용도변경 편집하기

용도변경은 사용승인을 받은 건축물의 사용 용도를 다른 용도로 바꾸는 행위이다.<ref name="law">국가법령정보센터, 「건축법」 제19조, https://www.law.go.kr/법령/건축법/제19조</ref>

== 개요 ==
용도변경은 [[건축물]]을 물리적으로 새로 짓는 행위가 아니라, 건축물의 사용 목적을 다른 용도로 바꾸는 행위이다. 예를 들어 창고시설을 근린생활시설로 사용하거나, 업무시설을 숙박시설로 바꾸는 경우 용도변경이 문제될 수 있다.

용도변경은 단순히 간판이나 영업 내용을 바꾸는 문제가 아니라, 변경하려는 용도의 건축기준에 적합해야 하는 건축법상 절차이다. 공인중개사 부동산공법에서는 용도변경의 허가·신고·건축물대장 기재내용 변경과 용도지역상 건축제한이 중요하고, 건축기사·건축산업기사의 건축법규 과목에서는 시설군의 상위군·하위군 구별과 절차가 중요하다.

== 의의 ==
건축물의 용도는 건축물의 사용 목적을 말한다. 건축물은 용도에 따라 피난, 방화, 주차, 위생, 구조, 설비, 용도지역상 건축제한 등이 달라진다.

용도변경이 중요한 이유는 다음과 같다.

*건축물의 안전기준이 달라질 수 있다.
*피난·방화 기준이 달라질 수 있다.
*주차장 설치 기준이 달라질 수 있다.
*위생·설비 기준이 달라질 수 있다.
*용도지역에서 허용되는 건축물인지 검토해야 한다.
*건축물대장 기재내용이 변경될 수 있다.

== 기본 원칙 ==
건축물의 용도변경은 변경하려는 용도의 건축기준에 맞아야 한다.<ref name="law" />

용도변경 시 검토해야 할 기준은 다음과 같다.

*변경하려는 용도가 해당 용도지역에서 허용되는지 여부
*피난시설 기준
*방화구획과 내화구조 기준
*주차장 설치 기준
*위생과 설비 기준
*장애인 편의시설 기준
*소방시설 기준
*건축물대장 기재내용 변경 여부

== 시설군 ==
건축법은 용도변경 절차를 판단하기 위하여 건축물의 용도를 시설군으로 구분한다. 시설군은 번호가 작을수록 상대적으로 강한 규제가 적용되는 상위군으로 이해할 수 있다.

건축법상 시설군은 다음과 같다.<ref name="law" />

#자동차 관련 시설군
#산업 등의 시설군
#전기통신시설군
#문화 및 집회시설군
#영업시설군
#교육 및 복지시설군
#근린생활시설군
#주거업무시설군
#그 밖의 시설군

== 용도변경 절차 ==
=== 허가 대상 ===
상위군으로 용도를 변경하는 경우에는 허가 대상이다. 여기서 상위군은 변경하려는 용도가 현재 용도보다 시설군 번호가 작은 경우를 말한다.<ref name="law" />

예를 들어 하위 시설군에서 영업시설군, 문화 및 집회시설군 등 번호가 더 작은 시설군으로 변경하는 경우에는 허가가 필요할 수 있다.

허가 대상이 되는 이유는 다음과 같다.

*이용 인원이나 위험도가 증가할 수 있다.
*피난·방화 기준이 강화될 수 있다.
*주차·교통 부담이 증가할 수 있다.
*주변 환경에 미치는 영향이 커질 수 있다.
*허가권자의 사전 심사가 필요하다.

=== 신고 대상 ===
하위군으로 용도를 변경하는 경우에는 신고 대상이다. 여기서 하위군은 변경하려는 용도가 현재 용도보다 시설군 번호가 큰 경우를 말한다.<ref name="law" />

신고 대상은 허가 대상보다 절차가 간단하지만, 변경하려는 용도의 건축기준에 적합해야 한다는 점은 같다.

=== 건축물대장 기재내용 변경 신청 ===
같은 시설군 안에서 용도를 변경하려는 경우에는 원칙적으로 건축물대장 기재내용의 변경을 신청해야 한다.<ref name="law" />

같은 시설군 안의 용도변경은 상위군·하위군 간 이동보다 규제 강도의 변화가 작다고 보아 허가나 신고보다 간소한 절차로 처리된다.

=== 절차가 필요하지 않은 경우 ===
대통령령으로 정하는 일정한 경미한 용도변경은 건축물대장 기재내용 변경 신청이 필요하지 않을 수 있다. 다만 실제 적용 여부는 건축물의 용도, 규모, 관련 법령, 조례를 함께 확인해야 한다.

== 상위군과 하위군 ==
=== 상위군 ===
상위군은 시설군 번호가 더 작은 시설군을 말한다. 상위군으로 변경하는 경우에는 허가 대상이다.

예를 들어 제8호 주거업무시설군에서 제5호 영업시설군으로 변경하는 경우에는 번호가 작아지는 방향이므로 상위군으로의 변경에 해당할 수 있다.

=== 하위군 ===
하위군은 시설군 번호가 더 큰 시설군을 말한다. 하위군으로 변경하는 경우에는 신고 대상이다.

예를 들어 제5호 영업시설군에서 제7호 근린생활시설군으로 변경하는 경우에는 번호가 커지는 방향이므로 하위군으로의 변경에 해당할 수 있다.

=== 같은 시설군 ===
같은 시설군 안에서의 변경은 원칙적으로 건축물대장 기재내용 변경 신청 대상이다. 예를 들어 같은 근린생활시설군 안에서 세부 용도를 바꾸는 경우에는 같은 시설군 내 변경으로 처리될 수 있다.

== 건축물대장과의 관계 ==
용도변경은 건축물대장과 밀접하게 연결된다. 건축물대장에는 건축물의 용도, 구조, 면적, 층수 등이 기재되므로, 용도변경이 이루어지면 건축물대장 기재내용을 정리해야 할 수 있다.

건축물대장 기재내용 변경이 중요한 이유는 다음과 같다.

*건축물의 공식 용도를 확인할 수 있다.
*매매·임대차 등 부동산 거래에 영향을 준다.
*위반건축물 여부 판단과 연결된다.
*용도지역상 허용 여부 확인에 필요하다.
*소방·위생·주차 등 관계 법령 적용의 기초가 된다.

== 용도지역과의 관계 ==
용도변경은 [[용도지역]]상 건축제한과 연결된다. 변경하려는 용도가 해당 용도지역에서 허용되지 않으면 용도변경이 제한될 수 있다.

예를 들어 주거지역에서 허용되지 않는 위락시설로 용도를 변경하려는 경우에는 건축법상 절차뿐 아니라 국토계획법상 용도지역 제한도 문제가 된다.

용도지역과 관련하여 검토할 사항은 다음과 같다.

*해당 용도지역에서 변경하려는 용도가 허용되는지 여부
*용도지구·용도구역의 추가 제한 여부
*조례상 건축제한 여부
*주차장과 기반시설 부담 여부
*주변 주거환경과 생활환경 영향

== 건축허가·건축신고와의 관계 ==
용도변경은 [[건축허가]]나 [[건축신고]]와 구별된다. 건축허가와 건축신고는 건축물을 신축·증축·개축·재축·이전하거나 대수선하는 절차이고, 용도변경은 사용승인을 받은 건축물의 용도를 바꾸는 절차이다.

{| class="wikitable"
!구분
!건축허가·건축신고
!용도변경
|-
|대상
|건축 또는 대수선
|사용승인을 받은 건축물의 용도 변경
|-
|초점
|건축물의 물리적 조성 또는 변경
|건축물의 사용 목적 변경
|-
|기준
|대지, 도로, 구조, 피난, 방화, 용도지역 등
|변경하려는 용도의 건축기준과 용도지역 제한
|-
|절차
|허가 또는 신고
|허가, 신고, 건축물대장 기재내용 변경 신청
|}

== 대수선과의 관계 ==
[[건축물의 대수선]]은 기존 건축물의 주요 구조부나 외부 형태를 수선·변경하는 행위이다. 용도변경 과정에서 내부 구조나 주요 구조부를 변경하는 경우에는 용도변경뿐 아니라 대수선 허가 또는 신고가 함께 문제될 수 있다.

용도변경과 대수선의 관계는 다음과 같다.

*용도변경은 사용 목적 변경이다.
*대수선은 주요 구조부 등의 수선·변경이다.
*용도변경 과정에서 구조 변경이 있으면 대수선 절차가 함께 필요할 수 있다.
*용도변경만으로 물리적 공사가 항상 수반되는 것은 아니다.

== 사용승인과의 관계 ==
용도변경은 사용승인을 받은 건축물을 대상으로 한다. 즉, 건축물의 공사가 완료되어 [[사용승인]]을 받은 후 그 용도를 바꾸려는 경우에 용도변경 절차가 문제된다.

사용승인 전의 건축물은 건축허가 또는 건축신고 단계에서 용도 자체를 변경하는 문제로 다루어질 수 있고, 사용승인 후에는 용도변경 절차가 적용된다.

== 위반 용도변경 ==
허가나 신고 없이 용도를 변경하거나, 변경하려는 용도의 건축기준에 맞지 않게 사용하는 경우 위반건축물 문제가 발생할 수 있다.

위반 용도변경의 예는 다음과 같다.

*주택을 허가 없이 숙박시설로 사용하는 경우
*창고를 신고 없이 근린생활시설로 사용하는 경우
*근린생활시설을 위락시설로 무단 변경하는 경우
*용도지역에서 허용되지 않는 용도로 사용하는 경우
*건축물대장상 용도와 실제 용도가 다른 경우

위반 시에는 시정명령, 이행강제금, 사용제한, 고발 등이 문제될 수 있다.

== 시험상 암기 포인트 ==
=== 공인중개사 ===
공인중개사 부동산공법에서는 용도변경이 용도지역상 건축제한, 건축물대장, 위반건축물과 연결되어 출제된다.

주요 암기 포인트는 다음과 같다.

*용도변경은 사용승인을 받은 건축물의 용도를 바꾸는 것이다.
*용도변경은 변경하려는 용도의 건축기준에 맞아야 한다.
*상위군으로 변경하면 허가 대상이다.
*하위군으로 변경하면 신고 대상이다.
*같은 시설군 안에서 변경하면 건축물대장 기재내용 변경 신청 대상이다.
*변경하려는 용도가 해당 용도지역에서 허용되어야 한다.
*무단 용도변경은 위반건축물이 될 수 있다.

=== 건축기사 및 건축산업기사 ===
건축기사와 건축산업기사의 건축법규 과목에서는 시설군의 순서와 허가·신고·건축물대장 기재내용 변경의 구별이 중요하다.

주요 암기 포인트는 다음과 같다.

*시설군은 자동차 관련 시설군부터 그 밖의 시설군까지 9개로 구분된다.
*번호가 작은 시설군으로 변경하면 상위군 변경이므로 허가 대상이다.
*번호가 큰 시설군으로 변경하면 하위군 변경이므로 신고 대상이다.
*같은 시설군 안에서 변경하면 건축물대장 기재내용 변경 신청 대상이다.
*용도변경은 변경하려는 용도의 건축기준에 적합해야 한다.
*용도변경 과정에서 구조 변경이 있으면 대수선 절차가 함께 문제될 수 있다.

== 같이 보기 ==
*[[건축물]]
*[[건축허가]]
*[[건축신고]]
*[[건축물의 대수선]]
*[[사용승인]]

== 각주 ==
<references />

[[분류:공인중개사]]
[[분류:부동산공법]]
[[분류:건축]]
[[분류:건축법규]]
[[분류:건축기사]]