토지거래허가 편집하기

토지거래허가는 토지거래허가구역 안에서 일정 면적을 초과하는 토지의 소유권 또는 지상권을 이전하거나 설정하는 계약을 체결하려는 경우 시장·군수·구청장의 허가를 받도록 하는 제도이다.

== 개요 ==
토지거래허가는 투기적 토지거래를 억제하고 토지의 합리적 이용을 유도하기 위한 제도이다. 토지거래허가구역 안에서 일정 기준면적을 초과하는 토지에 관한 거래계약을 체결하려는 당사자는 공동으로 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 한다.

토지거래허가제도는 [[국토의 계획 및 이용에 관한 법률]]상 토지거래 규제 제도로서, 공인중개사 부동산공법에서 허가구역 지정권자, 허가권자, 기준면적, 무허가 계약의 효력, 토지이용의무, 이행강제금, 선매제도 등이 자주 출제된다.

== 목적 ==
토지거래허가의 목적은 다음과 같다.

*투기적 토지거래를 억제한다.
*지가의 급격한 상승을 방지한다.
*토지의 실수요자 이용을 유도한다.
*토지의 합리적 이용을 촉진한다.
*토지시장 안정을 도모한다.
*개발예정지 주변의 투기 수요를 관리한다.

== 법적 성질 ==
토지거래허가는 토지거래계약의 효력과 직접 관련되는 행정행위이다. 허가구역 안에서 허가를 받아야 하는 토지거래계약은 허가를 받아야 완전한 효력이 발생한다.

토지거래허가의 법적 성질은 다음과 같이 정리된다.

*법률행위적 행정행위
*형성적 행정행위
*수익적 행정행위
*쌍방적 행정행위
*보충적 행정행위
*요식행위

판례상 토지거래허가는 제3자의 법률행위를 보충하여 법률상 효력을 완성시키는 인가적 성격으로 이해된다.

== 토지거래허가구역 ==
토지거래허가구역은 토지의 투기적 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역 또는 그러한 우려가 있는 지역에 지정된다.

토지거래허가구역 지정 대상은 다음과 같다.

*광역도시계획, 도시·군기본계획, 도시·군관리계획 등이 새로 수립되거나 변경되는 지역
*법령의 제정·개정·폐지 또는 고시로 토지이용 제한이 완화되거나 해제되는 지역
*개발사업이 진행 중이거나 예정된 지역 및 그 인근지역
*국토교통부장관 또는 시·도지사가 투기 우려가 있다고 인정하는 지역
*관계 행정기관의 장이 투기 우려가 있다고 인정하여 요청한 지역

== 허가구역 지정권자 ==
토지거래허가구역의 지정권자는 다음과 같다.

{| class="wikitable"
!구분
!지정권자
|-
|허가구역이 둘 이상의 시·군·구에 걸친 경우
|국토교통부장관
|-
|그 밖의 경우
|시·도지사
|}

지정권자는 지정 전에 도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다.

== 지정기간 ==
토지거래허가구역의 지정기간은 5년 이내이다. 지정기간이 끝나더라도 지정 요건이 계속 존재하는 경우에는 다시 지정할 수 있다.

시험에서는 토지거래허가구역의 지정기간이 5년 이내라는 점이 중요하다.

== 지정절차 ==
토지거래허가구역의 지정절차는 지정권자에 따라 다르지만, 기본적으로 도시계획위원회 심의와 공고·열람 절차가 필요하다.

토지거래허가구역 지정의 주요 절차는 다음과 같다.

#지정 필요성 검토
#도시계획위원회 심의
#지정 공고
#관계 행정기관 통지
#일반인 열람

국토교통부장관이 지정하는 경우에는 중앙도시계획위원회의 심의를 거치고, 시·도지사가 지정하는 경우에는 시·도도시계획위원회의 심의를 거친다.

== 효력 발생 ==
토지거래허가구역 지정은 원칙적으로 지정 공고일 5일 후부터 효력이 발생한다.

다만 다음의 경우에는 즉시 효력이 발생한다.

*지정기간 만료 후 재지정하는 경우
*허가구역을 해제하는 경우
*허가구역을 축소하는 경우

== 허가권자 ==
토지거래계약에 관한 허가권자는 시장·군수·구청장이다.

허가구역 지정권자는 국토교통부장관 또는 시·도지사일 수 있지만, 개별 토지거래계약의 허가권자는 시장·군수·구청장이라는 점을 구별해야 한다.

== 허가대상 계약 ==
토지거래허가구역 안에서 일정 기준면적을 초과하는 토지에 관한 소유권 또는 지상권을 이전하거나 설정하는 계약을 체결하려는 경우 허가가 필요하다.

허가가 필요한 계약의 예는 다음과 같다.

*토지 소유권 이전계약
*토지 지상권 설정계약
*토지에 대한 대물변제계약 및 예약
*토지에 대한 양도담보계약
*토지에 대한 매도담보계약
*토지에 대한 유저당계약
*토지에 대한 가등기담보계약
*부담부증여

== 허가가 필요하지 않은 경우 ==
모든 토지 관련 권리 변동에 허가가 필요한 것은 아니다. 무상으로 이루어지는 권리 이전이나 상속 등은 허가 대상에서 제외될 수 있다.

허가가 필요하지 않은 경우의 예는 다음과 같다.

*건물 소유권 이전계약
*토지 전세권 설정계약
*토지 임차권 설정계약
*토지 저당권 설정계약
*증여
*사용대차
*상속
*유증
*사인증여

시험에서는 토지 소유권과 지상권은 허가대상 권리이지만, 임차권·전세권·저당권은 허가대상이 아니라는 점을 구별해야 한다.

== 기준면적 ==
토지거래허가는 허가구역 안의 모든 토지거래에 적용되는 것이 아니라, 일정 기준면적을 초과하는 토지거래에 적용된다.

{| class="wikitable"
!대상지역
!기준면적
|-
|용도지역 미지정
|90제곱미터 초과
|-
|도시지역 중 주거지역
|180제곱미터 초과
|-
|도시지역 중 상업지역
|200제곱미터 초과
|-
|도시지역 중 공업지역
|660제곱미터 초과
|-
|도시지역 중 녹지지역
|100제곱미터 초과
|-
|도시지역 외 농지
|500제곱미터 초과
|-
|도시지역 외 임야
|1,000제곱미터 초과
|-
|도시지역 외 기타 토지
|250제곱미터 초과
|}

국토교통부장관 또는 시·도지사는 허가구역을 지정할 때 기준면적을 일정 범위에서 조정할 수 있다.

== 면적 산정 ==
토지거래허가 기준면적을 회피하기 위하여 토지를 일부만 거래하거나 분할 후 거래하는 경우가 문제될 수 있다. 따라서 기준면적 산정에서는 탈법적인 거래를 방지하기 위한 규제가 적용된다.

면적 산정에서 고려되는 사항은 다음과 같다.

*토지의 일부 거래
*토지분할 후 최초의 거래
*허가 회피 목적의 분할 여부
*실질적인 거래대상 면적

== 허가절차 ==
토지거래계약 허가의 일반적인 절차는 다음과 같다.

#당사자가 공동으로 허가신청서를 제출한다.
#계약내용, 토지이용계획, 취득자금조달계획 등을 제출한다.
#시장·군수·구청장이 필요한 조사를 한다.
#허가 또는 불허가 처분을 한다.
#허가를 받은 경우 계약의 효력이 완성된다.

== 허가의 간주 ==
시장·군수·구청장이 처분기간 안에 허가증을 발급하지 않거나 불허가처분 통지를 하지 않고, 선매협의 사실도 통지하지 않은 경우에는 그 기간이 끝난 다음 날 허가가 있는 것으로 본다.

이는 행정청의 지연으로 거래 당사자의 법적 지위가 불안정해지는 것을 방지하기 위한 제도이다.

== 무허가 계약의 효력 ==
허가를 받아야 하는 토지거래계약을 허가 없이 체결한 경우 그 계약은 효력이 문제된다. 허가를 전제로 한 계약은 허가를 받기 전까지 유동적 무효 상태로 이해된다.

무허가 계약의 효력은 다음과 같이 정리할 수 있다.

{| class="wikitable"
!구분
!효력
|-
|허가를 전제로 한 계약
|허가 전까지 유동적 무효
|-
|허가를 받은 경우
|유효
|-
|불허가처분이 확정된 경우
|확정적 무효
|-
|허가를 배제하거나 잠탈하려는 계약
|확정적 무효
|}

허가를 받지 않은 계약이나 부정한 방법으로 허가를 받은 경우에는 벌칙이 적용될 수 있다.

== 허가기준 ==
토지거래허가를 받으려면 토지 취득 목적이 법령상 허가기준에 맞아야 한다. 허가구역 안의 토지는 투기 목적이 아니라 실제 이용 목적에 맞게 취득되어야 한다.

허가기준의 예는 다음과 같다.

*자기의 거주용 주택용지로 이용하려는 경우
*허가구역 주민을 위한 복지시설 또는 편익시설 설치에 이용하려는 경우
*허가구역 안의 농업인·임업인·어업인이 농업·축산업·임업 또는 어업을 영위하기 위하여 필요한 경우
*공익상 필요가 인정되는 경우
*토지이용계획이 타당한 경우

== 토지이용의무 ==
토지거래허가를 받은 자는 허가받은 목적대로 토지를 이용해야 한다. 토지이용의무는 허가제도의 핵심적인 사후관리 수단이다.

토지이용의무의 주요 내용은 다음과 같다.

*허가받은 목적대로 이용해야 한다.
*의무기간은 5년 이내의 범위에서 적용된다.
*시장·군수·구청장은 이용실태를 조사할 수 있다.
*목적대로 이용하지 않으면 이행명령과 이행강제금이 부과될 수 있다.

== 이행명령과 이행강제금 ==
시장·군수·구청장은 허가받은 목적대로 토지를 이용하지 않는 자에게 상당한 기간을 정하여 이행을 명할 수 있다. 이행명령을 받은 자가 기간 내에 이행하지 않으면 이행강제금이 부과된다.

이행강제금은 취득가액의 10퍼센트 범위에서 부과된다.

대표적인 부과 기준은 다음과 같다.

{| class="wikitable"
!위반 유형
!이행강제금
|-
|토지를 방치한 경우
|취득가액의 10퍼센트
|-
|토지를 임대한 경우
|취득가액의 7퍼센트
|-
|이용목적을 변경한 경우
|취득가액의 5퍼센트
|-
|그 밖의 위반
|취득가액의 7퍼센트
|}

이행강제금은 1년에 1회씩 이행될 때까지 반복하여 부과·징수할 수 있다.

== 포상금 ==
토지거래허가제도 위반을 신고하거나 고발한 자에게는 포상금을 지급할 수 있다. 이는 무허가 거래나 목적 외 이용을 적발하기 위한 제도이다.

포상금 지급 대상은 다음과 같다.

*허가를 받지 않고 토지거래계약을 체결한 자를 신고·고발한 경우
*부정한 방법으로 허가를 받은 자를 신고·고발한 경우
*허가받은 목적대로 이용하지 않은 자를 신고·고발한 경우

포상금은 건당 50만원으로 정리된다.

== 불복제도 ==
토지거래허가와 관련한 불허가처분 등에 대해서는 불복할 수 있다.

대표적인 불복수단은 다음과 같다.

*이의신청
*매수청구

이의신청은 처분을 받은 날부터 1개월 이내에 시장·군수·구청장에게 할 수 있다. 시장·군수·구청장은 도시계획위원회의 심의를 거쳐 결과를 통지한다.

== 매수청구 ==
불허가처분을 받은 자는 일정한 기간 안에 시장·군수·구청장에게 해당 토지의 매수를 청구할 수 있다.

매수청구의 주요 내용은 다음과 같다.

*불허가처분을 받은 자가 청구할 수 있다.
*처분을 받은 날부터 1개월 이내에 청구한다.
*매수청구 대상 권리는 토지소유권과 지상권이다.
*매수는 공시지가를 기준으로 한다.
*허가신청서에 적힌 금액이 더 낮으면 그 금액을 기준으로 한다.

== 선매제도 ==
선매제도는 토지거래허가구역에서 허가신청이 있는 경우 공익상 필요가 있거나 허가받은 토지를 목적대로 이용하지 않는 경우, 국가 등이 그 토지를 우선적으로 매수할 수 있도록 하는 제도이다.

선매제도의 주요 내용은 다음과 같다.

*강제취득인 수용과 구별된다.
*선매대상 권리는 토지소유권이다.
*지상권은 선매대상 권리가 아니다.
*허가신청일부터 1개월 이내 선매자를 지정한다.
*선매자는 통지를 받은 날부터 1개월 이내 협의한다.
*선매가격은 감정평가업자가 평가한 감정가격을 기준으로 한다.
*허가신청서의 금액이 더 낮으면 그 금액을 기준으로 한다.

== 허가의제 ==
일정한 경우에는 별도의 토지거래허가를 받은 것으로 본다.

허가의제의 예는 다음과 같다.

*당사자 한쪽이 국가 등인 경우 그 기관의 장이 시장·군수·구청장과 협의하고 협의가 성립한 경우
*국유재산에 대한 토지거래계약을 체결하면서 그 내용을 시장·군수·구청장에게 통보한 경우

== 허가제도의 배제 ==
일정한 거래나 권리취득은 토지거래허가제도의 적용이 배제된다.

허가제도 배제의 예는 다음과 같다.

*공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따른 협의취득·수용·사용
*민사집행법에 따른 경매
*국유재산 또는 공유재산을 일반경쟁입찰로 처분하는 경우
*도시 및 주거환경정비법에 따른 분양 또는 보류지 매각 등

== 다른 법률과의 관계 ==
토지거래허가를 받은 경우 다른 법률상 일정 절차를 거친 것으로 보는 경우가 있다.

대표적인 의제 효과는 다음과 같다.

*농지의 거래허가를 받은 경우 농지취득자격증명을 받은 것으로 본다.
*토지거래허가를 받은 경우 부동산등기특별조치법상 검인을 받은 것으로 본다.

== 지가동향 조사 ==
국토교통부장관이나 시·도지사는 토지거래허가제도 운영과 토지정책 수행을 위하여 지가동향과 토지거래상황을 조사할 수 있다.

지가동향 조사의 주요 내용은 다음과 같다.

*국토교통부장관은 전국의 지가변동률을 연 1회 이상 조사한다.
*시·도지사는 관할 구역의 지가동향과 토지거래상황을 수시로 조사한다.
*조사 결과는 허가구역 지정 또는 해제 요청의 자료가 될 수 있다.

== 시험상 암기 포인트 ==
토지거래허가는 공인중개사 부동산공법에서 기준면적, 허가권자, 무허가 계약의 효력, 토지이용의무, 이행강제금, 선매제도가 자주 출제된다.

주요 암기 포인트는 다음과 같다.

*토지거래허가구역 지정권자는 국토교통부장관 또는 시·도지사이다.
*토지거래계약 허가권자는 시장·군수·구청장이다.
*토지거래허가구역 지정기간은 5년 이내이다.
*허가구역 지정은 원칙적으로 지정 공고일 5일 후 효력이 발생한다.
*허가대상 권리는 토지 소유권과 지상권이다.
*임차권, 전세권, 저당권은 허가대상 권리가 아니다.
*무허가 계약은 허가 전까지 유동적 무효이다.
*허가를 배제하거나 잠탈하는 계약은 확정적 무효이다.
*토지이용의무를 위반하면 취득가액의 10퍼센트 범위에서 이행강제금이 부과된다.
*이행강제금은 1년에 1회씩 반복 부과할 수 있다.
*불허가처분을 받은 자는 1개월 이내 매수청구를 할 수 있다.
*선매대상 권리는 토지소유권이고, 지상권은 선매대상이 아니다.

== 같이 보기 ==
*[[개발행위허가]]
*[[도시·군관리계획]]
*[[용도지역]]
*[[국토의 계획 및 이용에 관한 법률]]
*[[농지취득자격증명]]

== 각주 ==
<references />

[[분류:공인중개사]]
[[분류:부동산공법]]