주거환경개선사업 편집하기

주거환경개선사업은 도시저소득 주민이 집단으로 거주하는 지역 등에서 정비기반시설과 공동이용시설을 확충하고 주거환경을 보전·정비·개량하기 위하여 시행하는 정비사업이다.<ref name="law">국가법령정보센터, 「도시 및 주거환경정비법」, https://www.law.go.kr/법령/도시%20및%20주거환경정비법</ref>

== 개요 ==
주거환경개선사업은 [[정비사업]]의 한 종류로, 주거환경이 매우 열악한 지역의 생활환경을 개선하기 위하여 시행한다. [[재개발사업]]이나 [[재건축사업]]이 비교적 큰 규모의 철거·건설과 권리배분 절차를 중심으로 하는 경우가 많은 반면, 주거환경개선사업은 도시저소득 주민의 주거안정과 정비기반시설 확충이라는 공공성이 강하다.

공인중개사 시험에서는 주거환경개선사업의 정의, 대상 지역, 시행자, 시행방식, 재개발사업·재건축사업과의 차이가 주로 출제된다.

== 목적 ==
주거환경개선사업의 목적은 다음과 같다.

*도시저소득 주민의 주거환경을 개선한다.
*정비기반시설이 극히 열악한 지역을 정비한다.
*노후·불량건축물이 과도하게 밀집한 지역을 개선한다.
*단독주택과 다세대주택 밀집지역의 주거환경을 보전·정비·개량한다.
*정비기반시설과 공동이용시설을 확충한다.
*주민의 주거안정과 생활환경 개선을 도모한다.

== 사업 대상 ==
주거환경개선사업은 주거환경이 열악하고 공공적 정비가 필요한 지역을 대상으로 한다.

대표적인 대상은 다음과 같다.

*도시저소득 주민이 집단으로 거주하는 지역
*정비기반시설이 극히 열악한 지역
*노후·불량건축물이 과도하게 밀집한 지역
*단독주택 및 다세대주택이 밀집한 지역
*정비기반시설과 공동이용시설 확충이 필요한 지역
*주거환경의 보전·정비·개량이 필요한 지역

== 정비구역과의 관계 ==
주거환경개선사업은 [[정비구역]] 안에서 시행되는 정비사업이다. 정비구역은 정비사업을 계획적으로 시행하기 위하여 지정·고시된 구역이고, 주거환경개선사업은 그 구역 안에서 주거환경을 개선하기 위한 사업 유형이다.

주거환경개선사업의 정비구역은 재개발사업이나 재건축사업보다 공공성과 생활환경 개선의 성격이 강하게 나타난다.

== 시행자 ==
=== 시장·군수등 ===
주거환경개선사업은 공공성이 강하므로 시장·군수등이 직접 시행하는 경우가 중요하다. 주거환경이 열악한 지역에서 주민이 스스로 조합을 구성하여 사업을 추진하기 어려운 경우가 많기 때문이다.

=== 토지주택공사 등 ===
시장·군수등은 필요한 경우 토지주택공사 등 공공기관을 사업시행자로 지정하여 주거환경개선사업을 시행하게 할 수 있다.

=== 토지등소유자 ===
사업의 방식이나 지역 여건에 따라 토지등소유자가 사업에 참여하거나 일정한 방식으로 사업을 시행할 수 있다. 다만 시험에서는 주거환경개선사업의 공공시행 성격을 우선적으로 정리하는 것이 좋다.

== 시행방식 ==
=== 현지개량 방식 ===
현지개량 방식은 기존 주민이 가능한 한 현지에 거주하면서 주택을 개량하고 기반시설을 정비하는 방식이다. 전면 철거보다 주거환경의 점진적 개선과 주민 재정착을 중시한다.

현지개량 방식의 특징은 다음과 같다.

*기존 주민의 재정착을 중시한다.
*기반시설과 공동이용시설을 확충한다.
*주택의 보전·정비·개량을 중심으로 한다.
*전면 철거보다 생활환경 개선의 성격이 강하다.

=== 공동주택 건설 방식 ===
필요한 경우 기존 건축물을 철거하고 공동주택을 건설하는 방식으로 시행할 수 있다. 이 경우 주택 공급, 임시거주, 이주대책, 권리관계 정리가 중요해질 수 있다.

=== 정비기반시설 확충 ===
주거환경개선사업에서는 도로, 상하수도, 공원, 공용주차장 등 주민생활에 필요한 정비기반시설을 확충하는 것이 중요하다.

== 정비기반시설과 공동이용시설 ==
=== 정비기반시설 ===
정비기반시설은 정비사업과 관련하여 설치하거나 정비하는 기반시설이다. 주민생활의 기본 조건을 개선하기 위한 시설로서 주거환경개선사업에서 중요한 역할을 한다.

대표적인 정비기반시설은 다음과 같다.

*도로
*상하수도
*공원
*공용주차장
*공동구
*주민 생활에 필요한 공급시설

=== 공동이용시설 ===
공동이용시설은 주민이 공동으로 이용하는 시설이다. 주거환경개선사업에서는 단순히 건축물을 새로 짓는 것보다 주민 생활에 필요한 공동시설을 확충하는 것이 중요하다.

공동이용시설의 예는 다음과 같다.

*주민공동시설
*공동작업장
*마을회관
*어린이놀이터
*공동주차장
*주민편의시설

== 사업시행계획 ==
주거환경개선사업에서도 사업을 구체적으로 시행하기 위하여 [[사업시행계획]]이 필요할 수 있다. 사업시행계획은 정비기반시설, 공동이용시설, 주택 개량 또는 건설, 이주대책, 사업비 등을 정한다.

사업시행계획에서 중요한 사항은 다음과 같다.

*정비기반시설 설치계획
*공동이용시설 설치계획
*주택 개량 또는 건설계획
*주민 이주 및 재정착 대책
*사업비와 자금계획
*사업 시행기간
*공공지원 사항

== 관리처분계획과의 관계 ==
주거환경개선사업은 시행방식에 따라 [[관리처분계획]]이 중심이 되는 경우와 그렇지 않은 경우가 구별될 수 있다. 전면 철거 후 주택을 건설하여 공급하는 방식에서는 권리배분 문제가 발생할 수 있지만, 현지개량 중심의 방식에서는 재개발사업이나 재건축사업보다 관리처분계획의 비중이 상대적으로 작을 수 있다.

시험에서는 주거환경개선사업을 재개발사업·재건축사업보다 공공성과 주거환경 개선 성격이 강한 사업으로 구별하는 것이 중요하다.

== 재개발사업과의 비교 ==
주거환경개선사업과 [[재개발사업]]은 모두 주거환경 개선과 관련되지만 성격과 대상이 다르다.

{| class="wikitable"
!구분
!주거환경개선사업
!재개발사업
|-
|대상
|도시저소득 주민 집단거주지역, 정비기반시설이 극히 열악한 지역
|정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역
|-
|성격
|공공성과 주거복지 성격이 강함
|권리배분과 사업성이 함께 중요
|-
|중점
|기반시설 확충, 공동이용시설, 주거환경 개선
|주거환경 또는 도시환경 개선, 관리처분계획
|-
|주요 방식
|현지개량, 공공시행 성격
|조합 시행과 관리처분 방식이 중요
|}

== 재건축사업과의 비교 ==
주거환경개선사업과 [[재건축사업]]은 모두 주거환경 개선과 관련되지만 대상과 추진 논리가 다르다.

{| class="wikitable"
!구분
!주거환경개선사업
!재건축사업
|-
|대상
|주거환경이 열악한 저소득 주민 거주지역 등
|정비기반시설은 양호하나 노후·불량 공동주택 등이 있는 지역
|-
|핵심 판단 요소
|주거환경의 열악성, 기반시설 부족
|건축물의 노후·불량성, 안전진단
|-
|주요 목적
|주거복지와 생활환경 개선
|노후 건축물 철거 후 주거환경 개선
|-
|주요 쟁점
|공공시행, 기반시설 확충, 주민 재정착
|조합원 분양, 부담금, 안전진단
|}

== 공공성 ==
주거환경개선사업은 정비사업 중에서도 공공성이 강한 사업이다. 사업 대상이 도시저소득 주민이 집단 거주하는 지역인 경우가 많고, 기반시설이 극히 열악한 지역을 개선하는 것이 목적이기 때문이다.

공공성이 강하게 나타나는 요소는 다음과 같다.

*시장·군수등의 직접 시행 가능성
*토지주택공사 등 공공기관의 시행 가능성
*주거안정과 주민 재정착 중시
*정비기반시설과 공동이용시설 확충
*주민 생활환경 개선 중심
*사업성보다 주거복지 목적이 강조됨

== 시험상 암기 포인트 ==
주거환경개선사업은 공인중개사 부동산공법에서 정비사업의 종류와 비교 문제로 자주 출제된다.

주요 암기 포인트는 다음과 같다.

*주거환경개선사업은 정비사업의 한 종류이다.
*도시저소득 주민이 집단거주하는 지역이 주요 대상이다.
*정비기반시설이 극히 열악하고 노후·불량건축물이 과도하게 밀집한 지역의 주거환경을 개선한다.
*단독주택과 다세대주택 밀집지역에서 정비기반시설과 공동이용시설 확충을 통해 주거환경을 보전·정비·개량할 수 있다.
*주거환경개선사업은 공공성이 강하다.
*재개발사업보다 주거복지와 기반시설 확충의 성격이 강하다.
*재건축사업과 달리 안전진단이나 조합원 분양보다 주거환경의 열악성이 중요하다.
*현지개량과 주민 재정착의 성격을 함께 이해해야 한다.

== 같이 보기 ==
*[[정비사업]]
*[[정비구역]]
*[[재개발사업]]
*[[재건축사업]]
*[[도시 및 주거환경정비법]]

== 각주 ==
<references />

[[분류:공인중개사]]
[[분류:부동산공법]]