재건축사업 편집하기

재건축사업은 정비기반시설은 양호하지만 노후·불량건축물에 해당하는 공동주택 등이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 정비사업이다.<ref name="law">국가법령정보센터, 「도시 및 주거환경정비법」, https://www.law.go.kr/법령/도시%20및%20주거환경정비법</ref>

== 개요 ==
재건축사업은 [[정비사업]]의 한 종류로, 정비기반시설은 비교적 양호하지만 건축물이 노후화되어 구조적 안전이나 주거환경 개선이 필요한 경우 기존 건축물을 철거하고 새 건축물을 건설하는 사업이다.

재건축사업은 주로 아파트 등 공동주택 단지를 중심으로 시행되며, [[재개발사업]]과 달리 정비기반시설의 열악성보다는 기존 건축물의 노후·불량성이 핵심 판단 요소가 된다. 공인중개사 시험에서는 재건축사업의 정의, 안전진단, 조합설립, 사업시행계획, 관리처분계획, 재건축부담금, 이전고시 등이 중요하다.

== 목적 ==
재건축사업의 목적은 다음과 같다.

*노후·불량건축물을 철거한다.
*새로운 건축물을 건설한다.
*주거환경을 개선한다.
*토지를 효율적으로 이용한다.
*공동주택 단지의 기능을 회복한다.
*도시환경과 생활환경을 개선한다.
*주민의 주거안정과 주택공급에 기여한다.

== 사업 대상 ==
재건축사업은 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 시행된다. 일반적으로 공동주택 단지가 주요 대상이 된다.

재건축사업의 대상이 되는 경우는 다음과 같다.

*노후·불량 공동주택이 있는 지역
*구조적 안전성에 문제가 있는 건축물이 있는 지역
*주거환경 개선이 필요한 공동주택 단지
*기존 건축물의 기능이 현저히 저하된 지역
*정비기반시설은 비교적 양호한 지역

== 정비구역과의 관계 ==
재건축사업은 원칙적으로 [[정비구역]] 안에서 시행된다. 정비구역은 정비사업을 계획적으로 시행하기 위하여 지정·고시된 구역이며, 재건축사업은 그 안에서 시행되는 정비사업의 한 유형이다.

재건축사업의 일반적인 절차는 다음과 같다.

#기본계획 수립
#안전진단
#정비계획 수립 및 정비구역 지정
#조합설립추진위원회 구성
#정비사업조합 설립
#사업시행계획 수립 및 인가
#분양공고와 분양신청
#관리처분계획 수립 및 인가
#이주와 철거
#공사 시행
#준공인가
#이전고시
#청산금 정산

== 안전진단 ==
=== 의의 ===
안전진단은 재건축사업의 필요성을 판단하기 위하여 기존 건축물의 구조 안전성, 주거환경, 설비 노후도 등을 조사하는 절차이다. 재건축사업은 건축물의 노후·불량성이 핵심이므로 안전진단이 중요한 출제 포인트이다.

=== 기능 ===
안전진단의 기능은 다음과 같다.

*재건축 필요성을 판단한다.
*구조적 안전성을 확인한다.
*건축물의 노후도를 평가한다.
*주거환경 개선 필요성을 검토한다.
*무분별한 재건축을 방지한다.
*정비구역 지정과 사업추진의 기초자료가 된다.

=== 재개발사업과의 차이 ===
안전진단은 재건축사업에서 특히 중요하다. 재개발사업은 정비기반시설의 열악성과 노후·불량건축물 밀집 여부가 중심이지만, 재건축사업은 기존 공동주택 등의 노후·불량성과 안전성이 핵심이기 때문이다.

== 사업시행자 ==
재건축사업의 사업시행자는 사업을 실제로 추진하는 주체이다. 일반적으로 [[정비사업조합]]이 사업시행자가 되는 경우가 많지만, 일정한 경우 공공시행자나 지정개발자가 시행할 수도 있다.

사업시행자가 될 수 있는 자는 다음과 같다.

*정비사업조합
*시장·군수등
*토지주택공사 등 공공시행자
*지정개발자
*토지등소유자

== 정비사업조합 ==
=== 조합의 의의 ===
[[정비사업조합]]은 재건축사업을 시행하기 위하여 토지등소유자가 설립하는 법인이다. 재건축사업에서는 기존 공동주택 소유자들이 조합원이 되어 사업에 참여하는 경우가 많다.

=== 조합설립 ===
재건축사업조합은 조합설립인가를 받아 성립한다. 조합설립을 위해서는 토지등소유자의 동의 요건을 충족해야 하며, 조합설립인가 후 조합은 법인격을 가지고 사업시행자로서 활동한다.

=== 조합원의 지위 ===
재건축사업의 조합원은 분양신청, 관리처분계획, 분담금, 청산금, 이전고시 등 사업 절차 전반에 직접적인 이해관계를 가진다.

조합원의 주요 지위는 다음과 같다.

*총회 의결권
*분양신청권
*조합원 분양권
*분담금 부담의무
*청산금 관련 권리·의무
*정관과 총회 의결 준수의무

== 사업시행계획 ==
[[사업시행계획]]은 재건축사업을 구체적으로 시행하기 위한 계획이다. 사업시행자는 사업시행계획을 수립하여 시장·군수등의 인가를 받아야 한다.

재건축사업의 사업시행계획에서 중요한 사항은 다음과 같다.

*건축계획
*세대수와 주택 규모
*정비기반시설 설치계획
*이주와 철거계획
*사업비와 자금계획
*공사 시행계획
*재해방지계획
*시행기간

== 관리처분계획 ==
[[관리처분계획]]은 재건축사업에서 종전 건축물과 대지에 관한 권리를 새로 건설되는 대지와 건축물에 어떻게 배분할 것인지 정하는 계획이다.

관리처분계획에서 중요한 사항은 다음과 같다.

*조합원별 종전자산 평가
*분양예정 대지 또는 건축물의 명세
*조합원 분양분
*일반분양분
*조합원 분담금
*청산금
*현금청산 대상자
*보류지

== 분양신청과 현금청산 ==
=== 분양신청 ===
사업시행계획인가 후 사업시행자는 분양공고를 하고 분양신청을 받는다. 조합원은 새로 건설되는 주택 또는 건축물을 분양받기 위하여 분양신청을 해야 한다.

=== 현금청산 ===
분양신청을 하지 않거나 철회한 자, 분양대상에서 제외된 자는 현금청산 대상이 될 수 있다. 현금청산은 새 주택이나 건축물을 분양받지 않고 종전 권리의 가치를 금전으로 정산하는 것이다.

== 재건축부담금 ==
재건축사업에서는 재건축으로 발생하는 초과이익을 환수하기 위하여 재건축부담금이 문제될 수 있다. 이는 재건축사업으로 조합원에게 발생하는 이익 중 일정 부분을 공공이 환수하는 제도이다.

재건축부담금과 관련한 주요 내용은 다음과 같다.

*재건축초과이익 환수와 관련된다.
*조합원에게 경제적 부담으로 작용할 수 있다.
*사업성 판단에 영향을 준다.
*관리처분계획과 조합원 부담금 산정에 영향을 줄 수 있다.

== 이전고시 ==
[[이전고시]]는 재건축사업이 완료된 후 관리처분계획에 따라 새로 조성된 대지 또는 건축물에 관한 권리를 확정하여 고시하는 절차이다.

이전고시가 있으면 종전 대지 또는 건축물에 관한 권리는 새 대지 또는 건축물에 관한 권리로 전환된다. 이후 등기와 청산금 정산이 이루어진다.

== 재개발사업과의 비교 ==
재건축사업과 [[재개발사업]]은 모두 정비사업이지만, 사업 대상과 성격이 다르다.

{| class="wikitable"
!구분
!재개발사업
!재건축사업
|-
|대상
|정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역
|정비기반시설은 양호하나 노후·불량 공동주택 등이 있는 지역
|-
|주요 목적
|주거환경 또는 도시환경 개선
|노후 건축물 철거 후 주거환경 개선
|-
|주요 판단 요소
|기반시설 열악성, 노후·불량건축물 밀집
|건축물의 노후·불량성과 안전진단
|-
|권리관계
|토지등소유자, 세입자, 상가 등 다양
|공동주택 소유자 중심
|-
|주요 쟁점
|세입자 대책, 임대주택, 정비기반시설
|안전진단, 조합원 분양, 재건축부담금
|}

== 주거환경개선사업과의 비교 ==
재건축사업과 [[주거환경개선사업]]은 모두 주거환경 개선과 관련되지만 성격이 다르다.

{| class="wikitable"
!구분
!재건축사업
!주거환경개선사업
|-
|대상
|노후·불량 공동주택 등
|도시 저소득 주민이 집단 거주하는 주거환경 열악 지역
|-
|주요 방식
|철거 후 새 건축물 건설
|현지개량, 공공시행 등 주거환경 개선
|-
|중심 주체
|정비사업조합 중심
|공공성이 강함
|}

== 재건축사업의 특징 ==
재건축사업은 기존 공동주택 단지를 새롭게 건축하는 사업으로, 다음과 같은 특징을 가진다.

*정비기반시설은 비교적 양호한 지역에서 시행된다.
*노후·불량건축물의 철거와 신축이 중심이다.
*안전진단이 중요하다.
*조합원 분양과 일반분양이 중요하다.
*조합원 분담금과 재건축부담금이 문제될 수 있다.
*사업성이 사업 추진에 큰 영향을 미친다.
*관리처분계획을 통해 권리배분이 이루어진다.

== 시험상 암기 포인트 ==
재건축사업은 공인중개사 부동산공법에서 재개발사업과의 차이, 안전진단, 조합설립, 관리처분계획을 중심으로 출제된다.

주요 암기 포인트는 다음과 같다.

*재건축사업은 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물이 있는 지역에서 시행한다.
*재건축사업은 주로 공동주택 단지를 대상으로 한다.
*재건축사업에서는 안전진단이 중요하다.
*재건축사업은 정비구역 안에서 시행된다.
*재건축사업의 일반적 흐름은 정비구역 지정, 조합설립, 사업시행계획, 관리처분계획, 이전고시이다.
*관리처분계획은 조합원 권리배분과 분담금 산정의 기초이다.
*분양신청을 하지 않거나 철회한 자는 현금청산 대상이 될 수 있다.
*재건축사업은 세입자 대책보다 조합원 분담금, 안전진단, 재건축부담금이 더 중요하게 다루어진다.
*재개발사업은 정비기반시설의 열악성이 중요하고, 재건축사업은 건축물의 노후·불량성과 안전진단이 중요하다.

== 같이 보기 ==
*[[정비사업]]
*[[정비구역]]
*[[재개발사업]]
*[[주거환경개선사업]]
*[[관리처분계획]]

== 각주 ==
<references />

[[분류:공인중개사]]
[[분류:부동산공법]]