자 사항을 지적공부에 등록한다.
• 부동산등기부 표제부의 기초자료가 된다.
• 토지거래와 조세 부과의 기초자료가 된다.
• 토지이동과 지적정리의 기준이 된다.

주요 등록사항

지적공부에 등록되는 토지의 주요 사항은 다음과 같다.

• 소재
• 지번
• 지목
• 면적
• 경계
• 좌표
• 소유자
• 토지의 고유번호
• 도면번호
• 축척
• 대지권 비율
• 공유자 관련 사항

개별 등록사항은 어떤 지적공부에 등록되는지에 따라 달라진다. 예를 들어 토지대장과 임야대장은 면적과 소유자 사항을 중심으로 하고, 지적도와 임야도는 경계와 지번을 도면으로 표시하며, 경계점좌표등록부는 좌표를 등록한다.

소재

소재는 토지가 있는 행정구역상의 위치를 말한다. 토지의 소재는 지번과 결합하여 특정 토지를 표시한다.

토지의 소재 표시에는 일반적으로 다음 사항이 포함된다.

• 시·도
• 시·군·구
• 읍·면
• 동·리
• 지번

소재와 지번은 함께 사용되어 토지를 특정한다. 같은 지번이라도 지번부여지역이 다르면 서로 다른 토지일 수 있으므로, 토지를 표시할 때에는 소재와 지번을 함께 확인해야 한다.

필지

필지는 대통령령으로 정하는 바에 따라 구획되는 토지의 등록단위이다. 토지의 등록사항은 필지 단위로 등록된다.

필지가 중요한 이유는 다음과 같다.

• 토지의 기본 등록단위이다.
• 하나의 필지는 원칙적으로 하나의 지번을 가진다.
• 하나의 필지는 원칙적으로 하나의 지목을 가진다.
• 면적과 경계는 필지별로 등록된다.
• 토지이동은 필지 단위로 이루어진다.
• 토지등기부 표제부도 필지 단위의 토지표시와 연결된다.

지번

지번은 필지에 부여하여 지적공부에 등록한 번호이다. 지번은 토지를 특정하는 핵심 표시사항이다.

지번에서 중요한 사항은 다음과 같다.

• 지번은 지번부여지역별로 부여된다.
• 지번부여지역은 원칙적으로 동 또는 리이다.
• 지번은 아라비아 숫자로 표기한다.
• 임야대장과 임야도에 등록하는 토지의 지번은 숫자 앞에 산을 붙인다.
• 지번은 본번과 부번으로 구성될 수 있다.
• 신규등록, 등록전환, 분할, 합병 등에 따라 지번 부여방식이 달라진다.
• 결번은 결번대장에 기록하고 영구 보존한다.

지목

지목은 토지의 주된 용도에 따라 토지의 종류를 구분하여 지적공부에 등록한 것이다.

지목의 특징은 다음과 같다.

• 지목은 28종으로 구분된다.
• 하나의 필지에는 원칙적으로 하나의 지목만 등록한다.
• 토지가 둘 이상의 용도로 이용되면 주된 용도에 따라 지목을 정한다.
• 지목은 토지의 실제 이용상황과 다를 수 있다.
• 주된 용도가 변경되면 지목변경이 문제될 수 있다.

주요 지목은 다음과 같다.

• 전
• 답
• 과수원
• 임야
• 대
• 공장용지
• 도로
• 하천
• 구거
• 유지
• 잡종지

면적

면적은 필지의 경계 안에 포함되는 토지의 수평면상 넓이를 지적공부에 등록한 것이다.

면적에서 중요한 사항은 다음과 같다.

• 면적은 필지별로 등록된다.
• 면적은 제곱미터를 단위로 한다.
• 면적은 토지대장과 임야대장에 등록된다.
• 경계가 정해져야 면적을 산정할 수 있다.
• 분할이나 합병이 있으면 면적이 변경될 수 있다.
• 등록전환이나 축척변경에서는 종전 면적과 새 측량면적의 차이가 문제될 수 있다.
• 지적공부상 면적에는 공신력이 인정되지 않는다.

경계

경계는 필지별로 경계점들을 직선으로 연결하여 지적공부에 등록한 선이다. 경계는 필지와 필지를 구별하는 기준이다.

경계에서 중요한 사항은 다음과 같다.

• 경계는 지적도 또는 임야도에 등록된다.
• 경계는 필지의 공간적 범위를 정한다.
• 경계가 달라지면 면적도 달라질 수 있다.
• 경계 원칙에는 축척종대의 원칙, 경계불가분의 원칙, 경계직선의 원칙, 경계국정주의가 있다.
• 경계복원측량은 지적공부상 경계를 지상에 복원하는 측량이다.
• 수치지적 지역에서는 경계점의 좌표가 중요하다.

좌표

좌표는 경계점의 위치를 수치로 표시한 것이다. 좌표는 수치지적과 경계점좌표등록부에서 특히 중요하다.

좌표가 등록되는 경우는 다음과 같다.

• 지적확정측량을 실시한 지역
• 축척변경을 위한 측량을 실시한 지역
• 경계점좌표등록부를 갖춰 두는 지역
• 도시개발사업 등으로 새 경계를 좌표로 등록하는 경우

좌표는 도면상 경계보다 정밀한 경계관리를 가능하게 한다.

소유자

지적공부에는 토지의 소유자에 관한 사항도 등록된다. 다만 지적제도의 중심은 토지의 사실관계 공시이고, 권리관계의 공시는 등기제도가 중심이다.

소유자 등록과 관련하여 중요한 사항은 다음과 같다.

• 소유자 사항은 토지대장과 임야대장 등에 등록된다.
• 소유권 변동은 원칙적으로 등기부를 기준으로 정리된다.
• 소유권정리는 등기필통지서, 등기완료통지서, 등기사항증명서 등을 근거로 이루어진다.
• 지적공부상 소유자 표시와 등기부상 소유자 표시가 일치해야 한다.
• 권리관계의 최종 확인은 등기부를 통하여 해야 한다.

토지의 고유번호

토지의 고유번호는 각 필지를 전산적으로 식별하기 위하여 부여되는 번호이다. 토지의 고유번호는 지적전산자료와 부동산종합공부의 관리에서 중요하다.

토지의 고유번호가 필요한 이유는 다음과 같다.

• 필지를 전산적으로 식별한다.
• 지적공부 간 정보를 연결한다.
• 부동산종합공부와 연계된다.
• 토지정보의 검색과 관리가 쉬워진다.
• 공간정보체계의 기초자료가 된다.

도면번호와 축척

도면번호는 지적도 또는 임야도에서 해당 토지가 등록된 도면을 식별하기 위한 번호이다. 축척은 실제 토지를 도면에 축소하여 표시한 비율이다.

도면번호와 축척이 중요한 이유는 다음과 같다.

• 토지가 등록된 도면을 찾는 기준이 된다.
• 경계와 위치 확인에 필요하다.
• 축척은 도면의 정밀도에 영향을 준다.
• 축척이 다른 토지는 원칙적으로 하나의 필지로 합병할 수 없다.
• 축척변경은 토지이동의 한 유형이다.

지적공부별 등록사항

토지대장과 임야대장

토지대장과 임야대장은 필지별로 토지의 표시와 소유자 사항을 등록하는 장부이다.

주요 등록사항은 다음과 같다.

• 토지의 소재
• 지번
• 지목
• 면적
• 소유자
• 토지의 고유번호
• 도면번호
• 축척

지적도와 임야도

지적도와 임야도는 토지의 경계와 지번 등을 도면으로 표시하는 지적공부이다.

주요 등록사항은 다음과 같다.

• 토지의 소재
• 지번
• 지목
• 경계
• 도면의 제명
• 축척
• 도곽선과 그 수치
• 좌표에 의하여 계산된 경계점 간 거리
• 지적측량기준점의 위치

경계점좌표등록부

경계점좌표등록부는 경계점의 좌표를 등록하는 지적공부이다.

주요 등록사항은 다음과 같다.

• 토지의 소재
• 지번
• 토지의 고유번호
• 좌표
• 부호
• 부호도
• 도면번호
• 필지별 장번호

공유지연명부

공유지연명부는 1필지의 토지가 2인 이상 공동소유인 경우 공유자의 지분 등을 등록하는 장부이다.

주요 등록사항은 다음과 같다.

• 토지의 소재
• 지번
• 소유권 지분
• 소유자 성명 또는 명칭
• 주소
• 주민등록번호 또는 부동산등기용등록번호

대지권등록부

대지권등록부는 구분건물의 대지권에 관한 사항을 등록하는 장부이다.

주요 등록사항은 다음과 같다.

• 토지의 소재
• 지번
• 대지권 비율
• 소유자에 관한 사항
• 전유부분의 건물표시와 관련된 사항

토지등록사항과 등기부

토지의 등록사항은 등기부 표제부와 밀접하게 연결된다. 토지등기부 표제부에는 토지의 소재, 지번, 지목, 면적 등이 기록되며, 이는 지적공부의 등록사항을 기초로 한다.

지적공부와 등기부의 관계는 다음과 같다.

• 지적공부는 토지의 사실관계를 공시한다.
• 등기부는 부동산의 권리관계를 공시한다.
• 토지등기부 표제부는 지적공부의 토지표시와 연결된다.
• 토지이동이 있으면 등기부 표시 정리가 필요할 수 있다.
• 지적소관청의 등기촉탁이 문제될 수 있다.

토지등록사항과 토지이동

토지의 등록사항은 토지이동에 따라 새로 등록되거나 변경 또는 말소될 수 있다.

토지의 등록사항과 관련되는 토지이동은 다음과 같다.

• 신규등록
• 등록전환
• 분할
• 합병
• 지목변경
• 토지말소
• 축척변경
• 등록사항 정정

토지이동이 발생하면 지적소관청은 조사·측량·심사를 거쳐 지적공부를 정리한다.

등록사항 정정

등록사항 정정은 지적공부에 등록된 토지의 표시사항에 잘못이 있는 경우 이를 바로잡는 토지이동이다.

등록사항 정정이 문제될 수 있는 경우는 다음과 같다.

• 지번 오류
• 지목 오류
• 면적 오류
• 경계 오류
• 좌표 오류
• 소유자 표시 오류
• 도면번호 또는 축척 관련 오류

등록사항 정정은 토지소유자의 신청이나 지적소관청의 직권으로 이루어질 수 있으며, 실제 현황과 법령상 요건을 확인해야 한다.

공신력

토지의 등록사항은 공적 장부에 등록되어 공시되지만, 지적공부의 등록내용에 공신력이 인정되는 것은 아니다. 따라서 지적공부의 등록사항이 실제 현황과 다를 수 있고, 등기부의 권리관계와 불일치할 수도 있다.

공신력과 관련하여 중요한 사항은 다음과 같다.

• 지적공부의 등록사항에는 공신력이 인정되지 않는다.
• 지적공부상 면적과 실제 면적이 다를 수 있다.
• 지적도상 경계와 실제 점유경계가 다를 수 있다.
• 지적공부상 지목과 실제 이용상황이 다를 수 있다.
• 부동산 거래에서는 지적공부, 등기부, 현장조사를 함께 해야 한다.

시험상 암기 포인트

공인중개사

공인중개사 부동산공시법에서는 토지의 등록사항을 필지·지번·지목·경계·면적과 연결하여 정리해야 한다.

주요 암기 포인트는 다음과 같다.

• 토지는 필지 단위로 지적공부에 등록된다.
• 토지의 주요 등록사항은 소재, 지번, 지목, 면적, 경계 또는 좌표, 소유자 등이다.
• 필지는 토지의 등록단위이다.
• 지번은 필지에 부여하여 지적공부에 등록한 번호이다.
• 지목은 토지의 주된 용도에 따라 토지의 종류를 구분하여 등록한 것이다.
• 면적은 필지의 경계 안에 포함되는 토지의 수평면상 넓이이다.
• 경계는 경계점들을 직선으로 연결하여 지적공부에 등록한 선이다.
• 좌표는 경계점의 위치를 수치로 표시한 것이다.
• 토지대장과 임야대장은 토지의 표시와 소유자 사항을 등록한다.
• 지적도와 임야도는 경계와 지번 등을 도면으로 표시한다.
• 경계점좌표등록부는 경계점의 좌표를 등록한다.
• 지적공부의 등록내용에는 공신력이 인정되지 않는다.

같이 보기

• 필지
• 지번
• 지목
• 경계
• 면적

참고 문헌

국가법령정보센터, 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」