대지권등록부 편집하기

대지권등록부는 구분건물의 대지권에 관한 사항을 등록하는 지적공부이다.<ref name="law71">국가법령정보센터, 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제71조, https://www.law.go.kr/법령/공간정보의구축및관리등에관한법률/제71조</ref>

== 개요 ==
대지권등록부는 [[지적공부]] 중 하나로, 집합건물의 전유부분과 그 대지에 관한 권리인 대지권을 등록하는 장부이다. [[토지대장]]이나 [[임야대장]]이 토지의 일반적인 표시와 소유자 사항을 등록하는 장부라면, 대지권등록부는 [[구분건물]]의 전유부분과 대지권의 관계를 지적공부상 정리하기 위한 장부이다.

공인중개사 부동산공시법에서는 대지권등록부의 등록사항, [[대지권]], 대지권 비율, 구분건물등기, 집합건물의 등기와의 관계가 중요하다. 부동산공시법의 지적제도와 등기제도를 연결하는 대표적인 지적공부이다.

== 의의 ==
대지권등록부는 구분건물과 그 대지의 권리관계를 지적공부상 확인할 수 있도록 하는 장부이다. 아파트, 오피스텔, 상가와 같은 집합건물은 건물의 전유부분과 대지에 대한 권리가 결합되어 거래되는 경우가 많다. 이때 각 전유부분이 대지에 대하여 가지는 권리비율을 등록하여 공시할 필요가 있다.

대지권등록부의 기능은 다음과 같다.

*구분건물의 대지권을 등록한다.
*대지권 비율을 확인할 수 있게 한다.
*전유부분과 대지의 관계를 지적공부상 정리한다.
*구분건물등기의 기초자료가 된다.
*집합건물 거래에서 대지권 확인자료가 된다.
*대지권등기와 지적공부를 연결한다.

== 작성 대상 ==
대지권등록부는 구분건물의 대지권이 있는 경우 작성된다. 구분건물은 구조상·이용상 독립성이 있는 건물 부분으로서 독립한 소유권의 객체가 될 수 있는 건물을 말한다.

대지권등록부가 문제되는 대표적인 부동산은 다음과 같다.

*아파트
*연립주택
*다세대주택
*오피스텔
*집합상가
*지식산업센터의 구분소유 부분
*기타 구분건물

== 등록사항 ==
대지권등록부에는 구분건물의 대지권과 관련된 사항이 등록된다.

주요 등록사항은 다음과 같다.<ref name="law71" />

*토지의 소재
*지번
*대지권 비율
*소유자의 성명 또는 명칭
*소유자의 주소
*소유자의 주민등록번호
*전유부분의 건물표시
*그 밖에 국토교통부령으로 정하는 사항

법인, 법인 아닌 사단이나 재단, 외국인 등은 주민등록번호 대신 부동산등기용등록번호 등 법령상 등록번호가 사용될 수 있다.

== 대지권 ==
[[대지권]]은 구분건물의 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리이다. 대지권은 전유부분과 일체로 처분되는 것이 원칙이다.

대지권이 될 수 있는 권리는 다음과 같다.

*소유권
*지상권
*전세권
*임차권

실무상 아파트 등에서는 대지권이 대지에 대한 소유권 지분인 경우가 많다.

== 대지권 비율 ==
대지권 비율은 구분건물의 전유부분이 대지 전체에 대하여 가지는 권리의 비율이다. 예를 들어 한 아파트 단지의 특정 세대가 대지 전체에 대하여 일정한 지분을 가지는 경우, 그 지분비율이 대지권 비율로 표시된다.

대지권 비율이 중요한 이유는 다음과 같다.

*전유부분에 결합된 대지 지분을 나타낸다.
*집합건물의 거래가격에 영향을 준다.
*재건축이나 재개발에서 권리산정의 기초자료가 될 수 있다.
*대지권등기와 연결된다.
*구분소유자별 권리 범위를 확인하는 자료가 된다.

== 전유부분과의 관계 ==
전유부분은 구분건물 중 독립하여 소유권의 객체가 되는 건물 부분이다. 대지권은 이러한 전유부분을 소유하기 위하여 대지에 대하여 가지는 권리이다.

전유부분과 대지권의 관계는 다음과 같다.

*전유부분은 구분건물의 독립한 소유 부분이다.
*대지권은 전유부분에 결합된 대지에 관한 권리이다.
*대지권은 전유부분과 일체로 처분되는 것이 원칙이다.
*전유부분과 대지권은 구분건물등기에서 함께 공시된다.
*대지권등록부는 이 관계를 지적공부에서 확인하게 한다.

== 구분건물과의 관계 ==
[[구분건물]]은 1동의 건물 중 구조상·이용상 독립성이 있어 구분소유권의 객체가 되는 건물 부분이다. 구분건물은 일반 건물과 달리 전유부분, 공용부분, 대지권이 함께 문제된다.

대지권등록부와 구분건물의 관계는 다음과 같다.

*대지권등록부는 구분건물의 대지권을 등록한다.
*구분건물은 전유부분과 대지권이 결합되어 거래되는 경우가 많다.
*대지권 비율은 전유부분별로 달라질 수 있다.
*구분건물등기와 대지권등록부의 내용은 서로 연결된다.

== 토지대장과의 관계 ==
[[토지대장]]은 토지의 소재, 지번, 지목, 면적, 소유자 등을 필지별로 등록하는 지적공부이다. 대지권등록부는 토지대장에 등록된 토지 중 구분건물의 대지권과 관련되는 사항을 별도로 정리한다.

토지대장과 대지권등록부의 관계는 다음과 같다.

*토지대장은 토지의 기본 표시사항을 등록한다.
*대지권등록부는 구분건물의 대지권 비율 등을 등록한다.
*대지권등록부의 토지 소재와 지번은 토지대장과 연결된다.
*구분건물의 대지는 토지대장상 하나 또는 여러 필지일 수 있다.
*토지대장만으로는 전유부분별 대지권 비율을 파악하기 어렵다.

== 공유지연명부와의 구별 ==
[[공유지연명부]]는 1필지의 토지를 둘 이상의 소유자가 공유하는 경우 공유자별 지분과 인적 사항을 등록하는 장부이다. 대지권등록부는 구분건물의 전유부분과 연결된 대지권 비율을 등록하는 장부이다.

{| class="wikitable"
!구분
!공유지연명부
!대지권등록부
|-
|작성 사유
|1필지 토지가 공동소유인 경우
|구분건물의 대지권이 있는 경우
|-
|중심 내용
|공유자별 지분
|전유부분별 대지권 비율
|-
|관련 부동산
|공유 토지
|집합건물의 대지
|-
|관련 등기
|공유자 지분등기
|대지권등기, 구분건물등기
|}

== 경계점좌표등록부와의 구별 ==
[[경계점좌표등록부]]는 경계점의 좌표를 등록하는 지적공부이다. 대지권등록부는 토지의 경계나 좌표를 중심으로 하는 장부가 아니라 구분건물의 대지권을 중심으로 하는 장부이다.

{| class="wikitable"
!구분
!대지권등록부
!경계점좌표등록부
|-
|중심 내용
|대지권 비율과 전유부분 관련 사항
|경계점 좌표
|-
|관련 개념
|구분건물, 대지권
|수치지적, 경계점
|-
|기능
|집합건물의 대지권 공시 보조
|토지 경계의 정밀한 관리
|}

== 등기부와의 관계 ==
대지권등록부는 지적공부이고, 등기부는 부동산의 권리관계를 공시하는 장부이다. 대지권은 구분건물등기의 표제부와 권리관계에 연결되므로, 대지권등록부와 등기부의 내용은 서로 밀접하게 관련된다.

대지권등록부와 등기부의 관계는 다음과 같다.

*대지권등록부는 지적공부상 대지권 관련 사항을 등록한다.
*구분건물등기부에는 전유부분의 표시와 대지권의 표시가 기록된다.
*대지권 비율은 대지권등록부와 등기부에서 확인할 수 있다.
*권리관계의 최종 확인은 등기부를 기준으로 한다.
*대지권 변동이 있으면 지적공부와 등기부 표시 정리가 함께 문제된다.

== 대지권등기와의 관계 ==
[[대지권등기]]는 구분건물의 전유부분과 그 대지권의 관계를 등기부에 공시하는 등기이다. 대지권등록부는 지적공부이고, 대지권등기는 등기제도상의 공시이다.

{| class="wikitable"
!구분
!대지권등록부
!대지권등기
|-
|성격
|지적공부
|등기
|-
|담당
|지적소관청
|등기소
|-
|중심 내용
|대지권 비율 등 지적공부상 등록사항
|구분건물등기부의 대지권 표시
|-
|공시 기능
|토지와 구분건물 관계의 지적공부상 확인
|권리관계 공시
|}

== 집합건물 거래와의 관계 ==
아파트나 오피스텔과 같은 집합건물을 거래할 때에는 전유부분뿐 아니라 대지권도 확인해야 한다. 대지권이 없거나 대지권 비율이 일반적인 예상과 다르면 거래가치와 권리관계에 영향을 줄 수 있다.

거래 시 확인할 사항은 다음과 같다.

*전유부분의 건물표시
*대지권의 목적이 되는 토지
*대지권 비율
*대지권의 종류
*대지권등기 여부
*대지권등록부와 등기부의 일치 여부
*토지의 권리제한 여부
*대지권이 없는 구분건물인지 여부

== 대지권이 없는 구분건물 ==
구분건물이라고 해서 항상 대지권이 등기되어 있거나 대지권등록부에 명확히 정리되어 있는 것은 아니다. 대지권이 없는 구분건물은 거래에서 특히 주의해야 한다.

대지권이 없는 경우 확인할 사항은 다음과 같다.

*대지 사용권이 실제로 존재하는지 여부
*대지권등기가 가능한지 여부
*대지 소유자와 건물 소유자가 다른지 여부
*대지 사용에 관한 분쟁 가능성
*대지권등록부 작성 여부
*등기부 표제부의 대지권 표시 여부

== 지적공부에서의 위치 ==
대지권등록부는 대장 계열 지적공부에 속한다. 지적공부 중 토지대장, 임야대장, 공유지연명부, 대지권등록부, 경계점좌표등록부는 문자와 숫자를 중심으로 등록하는 대장형 공부이다.

지적공부의 구분은 다음과 같다.

{| class="wikitable"
!구분
!지적공부
!주요 내용
|-
|대장
|토지대장
|일반 토지의 표시와 소유자 사항
|-
|대장
|임야대장
|임야도 등록 토지의 표시와 소유자 사항
|-
|대장
|공유지연명부
|공유자별 지분
|-
|대장
|대지권등록부
|구분건물의 대지권
|-
|대장
|경계점좌표등록부
|경계점 좌표
|-
|도면
|지적도
|토지의 경계와 지번
|-
|도면
|임야도
|임야의 경계와 지번
|}

== 열람과 등본 발급 ==
대지권등록부는 지적공개주의에 따라 일정한 절차에 따라 열람하거나 등본을 발급받을 수 있다. 집합건물의 대지권 비율과 관련 사항을 확인할 때 활용된다.

대지권등록부 열람이 필요한 경우는 다음과 같다.

*아파트 매매 전 대지권 확인
*오피스텔의 대지권 비율 확인
*집합상가의 대지권 확인
*구분건물등기부와 지적공부의 일치 여부 확인
*재건축·재개발에서 대지지분 확인
*대지권 없는 구분건물 여부 확인
*집합건물 담보대출 심사

== 거래 실무상 유의점 ==
집합건물을 거래할 때에는 등기부만이 아니라 대지권등록부, 토지대장, 건축물대장, 부동산종합공부 등을 함께 확인하는 것이 좋다.

거래 시 확인할 사항은 다음과 같다.

*전유부분의 표시
*대지권 비율
*대지권의 목적이 되는 토지의 지번
*토지대장상 지목과 면적
*대지권등기 여부
*등기부상 대지권 표시
*건축물대장상 전유부분 표시
*대지권 없는 구분건물 여부
*대지에 설정된 권리제한
*재건축·재개발 권리산정과의 관계

== 공신력 ==
대지권등록부는 공적 장부이지만, 그 등록내용에 공신력이 인정되는 것은 아니다. 대지권과 관련된 권리관계는 등기부를 기준으로 확인해야 하며, 필요한 경우 집합건물대장과 토지대장도 함께 확인해야 한다.

공신력과 관련하여 중요한 사항은 다음과 같다.

*대지권등록부의 등록내용에는 공신력이 인정되지 않는다.
*대지권의 권리관계는 등기부에서 확인해야 한다.
*대지권등록부와 등기부가 불일치할 수 있다.
*대지권 없는 구분건물은 거래상 위험이 있을 수 있다.
*대지권 비율은 거래가격과 권리산정에 영향을 줄 수 있다.

== 시험상 암기 포인트 ==
=== 공인중개사 ===
공인중개사 부동산공시법에서는 대지권등록부를 구분건물, 대지권, 대지권등기와 연결하여 정리해야 한다.

주요 암기 포인트는 다음과 같다.

*대지권등록부는 구분건물의 대지권에 관한 사항을 등록하는 지적공부이다.
*대지권등록부에는 토지의 소재, 지번, 대지권 비율, 소유자 사항, 전유부분의 건물표시 등이 등록된다.
*대지권은 구분건물의 전유부분을 소유하기 위하여 대지에 대하여 가지는 권리이다.
*대지권이 될 수 있는 권리는 소유권, 지상권, 전세권, 임차권이다.
*대지권 비율은 전유부분별 대지에 대한 권리비율이다.
*공유지연명부는 공유자별 지분을 등록하고, 대지권등록부는 구분건물의 대지권 비율을 등록한다.
*대지권등록부는 지적공부이고, 대지권등기는 등기제도상 공시이다.
*권리관계의 최종 확인은 등기부를 기준으로 한다.
*대지권등록부의 등록내용에는 공신력이 인정되지 않는다.

== 같이 보기 ==
*[[지적공부]]
*[[대지권]]
*[[구분건물등기]]
*[[대지권등기]]
*[[공유지연명부]]

== 참고 문헌 ==
국가법령정보센터, 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」

== 각주 ==
<references />

[[분류:공인중개사]]
[[분류:부동산공시법]]
[[분류:지적제도]]