주택법

주택법은 쾌적하고 살기 좋은 주거환경 조성에 필요한 주택의 건설·공급 및 주택시장의 관리 등에 관한 사항을 정하여 국민의 주거안정과 주거수준의 향상에 이바지하기 위한 법률이다.

개요

주택법은 주택의 건설, 공급, 관리, 주택시장 규제에 관한 기본 법률이다. 개별 건축물의 대지·구조·설비 기준을 중심으로 하는 건축법과 달리, 주택법은 주택건설사업, 대지조성사업, 주택조합, 사업계획승인, 사용검사, 분양가상한제, 전매제한, 투기과열지구 등을 중심으로 규율한다.

공인중개사 부동산공법에서는 주택법상 주택의 개념, 사업계획승인, 주택조합, 분양가상한제, 전매제한, 투기과열지구, 조정대상지역, 사용검사가 핵심 출제 영역이다.

목적

주택법의 목적은 쾌적하고 살기 좋은 주거환경 조성에 필요한 주택의 건설·공급 및 주택시장의 관리 등에 관한 사항을 정하여 국민의 주거안정과 주거수준 향상에 이바지하는 것이다.

주요 목적은 다음과 같다.

• 주택의 원활한 건설
• 주택의 안정적 공급
• 주거환경의 개선
• 주택시장의 관리
• 주택공급질서 확립
• 국민의 주거안정
• 주거수준 향상

기본 구조

주택법은 주택의 개념부터 주택사업의 승인, 공급, 시장 규제, 사용검사까지 폭넓게 규정한다.

주요 내용은 다음과 같다.

• 주택과 준주택의 정의
• 사업주체와 등록사업자
• 주택조합
• 주택건설사업
• 대지조성사업
• 사업계획승인
• 주택건설기준
• 주택의 공급
• 분양가상한제
• 전매제한
• 투기과열지구
• 조정대상지역
• 사용검사
• 위반행위에 대한 제재

주택

주택은 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부와 그 부속토지를 말한다.

주택은 크게 다음과 같이 구분된다.

• 단독주택
• 공동주택

주택법상 주택은 건축물 자체뿐 아니라 부속토지도 포함한다. 따라서 주택의 개념은 주택공급, 사업계획승인, 주택조합, 분양가상한제, 전매제한 등 주택법 전반의 기초가 된다.

단독주택과 공동주택

단독주택

단독주택은 1세대가 하나의 건축물 안에서 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택이다.

단독주택의 유형은 다음과 같다.

• 단독주택
• 다중주택
• 다가구주택
• 공관

공동주택

공동주택은 건축물의 벽·복도·계단이나 그 밖의 설비 등을 공동으로 사용하면서 각 세대가 하나의 건축물 안에서 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택이다.

공동주택의 유형은 다음과 같다.

• 아파트
• 연립주택
• 다세대주택
• 기숙사

국민주택과 민영주택

국민주택

국민주택은 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사, 지방공사 등이 건설하거나 주택도시기금의 지원을 받아 건설 또는 개량되는 국민주택규모 이하의 주택을 말한다.

국민주택은 무주택 서민의 주거안정과 공공주택 공급정책에서 중요한 의미를 가진다.

민영주택

민영주택은 국민주택을 제외한 주택이다. 민간 사업주체가 건설·공급하는 분양주택은 대부분 민영주택으로 이해할 수 있다.

국민주택과 민영주택은 청약제도, 공급 방식, 주택 규모, 주택도시기금 지원 여부 등에서 구별된다.

준주택

준주택은 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용 가능한 시설 등을 말한다.

준주택에 해당할 수 있는 시설은 다음과 같다.

• 기숙사
• 다중생활시설
• 노인복지주택
• 오피스텔

준주택은 주거 기능을 하지만 주택법상 주택과는 구별된다. 특히 오피스텔은 실무상 주거용으로 사용되는 경우가 많아 주택과 준주택의 구별이 중요하다.

사업주체

사업주체는 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 받아 그 사업을 시행하는 자를 말한다.

사업주체가 될 수 있는 자는 다음과 같다.

• 국가
• 지방자치단체
• 한국토지주택공사
• 지방공사
• 등록사업자
• 주택조합
• 고용자
• 그 밖에 주택법령에서 정하는 자

사업주체는 주택건설사업이나 대지조성사업을 시행하고, 사업계획승인, 주택공급, 사용검사 등 주택법상 절차를 이행하는 중심 주체이다.

주택조합

주택조합은 많은 수의 구성원이 주택을 마련하거나 리모델링하기 위하여 주택법에 따라 설립하는 조합이다.

주택조합은 다음과 같이 구분된다.

• 지역주택조합
• 직장주택조합
• 리모델링주택조합

지역주택조합과 직장주택조합은 조합원이 주택을 마련하기 위한 조합이고, 리모델링주택조합은 기존 공동주택 등을 리모델링하기 위한 조합이다.

주택조합의 주요 내용

조합설립인가

주택조합을 설립하려는 경우에는 관할 시장·군수·구청장의 인가를 받아야 한다. 조합설립인가를 받으면 조합은 주택건설사업을 추진하는 주체로 활동할 수 있다.

조합원 자격

지역주택조합과 직장주택조합의 조합원은 무주택 세대주 또는 일정한 소형주택 1채를 소유한 세대주 등 법령상 요건을 갖추어야 한다.

지역주택조합에서는 다음 요건이 특히 중요하다.

• 세대주 요건
• 무주택 또는 일정한 소형주택 1채 소유 요건
• 일정 지역 거주 요건
• 조합원 자격 유지
• 투기과열지구에서의 강화된 자격 판단 기준

조합원 모집

지역주택조합 또는 직장주택조합의 조합원을 모집하려는 자는 일정한 토지 사용권원을 확보하고 신고한 뒤 공개모집의 방법으로 조합원을 모집해야 한다.

조합원 모집에서는 다음 사항이 중요하다.

• 조합원 모집 신고
• 토지 사용권원 확보 비율
• 토지 소유권 확보 비율
• 조합원 자격기준
• 사업계획승인 여부
• 추가분담금 가능성

주택건설사업

주택건설사업은 주택을 건설하여 공급하거나 사용하게 하는 사업이다. 일정 규모 이상의 주택건설사업을 시행하려면 사업계획승인을 받아야 한다.

주택건설사업에서 중요한 사항은 다음과 같다.

• 사업주체
• 사업계획승인
• 주택건설기준
• 부대시설과 복리시설
• 공사감리
• 입주자 모집
• 사용검사

대지조성사업

대지조성사업은 주택을 건설할 수 있는 대지를 조성하는 사업이다. 일정 규모 이상의 대지조성사업도 사업계획승인 대상이 된다.

대지조성사업은 주택건설사업의 선행 단계로 이루어질 수 있으며, 도로·상하수도·공원 등 기반시설의 설치와 연결된다.

사업계획승인

사업계획승인은 일정 규모 이상의 주택건설사업 또는 대지조성사업을 시행하려는 자가 사업계획승인권자의 승인을 받는 절차이다.

사업계획승인에서 중요한 사항은 다음과 같다.

• 주택건설사업과 대지조성사업이 대상이다.
• 일정 규모 이상인 경우 승인을 받아야 한다.
• 사업계획승인을 받은 자는 사업주체가 된다.
• 승인권자는 사업 규모와 주체에 따라 달라진다.
• 승인 후 사업계획을 변경하려면 원칙적으로 변경승인이 필요하다.
• 사업계획승인 후 착공, 주택공급, 사용검사로 이어진다.

주택건설기준

사업주체가 건설·공급하는 주택은 주택건설기준 등에 맞아야 한다. 주택건설기준은 주택의 구조, 설비, 부대시설, 복리시설, 대지조성 기준 등을 포함한다.

주택건설기준의 주요 내용은 다음과 같다.

• 주택 및 시설의 배치
• 주택의 구조와 설비
• 세대 간 경계벽
• 바닥충격음 차단구조
• 부대시설 설치기준
• 복리시설 설치기준
• 대지조성기준
• 주택의 규모와 규모별 건설비율

부대시설과 복리시설

부대시설

부대시설은 주택의 기능을 유지하고 입주자의 생활을 지원하기 위하여 설치되는 시설이다.

부대시설의 예는 다음과 같다.

• 주차장
• 관리사무소
• 담장
• 주택단지 안의 도로
• 조경시설
• 전기·통신시설
• 급수·배수시설

복리시설

복리시설은 입주자의 생활 편의와 복지를 위하여 설치되는 시설이다.

복리시설의 예는 다음과 같다.

• 어린이놀이터
• 경로당
• 주민운동시설
• 주민공동시설
• 근린생활시설
• 보육시설
• 작은도서관

주택의 공급

주택법은 주택의 공급질서를 확보하기 위하여 입주자 모집, 분양, 청약, 공급계약, 전매제한 등을 규율한다.

주택공급과 관련된 주요 제도는 다음과 같다.

• 입주자 모집
• 청약제도
• 분양가격 관리
• 분양가상한제
• 전매제한
• 재당첨 제한
• 공급질서 교란 금지

주택의 공급은 실수요자 보호와 투기 방지를 위한 규제와 밀접하게 연결된다.

분양가상한제

분양가상한제는 공동주택을 분양할 때 택지비와 건축비를 기준으로 산정한 금액 이하로 분양가격을 제한하는 제도이다.

분양가상한제의 주요 내용은 다음과 같다.

• 분양가격을 제한한다.
• 분양가격은 택지비와 건축비를 기준으로 산정한다.
• 공공택지에서 공급되는 공동주택에 적용된다.
• 민간택지에서도 일정한 경우 적용될 수 있다.
• 전매제한과 거주의무가 함께 문제될 수 있다.
• 분양가심사위원회가 분양가격을 심사할 수 있다.

전매제한

전매제한은 주택의 입주자로 선정된 지위 또는 주택을 일정 기간 다른 사람에게 전매하거나 전매를 알선할 수 없도록 제한하는 제도이다.

전매제한의 주요 내용은 다음과 같다.

• 입주자로 선정된 지위의 전매를 제한한다.
• 주택 자체의 전매를 제한할 수 있다.
• 전매 알선도 제한된다.
• 분양가상한제 적용 주택과 연결된다.
• 투기과열지구와 조정대상지역에서 중요하다.
• 예외적 전매 사유가 인정될 수 있다.
• 위반 시 계약 무효, 벌칙 등이 문제될 수 있다.

투기과열지구

투기과열지구는 주택가격의 안정을 위하여 주택에 대한 투기가 성행하고 있거나 성행할 우려가 있는 지역 중 주택법에 따라 지정되는 지역이다.

투기과열지구의 주요 내용은 다음과 같다.

• 국토교통부장관 또는 시·도지사가 지정할 수 있다.
• 주택가격상승률, 청약경쟁률, 주택보급률, 공급계획 등을 고려한다.
• 주거정책심의위원회 심의를 거친다.
• 전매제한, 청약 제한, 재당첨 제한 등이 강화될 수 있다.
• 주택조합 조합원 자격 판단과 연결된다.
• 정비사업 조합원 지위 양도 제한과도 연결될 수 있다.

조정대상지역

조정대상지역은 주택가격 상승률, 청약경쟁률, 거래량 등 주택시장 상황을 고려하여 주택시장 과열 또는 위축 우려가 있는 지역에 지정되는 규제지역이다.

조정대상지역의 주요 내용은 다음과 같다.

• 주택시장 과열 또는 위축에 대응하기 위한 지역이다.
• 전매제한과 청약 규제가 적용될 수 있다.
• 대출·세제 규제와 연결될 수 있다.
• 투기과열지구보다 규제 강도가 낮거나 달리 적용될 수 있다.
• 지정 여부는 법령과 고시를 기준으로 확인해야 한다.

사용검사

사용검사는 사업계획승인을 받아 시행한 주택건설사업 또는 대지조성사업이 승인된 사업계획에 맞게 완료되었는지를 확인하는 절차이다.

사용검사의 주요 내용은 다음과 같다.

• 사업계획승인을 받은 사업의 완료 후 받는다.
• 사용검사권자는 원칙적으로 시장·군수·구청장이다.
• 국가 또는 한국토지주택공사가 사업주체인 경우 등은 국토교통부장관이 사용검사권자가 될 수 있다.
• 사용검사를 받은 후 주택이나 대지를 사용할 수 있다.
• 분할 사용검사와 동별 사용검사가 인정될 수 있다.
• 임시 사용승인을 받은 경우 예외적으로 사용검사 전 사용이 가능하다.
• 건축법상 사용승인과 구별해야 한다.

건축법과의 관계

주택법과 건축법은 모두 주택과 건축물을 다루지만 중심이 다르다.

구분	주택법	건축법
중심 대상	주택의 건설·공급·시장관리	건축물의 대지·구조·설비·용도
주요 절차	사업계획승인, 사용검사	건축허가, 건축신고, 사용승인
주요 제도	주택조합, 분양가상한제, 전매제한, 투기과열지구	대지, 도로, 건축선, 대수선, 용도변경
초점	주택사업과 공급질서	개별 건축물의 안전과 기준

도시 및 주거환경정비법과의 관계

주택법은 도시 및 주거환경정비법과도 연결된다. 재개발사업이나 재건축사업으로 건설되는 주택의 공급, 분양, 전매제한, 주택조합과 정비사업조합의 구별 등이 함께 문제될 수 있다.

구별해야 할 조합은 다음과 같다.

구분	주택조합	정비사업조합
근거 법률	주택법	도시 및 주거환경정비법
목적	주택 마련 또는 리모델링	재개발·재건축 등 정비사업 시행
주요 절차	조합설립인가, 사업계획승인, 사용검사	사업시행계획, 관리처분계획, 이전고시

시험상 암기 포인트

공인중개사

공인중개사 부동산공법에서는 주택법이 주택의 건설·공급·시장관리 제도로 출제된다.

주요 암기 포인트는 다음과 같다.

• 주택법은 주택의 건설·공급 및 주택시장 관리에 관한 법률이다.
• 주택은 단독주택과 공동주택으로 구분된다.
• 다가구주택은 단독주택이고, 다세대주택은 공동주택이다.
• 준주택은 주택은 아니지만 주거시설로 이용 가능한 시설이다.
• 주택조합은 지역주택조합, 직장주택조합, 리모델링주택조합으로 구분된다.
• 사업계획승인은 일정 규모 이상의 주택건설사업 또는 대지조성사업에 필요하다.
• 사업계획승인을 받은 자는 사업주체가 된다.
• 사용검사는 사업계획승인을 받은 사업의 완료 확인 절차이다.
• 분양가상한제는 택지비와 건축비를 기준으로 분양가격을 제한한다.
• 전매제한은 입주자로 선정된 지위 또는 주택의 전매를 제한한다.
• 투기과열지구와 조정대상지역은 주택시장 안정 목적의 규제지역이다.
• 주택법상 사용검사는 건축법상 사용승인과 구별해야 한다.

같이 보기

• 주택
• 주택조합
• 사업계획승인
• 분양가상한제
• 사용검사