도시개발조합 편집하기

도시개발조합은 환지방식으로 도시개발사업을 시행하기 위하여 도시개발구역의 토지소유자들이 설립하는 조합이다.

== 개요 ==
도시개발조합은 [[도시개발사업]]을 시행하기 위한 사업시행자 중 하나이다. 특히 [[환지]]방식 도시개발사업에서는 토지소유자들이 조합을 설립하여 사업을 직접 추진하는 경우가 많다.

도시개발조합은 도시개발구역 안의 토지소유자를 조합원으로 하여 구성되며, 조합설립인가를 받아 성립한다. 조합은 사업시행자로서 실시계획 작성, 환지계획 수립, 체비지 처분, 공사 시행, 환지처분 등 도시개발사업의 주요 절차를 수행할 수 있다.

== 설립 목적 ==
도시개발조합의 설립 목적은 다음과 같다.

*환지방식 도시개발사업을 시행한다.
*토지소유자가 사업에 직접 참여한다.
*토지를 계획적으로 정리한다.
*도로, 공원 등 기반시설을 확보한다.
*체비지 처분 등을 통해 사업비를 조달한다.
*환지계획과 환지처분을 통하여 권리관계를 정리한다.

== 조합원 ==
도시개발조합의 조합원은 원칙적으로 도시개발구역 안의 토지소유자이다. 토지소유자는 조합설립 후 조합원이 되어 도시개발사업의 권리와 의무를 부담한다.

조합원의 주요 지위는 다음과 같다.

*총회에 참여할 수 있다.
*의결권을 행사할 수 있다.
*사업비 부담과 환지에 관한 이해관계를 가진다.
*환지계획과 환지처분의 영향을 받는다.
*청산금 납부 또는 교부 대상이 될 수 있다.

== 설립 요건 ==
도시개발조합을 설립하려면 일정한 동의 요건을 갖추어야 한다. 조합은 토지소유자의 재산권과 사업비 부담에 직접 영향을 미치므로, 법정 동의 요건이 중요하다.

조합 설립을 위해서는 일반적으로 다음 요건이 필요하다.

*도시개발구역 안 토지소유자 7명 이상이 정관을 작성한다.
*토지소유자 총수의 2분의 1 이상의 동의를 얻는다.
*토지면적의 3분의 2 이상에 해당하는 토지소유자의 동의를 얻는다.
*지정권자의 조합설립인가를 받는다.

시험에서는 토지소유자 수 동의와 토지면적 동의를 함께 요구한다는 점이 중요하다.

== 설립 절차 ==
도시개발조합의 일반적인 설립 절차는 다음과 같다.

#도시개발구역 지정
#조합설립 추진
#정관 작성
#토지소유자 동의 확보
#조합설립인가 신청
#조합설립인가
#조합 성립
#사업시행자로서 사업 추진

조합은 설립인가를 받아야 성립하며, 인가 없이 임의단체만으로 도시개발사업을 시행할 수 있는 것은 아니다.

== 정관 ==
정관은 도시개발조합의 조직과 운영에 관한 기본 규칙이다. 조합의 목적, 명칭, 사업구역, 조합원, 임원, 총회, 비용부담, 회계, 해산 등에 관한 사항을 정한다.

정관에 포함될 수 있는 주요 사항은 다음과 같다.

*조합의 명칭
*사업의 목적
*도시개발구역의 위치와 면적
*조합원의 자격
*임원의 수와 선임방법
*총회와 대의원회
*비용부담과 회계
*체비지 처분
*환지계획
*조합 해산

== 조합설립인가 ==
도시개발조합은 지정권자의 설립인가를 받아야 한다. 조합설립인가는 조합이 도시개발사업의 시행자로서 활동할 수 있도록 하는 행정청의 승인이다.

조합설립인가에서는 다음 사항이 검토된다.

*법정 동의 요건 충족 여부
*정관의 적정성
*사업시행 능력
*도시개발구역과 사업계획의 적합성
*토지소유자 권리 보호 여부
*관계 법령 위반 여부

== 법인격 ==
도시개발조합은 설립인가를 받은 후 법인으로 성립한다. 법인격을 가지므로 조합 명의로 권리와 의무를 부담하고, 사업 시행에 필요한 계약과 처분을 할 수 있다.

법인격의 주요 효과는 다음과 같다.

*조합 명의로 재산을 보유할 수 있다.
*조합 명의로 계약을 체결할 수 있다.
*조합 명의로 소송을 수행할 수 있다.
*사업시행자로서 권한과 책임을 가진다.

== 총회 ==
총회는 도시개발조합의 최고의사결정기관이다. 조합원 전체의 의사를 반영하여 조합의 중요한 사항을 의결한다.

총회에서 의결하는 주요 사항은 다음과 같다.

*정관의 변경
*임원의 선임과 해임
*사업계획의 변경
*환지계획에 관한 중요 사항
*체비지 처분에 관한 중요 사항
*예산과 결산
*조합의 해산

== 대의원회 ==
조합원이 많은 경우에는 총회의 기능을 보완하기 위하여 대의원회를 둘 수 있다. 대의원회는 조합원 중 선출된 대의원으로 구성되어 일정한 사항을 의결하거나 총회에 상정할 안건을 심의한다.

대의원회의 기능은 다음과 같다.

*조합 운영의 효율성 확보
*총회 의결사항 중 일부 처리
*사업 추진 관련 안건 심의
*집행부 견제와 의사결정 보완

== 임원 ==
도시개발조합에는 조합장, 이사, 감사 등 임원을 둔다. 임원은 조합을 대표하거나 조합의 업무를 집행하고, 회계와 업무를 감독한다.

임원의 주요 역할은 다음과 같다.

*조합장은 조합을 대표한다.
*이사는 조합 업무를 집행한다.
*감사는 조합의 업무와 회계를 감사한다.
*임원은 정관과 총회 의결에 따라 업무를 수행한다.
*임원은 선량한 관리자의 주의로 직무를 수행해야 한다.

== 사업시행자로서의 지위 ==
도시개발조합은 조합설립인가를 받은 뒤 사업시행자로서 도시개발사업을 시행할 수 있다. 조합은 환지방식 사업에서 토지소유자의 이해관계를 조정하고 사업을 집행하는 중심 주체가 된다.

사업시행자로서 조합의 주요 업무는 다음과 같다.

*실시계획 작성
*공사 시행
*환지계획 수립
*환지예정지 지정
*체비지 관리와 처분
*청산금 부과와 교부
*환지처분
*사업비 조달과 집행

== 환지와의 관계 ==
도시개발조합은 [[환지]]방식 도시개발사업과 밀접하게 관련된다. 조합은 토지소유자에게 종전 토지를 대신하여 환지를 배분하고, 체비지를 처분하여 사업비를 충당할 수 있다.

조합과 환지의 관계는 다음과 같다.

*조합원은 종전 토지소유자이다.
*조합은 환지계획을 수립한다.
*조합은 환지예정지를 지정할 수 있다.
*조합은 체비지를 처분하여 사업비를 확보한다.
*조합은 환지처분을 통해 권리관계를 확정한다.
*조합원은 환지 또는 청산금을 받을 수 있다.

== 체비지 처분 ==
체비지는 사업비 충당을 위해 환지계획에서 정하는 토지이다. 도시개발조합은 체비지를 처분하여 사업비를 마련할 수 있다.

체비지 처분의 주요 목적은 다음과 같다.

*공사비 충당
*보상비 충당
*조합 운영비 충당
*기반시설 설치비 충당
*도시개발사업의 재원 확보

체비지 처분은 조합 재정과 조합원 부담에 큰 영향을 미치므로, 정관과 총회 의결, 관계 법령에 따라 적정하게 이루어져야 한다.

== 비용 부담 ==
도시개발조합의 사업비는 조합이 부담한다. 조합은 체비지 처분, 조합원 부담금, 차입금 등으로 사업비를 조달할 수 있다.

사업비의 주요 항목은 다음과 같다.

*공사비
*보상비
*조사·설계비
*감리비
*조합 운영비
*기반시설 설치비
*청산금 지급액
*금융비용

== 조합원의 권리와 의무 ==
조합원은 도시개발사업의 이해관계자로서 권리와 의무를 함께 가진다.

조합원의 주요 권리는 다음과 같다.

*총회 출석권
*의결권
*임원 선임권
*사업 관련 정보 열람권
*환지를 받을 권리
*청산금을 받을 권리

조합원의 주요 의무는 다음과 같다.

*정관 준수
*총회 의결 준수
*사업비 부담
*청산금 납부
*환지계획에 따른 권리변동 수용
*조합 운영에 필요한 협조

== 조합의 해산 ==
도시개발조합은 사업이 완료되고 청산절차가 끝나면 해산한다. 조합은 사업 목적 달성을 위해 설립된 법인이므로, 도시개발사업이 완료되면 존속 필요성이 줄어든다.

조합 해산의 주요 사유는 다음과 같다.

*도시개발사업 완료
*환지처분 완료
*청산금 정산 완료
*정관에서 정한 해산사유 발생
*총회 의결
*인가권자의 해산 인가 또는 명령

== 조합과 사업시행자의 비교 ==
도시개발조합은 도시개발사업 시행자 중 하나이다. 도시개발사업은 국가, 지방자치단체, 공공기관, 지방공사, 토지소유자, 조합, 민간사업자 등이 시행할 수 있다.

{| class="wikitable"
!구분
!도시개발조합
!공공시행자
|-
|구성
|토지소유자 중심
|국가, 지방자치단체, 공공기관 등
|-
|주된 방식
|환지방식과 관련성이 큼
|수용 또는 사용방식과 관련성이 큼
|-
|재원
|체비지 처분, 조합원 부담 등
|공공재원, 보상비, 사업비
|-
|특징
|토지소유자 참여형
|공공주도형
|}

== 도시개발사업과의 관계 ==
도시개발조합은 [[도시개발사업]]의 시행자 중 하나로서 사업 절차 전반에 관여한다. 조합은 도시개발구역 지정 후 설립될 수 있고, 조합설립인가를 받은 뒤 사업시행자로서 실시계획, 환지계획, 공사, 환지처분 등을 추진한다.

== 시험상 암기 포인트 ==
도시개발조합은 공인중개사 부동산공법에서 설립 요건, 조합원, 총회, 임원, 환지방식과의 관계가 자주 출제된다.

주요 암기 포인트는 다음과 같다.

*도시개발조합은 환지방식 도시개발사업에서 중요한 사업시행자이다.
*조합원은 원칙적으로 도시개발구역 안의 토지소유자이다.
*조합설립을 위해서는 토지소유자 7명 이상이 정관을 작성한다.
*조합설립에는 토지소유자 총수 2분의 1 이상과 토지면적 3분의 2 이상 동의가 필요하다.
*조합은 설립인가를 받아 법인으로 성립한다.
*총회는 조합의 최고의사결정기관이다.
*조합장은 조합을 대표한다.
*조합은 환지계획 수립, 체비지 처분, 환지처분 등과 관련된다.
*체비지는 사업비 충당을 위하여 정하는 토지이다.
*도시개발조합은 토지소유자 참여형 사업시행자라는 점이 중요하다.

== 같이 보기 ==
*[[환지]]
*[[도시개발사업]]
*[[도시개발구역]]
*[[도시개발법]]
*[[도시·군관리계획]]

== 각주 ==
<references />

[[분류:공인중개사]]
[[분류:부동산공법]]