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환지는 도시개발사업에서 종전의 토지를 대신하여 사업 시행 후 새로 정리된 토지를 토지소유자에게 교부하는 것이다.

== 개요 ==
환지는 [[도시개발사업]]을 [[환지방식]]으로 시행할 때 핵심이 되는 제도이다. 사업 시행 전의 토지를 그대로 보상하여 취득하는 것이 아니라, 토지의 위치·면적·형상·이용상황 등을 조정한 뒤 새로 정리된 토지를 종전 토지소유자에게 배분하는 방식이다.

환지제도는 토지소유자의 권리를 유지하면서도 도로, 공원, 학교 등 기반시설을 확보하고 토지를 효율적으로 정리할 수 있다는 특징이 있다. 공인중개사 시험에서는 환지계획, 환지예정지, 환지처분, 체비지, 보류지, 청산금이 함께 출제된다.

== 환지방식 ==
환지방식은 도시개발사업의 시행방식 중 하나로, 사업 시행 전 토지의 권리관계를 사업 시행 후의 토지에 이전시키는 방식이다.

도시개발사업의 시행방식은 다음과 같이 구분된다.

*수용 또는 사용방식
*환지방식
*혼용방식

수용 또는 사용방식은 사업시행자가 토지를 수용하거나 사용하여 사업을 시행하는 방식이고, 환지방식은 토지소유자에게 사업 후 조성된 토지를 다시 배분하는 방식이다. 혼용방식은 수용 또는 사용방식과 환지방식을 함께 사용하는 방식이다.

== 환지의 목적 ==
환지의 목적은 다음과 같다.

*토지를 합리적으로 정리한다.
*도로, 공원 등 기반시설을 확보한다.
*토지의 이용가치를 높인다.
*토지소유자의 권리를 사업 후 토지에 이전한다.
*사업비 확보를 위하여 체비지를 정할 수 있게 한다.
*공공시설 확보를 위하여 보류지를 정할 수 있게 한다.
*도시개발사업을 계획적으로 시행한다.

== 환지계획 ==
환지계획은 환지방식으로 도시개발사업을 시행할 때 종전 토지와 환지 사이의 관계, 환지의 위치와 면적, 청산금, 체비지, 보류지 등을 정하는 계획이다.

환지계획은 환지방식 도시개발사업의 중심 절차이다. 환지계획에 따라 토지소유자가 받을 환지가 정해지고, 사업비 확보를 위한 체비지와 공공목적의 보류지도 정해진다.

== 환지계획의 내용 ==
환지계획에는 일반적으로 다음 사항이 포함된다.

*환지의 설계
*필지별 환지명세
*필지별 권리명세
*청산금에 관한 사항
*체비지에 관한 사항
*보류지에 관한 사항
*환지예정지 지정에 관한 사항
*토지부담률에 관한 사항

환지계획은 토지소유자의 재산권에 직접 영향을 미치므로 적법한 절차에 따라 수립되어야 한다.

== 환지계획의 기준 ==
환지계획은 종전 토지와 환지 사이의 형평성을 고려하여 수립한다. 종전 토지의 위치, 지목, 면적, 이용상황, 환경, 가치 등을 종합적으로 고려하여 환지를 정한다.

환지계획 수립 시 고려사항은 다음과 같다.

*종전 토지의 위치
*종전 토지의 면적
*종전 토지의 이용상황
*토지의 가치
*사업 후 토지의 위치와 형상
*공공시설 부담
*토지소유자 간 형평성
*사업 시행의 효율성

== 환지예정지 ==
환지예정지는 환지처분이 있기 전에 장래 환지로 정해질 토지를 미리 지정하는 것이다. 환지예정지가 지정되면 토지소유자는 종전 토지 대신 환지예정지를 사용하거나 수익할 수 있다.

환지예정지는 사업이 완료되기 전에도 토지 이용관계를 정리하기 위한 제도이다. 환지예정지 지정 후에는 종전 토지의 사용·수익이 제한되고, 환지예정지를 사용·수익하는 관계로 전환된다.

== 환지예정지 지정의 효과 ==
환지예정지가 지정되면 다음과 같은 효과가 발생한다.

*종전 토지소유자는 환지예정지를 사용·수익할 수 있다.
*종전 토지에 대한 사용·수익은 제한될 수 있다.
*사업시행자는 필요한 경우 종전 토지를 공사에 사용할 수 있다.
*환지처분 전의 임시적 권리관계가 형성된다.
*환지처분 전까지 토지 이용의 혼란을 줄일 수 있다.

환지예정지는 최종적인 환지가 아니므로, 최종 권리관계는 환지처분에 의해 확정된다.

== 체비지 ==
체비지는 도시개발사업의 시행자가 사업비에 충당하기 위하여 환지계획에서 정하는 토지이다. 환지방식은 토지소유자의 토지를 정리하여 다시 배분하는 방식이므로, 사업비 확보를 위하여 일부 토지를 체비지로 정할 수 있다.

체비지의 특징은 다음과 같다.

*사업비 충당을 위한 토지이다.
*환지계획에서 정한다.
*사업시행자가 처분할 수 있다.
*도시개발사업의 재원 확보 기능을 한다.
*환지방식에서 중요한 시험 포인트이다.

== 보류지 ==
보류지는 환지계획에서 일정한 목적을 위하여 환지로 정하지 않고 남겨 두는 토지이다. 보류지는 공공시설 용지나 체비지 등으로 활용될 수 있다.

보류지의 특징은 다음과 같다.

*환지로 교부하지 않고 남겨 두는 토지이다.
*환지계획에서 정한다.
*공공목적 또는 사업비 확보 목적과 관련된다.
*체비지를 포함하는 넓은 개념으로 이해할 수 있다.

== 체비지와 보류지의 관계 ==
체비지와 보류지는 모두 환지계획에서 정해지는 토지이지만, 개념상 차이가 있다.

{| class="wikitable"
!구분
!의미
!주요 목적
|-
|보류지
|환지로 정하지 않고 남겨 두는 토지
|공공목적 또는 사업상 필요
|-
|체비지
|사업비 충당을 위하여 정하는 토지
|사업비 확보
|}

체비지는 보류지 중 사업비 충당을 목적으로 하는 토지로 이해하면 쉽다.

== 청산금 ==
청산금은 종전 토지와 환지 사이에 면적이나 가치의 차이가 발생하는 경우 이를 금전으로 조정하는 금액이다. 환지방식에서는 모든 토지소유자에게 종전 토지와 완전히 같은 가치의 환지를 배분하기 어렵기 때문에 청산금이 필요하다.

청산금이 발생하는 경우는 다음과 같다.

*종전 토지보다 가치가 큰 환지를 받은 경우
*종전 토지보다 가치가 작은 환지를 받은 경우
*환지를 정하지 않는 경우
*토지소유자 간 형평 조정이 필요한 경우

가치가 큰 환지를 받은 자는 청산금을 납부하고, 가치가 작은 환지를 받은 자는 청산금을 교부받을 수 있다.

== 감보 ==
감보는 환지방식 도시개발사업에서 공공시설 용지나 체비지 등을 확보하기 위하여 종전 토지의 일부가 줄어드는 것을 말한다. 토지소유자는 사업 후 정리된 토지를 받지만, 도로·공원 등 공공시설과 사업비 확보를 위하여 일정 부분의 토지를 부담하게 된다.

감보의 주요 원인은 다음과 같다.

*도로 등 공공시설 설치
*공원과 녹지 확보
*체비지 확보
*사업비 충당
*토지 정리와 기반시설 확보

감보율은 토지소유자의 실질적 부담과 연결되므로 환지방식에서 중요한 개념이다.

== 환지처분 ==
환지처분은 환지계획에 따라 사업시행자가 환지를 확정하는 처분이다. 환지처분이 있으면 종전 토지에 관한 권리는 환지로 이전되고, 환지계획에 따른 권리관계가 확정된다.

환지처분은 환지방식 도시개발사업의 최종 단계에 해당한다. 환지예정지가 임시적 이용관계를 정하는 제도라면, 환지처분은 최종적인 권리관계를 확정하는 절차이다.

== 환지처분의 효과 ==
환지처분이 있으면 다음과 같은 효과가 발생한다.

*종전 토지에 관한 권리는 환지로 이전된다.
*환지는 종전 토지로 본다.
*환지를 정하지 않은 종전 토지의 권리는 소멸하고 청산금 관계가 발생한다.
*체비지는 사업시행자가 취득한다.
*보류지는 환지계획에서 정한 목적에 따라 귀속된다.
*환지계획에 따른 청산금이 확정된다.

시험에서는 환지처분으로 종전 토지의 권리가 환지에 이전된다는 점이 중요하다.

== 권리의 이전 ==
환지처분이 있으면 종전 토지 위에 존재하던 소유권과 그 밖의 권리는 환지 위에 이전된다. 이는 환지가 종전 토지의 권리관계를 이어받는다는 의미이다.

권리 이전의 대상은 다음과 같다.

*소유권
*지상권
*전세권
*저당권
*임차권 등 일정 권리

다만 권리의 성질상 환지에 이전될 수 없는 권리는 청산금이나 다른 방식으로 조정될 수 있다.

== 환지를 정하지 않는 경우 ==
환지계획에서는 일정한 경우 종전 토지에 대하여 환지를 정하지 않을 수 있다. 이 경우 토지소유자는 환지를 받지 않고 청산금으로 조정된다.

환지를 정하지 않을 수 있는 경우는 다음과 같다.

*토지면적이 지나치게 작은 경우
*공공시설 설치로 환지 배분이 곤란한 경우
*토지소유자의 신청이 있는 경우
*환지계획상 환지를 정하는 것이 부적절한 경우

== 환지와 수용방식의 차이 ==
환지방식과 수용 또는 사용방식은 도시개발사업의 대표적인 시행방식이지만, 권리관계 처리 방식이 다르다.

{| class="wikitable"
!구분
!환지방식
!수용 또는 사용방식
|-
|권리 처리
|종전 토지 권리를 환지로 이전
|토지를 수용 또는 사용하고 보상
|-
|토지소유자 지위
|사업 후 토지를 다시 받음
|보상금을 받는 방식이 중심
|-
|사업비 확보
|체비지 활용 가능
|사업시행자의 재원과 보상비가 중요
|-
|적합한 경우
|토지소유자의 참여와 토지정리가 필요한 경우
|대규모 일괄 취득이 필요한 경우
|}

== 도시개발조합과의 관계 ==
환지방식 도시개발사업은 토지소유자들이 조합을 설립하여 시행하는 경우가 많다. 이때 [[도시개발조합]]은 환지계획 수립, 환지예정지 지정, 체비지 처분, 환지처분 등과 밀접하게 관련된다.

도시개발조합이 시행자인 경우 조합원은 토지소유자가 되며, 환지방식 사업의 비용과 이익은 조합원에게 직접적인 영향을 미친다.

== 시험상 암기 포인트 ==
환지는 공인중개사 부동산공법에서 도시개발법의 핵심 출제 영역이다. 환지계획, 환지예정지, 환지처분, 체비지, 보류지, 청산금의 의미를 구별해야 한다.

주요 암기 포인트는 다음과 같다.

*환지는 종전 토지를 대신하여 사업 후 새로 정리된 토지를 교부하는 것이다.
*환지방식은 토지소유자의 권리를 사업 후 토지로 이전시키는 방식이다.
*환지계획에는 환지설계, 청산금, 체비지, 보류지 등이 포함된다.
*환지예정지는 환지처분 전에 장래 환지로 지정되는 토지이다.
*체비지는 사업비 충당을 위하여 정하는 토지이다.
*보류지는 환지로 정하지 않고 남겨 두는 토지이다.
*체비지는 보류지 중 사업비 충당 목적의 토지로 이해할 수 있다.
*청산금은 종전 토지와 환지 사이의 가치 차이를 금전으로 조정하는 것이다.
*환지처분이 있으면 종전 토지의 권리는 환지로 이전된다.
*환지예정지는 임시적 이용관계, 환지처분은 최종적 권리관계 확정으로 구별한다.

== 같이 보기 ==
*[[도시개발사업]]
*[[도시개발구역]]
*[[도시개발조합]]
*[[도시개발법]]
*[[도시·군관리계획]]

== 각주 ==
<references />

[[분류:공인중개사]]
[[분류:부동산공법]]