전매제한 편집하기

전매제한은 주택의 입주자로 선정된 지위 또는 주택을 일정 기간 동안 다른 사람에게 전매하거나 전매를 알선할 수 없도록 제한하는 제도이다.<ref name="law64">국가법령정보센터, 「주택법」 제64조, https://www.law.go.kr/법령/주택법/제64조</ref>

== 개요 ==
전매제한은 분양받은 주택이나 입주자로 선정된 지위를 일정 기간 동안 다른 사람에게 팔지 못하게 하는 제도이다. 주택 청약이나 분양을 통해 얻은 지위를 단기간에 되팔아 차익을 얻는 투기적 거래를 막고, 실수요자 중심의 주택공급 질서를 확보하기 위한 장치이다.

공인중개사 부동산공법에서는 전매제한의 대상, 제한 기간, 전매제한 예외, 위반 시 효과가 중요하다. [[분양가상한제]], [[투기과열지구]], [[조정대상지역]], [[사업계획승인]], [[주택]] 공급제도와 함께 정리해야 한다.

== 목적 ==
전매제한의 목적은 다음과 같다.

*주택 분양권의 투기적 거래를 억제한다.
*실수요자 중심의 주택공급을 유도한다.
*청약제도의 공정성을 확보한다.
*분양가상한제 적용 주택의 시세차익 사유화를 제한한다.
*주택시장 과열을 완화한다.
*무주택자와 실거주자의 주거안정을 도모한다.

== 제한 대상 ==
전매제한은 주택 자체뿐 아니라 입주자로 선정된 지위에도 적용될 수 있다.

=== 입주자로 선정된 지위 ===
입주자로 선정된 지위는 주택을 공급받을 수 있는 권리를 말한다. 흔히 분양권 또는 당첨자 지위라고 부르는 것이 이에 해당한다.

입주자로 선정된 지위가 제한되는 이유는 다음과 같다.

*청약 당첨 직후 단기 차익 거래를 막기 위해서이다.
*실제 거주 의사 없이 청약하는 행위를 억제하기 위해서이다.
*청약 기회의 공정성을 확보하기 위해서이다.

=== 주택 ===
전매제한은 일정한 주택 자체에도 적용된다. 주택을 공급받은 후에도 일정 기간 동안 소유권 이전이나 전매가 제한될 수 있다.

주택 전매제한이 문제되는 경우는 다음과 같다.

*분양가상한제 적용 주택
*투기과열지구에서 공급되는 주택
*조정대상지역에서 공급되는 주택
*공공택지에서 공급되는 주택
*그 밖에 주택법령에서 정하는 주택

== 적용 대상 주택 ==
주택법상 전매제한은 일정한 지역이나 주택 유형에 따라 적용된다.

대표적인 적용 대상은 다음과 같다.

*투기과열지구에서 건설·공급되는 주택
*조정대상지역에서 건설·공급되는 주택
*분양가상한제 적용 주택
*공공택지에서 공급되는 주택
*그 밖에 주택시장 안정과 공급질서 유지를 위하여 법령상 전매제한이 적용되는 주택

== 전매제한 기간 ==
전매제한 기간은 주택의 종류, 공급되는 지역, 택지의 성격, 분양가상한제 적용 여부 등에 따라 달라진다.

전매제한 기간을 정할 때 고려되는 요소는 다음과 같다.

*공공택지인지 민간택지인지 여부
*분양가상한제 적용 여부
*투기과열지구 해당 여부
*조정대상지역 해당 여부
*수도권인지 지방인지 여부
*주택의 분양가격과 주변 시세의 차이
*주택시장 상황

전매제한 기간은 법령 개정이나 부동산 정책 변화에 따라 달라질 수 있으므로, 실제 기간은 주택공급 당시의 법령과 입주자모집공고를 기준으로 확인해야 한다.

== 제한되는 행위 ==
전매제한이 적용되면 일정 기간 동안 다음 행위가 제한된다.

*입주자로 선정된 지위를 전매하는 행위
*주택을 전매하는 행위
*전매를 알선하는 행위
*명의변경을 통하여 사실상 전매하는 행위
*계약상 지위 양도 등으로 전매와 같은 효과를 발생시키는 행위

전매제한은 형식적인 매매계약뿐 아니라 실질적으로 권리 이전 효과가 있는 거래에도 적용될 수 있다.

== 예외적 전매 ==
전매제한이 적용되더라도 일정한 불가피한 사유가 있는 경우에는 예외적으로 전매가 허용될 수 있다. 이는 실수요자의 생활상 사정까지 지나치게 제한하지 않기 위한 것이다.

예외가 될 수 있는 사유는 다음과 같다.

*세대원이 근무 또는 생업상의 사정으로 다른 지역으로 이전하는 경우
*상속으로 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우
*세대원 전원이 해외로 이주하거나 장기간 해외에 체류하는 경우
*이혼으로 입주자로 선정된 지위 또는 주택을 배우자에게 이전하는 경우
*질병치료, 취학, 결혼 등 불가피한 사유가 있는 경우
*그 밖에 주택법령에서 정하는 사유에 해당하는 경우

예외적 전매는 임의로 가능한 것이 아니라, 법령상 요건과 사업주체 또는 관계 기관의 확인 절차를 거쳐야 한다.

== 전매제한과 분양가상한제 ==
[[분양가상한제]]가 적용되는 주택은 주변 시세보다 낮은 가격으로 공급될 수 있다. 이 경우 수분양자가 단기간에 주택을 되팔아 시세차익을 얻는 것을 막기 위해 전매제한이 함께 적용될 수 있다.

분양가상한제와 전매제한의 관계는 다음과 같다.

{| class="wikitable"
!구분
!분양가상한제
!전매제한
|-
|목적
|분양가격을 제한
|분양권 또는 주택의 단기 전매 제한
|-
|초점
|공급가격
|거래 가능 시기
|-
|효과
|택지비와 건축비 기준으로 분양가 산정
|일정 기간 전매 금지
|-
|공통 목적
|주택시장 안정과 실수요자 보호
|주택시장 안정과 실수요자 보호
|}

== 전매제한과 투기과열지구 ==
[[투기과열지구]]는 주택가격 상승률이 높거나 청약 경쟁이 과열되는 등 투기 우려가 큰 지역에 지정된다. 투기과열지구에서 공급되는 주택은 전매제한이 강하게 적용될 수 있다.

투기과열지구와 전매제한의 관계에서 중요한 사항은 다음과 같다.

*청약 당첨 지위의 거래가 제한될 수 있다.
*분양권 전매가 제한될 수 있다.
*실수요자 중심 공급을 위해 규제가 강화될 수 있다.
*전매제한 외에도 청약, 대출, 재당첨 제한 등이 함께 적용될 수 있다.

== 전매제한과 조정대상지역 ==
[[조정대상지역]]은 주택가격 상승 또는 청약 과열 우려가 있는 지역에 지정된다. 조정대상지역에서도 전매제한이 적용될 수 있으며, 투기과열지구보다는 규제 강도가 다를 수 있다.

조정대상지역과 전매제한의 관계는 다음과 같다.

*주택시장 과열을 억제하기 위한 규제지역이다.
*분양권 전매제한이 적용될 수 있다.
*청약제도와 대출규제 등이 함께 적용될 수 있다.
*지정 여부와 규제 수준은 정책 변화에 따라 달라질 수 있다.

== 전매제한과 입주자모집공고 ==
전매제한 기간과 적용 내용은 입주자모집공고에서 중요한 정보로 제시된다. 주택을 분양받으려는 사람은 청약 전에 전매제한 기간, 거주의무 여부, 재당첨 제한 여부를 확인해야 한다.

입주자모집공고에서 확인할 사항은 다음과 같다.

*전매제한 적용 여부
*전매제한 기간
*전매제한의 기산점
*분양가상한제 적용 여부
*거주의무 적용 여부
*투기과열지구 또는 조정대상지역 여부
*예외적 전매 가능 사유

== 위반 시 효과 ==
전매제한을 위반하여 전매하거나 전매를 알선하면 주택법상 제재가 문제된다.

위반 시 발생할 수 있는 효과는 다음과 같다.

*전매계약이 무효가 될 수 있다.
*사업주체가 해당 주택을 다시 취득할 수 있다.
*벌칙 또는 과태료가 적용될 수 있다.
*청약 자격 제한 등 불이익이 발생할 수 있다.
*불법 전매 알선자도 제재 대상이 될 수 있다.

전매제한 위반은 단순한 사적 계약 문제가 아니라 주택공급 질서 위반으로 다루어진다.

== 불법 전매와 명의신탁 ==
전매제한을 피하기 위하여 명의신탁, 위장전입, 허위 계약, 차명 거래 등을 이용하는 경우가 있다. 이러한 행위는 전매제한 위반뿐 아니라 다른 법령 위반으로도 문제될 수 있다.

불법 전매 유형은 다음과 같다.

*분양권을 차명으로 보유하는 경우
*실제 매수인이 따로 있는데 명의만 당첨자 명의로 유지하는 경우
*계약금과 프리미엄을 주고 사실상 권리를 넘기는 경우
*전매제한 기간 중 명의변경을 약정하는 경우
*중개업자가 불법 전매를 알선하는 경우

== 중개실무상 유의점 ==
전매제한이 적용되는 주택이나 분양권은 중개대상으로 다룰 때 주의가 필요하다. 전매제한 기간 중의 거래는 무효나 제재로 이어질 수 있으므로, 공인중개사는 거래 가능 여부를 확인해야 한다.

중개실무상 확인할 사항은 다음과 같다.

*해당 주택의 전매제한 적용 여부
*전매제한 기간의 종료 여부
*입주자모집공고상 제한 내용
*분양계약서상 명의변경 제한
*투기과열지구 또는 조정대상지역 여부
*분양가상한제 적용 여부
*예외적 전매 사유의 존재 여부
*불법 전매 알선 금지

== 전매제한과 거주의무의 비교 ==
전매제한과 거주의무는 모두 투기 억제와 실수요자 보호를 위한 제도이지만 내용이 다르다.

{| class="wikitable"
!구분
!전매제한
!거주의무
|-
|의미
|일정 기간 주택이나 입주자 지위를 전매하지 못하게 하는 제도
|일정 기간 실제로 해당 주택에 거주하도록 하는 제도
|-
|초점
|거래 제한
|실거주 요구
|-
|대상
|분양권, 입주자 지위, 주택
|분양받은 주택
|-
|목적
|단기 시세차익 억제
|실수요자 중심 공급
|}

== 다른 제도와의 관계 ==
전매제한은 주택시장 안정 제도들과 함께 작동한다.

관련 제도는 다음과 같다.

*[[분양가상한제]]
*[[투기과열지구]]
*[[조정대상지역]]
*청약제도
*재당첨 제한
*거주의무
*주택공급질서 교란 금지

이들 제도는 각각 요건과 효과가 다르므로 구별해야 한다.

== 시험상 암기 포인트 ==
=== 공인중개사 ===
공인중개사 부동산공법에서는 전매제한의 대상, 적용 지역, 위반 효과, 분양가상한제와의 관계가 중요하다.

주요 암기 포인트는 다음과 같다.

*전매제한은 입주자로 선정된 지위 또는 주택의 전매를 일정 기간 제한하는 제도이다.
*전매제한은 전매뿐 아니라 전매 알선도 제한한다.
*분양가상한제 적용 주택은 전매제한과 연결될 수 있다.
*투기과열지구와 조정대상지역에서 공급되는 주택은 전매제한이 문제될 수 있다.
*전매제한 기간은 주택의 종류, 지역, 택지 성격, 분양가상한제 적용 여부에 따라 달라진다.
*전매제한 기간과 내용은 입주자모집공고에서 확인해야 한다.
*근무, 생업, 상속, 이혼, 해외이주 등 일정한 사유가 있으면 예외적 전매가 허용될 수 있다.
*전매제한을 위반하면 계약 무효, 재취득, 벌칙 등이 문제될 수 있다.
*공인중개사는 전매제한 기간 중 분양권 거래를 알선해서는 안 된다.

== 같이 보기 ==
*[[주택법]]
*[[분양가상한제]]
*[[투기과열지구]]
*[[조정대상지역]]
*[[사업계획승인]]

== 각주 ==
<references />

[[분류:공인중개사]]
[[분류:부동산공법]]
[[분류:주택법]]