농업진흥지역

농업진흥지역은 농지를 효율적으로 이용하고 보전하기 위하여 농지법에 따라 지정하는 지역이다.^[1]

개요[편집 | 원본 편집]

농업진흥지역은 우량농지를 보전하고 농업생산 기반을 유지하기 위하여 지정하는 지역이다. 농지는 식량 생산과 국토환경 보전에 중요한 자원이므로, 특히 보전가치가 높은 농지는 농업진흥지역으로 지정하여 농업 목적 외 이용을 엄격하게 제한한다.

공인중개사 부동산공법에서는 농업진흥지역의 지정 목적, 지정 대상, 농업진흥구역과 농업보호구역의 구별, 행위제한, 농지전용 제한이 중요하다. 농지, 농지전용, 농지소유, 농지취득자격증명과 함께 정리해야 한다.

목적[편집 | 원본 편집]

농업진흥지역의 목적은 농업에 적합한 우량농지를 체계적으로 보전하고 농업 생산성을 높이는 것이다.

주요 목적은 다음과 같다.

우량농지를 보전한다.
농업생산 기반을 유지한다.
농지의 무분별한 전용을 방지한다.
농업용수와 배수 등 농업환경을 보호한다.
집단화된 농지를 효율적으로 관리한다.
식량 생산 기반을 확보한다.
국토의 균형 있는 이용과 보전에 기여한다.

지정권자[편집 | 원본 편집]

농업진흥지역은 시·도지사가 지정한다. 지정은 농업의 진흥과 농지 보전을 위하여 필요한 지역을 대상으로 하며, 관계 법령에 따른 절차와 기준을 따라야 한다.^[1]

농업진흥지역 지정에서 중요한 사항은 다음과 같다.

시·도지사가 지정한다.
농지를 효율적으로 이용하고 보전하기 위한 지역을 대상으로 한다.
농업생산성이 높은 농지가 중심이 된다.
농업진흥구역과 농업보호구역으로 구분하여 지정한다.
지정 후에는 토지이용과 농지전용에 강한 제한이 따른다.

지정 대상[편집 | 원본 편집]

농업진흥지역은 농업진흥을 위하여 보전이 필요한 농지와 그 주변 지역을 대상으로 지정된다.

지정 대상이 될 수 있는 토지는 다음과 같다.

집단화된 농지
농업생산성이 높은 농지
농업용수 확보가 쉬운 농지
경지정리 등 농업생산 기반이 정비된 농지
농업경영에 계속 이용할 필요가 있는 농지
농업환경 보호가 필요한 지역
농업진흥구역을 보호하기 위하여 필요한 주변 지역

구분[편집 | 원본 편집]

농업진흥지역은 농업진흥구역과 농업보호구역으로 구분된다.^[1]

구분	의미	중심 기능
농업진흥구역	농업의 진흥을 도모하기 위하여 농지가 집단화되어 농업 목적으로 이용할 필요가 있는 지역	우량농지 보전과 농업생산
농업보호구역	농업진흥구역의 용수원 확보, 수질 보전 등 농업환경을 보호하기 위하여 필요한 지역	농업환경 보호와 농업진흥구역 보조

농업진흥구역[편집 | 원본 편집]

의의[편집 | 원본 편집]

농업진흥구역은 농업생산에 직접 필요한 우량농지를 보전하기 위한 구역이다. 농지가 집단화되어 있고 농업생산성이 높으며, 계속 농업 목적으로 이용할 필요가 있는 지역이 중심이 된다.

특징[편집 | 원본 편집]

농업진흥구역의 특징은 다음과 같다.

농업생산을 위한 핵심 구역이다.
우량농지 보전이 가장 중요하다.
농지전용이 매우 엄격하게 제한된다.
농업과 직접 관련된 행위가 중심적으로 허용된다.
비농업용 건축물 설치는 원칙적으로 제한된다.
토지의 개발가치보다 농업적 보전가치가 우선된다.

허용되는 행위[편집 | 원본 편집]

농업진흥구역에서는 농업생산과 직접 관련된 행위가 주로 허용된다.

허용될 수 있는 행위는 다음과 같다.

농작물 경작
다년생식물 재배
농지개량
농업용 시설 설치
농업인 주택 설치
농업용 창고 설치
축사 등 농축산업용 시설 설치
농수산물 가공·처리시설 설치
농업경영에 필요한 시설 설치

구체적인 허용 여부는 농지법령과 해당 시설의 규모·용도·위치에 따라 달라진다.

농업보호구역[편집 | 원본 편집]

의의[편집 | 원본 편집]

농업보호구역은 농업진흥구역의 농업환경을 보호하기 위한 구역이다. 농업진흥구역에 필요한 용수원 확보, 수질 보전, 농업환경 보호 등이 중심이 된다.

특징[편집 | 원본 편집]

농업보호구역의 특징은 다음과 같다.

농업진흥구역을 보조하고 보호한다.
농업용수와 수질 보전이 중요하다.
농업환경 훼손을 방지한다.
농업진흥구역보다 행위제한이 다소 완화될 수 있다.
비농업적 이용도 제한적으로 허용될 수 있다.
농업환경에 지장을 주는 개발은 제한된다.

허용되는 행위[편집 | 원본 편집]

농업보호구역에서는 농업환경 보호에 지장이 없는 범위에서 일정한 시설 설치가 허용될 수 있다.

허용될 수 있는 행위는 다음과 같다.

농업용 시설 설치
농업인 생활편의시설 설치
농업환경 보호시설 설치
농업용수 보전시설 설치
마을공동시설 설치
농촌 생활환경 개선시설 설치
법령상 허용되는 공공시설 설치

다만 농업보호구역에서도 농업환경을 해치거나 농업진흥구역 보호 기능을 약화시키는 행위는 제한된다.

행위제한[편집 | 원본 편집]

농업진흥지역 안에서는 농업 목적 외의 토지 이용이 제한된다. 특히 농업진흥구역에서는 우량농지 보전이 중요하므로 비농업용 시설 설치가 엄격하게 제한된다.

제한될 수 있는 행위는 다음과 같다.

농지를 택지로 전용하는 행위
공장 부지로 사용하는 행위
상업시설 부지로 사용하는 행위
창고나 야적장으로 사용하는 행위
주차장으로 사용하는 행위
농업과 무관한 건축물을 설치하는 행위
농업환경을 훼손하는 개발행위
농업용수와 배수에 지장을 주는 행위

농지전용과의 관계[편집 | 원본 편집]

농지전용은 농지를 농업생산 또는 농지개량 외의 용도로 사용하는 것이다. 농업진흥지역 안에서는 농지전용이 일반 농지보다 엄격하게 제한된다.

농업진흥지역과 농지전용의 관계는 다음과 같다.

농업진흥지역 안의 농지는 보전 필요성이 크다.
농업진흥구역에서는 농지전용이 특히 엄격하게 제한된다.
농업보호구역에서도 농업환경 보호에 지장이 있는 전용은 제한된다.
법령상 허용되는 시설에 한하여 전용이 가능할 수 있다.
농지전용허가나 신고를 받더라도 다른 법령상 인허가가 필요할 수 있다.
농지전용 시 농지보전부담금이 부과될 수 있다.

농지보전부담금과의 관계[편집 | 원본 편집]

농업진흥지역 안의 농지를 전용하는 경우에는 농지보전부담금이 문제될 수 있다. 농지보전부담금은 농지가 전용되어 농업생산 기반이 줄어드는 것에 대응하기 위한 부담금이다.

농지보전부담금과 관련하여 중요한 사항은 다음과 같다.

농지전용허가를 받는 자에게 부과될 수 있다.
농지전용협의를 거치는 경우에도 부과될 수 있다.
농지전용신고를 하는 경우에도 부과될 수 있다.
개별공시지가를 기준으로 산정된다.
공용·공공용 목적 등 일정한 경우 감면될 수 있다.
농업진흥지역 여부는 부담금과 전용 가능성 판단에 영향을 준다.

지정 해제와 변경[편집 | 원본 편집]

농업진흥지역은 지정 후에도 여건 변화가 있는 경우 해제 또는 변경될 수 있다. 다만 농업진흥지역은 우량농지 보전이라는 공익 목적이 크므로 임의로 해제되는 것은 아니다.

해제 또는 변경이 문제될 수 있는 경우는 다음과 같다.

도시지역 편입 등 토지이용 여건이 크게 바뀐 경우
농업생산 기반이 상실된 경우
공익사업 시행이 필요한 경우
농지로서 보전 필요성이 현저히 낮아진 경우
관계 법령상 정비가 필요한 경우

해제나 변경 여부는 행정청의 결정과 고시를 통해 확인해야 한다.

용도지역과의 관계[편집 | 원본 편집]

농업진흥지역은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 용도지역과 별개의 농지법상 지역이다. 따라서 어떤 토지가 농림지역이나 관리지역에 속하더라도 농업진흥지역 지정 여부를 별도로 확인해야 한다.

농업진흥지역과 용도지역의 관계는 다음과 같다.

농업진흥지역은 농지법상 농지 보전 지역이다.
용도지역은 국토계획법상 토지 이용 구분이다.
두 제도는 서로 별개로 적용될 수 있다.
농업진흥지역이면 농지전용 제한이 강화된다.
용도지역상 개발이 가능해 보여도 농업진흥지역이면 개발이 제한될 수 있다.

개발행위허가와의 관계[편집 | 원본 편집]

농업진흥지역 안에서 건축물 설치나 토지 형질변경을 하려는 경우에는 농지전용뿐 아니라 개발행위허가가 함께 문제될 수 있다.

검토해야 할 사항은 다음과 같다.

농지전용허가 또는 신고 가능 여부
개발행위허가 대상 여부
용도지역상 허용 용도
건축허가 또는 건축신고 필요 여부
도로와 기반시설 확보 여부
농업용수와 배수에 미치는 영향
농업환경 훼손 여부
농지보전부담금 부과 여부

농지전용이 가능하더라도 개발행위허가나 건축허가가 불가능하면 실제 개발은 어려울 수 있다.

농지취득자격증명과의 관계[편집 | 원본 편집]

농업진흥지역 안의 농지를 취득하려는 경우에도 원칙적으로 농지취득자격증명이 필요하다. 농업진흥지역은 농업적 이용이 특히 강조되는 지역이므로 농업경영계획의 실현 가능성이 중요하다.

농지취득자격증명과 관련하여 확인할 사항은 다음과 같다.

농업경영 목적 취득인지 여부
주말·체험영농 목적 취득 가능 여부
농업경영계획서의 실현 가능성
전용 목적 취득 가능 여부
농업진흥구역 또는 농업보호구역 해당 여부
취득 후 처분의무 발생 가능성

부동산 거래 실무상 유의점[편집 | 원본 편집]

농업진흥지역은 농지 거래에서 매우 중요한 확인사항이다. 같은 농지라도 농업진흥지역 안에 있으면 전용 가능성이 크게 낮아질 수 있고, 개발 목적 매수에 큰 제한이 따른다.

거래 시 확인할 사항은 다음과 같다.

농업진흥지역 지정 여부
농업진흥구역인지 농업보호구역인지 여부
농지취득자격증명 발급 가능성
농지전용허가 가능성
용도지역과 개발행위허가 가능성
도로와 기반시설 여건
기존 불법 전용 여부
농지보전부담금 예상 여부
처분의무 또는 원상회복명령 여부