부동산 공시제도

부동산 공시제도는 부동산에 관한 사실관계와 권리관계를 공적 장부에 등록하거나 등기하여 외부에 알리는 제도이다.

개요

부동산 공시제도는 부동산의 현황과 권리관계를 일반인이 알 수 있도록 공적으로 표시하는 제도이다. 부동산은 위치가 고정되어 있고 가치가 크며 권리관계가 복잡할 수 있으므로, 거래의 안전과 권리 보호를 위하여 공시제도가 필요하다.

공인중개사 부동산공시법에서는 부동산 공시제도를 크게 지적제도와 등기제도로 구분한다. 지적제도는 토지의 표시와 같은 사실관계를 공시하고, 등기제도는 부동산의 권리관계를 공시한다.

의의

부동산 공시제도는 부동산에 관한 정보를 외부에 알리는 제도이다. 공시의 대상은 크게 사실관계와 권리관계로 나눌 수 있다.

사실관계는 부동산의 물리적 현황에 관한 사항이다. 예를 들어 토지의 소재, 지번, 지목, 면적, 경계 등이 이에 해당한다. 권리관계는 소유권, 지상권, 전세권, 저당권 등 부동산에 관한 권리의 귀속과 변동에 관한 사항이다.

부동산 공시제도의 기능은 다음과 같다.

• 부동산의 현황을 외부에 알린다.
• 부동산의 권리관계를 외부에 알린다.
• 거래의 안전을 높인다.
• 권리자의 권리를 보호한다.
• 조세 부과와 행정관리의 기초자료가 된다.
• 토지이용과 국토관리의 기초가 된다.

구성

부동산 공시제도는 크게 지적제도와 등기제도로 구성된다.

구분	주요 내용	공시 방법
지적제도	토지의 표시와 일정한 소유자 사항을 공시	등록
등기제도	부동산의 권리관계와 일정한 사실관계를 공시	등기

지적제도는 토지에 관한 제도이고, 등기제도는 토지와 건물에 관한 제도이다.

지적제도

지적제도는 국가가 토지를 필지 단위로 구획하고, 각 필지의 표시를 지적공부에 등록하여 공시하는 제도이다. 지적제도는 토지의 사실관계를 공시하는 제도이다.

지적제도에서 공시되는 주요 사항은 다음과 같다.

• 토지의 소재
• 지번
• 지목
• 면적
• 경계
• 좌표
• 소유자
• 고유번호
• 도면번호

지적제도는 토지등기부의 표제부와 밀접하게 연결된다. 등기제도가 권리관계를 공시하려면 먼저 권리의 객체가 되는 토지가 특정되어야 하므로, 지적제도는 등기제도의 기초가 된다.

등기제도

등기제도는 부동산의 표시와 권리관계를 등기부에 기록하여 공시하는 제도이다. 등기제도는 권리관계 공시를 중심으로 하지만, 등기부의 표제부에는 부동산의 표시도 기록된다.

등기제도에서 공시되는 주요 권리는 다음과 같다.

• 소유권
• 지상권
• 지역권
• 전세권
• 저당권
• 권리질권
• 채권담보권
• 임차권

등기제도는 부동산물권변동의 성립요건과도 연결된다. 법률행위에 의한 부동산물권변동은 등기하여야 효력이 발생한다.

지적제도와 등기제도의 비교

지적제도와 등기제도는 모두 부동산 공시제도에 속하지만, 대상과 목적, 담당기관, 심사방식에서 차이가 있다.

구분	지적제도	등기제도
근거 법률	공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률	부동산등기법
공시 대상	사실관계 중심, 소유권 일부 공시	권리관계 중심, 사실관계 일부 공시
대상 부동산	토지	토지와 건물
등록 장부	지적공부	등기부
공시 방법	등록	등기
신청 방식	직권등록, 단독신청	당사자 신청, 공동신청주의 원칙
심사 방식	실질적 심사	형식적 심사
담당 기관	지적소관청	등기소
관할 기준	행정구역 중심	재판관할 중심
주요 기능	사실관계 공시	권리관계 공시
공신력	불인정	불인정

공시 대상

사실관계

사실관계는 부동산의 물리적 현황에 관한 사항이다. 지적제도는 사실관계 공시를 중심으로 한다.

사실관계에 해당하는 사항은 다음과 같다.

• 토지의 소재
• 지번
• 지목
• 면적
• 경계
• 건물의 소재
• 건물의 구조
• 건물의 면적
• 건물의 종류

권리관계

권리관계는 부동산에 관한 권리의 귀속과 변동에 관한 사항이다. 등기제도는 권리관계 공시를 중심으로 한다.

권리관계에 해당하는 사항은 다음과 같다.

• 소유권의 보존
• 소유권의 이전
• 지상권의 설정
• 전세권의 설정
• 저당권의 설정
• 임차권의 등기
• 권리의 변경
• 권리의 말소
• 처분제한

공신력

부동산 공시제도에서 공신력은 공시된 내용을 믿고 거래한 자를 보호하는 효력을 말한다. 우리나라의 지적제도와 등기제도는 모두 공신력이 인정되지 않는다.

공신력이 인정되지 않는다는 것은 지적공부나 등기부의 기재가 실제 권리관계와 다르더라도, 그 기재만을 믿은 사람에게 당연히 권리취득이 인정되는 것은 아니라는 의미이다.

따라서 부동산 거래에서는 공시자료만 확인하는 데 그치지 않고, 실제 현황과 권리관계를 함께 확인해야 한다.

지적공부와 등기부

지적공부

지적공부는 토지의 표시와 소유자 등에 관한 사항을 등록한 장부이다. 지적공부는 토지의 사실관계를 공시한다.

지적공부의 종류는 다음과 같다.

• 토지대장
• 임야대장
• 공유지연명부
• 대지권등록부
• 경계점좌표등록부
• 지적도
• 임야도

등기부

등기부는 부동산의 표시와 권리관계를 기록한 장부이다. 등기부는 토지등기부와 건물등기부로 구분된다.

등기기록은 일반적으로 다음과 같이 구성된다.

• 표제부
• 갑구
• 을구

표제부에는 부동산의 표시가 기록되고, 갑구에는 소유권에 관한 사항이 기록되며, 을구에는 소유권 이외의 권리에 관한 사항이 기록된다.

심사 방식

실질적 심사주의

지적제도는 실질적 심사주의가 적용된다. 토지이동이나 지적정리가 있는 경우 지적소관청은 적법성과 사실관계의 부합 여부를 실질적으로 심사한다.

실질적 심사주의가 적용되는 이유는 다음과 같다.

• 토지의 실제 현황과 지적공부가 일치해야 한다.
• 토지의 경계와 면적은 조세와 소유권 보호에 영향을 준다.
• 지적공부는 등기제도의 기초가 된다.
• 국토의 효율적 관리에 필요하다.

형식적 심사주의

등기제도는 형식적 심사주의가 중심이다. 등기관은 신청서와 첨부정보 등 형식적 요건을 중심으로 심사하고, 실체적 권리관계의 진실 여부를 적극적으로 조사하지 않는 것이 원칙이다.

형식적 심사주의가 적용되는 이유는 다음과 같다.

• 등기절차의 신속성을 확보한다.
• 등기관의 심사 범위를 명확히 한다.
• 사법상 권리관계는 당사자의 책임과 소송절차로 해결한다.
• 등기신청서와 첨부정보를 중심으로 등기 가능 여부를 판단한다.

부동산 거래와의 관계

부동산 공시제도는 거래의 안전과 밀접하게 연결된다. 매매, 임대차, 담보 설정 등 부동산 거래에서는 지적공부와 등기부를 함께 확인해야 한다.

거래 시 확인할 사항은 다음과 같다.

• 토지의 지번
• 지목
• 면적
• 경계
• 건물의 표시
• 소유권자
• 저당권 등 담보권 설정 여부
• 가압류·가처분 등 처분제한 여부
• 임차권 등기 여부
• 지적공부와 등기부의 표시 일치 여부

공인중개사 시험에서의 위치

공인중개사 부동산공시법은 지적제도와 등기제도로 구성된다. 지적제도는 토지의 등록사항과 지적공부, 토지이동, 지적측량을 중심으로 출제되고, 등기제도는 등기의 종류, 등기기관과 장부, 등기절차, 권리에 관한 등기를 중심으로 출제된다.

공시법의 큰 구조는 다음과 같다.

• 부동산 공시제도
• 지적제도
• 토지의 등록사항
• 지적공부
• 토지이동 및 지적정리
• 지적측량
• 등기제도
• 등기기관과 장부
• 표시에 관한 등기
• 권리에 관한 등기
• 등기신청절차

시험상 암기 포인트

공인중개사

공인중개사 부동산공시법에서는 지적제도와 등기제도의 비교가 가장 기본적인 출제 포인트이다.

주요 암기 포인트는 다음과 같다.

• 부동산 공시제도는 부동산의 사실관계와 권리관계를 외부에 알리는 제도이다.
• 지적제도는 토지의 사실관계를 공시한다.
• 등기제도는 부동산의 권리관계를 공시한다.
• 지적제도의 근거 법률은 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률이다.
• 등기제도의 근거 법률은 부동산등기법이다.
• 지적제도의 대상은 토지이고, 등기제도의 대상은 토지와 건물이다.
• 지적제도의 장부는 지적공부이고, 등기제도의 장부는 등기부이다.
• 지적제도는 등록, 등기제도는 등기의 방식으로 공시한다.
• 지적제도는 실질적 심사주의, 등기제도는 형식적 심사주의가 중심이다.
• 지적제도와 등기제도 모두 공신력은 인정되지 않는다.
• 지적공부와 등기부의 표시가 일치하는지 확인하는 것이 중요하다.

같이 보기

• 지적제도
• 등기제도
• 지적공부
• 등기부
• 부동산등기

참고 문헌

국가법령정보센터, 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」

국가법령정보센터, 「부동산등기법」