농지처분의무 편집하기

농지처분의무는 농지 소유자가 농지를 자기의 농업경영에 이용하지 않거나 농지소유 요건을 위반한 경우 일정 기간 안에 그 농지를 처분해야 하는 의무이다.<ref name="law10">국가법령정보센터, 「농지법」 제10조, https://www.law.go.kr/법령/농지법/제10조</ref>

== 개요 ==
농지처분의무는 [[농지]]가 농업경영에 이용되지 않거나 농지소유 제한을 위반한 경우, 농지 소유자에게 해당 농지를 처분하도록 하는 제도이다. [[농지법]]은 농지는 원칙적으로 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 소유해야 한다는 원칙을 두고 있으므로, 이 원칙이 지켜지지 않으면 처분의무가 발생할 수 있다.

공인중개사 부동산공법에서는 농지처분의무의 발생 사유, 처분의무 기간, 처분명령, 처분명령 유예, 농지매수청구, 이행강제금이 중요하다. [[농지소유]], [[농지취득자격증명]], [[농지의 임대차]], [[농지전용]]과 함께 정리해야 한다.

== 의의 ==
농지처분의무는 농지소유 제한을 사후적으로 실효성 있게 만드는 제도이다. 농지를 취득할 때 농지취득자격증명으로 자격을 확인하더라도, 취득 후 농지를 농업경영에 이용하지 않으면 농지소유 원칙이 훼손될 수 있다.

농지처분의무의 기능은 다음과 같다.

*농지의 투기적 소유를 방지한다.
*농지가 실제 농업경영에 이용되도록 한다.
*경자유전의 원칙을 실현한다.
*농지취득자격증명 제도의 실효성을 확보한다.
*휴경·방치 농지를 줄인다.
*불법 임대차와 무단 전용을 억제한다.

== 발생 사유 ==
농지소유자는 일정한 사유가 발생하면 그 사유가 발생한 날부터 1년 이내에 해당 농지를 처분해야 한다.<ref name="law10" />

처분의무가 발생할 수 있는 대표적인 경우는 다음과 같다.

*소유 농지를 자기의 농업경영에 이용하지 않는 경우
*농업경영계획서의 내용대로 농업경영을 하지 않는 경우
*농지를 휴경하거나 방치하는 경우
*농지를 정당한 사유 없이 임대하거나 사용대하는 경우
*농지소유 상한을 초과한 경우
*주말·체험영농 목적 농지를 그 목적대로 이용하지 않는 경우
*농업법인이 농지소유 요건을 위반한 경우
*거짓이나 부정한 방법으로 농지취득자격증명을 발급받은 경우
*농지전용 목적 취득 후 그 목적대로 이용하지 않는 경우

== 자기의 농업경영에 이용하지 않는 경우 ==
농지처분의무의 가장 기본적인 발생 사유는 농지를 자기의 농업경영에 이용하지 않는 경우이다.

자기의 농업경영에 이용하지 않는 것으로 볼 수 있는 경우는 다음과 같다.

*농지를 직접 경작하지 않는 경우
*농지를 휴경하는 경우
*농지를 방치하는 경우
*정당한 사유 없이 다른 사람에게 임대하는 경우
*정당한 사유 없이 사용대하는 경우
*농업경영계획서와 다르게 이용하는 경우
*농지를 농업 외 용도로 사용하는 경우

다만 질병, 징집, 취학, 농지은행을 통한 임대차 등 법령상 허용되는 사유가 있는 경우에는 처분의무 발생 여부를 별도로 판단해야 한다.

== 농업경영계획서 위반 ==
[[농지취득자격증명]]을 발급받기 위하여 제출한 농업경영계획서는 취득 후 농지 이용을 판단하는 기준이 된다.

농업경영계획서 위반이 문제되는 경우는 다음과 같다.

*계획서상 재배 작물과 전혀 다른 방식으로 이용하는 경우
*영농을 시작하지 않는 경우
*계획과 달리 농지를 임대하는 경우
*농지를 방치하는 경우
*농업 외 시설 부지로 사용하는 경우
*농업경영 능력이나 의사가 없었던 것으로 판단되는 경우

농업경영계획서가 형식적으로만 작성되고 실제 농업경영이 이루어지지 않으면 농지처분의무와 연결될 수 있다.

== 불법 임대차와의 관계 ==
[[농지의 임대차]]는 원칙적으로 제한된다. 농지를 취득한 사람이 정당한 사유 없이 농지를 타인에게 임대하거나 사용대하면 자기의 농업경영에 이용하지 않는 것으로 보아 처분의무가 발생할 수 있다.

불법 임대차의 예는 다음과 같다.

*농지취득 직후 타인에게 임대한 경우
*주말·체험영농 목적 농지를 임대수익 목적으로 빌려준 경우
*농지은행을 통하지 않고 허용 사유 없이 임대한 경우
*임차인이 농지를 농업 외 용도로 사용하는 것을 방치한 경우
*농업경영계획서와 달리 전부 위탁경영을 한 경우

== 무단 전용과의 관계 ==
[[농지전용]]은 농지를 농업생산 또는 농지개량 외의 용도로 사용하는 것이다. 농지를 전용허가나 신고 없이 비농업용으로 사용하면 농지처분의무뿐 아니라 원상회복명령 등 별도 제재가 문제될 수 있다.

무단 전용의 예는 다음과 같다.

*농지에 허가 없이 건축물을 설치한 경우
*농지를 주차장으로 사용하는 경우
*농지를 창고나 야적장으로 사용하는 경우
*농지를 공장 부지로 사용하는 경우
*농지를 성토·포장하여 농업 외 용도로 사용하는 경우

무단 전용은 농지소유 제한 위반과 농지보전 규제 위반이 함께 문제될 수 있다.

== 처분의무 기간 ==
농지처분의무가 발생한 경우 농지 소유자는 그 사유가 발생한 날부터 1년 이내에 해당 농지를 처분해야 한다.<ref name="law10" />

처분의무 기간에서 중요한 사항은 다음과 같다.

*처분의무 사유 발생일부터 1년 이내이다.
*기간 안에 해당 농지를 매도하거나 적법하게 처분해야 한다.
*처분하지 않으면 처분명령이 내려질 수 있다.
*처분의무 기간 중 농지를 자기의 농업경영에 이용하면 처분명령 유예가 문제될 수 있다.
*농지은행에 매도위탁을 하는 방법도 검토될 수 있다.

== 처분명령 ==
=== 의의 ===
처분명령은 농지처분의무를 이행하지 않은 농지 소유자에게 행정청이 일정 기간 안에 농지를 처분하도록 명하는 처분이다.

시장·군수 또는 구청장은 농지처분의무 기간 안에 농지를 처분하지 않은 소유자 등에게 6개월 이내의 기간을 정하여 농지를 처분할 것을 명할 수 있다.<ref name="law11">국가법령정보센터, 「농지법」 제11조, https://www.law.go.kr/법령/농지법/제11조</ref>

=== 처분명령 대상 ===
처분명령이 내려질 수 있는 경우는 다음과 같다.

*처분의무 기간 안에 농지를 처분하지 않은 경우
*거짓이나 부정한 방법으로 농지취득자격증명을 발급받아 농지를 소유한 경우
*농업법인이 부동산업을 영위하는 등 법령상 제한을 위반한 경우
*농지소유 요건을 충족하지 못하게 된 경우

=== 처분명령의 효과 ===
처분명령을 받은 농지 소유자는 지정된 기간 안에 해당 농지를 처분해야 한다. 처분명령을 이행하지 않으면 이행강제금이 부과될 수 있다.

== 처분명령의 유예 ==
시장·군수 또는 구청장은 처분의무 기간에 처분 대상 농지를 처분하지 않은 농지 소유자가 일정한 요건을 충족하면 처분명령을 유예할 수 있다.<ref name="law12">국가법령정보센터, 「농지법」 제12조, https://www.law.go.kr/법령/농지법/제12조</ref>

처분명령 유예가 가능한 경우는 다음과 같다.

*해당 농지를 자기의 농업경영에 이용하는 경우
*한국농어촌공사와 해당 농지의 매도위탁계약을 체결한 경우

처분명령 유예에서 중요한 사항은 다음과 같다.

*유예기간은 처분의무 기간이 지난 날부터 3년이다.
*유예기간 중 유예 사유가 없어지면 처분명령이 내려질 수 있다.
*유예기간이 지나고 처분명령을 받지 않은 경우에는 유예된 농지의 처분의무가 없어진 것으로 볼 수 있다.
*유예는 처분의무가 당연히 사라지는 것이 아니라 법령상 요건을 충족해야 한다.

== 농지매수청구 ==
처분명령을 받은 농지 소유자는 해당 농지의 매수를 한국농어촌공사에 청구할 수 있다.<ref name="law11" />

농지매수청구의 주요 내용은 다음과 같다.

*처분명령을 받은 농지 소유자가 청구할 수 있다.
*한국농어촌공사가 매수 주체가 된다.
*공시지가를 기준으로 매수할 수 있다.
*인근 지역의 실제 거래가격이 공시지가보다 낮으면 실제 거래가격을 기준으로 매수할 수 있다.
*농지 소유자가 직접 매도하기 어려운 경우 활용될 수 있다.

농지매수청구는 처분명령을 받은 농지 소유자에게 처분 방법을 제공하는 제도이다.

== 이행강제금 ==
=== 부과 대상 ===
처분명령을 받고도 정당한 사유 없이 지정기간까지 처분명령을 이행하지 않은 자에게는 이행강제금이 부과될 수 있다.<ref name="law63">국가법령정보센터, 「농지법」 제63조, https://www.law.go.kr/법령/농지법/제63조</ref>

=== 부과 금액 ===
시장·군수 또는 구청장은 감정평가액 또는 개별공시지가 중 더 높은 가액의 100분의 25에 해당하는 이행강제금을 부과한다.<ref name="law63" />

=== 반복 부과 ===
이행강제금은 처분명령이 이행될 때까지 매년 1회 부과·징수될 수 있다.<ref name="law63" />

이행강제금에서 중요한 사항은 다음과 같다.

*처분명령 불이행에 대한 금전적 제재이다.
*감정평가액 또는 개별공시지가 중 높은 가액을 기준으로 한다.
*100분의 25에 해당하는 금액이 부과될 수 있다.
*처분명령이 이행될 때까지 매년 1회 부과될 수 있다.
*처분명령 전 단계인 처분의무와 구별해야 한다.

== 원상회복명령과의 관계 ==
농지를 무단 전용하거나 불법으로 형질변경한 경우에는 농지처분의무와 별도로 원상회복명령이 문제될 수 있다.

원상회복명령과 처분의무의 차이는 다음과 같다.

{| class="wikitable"
!구분
!농지처분의무
!원상회복명령
|-
|대상
|농지를 소유할 자격 또는 이용 요건을 위반한 경우
|농지를 불법 전용하거나 훼손한 경우
|-
|내용
|농지를 처분해야 함
|농지를 원래 상태로 회복해야 함
|-
|후속 제재
|처분명령, 이행강제금
|원상회복명령 불이행 시 이행강제금 등
|}

== 농지소유와의 관계 ==
[[농지소유]]는 농지처분의무의 전제가 된다. 농지소유 원칙을 위반하거나 예외적 소유 요건을 충족하지 못하면 처분의무가 발생할 수 있다.

농지소유와 처분의무의 관계는 다음과 같다.

*농지는 원칙적으로 자기의 농업경영에 이용할 자가 소유한다.
*농업경영에 이용하지 않으면 처분의무가 발생할 수 있다.
*상속농지, 이농농지, 주말·체험영농 농지는 예외적 소유가 가능하지만 요건을 지켜야 한다.
*예외적 소유 요건을 위반하면 처분의무가 문제된다.
*농업법인이 요건을 상실해도 처분의무가 발생할 수 있다.

== 농지취득자격증명과의 관계 ==
[[농지취득자격증명]]은 농지 취득 시 농지소유 자격을 확인하는 절차이고, 농지처분의무는 취득 후 이용 상태를 사후적으로 관리하는 제도이다.

농지취득자격증명과 처분의무의 관계는 다음과 같다.

*농지취득자격증명을 발급받아도 실제 이용 의무가 사라지는 것은 아니다.
*농업경영계획서와 달리 이용하면 처분의무가 발생할 수 있다.
*거짓이나 부정한 방법으로 증명을 발급받으면 처분명령이 내려질 수 있다.
*농지를 취득한 후 농업경영에 이용하지 않으면 사후 제재가 가능하다.

== 부동산 거래와의 관계 ==
농지처분의무가 부과된 농지는 거래에서 주의가 필요하다. 매수인은 해당 농지에 처분명령, 이행강제금, 원상회복명령 등이 있는지 확인해야 한다.

거래 시 확인할 사항은 다음과 같다.

*농지처분의무 통지 여부
*처분명령 여부
*처분명령 유예 여부
*이행강제금 부과 여부
*농지취득자격증명 발급 가능성
*농지의 실제 이용상태
*불법 임대차 여부
*무단 전용 여부
*농업진흥지역 여부

== 절차 흐름 ==
농지처분의무와 관련한 일반적인 절차는 다음과 같다.

#농지소유 또는 이용 요건 위반 발생
#시장·군수·구청장의 조사
#농지처분의무 통지
#1년 이내 농지 처분
#미처분 시 처분명령
#6개월 이내 처분명령 이행
#미이행 시 이행강제금 부과
#처분명령 이행 시 제재 종료

처분명령 유예나 농지매수청구가 있는 경우에는 절차가 달라질 수 있다.

== 시험상 암기 포인트 ==
=== 공인중개사 ===
공인중개사 부동산공법에서는 농지처분의무의 발생 사유와 처분명령, 이행강제금이 중요하다.

주요 암기 포인트는 다음과 같다.

*농지를 자기의 농업경영에 이용하지 않으면 농지처분의무가 발생할 수 있다.
*농지처분의무가 발생하면 사유 발생일부터 1년 이내에 농지를 처분해야 한다.
*처분의무 기간 안에 처분하지 않으면 6개월 이내의 기간을 정하여 처분명령을 받을 수 있다.
*처분명령을 받은 농지 소유자는 한국농어촌공사에 농지매수청구를 할 수 있다.
*처분명령은 일정한 경우 3년간 유예될 수 있다.
*처분명령을 이행하지 않으면 이행강제금이 부과될 수 있다.
*이행강제금은 감정평가액 또는 개별공시지가 중 높은 가액의 100분의 25에 해당한다.
*이행강제금은 처분명령이 이행될 때까지 매년 1회 부과될 수 있다.
*농지취득자격증명을 부정하게 발급받은 경우 처분명령이 문제될 수 있다.
*농지처분의무는 농지소유 제한의 사후관리 제도이다.

== 같이 보기 ==
*[[농지]]
*[[농지소유]]
*[[농지취득자격증명]]
*[[농지의 임대차]]
*[[농지전용]]

== 각주 ==
<references />

[[분류:공인중개사]]
[[분류:부동산공법]]
[[분류:농지법]]