재개발사업 편집하기

재개발사업은 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역·공업지역 등에서 도시기능 회복 및 도시환경 개선을 위하여 시행하는 정비사업이다.<ref name="law">국가법령정보센터, 「도시 및 주거환경정비법」, https://law.go.kr/LSW/lsInfoP.do?lsiSeq=234155</ref>
==개요==
재개발사업은 [[정비사업]]의 한 종류로, [[정비구역]] 안에서 노후·불량건축물과 열악한 정비기반시설을 정비하여 주거환경 또는 도시환경을 개선하는 사업이다. 주거지뿐 아니라 상업지역·공업지역 등에서 도시기능 회복과 상권 활성화를 위하여 시행될 수도 있다.

재개발사업은 [[재건축사업]]과 함께 도시 및 주거환경정비법 영역의 핵심 주제이다. 공인중개사 시험에서는 재개발사업의 정의, 시행방법, 사업시행자, 정비사업조합, 사업시행계획, 관리처분계획, 세입자 대책, 임대주택, 이전고시 등이 자주 출제된다.
==목적==
재개발사업의 목적은 다음과 같다.
*노후·불량건축물을 정비한다.
*열악한 정비기반시설을 개선한다.
*주거환경을 개선한다.
*도시기능을 회복한다.
*상업지역·공업지역 등의 도시환경을 개선한다.
*토지의 합리적 이용을 도모한다.
*주민 생활환경과 공공복리를 증진한다.
==사업 대상==
재개발사업은 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 시행되는 것이 일반적이다. 또한 상업지역·공업지역 등에서 도시기능의 회복과 상권 활성화를 위하여 시행될 수 있다.

재개발사업의 대상이 되는 지역은 다음과 같다.
*노후·불량건축물이 밀집한 지역
*도로, 상하수도, 공원 등 정비기반시설이 열악한 지역
*주거환경 개선이 필요한 지역
*상업지역 또는 공업지역 중 도시환경 개선이 필요한 지역
*도시기능 회복과 상권 활성화가 필요한 지역
*토지의 효율적 이용이 필요한 지역
==정비구역과의 관계==
재개발사업은 원칙적으로 [[정비구역]] 안에서 시행된다. 정비구역은 정비사업을 계획적으로 시행하기 위하여 지정·고시된 구역이고, 재개발사업은 그 정비구역 안에서 시행되는 정비사업의 한 유형이다.

정비구역 지정 후 재개발사업은 일반적으로 다음 절차로 진행된다.
#정비계획 수립 및 정비구역 지정
#조합설립추진위원회 구성
#정비사업조합 설립
#사업시행계획 수립 및 인가
#분양공고와 분양신청
#관리처분계획 수립 및 인가
#이주와 철거
#공사 시행
#준공인가
#이전고시
#청산금 정산
==시행방법==
===건축물 건설·공급 방식===
재개발사업은 정비구역에서 인가받은 [[관리처분계획]]에 따라 건축물을 건설하여 공급하는 방법으로 시행할 수 있다. 이 방식은 조합원 등에게 새로 건설된 주택 또는 건축물을 분양하고, 일반분양분이나 임대주택 등을 공급하는 방식이다.
===환지 방식===
재개발사업은 환지로 공급하는 방법으로도 시행할 수 있다. 환지는 종전 토지에 대한 권리를 사업 시행 후 새로 정리된 토지로 이전시키는 방식이다. 다만 공인중개사 시험에서는 재개발사업의 일반적 절차에서는 관리처분계획 방식이 더 자주 연결된다.
==사업시행자==
재개발사업의 사업시행자는 사업을 실제로 추진하는 주체이다. 재개발사업은 조합이 시행하는 경우가 많지만, 공공시행자나 지정개발자가 시행하는 경우도 있다.

사업시행자가 될 수 있는 자는 다음과 같다.
*시장·군수등
*토지주택공사 등 공공시행자
*[[정비사업조합]]
*토지등소유자
*지정개발자
==정비사업조합==
===조합의 의의===
[[정비사업조합]]은 재개발사업을 시행하기 위하여 토지등소유자가 설립하는 법인이다. 조합은 조합원 총회, 임원, 정관 등을 갖추고 사업시행자로서 재개발사업을 추진한다.
===조합원===
재개발사업의 조합원은 원칙적으로 정비구역 안의 토지등소유자이다. 조합원은 분양신청, 관리처분계획, 분담금, 청산금, 이전고시 등 사업의 전 과정에서 직접적인 이해관계를 가진다.
===조합의 주요 업무===
재개발사업조합의 주요 업무는 다음과 같다.
*사업시행계획서 작성
*사업시행계획인가 신청
*분양공고와 분양신청 접수
*관리처분계획 수립
*이주와 철거
*공사 시행
*준공인가 신청
*이전고시 이후 청산금 정산
*조합 해산과 청산
==사업시행계획==
[[사업시행계획]]은 재개발사업을 구체적으로 시행하기 위한 계획이다. 사업시행자는 사업시행계획을 수립하여 시장·군수등의 인가를 받아야 한다.

재개발사업의 사업시행계획에서 중요한 사항은 다음과 같다.
*토지이용계획
*건축계획
*정비기반시설 설치계획
*공동이용시설 설치계획
*세입자 주거 및 이주대책
*임대주택 건설계획
*사업비와 자금계획
*시행기간
*철거계획
*재해방지계획
==관리처분계획==
[[관리처분계획]]은 재개발사업에서 종전 토지와 건축물에 관한 권리를 사업 완료 후 새 대지 또는 건축물에 어떻게 배분할 것인지 정하는 계획이다.

관리처분계획에서 중요한 사항은 다음과 같다.
*분양대상자
*종전 토지 및 건축물의 명세
*분양예정 대지 또는 건축물의 명세
*조합원 분담금
*청산금
*현금청산 대상자
*일반분양분
*임대주택
*보류지
==분양신청과 현금청산==
===분양신청===
사업시행계획인가 후 사업시행자는 분양공고를 하고 분양신청을 받는다. 분양신청은 토지등소유자 또는 조합원이 새로 건설되는 대지 또는 건축물을 분양받겠다는 의사를 표시하는 절차이다.
===현금청산===
분양신청을 하지 않거나 철회한 자, 분양대상에서 제외된 자는 현금청산 대상이 될 수 있다. 현금청산은 새 대지나 건축물을 분양받지 않고 종전 권리를 금전으로 정산하는 것이다.

현금청산 대상이 될 수 있는 경우는 다음과 같다.
*분양신청을 하지 않은 경우
*분양신청을 철회한 경우
*분양대상에서 제외된 경우
*관리처분계획에서 현금청산 대상자로 정해진 경우
==세입자 대책==
재개발사업은 기존 주거지나 상업지역에서 시행되는 경우가 많아 세입자 보호 문제가 중요하다. 세입자는 토지나 건축물의 소유자가 아니더라도 사업 시행으로 이주해야 할 수 있으므로, 주거이전비, 임대주택, 임시거주시설 등 대책이 문제된다.

세입자 대책의 주요 내용은 다음과 같다.
*주거이전대책
*이주대책
*임시거주시설
*영업손실 보상
*임대주택 공급
*생활재정착 지원
==임대주택==
재개발사업에서는 주거안정과 공공성을 확보하기 위하여 임대주택 건설 또는 공급이 중요하게 다루어진다. 특히 기존 거주민과 세입자의 주거안정을 위하여 임대주택이 활용될 수 있다.

임대주택과 관련한 시험 포인트는 다음과 같다.
*사업시행계획에 임대주택 건설계획이 포함될 수 있다.
*관리처분계획에서 임대주택의 공급과 처분이 반영될 수 있다.
*재개발사업은 세입자 대책과 임대주택 문제가 재건축사업보다 중요하게 다루어진다.
*공공재개발사업에서는 공공임대주택 또는 공공지원민간임대주택 공급이 중요할 수 있다.
==이전고시==
[[이전고시]]는 재개발사업이 완료된 후 관리처분계획에 따라 새로 조성된 대지 또는 건축물에 관한 권리를 확정하여 고시하는 절차이다.

이전고시가 있으면 종전 토지 또는 건축물에 관한 권리는 새 대지 또는 건축물에 관한 권리로 전환된다. 이전고시 이후에는 청산금 정산과 등기절차가 이어진다.
==재건축사업과의 비교==
재개발사업과 [[재건축사업]]은 모두 정비사업이지만, 대상과 성격이 다르다.
{| class="wikitable"
!구분
!재개발사업
!재건축사업
|-
|대상
|정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역
|정비기반시설은 양호하나 노후·불량 공동주택 등이 있는 지역
|-
|주요 목적
|주거환경 또는 도시환경 개선
|노후 건축물 철거 후 재건축
|-
|권리관계
|토지등소유자, 세입자, 상가 등 복잡한 편
|공동주택 소유자 중심
|-
|주요 쟁점
|세입자 대책, 임대주택, 정비기반시설
|안전진단, 조합원 분양, 재건축부담금
|}
==주거환경개선사업과의 비교==
재개발사업과 [[주거환경개선사업]]은 모두 주거환경 개선과 관련되지만 사업의 성격이 다르다.
{| class="wikitable"
!구분
!재개발사업
!주거환경개선사업
|-
|대상
|노후·불량건축물 밀집지역과 도시환경 개선 필요 지역
|도시 저소득 주민이 집단 거주하는 주거환경 열악 지역
|-
|성격
|전면적 정비와 권리배분 중심
|공공성이 강한 주거환경 개선 중심
|-
|주요 절차
|조합, 사업시행계획, 관리처분계획
|공공시행 또는 현지개량 성격이 강함
|}
==공공재개발사업==
공공재개발사업은 공공시행자 등이 참여하여 시행하는 재개발사업이다. 공공성이 강화되고, 주택공급 확대와 주거안정, 공공임대주택 확보가 강조된다.

공공재개발사업의 특징은 다음과 같다.
*시장·군수등 또는 토지주택공사등이 시행자 또는 공동시행자로 참여할 수 있다.
*주택공급 확대와 공공성 확보가 중요하다.
*공공임대주택 또는 공공지원민간임대주택 공급이 연결될 수 있다.
*일반 재개발사업보다 공공의 역할이 크다.
==시험상 암기 포인트==
재개발사업은 공인중개사 부동산공법에서 정비사업의 종류와 절차, 재건축사업과의 차이, 관리처분계획과 세입자 대책을 중심으로 출제된다.

주요 암기 포인트는 다음과 같다.
*재개발사업은 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 시행한다.
*재개발사업은 주거환경 개선뿐 아니라 상업지역·공업지역 등에서 도시기능 회복 및 도시환경 개선을 위해 시행될 수 있다.
*재개발사업은 정비구역 안에서 시행된다.
*재개발사업의 일반적 흐름은 정비구역 지정, 조합설립, 사업시행계획, 관리처분계획, 이전고시이다.
*재개발사업에서는 세입자 대책과 임대주택이 중요하다.
*관리처분계획은 권리배분계획이다.
*분양신청을 하지 않거나 철회한 자는 현금청산 대상이 될 수 있다.
*이전고시가 있으면 종전 권리는 새 대지 또는 건축물에 관한 권리로 전환된다.
*재개발사업은 정비기반시설이 열악한 지역을 대상으로 하고, 재건축사업은 정비기반시설이 양호하나 노후 공동주택 등이 있는 지역을 대상으로 한다.
==같이 보기==
*[[정비사업]]
*[[정비구역]]
*[[재건축사업]]
*[[주거환경개선사업]]
*[[관리처분계획]]
==각주==
<references />