도시·군관리계획 편집하기

도시·군관리계획은 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 개발·정비 및 보전을 위하여 수립하는 구체적이고 구속적인 토지이용계획이다.

== 개요 ==
도시·군관리계획은 [[도시·군기본계획]]의 내용을 구체화하여 토지이용과 도시시설, 개발사업, 정비사업, 지구단위계획 등을 정하는 계획이다. 도시·군기본계획이 장기발전방향을 제시하는 비구속적 계획이라면, 도시·군관리계획은 개별 토지의 이용과 건축행위에 직접 영향을 미치는 구속적 계획이다.

도시·군관리계획은 [[용도지역]], [[용도지구]], [[용도구역]], [[도시·군계획시설]], [[지구단위계획]], 도시개발사업, 정비사업 등에 관한 사항을 포함한다.

== 성격 ==
도시·군관리계획은 구체적인 토지이용을 정하는 행정계획이다. 결정·고시되면 토지소유자와 이해관계인의 권리·의무에 직접 영향을 미칠 수 있다.

도시·군관리계획의 주요 성격은 다음과 같다.

*구속적 행정계획이다.
*도시·군기본계획을 구체화한다.
*토지이용과 건축행위에 직접 영향을 준다.
*도시·군계획시설사업 등 후속 사업의 근거가 된다.
*용도지역·용도지구·용도구역을 정한다.
*지형도면 고시일부터 효력이 발생한다.

== 도시·군기본계획과의 관계 ==
도시·군관리계획은 [[도시·군기본계획]]의 지침을 받아 수립된다. 도시·군기본계획은 장기적이고 종합적인 방향을 제시하고, 도시·군관리계획은 이를 구체적인 토지이용계획으로 실현한다.

{| class="wikitable"
!구분
!도시·군기본계획
!도시·군관리계획
|-
|성격
|장기발전방향을 제시하는 종합계획
|구체적 토지이용을 정하는 관리계획
|-
|구속력
|비구속적 행정계획
|구속적 행정계획
|-
|역할
|도시·군관리계획의 지침
|개별 토지이용과 건축행위 제한
|-
|주요 내용
|공간구조, 장기발전방향, 정책방향
|용도지역, 기반시설, 지구단위계획 등
|}

== 광역도시계획과의 관계 ==
[[광역도시계획]]은 둘 이상의 시·군 등을 대상으로 하는 상위계획이고, 도시·군관리계획은 개별 시·군의 구체적 토지이용을 정하는 계획이다.

도시·군관리계획은 도시·군기본계획을 통하여 광역도시계획의 방향과도 연결된다. 광역적 교통망, 녹지축, 광역시설 등에 관한 내용은 도시·군관리계획에서 구체화될 수 있다.

== 내용 ==
도시·군관리계획으로 정할 수 있는 주요 내용은 다음과 같다.

*용도지역·용도지구의 지정 또는 변경에 관한 계획
*개발제한구역, 도시자연공원구역, 시가화조정구역, 수산자원보호구역의 지정 또는 변경에 관한 계획
*기반시설의 설치·정비 또는 개량에 관한 계획
*도시개발사업 또는 정비사업에 관한 계획
*지구단위계획구역의 지정 또는 변경과 지구단위계획
*입지규제최소구역의 지정 또는 변경과 입지규제최소구역계획

== 용도지역 ==
[[용도지역]]은 토지의 이용 및 건축물의 용도, [[건폐율]], [[용적률]], 높이 등을 제한하여 토지를 경제적·효율적으로 이용하기 위하여 지정하는 지역이다.

도시·군관리계획에서 용도지역을 지정하거나 변경하면 해당 토지에서 가능한 건축물의 종류와 개발밀도가 달라진다. 따라서 용도지역은 도시·군관리계획 중에서도 가장 기본적인 토지이용 규제이다.

== 용도지구 ==
[[용도지구]]는 용도지역의 제한을 보완하거나 강화하기 위하여 지정하는 지구이다. 경관지구, 고도지구, 방화지구, 방재지구, 보존지구 등이 대표적이다.

용도지구는 특정한 도시관리 목적을 달성하기 위하여 용도지역보다 세부적인 제한을 부과한다.

== 용도구역 ==
[[용도구역]]은 특정한 공익목적을 위하여 토지이용을 특별히 제한하거나 관리하는 구역이다. 개발제한구역, 시가화조정구역, 수산자원보호구역, 도시자연공원구역 등이 대표적이다.

용도구역은 도시의 무질서한 확산 방지, 자연환경 보호, 수산자원 보호 등 특정 목적을 위해 강한 제한을 부과할 수 있다.

== 기반시설과 도시·군계획시설 ==
도시·군관리계획은 기반시설의 설치·정비 또는 개량에 관한 계획을 포함한다. 기반시설 중 도시·군관리계획으로 결정된 시설이 [[도시·군계획시설]]이다.

도시·군계획시설은 도로, 공원, 학교, 하천, 하수도 등 주민생활과 도시기능에 필요한 시설을 계획적으로 확보하기 위한 제도이다.

== 지구단위계획 ==
지구단위계획은 도시·군계획 수립 대상지역의 일부에 대하여 토지이용을 합리화하고 기능을 증진시키며 양호한 환경을 확보하기 위하여 수립하는 도시·군관리계획이다.

지구단위계획은 특정 구역에 대한 세부계획으로서 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이, 배치, 형태, 기반시설 배치 등을 정할 수 있다.

== 도시개발사업과 정비사업 ==
도시·군관리계획에는 도시개발사업이나 정비사업에 관한 계획이 포함될 수 있다.

도시개발사업은 도시개발구역에서 계획적으로 도시를 조성하거나 정비하기 위한 사업이고, 정비사업은 노후·불량한 주거지나 도시환경을 개선하기 위한 사업이다. 이들 사업은 도시·군관리계획과 연결되어 토지이용과 기반시설 정비를 실현한다.

== 입안권자 ==
도시·군관리계획은 원칙적으로 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수가 입안한다.

다만 국가계획과 관련되는 경우, 둘 이상의 시·도에 걸치는 경우, 관계 지방자치단체 간 협의가 이루어지지 않는 경우 등에는 국토교통부장관이나 도지사가 입안할 수 있다.

== 주민의 입안 제안 ==
주민은 일정한 사항에 대하여 도시·군관리계획의 입안을 제안할 수 있다. 이는 주민이 도시계획 과정에 참여할 수 있도록 하는 제도이다.

주민이 입안을 제안할 수 있는 대표적인 사항은 다음과 같다.

*기반시설의 설치·정비 또는 개량에 관한 사항
*지구단위계획구역의 지정 또는 변경
*지구단위계획의 수립 또는 변경
*개발진흥지구의 지정 또는 변경
*입지규제최소구역 관련 사항

제안을 받은 입안권자는 일정 기간 안에 반영 여부를 통보해야 한다.

== 기초조사 ==
도시·군관리계획을 입안하려면 원칙적으로 기초조사를 해야 한다. 기초조사는 계획의 타당성과 객관성을 확보하기 위한 절차이다.

기초조사의 주요 대상은 다음과 같다.

*인구
*토지이용
*환경
*교통
*기반시설
*문화재
*재해위험
*경제·사회 여건
*지형과 지질
*경관

기초조사는 도시·군관리계획뿐 아니라 광역도시계획, 도시·군기본계획 수립에서도 중요한 절차이다.

== 주민 의견청취 ==
도시·군관리계획을 입안할 때에는 주민의 의견을 들어야 한다. 이는 토지이용 제한이 주민의 재산권과 생활에 직접 영향을 미칠 수 있기 때문이다.

주민 의견청취의 주요 내용은 다음과 같다.

*계획안을 공고한다.
*주민이 열람할 수 있도록 한다.
*주민은 의견을 제출할 수 있다.
*입안권자는 제출된 의견을 검토한다.
*필요한 경우 계획안에 반영한다.

== 지방의회 의견청취 ==
일정한 도시·군관리계획을 입안할 때에는 지방의회의 의견을 들어야 한다. 지방의회 의견청취는 지역 주민을 대표하는 기관의 의견을 반영하기 위한 절차이다.

다만 모든 도시·군관리계획에 지방의회 의견청취가 필요한 것은 아니므로, 시험에서는 주민 의견청취와 지방의회 의견청취를 구분해야 한다.

== 도시계획위원회 심의 ==
도시·군관리계획을 결정하려면 원칙적으로 [[도시계획위원회]]의 심의를 거쳐야 한다. 도시계획위원회는 도시계획의 전문성과 객관성을 확보하기 위한 심의기구이다.

도시계획위원회의 심의가 중요한 이유는 다음과 같다.

*토지이용 제한의 적정성 검토
*계획의 공공성 검토
*환경·교통·경관 영향 검토
*기반시설의 적정성 검토
*주민 의견 반영 여부 검토

== 결정권자 ==
도시·군관리계획의 결정권자는 원칙적으로 시·도지사 또는 대도시 시장이다. 다만 일정한 경우에는 국토교통부장관이 결정권자가 될 수 있다.

결정권자는 계획의 내용과 관할 범위에 따라 달라질 수 있으므로, 공인중개사 시험에서는 입안권자와 결정권자를 구별하는 것이 중요하다.

== 결정 고시 ==
도시·군관리계획이 결정되면 그 내용을 고시해야 한다. 고시는 도시·군관리계획의 내용을 외부에 알리고 효력을 발생시키기 위한 절차이다.

도시·군관리계획 결정 고시의 주요 효과는 다음과 같다.

*계획 내용이 대외적으로 공표된다.
*후속 지형도면 고시 절차로 이어진다.
*도시·군계획시설사업 등의 근거가 된다.
*토지이용 제한의 전제가 된다.

== 지형도면 고시 ==
도시·군관리계획은 지형도면을 고시한 날부터 효력이 발생한다. 지형도면은 도시·군관리계획의 내용을 지적과 지형에 표시한 도면이다.

지형도면 고시가 중요한 이유는 다음과 같다.

*계획의 공간적 범위를 명확히 한다.
*토지소유자가 제한 내용을 확인할 수 있게 한다.
*도시·군관리계획의 효력 발생 시점을 정한다.
*토지이용규제의 명확성을 확보한다.

== 효력 ==
도시·군관리계획은 지형도면 고시일부터 효력이 발생한다. 효력이 발생하면 해당 토지에서는 계획 내용에 따라 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 개발행위 등이 제한된다.

도시·군관리계획의 효력은 다음과 같다.

*토지이용 제한 발생
*건축물 용도 제한 발생
*건폐율과 용적률 제한 적용
*개발행위허가 기준에 영향
*도시·군계획시설사업의 근거 제공
*토지거래와 이용가치에 영향

== 재검토 ==
도시·군관리계획은 일정 기간마다 타당성을 재검토해야 한다. 도시 여건과 사회·경제적 상황이 변할 수 있기 때문이다.

도시·군관리계획은 5년마다 그 타당성을 전반적으로 재검토하여 정비해야 한다.

== 변경 ==
도시·군관리계획은 필요하면 변경할 수 있다. 다만 변경은 토지소유자와 이해관계인의 권리·의무에 영향을 줄 수 있으므로 법정 절차를 거쳐야 한다.

변경이 필요한 경우는 다음과 같다.

*상위계획이 변경된 경우
*도시 여건이 크게 변한 경우
*기반시설 계획 조정이 필요한 경우
*용도지역·용도지구·용도구역 조정이 필요한 경우
*개발사업이나 정비사업 추진이 필요한 경우
*환경보전이나 방재상 조정이 필요한 경우

== 도시·군관리계획의 효과 ==
도시·군관리계획은 구체적 토지이용계획이므로 토지의 이용가치와 개발 가능성에 큰 영향을 준다.

주요 효과는 다음과 같다.

*토지의 사용 가능 용도가 달라진다.
*건축 가능한 건축물의 종류가 제한된다.
*건폐율과 용적률이 제한된다.
*도시·군계획시설 결정으로 재산권 제한이 발생할 수 있다.
*개발행위허가 여부에 영향을 준다.
*토지의 거래가치와 이용가치에 영향을 준다.

== 행정쟁송과의 관계 ==
도시·군관리계획은 구속적 행정계획이므로 국민의 권리·의무에 직접 영향을 미치는 경우 행정쟁송의 대상이 될 수 있다. 이는 비구속적 계획인 광역도시계획이나 도시·군기본계획과 구별되는 중요한 특징이다.

== 시험상 암기 포인트 ==
도시·군관리계획은 공인중개사 부동산공법에서 계획의 내용, 입안절차, 결정권자, 효력 발생 시점, 구속력 문제가 자주 출제된다.

주요 암기 포인트는 다음과 같다.

*도시·군관리계획은 구속적 행정계획이다.
*도시·군관리계획은 도시·군기본계획의 내용을 구체화한다.
*도시·군관리계획에는 용도지역·용도지구·용도구역, 기반시설, 도시개발사업, 정비사업, 지구단위계획 등이 포함된다.
*도시·군관리계획은 원칙적으로 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수가 입안한다.
*도시·군관리계획은 원칙적으로 시·도지사 또는 대도시 시장이 결정한다.
*도시·군관리계획은 지형도면 고시일부터 효력이 발생한다.
*도시·군관리계획은 5년마다 타당성을 재검토한다.
*광역도시계획과 도시·군기본계획은 비구속적 계획이고, 도시·군관리계획은 구속적 계획이다.

== 같이 보기 ==
*[[용도지역]]
*[[용도지구]]
*[[용도구역]]
*[[도시·군계획시설]]
*[[국토의 계획 및 이용에 관한 법률]]

== 각주 ==
<references />

[[분류:공인중개사]]
[[분류:부동산공법]]