사업시행계획 편집하기

사업시행계획은 정비사업을 구체적으로 시행하기 위하여 사업시행자가 정비구역 안의 토지이용, 건축계획, 정비기반시설, 이주대책, 사업비 등을 정하는 계획이다.<ref name="law">국가법령정보센터, 「도시 및 주거환경정비법」, https://www.law.go.kr/법령/도시%20및%20주거환경정비법</ref>

== 개요 ==
사업시행계획은 [[정비사업]]을 실제로 어떻게 시행할 것인지를 정하는 구체적 계획이다. 정비구역 지정과 정비계획 수립이 사업의 기본 방향을 정하는 단계라면, 사업시행계획은 건축계획, 기반시설계획, 세입자 대책, 임대주택계획, 사업비, 시행기간 등을 구체화하는 단계이다.

사업시행계획은 [[재개발사업]], [[재건축사업]], [[주거환경개선사업]] 등 정비사업의 시행 과정에서 중요한 절차이며, 인가를 받으면 이후 분양공고, 분양신청, [[관리처분계획]]으로 이어진다.

== 성격 ==
사업시행계획은 정비사업의 구체적 시행계획이다. 단순한 내부 계획이 아니라 인가를 통하여 사업시행의 법적 근거가 되며, 토지등소유자와 세입자, 이해관계인에게 영향을 미친다.

사업시행계획의 주요 성격은 다음과 같다.

*정비사업의 구체적 시행계획이다.
*사업시행자가 작성한다.
*시장·군수등의 인가를 받아야 한다.
*인가 후 분양공고와 관리처분계획 단계로 이어진다.
*건축계획과 정비기반시설 설치계획을 포함한다.
*토지등소유자와 이해관계인의 권리관계에 영향을 준다.

== 작성 주체 ==
=== 사업시행자 ===
사업시행계획은 사업시행자가 작성한다. 사업시행자는 정비사업의 종류와 시행 방식에 따라 달라질 수 있다.

사업시행자가 될 수 있는 자는 다음과 같다.

*시장·군수등
*토지주택공사 등 공공시행자
*[[정비사업조합]]
*토지등소유자
*지정개발자

=== 정비사업조합의 경우 ===
정비사업조합이 사업시행자인 경우에는 조합이 사업시행계획서를 작성하고 총회의 의결을 거쳐 사업시행계획인가를 신청한다. 사업시행계획은 조합원의 부담과 권리에 영향을 주므로 총회 의결이 중요하다.

== 주요 내용 ==
사업시행계획에는 정비사업 시행에 필요한 구체적인 사항이 포함된다.

대표적인 내용은 다음과 같다.

*사업시행구역
*토지이용계획
*건축계획
*정비기반시설 및 공동이용시설 설치계획
*임시거주시설 설치계획
*세입자 주거 및 이주대책
*임대주택 건설계획
*사업비와 자금계획
*시행기간
*기존 건축물의 철거계획
*환경보전 및 재해방지계획
*교육시설, 공공시설 등 관련 계획

== 세부 계획 ==
=== 토지이용계획 ===
토지이용계획은 정비구역 안의 토지를 어떤 용도로 배치할 것인지 정하는 계획이다. 주거용지, 상업용지, 공공시설용지, 도로, 공원 등 토지의 기능과 배치를 정한다.

=== 건축계획 ===
건축계획은 정비사업으로 건설될 건축물의 용도, 규모, 배치, 층수, 세대수 등을 정하는 계획이다. 재건축사업과 재개발사업에서는 조합원이 분양받을 건축물과 일반분양분의 기초가 된다.

=== 정비기반시설계획 ===
정비기반시설계획은 도로, 공원, 녹지, 상하수도 등 정비구역 안의 기반시설을 설치하거나 정비하는 계획이다. 정비사업은 단순히 건축물을 새로 짓는 것이 아니라 기반시설을 함께 정비하는 사업이므로 중요한 항목이다.

=== 세입자 대책 ===
재개발사업 등에서는 세입자의 주거와 이주 문제가 중요하다. 사업시행계획에는 세입자에 대한 주거대책, 이주대책, 임시거주시설 등에 관한 사항이 포함될 수 있다.

=== 임대주택계획 ===
일정한 정비사업에서는 임대주택 건설계획이 포함될 수 있다. 이는 주거안정과 공공성을 확보하기 위한 장치이다.

== 인가 절차 ==
사업시행계획은 작성만으로 효력이 완성되는 것이 아니라 시장·군수등의 인가를 받아야 한다.

일반적인 절차는 다음과 같다.

#사업시행계획서 작성
#조합 총회 의결
#사업시행계획인가 신청
#관계 서류 공람
#주민 또는 이해관계인 의견청취
#관계 행정기관 협의
#사업시행계획인가
#인가 고시

== 공람과 의견청취 ==
사업시행계획인가는 토지등소유자와 세입자 등 이해관계인에게 영향을 미치므로, 인가 전에 관계 서류를 공람하게 하고 의견을 들을 수 있다.

공람과 의견청취의 목적은 다음과 같다.

*사업내용을 이해관계인에게 알린다.
*토지등소유자의 의견을 반영한다.
*세입자와 주민의 생활상 영향을 검토한다.
*계획의 하자를 사전에 보완한다.
*사업시행계획의 공정성과 투명성을 확보한다.

== 인가의 효과 ==
=== 사업 시행 근거 ===
사업시행계획인가를 받으면 사업시행자는 인가된 내용에 따라 정비사업을 시행할 수 있다. 이는 철거, 이주, 분양공고, 관리처분계획 수립 등 후속 절차의 기초가 된다.

=== 후속 절차 진행 ===
사업시행계획인가 후에는 분양공고와 분양신청 절차가 진행되고, 이후 관리처분계획을 수립한다.

사업시행계획인가 이후의 흐름은 다음과 같다.

#사업시행계획인가
#분양공고
#분양신청
#관리처분계획 수립
#관리처분계획인가
#이주와 철거
#공사 시행
#준공인가
#이전고시
#청산금 정산

=== 인허가 의제 ===
사업시행계획인가를 받으면 관계 법령에 따른 일정한 인허가를 받은 것으로 보는 효과가 발생할 수 있다. 이는 정비사업 절차를 간소화하기 위한 제도이다.

== 변경 ==
사업시행계획은 사업 여건의 변화에 따라 변경될 수 있다. 다만 변경 내용이 중요한 경우에는 다시 인가를 받아야 한다.

사업시행계획 변경이 문제되는 경우는 다음과 같다.

*건축계획 변경
*사업시행구역 변경
*정비기반시설계획 변경
*사업비 또는 자금계획 변경
*임대주택계획 변경
*사업기간 변경
*세대수 또는 규모 변경

경미한 변경은 신고 또는 단순 변경절차로 처리될 수 있으나, 중요한 변경은 인가 절차가 필요하다.

== 관리처분계획과의 관계 ==
[[관리처분계획]]은 사업시행계획인가 후 분양신청을 받은 뒤 수립된다. 사업시행계획이 정비사업을 어떻게 시행할 것인지 정하는 계획이라면, 관리처분계획은 조합원과 토지등소유자의 종전 권리를 새 건축물과 대지에 어떻게 배분할 것인지 정하는 계획이다.

{| class="wikitable"
!구분
!사업시행계획
!관리처분계획
|-
|초점
|사업의 구체적 시행
|권리의 배분과 처분
|-
|주요 내용
|건축계획, 기반시설, 이주대책, 사업비
|분양대상, 분담금, 청산금, 권리가액
|-
|시기
|관리처분계획 전
|분양신청 후
|-
|효과
|사업 시행의 근거
|조합원 권리배분의 기준
|}

== 정비계획과의 관계 ==
정비계획은 정비구역의 정비 방향과 기본적인 토지이용계획을 정하는 계획이다. 사업시행계획은 이 정비계획을 바탕으로 사업을 구체화한다.

정비계획과 사업시행계획의 관계는 다음과 같다.

*정비계획은 정비사업의 기본 틀을 정한다.
*사업시행계획은 정비계획을 구체화한다.
*사업시행계획은 정비계획에 적합해야 한다.
*정비계획 변경이 필요한 경우 사업시행계획에도 영향을 줄 수 있다.

== 재개발사업에서의 사업시행계획 ==
[[재개발사업]]에서는 정비기반시설의 열악성, 세입자 대책, 임대주택, 토지등소유자의 권리관계가 중요하다. 따라서 사업시행계획에는 기반시설 설치와 주거이전대책이 중요한 내용으로 포함된다.

재개발사업에서 중요한 사항은 다음과 같다.

*정비기반시설 설치
*세입자 주거대책
*임대주택 건설
*토지등소유자 권리관계
*이주와 철거계획
*사업비와 분담금 전망

== 재건축사업에서의 사업시행계획 ==
[[재건축사업]]에서는 기존 공동주택 등의 철거와 새로운 건축물의 건축계획이 중요하다. 조합원의 분양대상, 세대수, 평형 구성, 사업비 등이 관리처분계획과 연결된다.

재건축사업에서 중요한 사항은 다음과 같다.

*건축물 배치와 규모
*세대수와 평형계획
*조합원 분양과 일반분양의 기초
*이주와 철거계획
*안전진단 이후 사업 추진
*사업비와 조합원 부담

== 시험상 암기 포인트 ==
사업시행계획은 공인중개사 부동산공법에서 정비사업 절차와 관리처분계획의 전 단계로 자주 출제된다.

주요 암기 포인트는 다음과 같다.

*사업시행계획은 정비사업을 구체적으로 시행하기 위한 계획이다.
*사업시행자가 사업시행계획을 작성한다.
*정비사업조합이 사업시행자인 경우 총회 의결이 중요하다.
*사업시행계획에는 건축계획, 정비기반시설계획, 세입자 대책, 임대주택계획, 사업비 등이 포함된다.
*사업시행계획은 시장·군수등의 인가를 받아야 한다.
*사업시행계획인가 후 분양공고와 분양신청을 거쳐 관리처분계획으로 이어진다.
*사업시행계획은 사업의 시행계획이고, 관리처분계획은 권리배분계획이다.
*중요한 변경은 다시 인가가 필요할 수 있다.

== 같이 보기 ==
*[[정비사업]]
*[[정비사업조합]]
*[[관리처분계획]]
*[[재개발사업]]
*[[재건축사업]]

== 각주 ==
<references />

[[분류:공인중개사]]
[[분류:부동산공법]]