주거환경개선사업

주거환경개선사업은 도시저소득 주민이 집단으로 거주하는 지역 등에서 정비기반시설과 공동이용시설을 확충하고 주거환경을 보전·정비·개량하기 위하여 시행하는 정비사업이다.

개요

주거환경개선사업은 정비사업의 한 종류로, 주거환경이 매우 열악한 지역의 생활환경을 개선하기 위하여 시행한다. 재개발사업이나 재건축사업이 비교적 큰 규모의 철거·건설과 권리배분 절차를 중심으로 하는 경우가 많은 반면, 주거환경개선사업은 도시저소득 주민의 주거안정과 정비기반시설 확충이라는 공공성이 강하다.

공인중개사 시험에서는 주거환경개선사업의 정의, 대상 지역, 시행자, 시행방식, 재개발사업·재건축사업과의 차이가 주로 출제된다.

목적

주거환경개선사업의 목적은 다음과 같다.

• 도시저소득 주민의 주거환경을 개선한다.
• 정비기반시설이 극히 열악한 지역을 정비한다.
• 노후·불량건축물이 과도하게 밀집한 지역을 개선한다.
• 단독주택과 다세대주택 밀집지역의 주거환경을 보전·정비·개량한다.
• 정비기반시설과 공동이용시설을 확충한다.
• 주민의 주거안정과 생활환경 개선을 도모한다.

사업 대상

주거환경개선사업은 주거환경이 열악하고 공공적 정비가 필요한 지역을 대상으로 한다.

대표적인 대상은 다음과 같다.

• 도시저소득 주민이 집단으로 거주하는 지역
• 정비기반시설이 극히 열악한 지역
• 노후·불량건축물이 과도하게 밀집한 지역
• 단독주택 및 다세대주택이 밀집한 지역
• 정비기반시설과 공동이용시설 확충이 필요한 지역
• 주거환경의 보전·정비·개량이 필요한 지역

정비구역과의 관계

주거환경개선사업은 정비구역 안에서 시행되는 정비사업이다. 정비구역은 정비사업을 계획적으로 시행하기 위하여 지정·고시된 구역이고, 주거환경개선사업은 그 구역 안에서 주거환경을 개선하기 위한 사업 유형이다.

주거환경개선사업의 정비구역은 재개발사업이나 재건축사업보다 공공성과 생활환경 개선의 성격이 강하게 나타난다.

시행자

시장·군수등

주거환경개선사업은 공공성이 강하므로 시장·군수등이 직접 시행하는 경우가 중요하다. 주거환경이 열악한 지역에서 주민이 스스로 조합을 구성하여 사업을 추진하기 어려운 경우가 많기 때문이다.

토지주택공사 등

시장·군수등은 필요한 경우 토지주택공사 등 공공기관을 사업시행자로 지정하여 주거환경개선사업을 시행하게 할 수 있다.

토지등소유자

사업의 방식이나 지역 여건에 따라 토지등소유자가 사업에 참여하거나 일정한 방식으로 사업을 시행할 수 있다. 다만 시험에서는 주거환경개선사업의 공공시행 성격을 우선적으로 정리하는 것이 좋다.

시행방식

현지개량 방식

현지개량 방식은 기존 주민이 가능한 한 현지에 거주하면서 주택을 개량하고 기반시설을 정비하는 방식이다. 전면 철거보다 주거환경의 점진적 개선과 주민 재정착을 중시한다.

현지개량 방식의 특징은 다음과 같다.

• 기존 주민의 재정착을 중시한다.
• 기반시설과 공동이용시설을 확충한다.
• 주택의 보전·정비·개량을 중심으로 한다.
• 전면 철거보다 생활환경 개선의 성격이 강하다.

공동주택 건설 방식

필요한 경우 기존 건축물을 철거하고 공동주택을 건설하는 방식으로 시행할 수 있다. 이 경우 주택 공급, 임시거주, 이주대책, 권리관계 정리가 중요해질 수 있다.

정비기반시설 확충

주거환경개선사업에서는 도로, 상하수도, 공원, 공용주차장 등 주민생활에 필요한 정비기반시설을 확충하는 것이 중요하다.

정비기반시설과 공동이용시설

정비기반시설

정비기반시설은 정비사업과 관련하여 설치하거나 정비하는 기반시설이다. 주민생활의 기본 조건을 개선하기 위한 시설로서 주거환경개선사업에서 중요한 역할을 한다.

대표적인 정비기반시설은 다음과 같다.

• 도로
• 상하수도
• 공원
• 공용주차장
• 공동구
• 주민 생활에 필요한 공급시설

공동이용시설

공동이용시설은 주민이 공동으로 이용하는 시설이다. 주거환경개선사업에서는 단순히 건축물을 새로 짓는 것보다 주민 생활에 필요한 공동시설을 확충하는 것이 중요하다.

공동이용시설의 예는 다음과 같다.

• 주민공동시설
• 공동작업장
• 마을회관
• 어린이놀이터
• 공동주차장
• 주민편의시설

사업시행계획

주거환경개선사업에서도 사업을 구체적으로 시행하기 위하여 사업시행계획이 필요할 수 있다. 사업시행계획은 정비기반시설, 공동이용시설, 주택 개량 또는 건설, 이주대책, 사업비 등을 정한다.

사업시행계획에서 중요한 사항은 다음과 같다.

• 정비기반시설 설치계획
• 공동이용시설 설치계획
• 주택 개량 또는 건설계획
• 주민 이주 및 재정착 대책
• 사업비와 자금계획
• 사업 시행기간
• 공공지원 사항

관리처분계획과의 관계

주거환경개선사업은 시행방식에 따라 관리처분계획이 중심이 되는 경우와 그렇지 않은 경우가 구별될 수 있다. 전면 철거 후 주택을 건설하여 공급하는 방식에서는 권리배분 문제가 발생할 수 있지만, 현지개량 중심의 방식에서는 재개발사업이나 재건축사업보다 관리처분계획의 비중이 상대적으로 작을 수 있다.

시험에서는 주거환경개선사업을 재개발사업·재건축사업보다 공공성과 주거환경 개선 성격이 강한 사업으로 구별하는 것이 중요하다.

재개발사업과의 비교

주거환경개선사업과 재개발사업은 모두 주거환경 개선과 관련되지만 성격과 대상이 다르다.

구분	주거환경개선사업	재개발사업
대상	도시저소득 주민 집단거주지역, 정비기반시설이 극히 열악한 지역	정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역
성격	공공성과 주거복지 성격이 강함	권리배분과 사업성이 함께 중요
중점	기반시설 확충, 공동이용시설, 주거환경 개선	주거환경 또는 도시환경 개선, 관리처분계획
주요 방식	현지개량, 공공시행 성격	조합 시행과 관리처분 방식이 중요

재건축사업과의 비교

주거환경개선사업과 재건축사업은 모두 주거환경 개선과 관련되지만 대상과 추진 논리가 다르다.

구분	주거환경개선사업	재건축사업
대상	주거환경이 열악한 저소득 주민 거주지역 등	정비기반시설은 양호하나 노후·불량 공동주택 등이 있는 지역
핵심 판단 요소	주거환경의 열악성, 기반시설 부족	건축물의 노후·불량성, 안전진단
주요 목적	주거복지와 생활환경 개선	노후 건축물 철거 후 주거환경 개선
주요 쟁점	공공시행, 기반시설 확충, 주민 재정착	조합원 분양, 부담금, 안전진단

공공성

주거환경개선사업은 정비사업 중에서도 공공성이 강한 사업이다. 사업 대상이 도시저소득 주민이 집단 거주하는 지역인 경우가 많고, 기반시설이 극히 열악한 지역을 개선하는 것이 목적이기 때문이다.

공공성이 강하게 나타나는 요소는 다음과 같다.

• 시장·군수등의 직접 시행 가능성
• 토지주택공사 등 공공기관의 시행 가능성
• 주거안정과 주민 재정착 중시
• 정비기반시설과 공동이용시설 확충
• 주민 생활환경 개선 중심
• 사업성보다 주거복지 목적이 강조됨

시험상 암기 포인트

주거환경개선사업은 공인중개사 부동산공법에서 정비사업의 종류와 비교 문제로 자주 출제된다.

주요 암기 포인트는 다음과 같다.

• 주거환경개선사업은 정비사업의 한 종류이다.
• 도시저소득 주민이 집단거주하는 지역이 주요 대상이다.
• 정비기반시설이 극히 열악하고 노후·불량건축물이 과도하게 밀집한 지역의 주거환경을 개선한다.
• 단독주택과 다세대주택 밀집지역에서 정비기반시설과 공동이용시설 확충을 통해 주거환경을 보전·정비·개량할 수 있다.
• 주거환경개선사업은 공공성이 강하다.
• 재개발사업보다 주거복지와 기반시설 확충의 성격이 강하다.
• 재건축사업과 달리 안전진단이나 조합원 분양보다 주거환경의 열악성이 중요하다.
• 현지개량과 주민 재정착의 성격을 함께 이해해야 한다.

같이 보기

• 정비사업
• 정비구역
• 재개발사업
• 재건축사업
• 도시 및 주거환경정비법