이전고시 편집하기

이전고시는 정비사업이 완료된 후 관리처분계획에 따라 새로 조성된 대지 또는 건축물에 관한 권리를 확정하여 고시하는 절차이다.<ref name="law">국가법령정보센터, 「도시 및 주거환경정비법」, https://www.law.go.kr/법령/도시%20및%20주거환경정비법</ref>

== 개요 ==
이전고시는 [[정비사업]]의 공사가 완료된 뒤 종전 토지 또는 건축물에 관한 권리를 새로 조성된 대지 또는 건축물에 이전시키는 절차이다. [[관리처분계획]]이 권리배분의 기준을 정하는 계획이라면, 이전고시는 그 권리배분을 최종적으로 현실화하는 단계이다.

이전고시가 있으면 종전 토지 또는 건축물에 관한 권리는 관리처분계획에서 정한 새 대지 또는 건축물에 관한 권리로 전환된다. 공인중개사 시험에서는 이전고시의 시기, 효과, 등기, 청산금과의 관계가 중요하다.

== 절차상 위치 ==
이전고시는 정비사업의 후반부 절차에 해당한다. 사업시행계획인가와 관리처분계획인가를 거쳐 공사가 완료된 뒤 이루어진다.

정비사업의 일반적인 흐름은 다음과 같다.

#정비구역 지정
#정비사업조합 설립
#사업시행계획 수립 및 인가
#분양공고와 분양신청
#관리처분계획 수립 및 인가
#이주와 철거
#공사 시행
#준공인가
#이전고시
#등기
#청산금 정산
#조합 해산과 청산

== 고시 주체 ==
이전고시는 사업시행자가 한다. 사업시행자는 정비사업의 종류와 시행 방식에 따라 달라질 수 있다.

사업시행자가 될 수 있는 자는 다음과 같다.

*시장·군수등
*토지주택공사 등 공공시행자
*[[정비사업조합]]
*토지등소유자
*지정개발자

조합방식의 [[재개발사업]]이나 [[재건축사업]]에서는 정비사업조합이 사업시행자로서 이전고시 절차를 진행한다.

== 이전고시의 전제 ==
=== 공사완료 ===
이전고시는 정비사업 공사가 완료된 후 이루어진다. 새로 건설된 대지와 건축물이 완성되어야 관리처분계획에 따른 권리 이전이 가능하기 때문이다.

=== 준공인가 ===
사업시행자는 공사를 완료한 후 준공인가를 받아야 한다. 준공인가를 통해 정비사업이 인가된 사업시행계획에 따라 완료되었는지 확인된다.

=== 관리처분계획 ===
이전고시는 관리처분계획을 전제로 한다. 관리처분계획에서 조합원 또는 토지등소유자에게 어떤 대지 또는 건축물을 배분할지 정하고, 이전고시는 이를 최종적으로 확정한다.

== 이전고시의 내용 ==
이전고시에는 정비사업 완료 후 새로 조성된 대지와 건축물에 관한 권리관계를 확정하는 내용이 포함된다.

주요 내용은 다음과 같다.

*정비사업의 명칭
*정비구역의 위치와 면적
*새로 조성된 대지 또는 건축물의 내용
*관리처분계획에 따른 권리배분 내용
*대지 또는 건축시설의 소유권 이전 사항
*공공시설의 귀속 사항
*청산금 정산과 관련된 사항
*그 밖에 권리관계 확정에 필요한 사항

== 이전고시의 효과 ==
=== 권리의 이전 ===
이전고시가 있으면 종전 토지 또는 건축물에 관한 권리는 관리처분계획에 따라 새 대지 또는 건축물에 관한 권리로 이전된다.

권리 이전의 대상은 다음과 같다.

*소유권
*지상권
*전세권
*저당권
*임차권 등 일정한 권리

이전고시는 종전 권리와 새 권리를 연결하는 핵심 절차이다.

=== 종전 권리의 소멸 ===
이전고시가 있으면 종전 토지 또는 건축물에 관한 권리는 새 대지 또는 건축물에 관한 권리로 전환된다. 따라서 종전 토지나 건축물 자체에 대한 권리관계는 정리되고, 새로 조성된 부동산에 대한 권리관계가 확정된다.

=== 대지와 건축물의 소유권 확정 ===
관리처분계획에 따라 조합원이나 토지등소유자에게 배분되는 대지와 건축물의 권리가 확정된다. 이로써 정비사업의 권리배분 절차가 실질적으로 완성된다.

== 등기와의 관계 ==
이전고시가 있은 후에는 새 대지와 건축물에 관한 등기절차가 진행된다. 등기는 이전고시에 따라 확정된 권리관계를 부동산등기부에 반영하는 절차이다.

등기와 관련된 주요 내용은 다음과 같다.

*종전 권리관계를 새 대지와 건축물에 반영한다.
*소유권보존등기 또는 이전등기가 문제될 수 있다.
*저당권 등 제한물권의 이전 관계가 정리된다.
*등기 후 권리관계가 대외적으로 명확해진다.

== 청산금과의 관계 ==
=== 청산금의 의의 ===
청산금은 종전 토지 또는 건축물의 가치와 새로 분양받은 대지 또는 건축물의 가치 사이에 차이가 있는 경우 그 차액을 금전으로 정산하는 금액이다.

=== 이전고시 후 정산 ===
청산금은 이전고시 이후 징수하거나 지급하는 것이 원칙이다. 이전고시를 통해 권리배분이 확정되어야 각 권리자별 차액을 최종적으로 정산할 수 있기 때문이다.

=== 청산금 발생 사례 ===
청산금이 발생할 수 있는 경우는 다음과 같다.

*종전 권리가액보다 가치가 큰 대지 또는 건축물을 분양받은 경우
*종전 권리가액보다 가치가 작은 대지 또는 건축물을 분양받은 경우
*분양신청을 하지 않아 현금청산 대상이 된 경우
*분양대상에서 제외된 경우
*관리처분계획상 금전 정산이 필요한 경우

== 관리처분계획과의 관계 ==
[[관리처분계획]]은 정비사업에서 권리배분의 기준을 정하는 계획이고, 이전고시는 그 기준에 따라 실제 권리변동을 발생시키는 절차이다.

{| class="wikitable"
!구분
!관리처분계획
!이전고시
|-
|성격
|권리배분계획
|권리변동을 확정하는 고시
|-
|시기
|분양신청 후 수립
|공사완료 및 준공인가 후
|-
|기능
|분양대상, 분담금, 청산금 기준 설정
|새 대지 또는 건축물에 권리 이전
|-
|효과
|권리배분의 기준 확정
|권리관계의 최종 확정
|}

== 사업시행계획과의 관계 ==
[[사업시행계획]]은 정비사업을 어떻게 시행할 것인지 정하는 계획이다. 사업시행계획에 따라 공사가 이루어지고, 관리처분계획에 따라 권리배분이 정해지며, 이전고시로 최종 권리관계가 확정된다.

정비사업의 계획과 고시를 순서대로 정리하면 다음과 같다.

#사업시행계획
#관리처분계획
#준공인가
#이전고시
#등기
#청산금 정산

== 재개발사업에서의 이전고시 ==
[[재개발사업]]에서는 토지등소유자, 세입자, 상가 권리자 등 다양한 이해관계가 존재할 수 있다. 이전고시는 관리처분계획에 따른 대지 또는 건축물의 권리배분을 확정하는 단계이므로 중요하다.

재개발사업에서 이전고시와 관련하여 중요한 사항은 다음과 같다.

*조합원 분양권 확정
*현금청산 대상자 정리
*청산금 지급 또는 징수
*새 대지와 건축물의 등기
*공공시설 귀속
*조합 해산과 청산 절차로의 진행

== 재건축사업에서의 이전고시 ==
[[재건축사업]]에서는 기존 공동주택 소유자의 권리가 새 공동주택과 대지에 관한 권리로 전환된다. 이전고시가 있으면 조합원이 분양받은 주택과 대지지분에 관한 권리관계가 확정된다.

재건축사업에서 이전고시와 관련하여 중요한 사항은 다음과 같다.

*조합원 분양주택의 권리 확정
*대지지분 정리
*저당권 등 제한물권의 이전
*분담금과 청산금 정산
*소유권보존등기 또는 이전등기
*조합 해산과 청산

== 공공시설 귀속 ==
정비사업으로 새로 설치된 정비기반시설이나 공공시설은 관계 법령에 따라 국가 또는 지방자치단체에 귀속될 수 있다. 이전고시와 사업 완료 절차에서는 공공시설의 귀속과 관리주체 확정도 함께 문제된다.

공공시설 귀속이 중요한 이유는 다음과 같다.

*도로, 공원 등 시설의 관리주체가 정해진다.
*정비사업 완료 후 주민 이용이 가능해진다.
*사업시행자와 행정청 사이의 재산관계가 정리된다.
*기존 공공시설과 새 공공시설의 대체 관계가 정리된다.

== 시험상 암기 포인트 ==
이전고시는 공인중개사 부동산공법에서 정비사업의 후반부 절차와 권리변동 효과로 출제된다.

주요 암기 포인트는 다음과 같다.

*이전고시는 정비사업 완료 후 새 대지 또는 건축물에 관한 권리를 확정하는 고시이다.
*이전고시는 관리처분계획에 따른 권리배분을 현실화한다.
*이전고시는 공사완료와 준공인가 후 이루어진다.
*이전고시가 있으면 종전 토지 또는 건축물에 관한 권리는 새 대지 또는 건축물에 관한 권리로 전환된다.
*이전고시 후 등기절차가 진행된다.
*청산금은 이전고시 이후 정산되는 것이 원칙이다.
*사업시행계획은 사업 시행계획이고, 관리처분계획은 권리배분계획이며, 이전고시는 권리확정 절차이다.
*재개발사업과 재건축사업 모두에서 이전고시는 권리관계를 최종적으로 정리하는 단계이다.

== 같이 보기 ==
*[[정비사업]]
*[[관리처분계획]]
*[[사업시행계획]]
*[[재개발사업]]
*[[재건축사업]]

== 각주 ==
<references />

[[분류:공인중개사]]
[[분류:부동산공법]]