농지소유 편집하기

농지소유는 농지를 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 농지법에 따라 농지를 소유하는 것을 말한다.<ref name="law6">국가법령정보센터, 「농지법」 제6조, https://www.law.go.kr/법령/농지법/제6조</ref>

== 개요 ==
농지소유는 [[농지법]]의 핵심 제도이다. 농지는 식량 생산과 국토환경 보전에 필요한 자원이므로 일반 토지와 달리 아무나 자유롭게 소유할 수 없다. 농지법은 농지는 원칙적으로 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못한다고 정한다.<ref name="law6" />

공인중개사 부동산공법에서는 농지소유의 원칙, 예외적 농지소유, 농지취득자격증명, 농업경영계획서, 주말·체험영농, 상속농지, 농지처분의무가 중요하다. 농지 거래 실무에서도 매수인이 농지를 취득할 수 있는지, 농지취득자격증명을 받을 수 있는지, 취득 후 처분의무가 발생할 수 있는지를 확인해야 한다.

== 원칙 ==
=== 경자유전의 원칙 ===
농지소유의 기본 원칙은 경자유전이다. 경자유전은 농지는 농업을 경영하는 사람이 소유해야 한다는 원칙이다.

경자유전의 원칙은 다음과 같은 의미를 가진다.

*농지는 원칙적으로 자기의 농업경영에 이용할 사람이 소유한다.
*투기 목적의 농지소유를 제한한다.
*농지가 실제 농업생산에 이용되도록 한다.
*농업인의 경영기반을 보호한다.
*농지의 소유와 이용을 연결한다.

=== 자기의 농업경영 ===
자기의 농업경영이란 농지 소유자가 그 농지를 직접 농업에 이용하거나, 자기 책임과 계산으로 농업경영을 하는 것을 말한다.

자기의 농업경영 여부를 판단할 때에는 다음 사항을 고려할 수 있다.

*농지의 위치와 면적
*재배하려는 작물
*영농 인력
*농기계와 농업시설 보유 여부
*농업경영계획의 실현 가능성
*거주지와 농지의 거리
*기존 보유 농지와의 관계

== 농지를 소유할 수 있는 자 ==
농지는 원칙적으로 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자만 소유할 수 있다. 따라서 농업인, 농업법인, 농업경영을 하려는 개인 등이 농지소유의 중심 주체가 된다.

농지를 소유할 수 있는 대표적인 자는 다음과 같다.

*농업인
*농업법인
*농업경영을 하려는 개인
*주말·체험영농을 하려는 개인
*상속으로 농지를 취득한 자
*법령상 예외적으로 농지소유가 허용되는 자

== 농업인 ==
농업인은 농업에 종사하는 개인으로서 농지를 소유하고 이용하는 기본 주체이다. 농업인은 농지취득, 농지 임대차, 농업진흥지역, 농지전용 등 농지법 전반에서 중요한 기준이 된다.

농업인 여부는 다음 요소와 관련된다.

*농업에 종사하는 기간
*농산물 판매액
*농지 경작 면적
*농업경영 참여 정도
*농업을 생업 또는 주요 활동으로 하는지 여부

구체적인 농업인 기준은 농지법령과 농업 관련 법령에서 정하는 요건에 따라 판단한다.

== 농업법인 ==
농업법인은 농업경영을 목적으로 설립된 법인이다. 농업법인도 일정한 요건을 갖추면 농지를 소유할 수 있다.

농업법인의 농지소유에서 중요한 사항은 다음과 같다.

*농업경영을 목적으로 해야 한다.
*법령상 농업법인 요건을 충족해야 한다.
*농지를 실제 농업경영에 이용해야 한다.
*비농업적 목적의 농지소유는 제한된다.
*요건을 상실하면 처분의무가 문제될 수 있다.

== 예외적 농지소유 ==
농지법은 경자유전 원칙을 기본으로 하지만, 일정한 경우에는 자기의 농업경영에 이용하지 않더라도 농지소유를 허용한다.

예외적으로 농지소유가 허용될 수 있는 경우는 다음과 같다.<ref name="law6" />

*국가나 지방자치단체가 농지를 소유하는 경우
*상속으로 농지를 취득하는 경우
*농지전용허가를 받거나 농지전용협의를 마친 농지를 소유하는 경우
*담보농지를 취득하는 경우
*주말·체험영농을 하려는 자가 농지를 소유하는 경우
*농지은행을 통하여 농지를 소유하거나 임대하는 경우
*시험·연구·실습지 등으로 농지를 소유하는 경우
*그 밖에 농지법령에서 정하는 경우

== 상속농지 ==
상속으로 농지를 취득한 자는 농업경영을 하지 않더라도 일정한 범위에서 농지를 소유할 수 있다. 상속은 본인의 의사와 관계없이 권리가 이전되는 경우가 많으므로 예외가 인정된다.

상속농지에서 중요한 사항은 다음과 같다.

*상속인은 농업인이 아니어도 농지를 취득할 수 있다.
*다만 소유 가능한 면적에 제한이 있을 수 있다.
*상속농지를 계속 농업경영에 이용하지 않으면 임대차나 처분 문제가 발생할 수 있다.
*상속농지의 처분의무 여부는 소유 면적과 이용상황에 따라 판단해야 한다.

== 이농자의 농지소유 ==
농업경영을 하던 사람이 이농한 경우에도 일정한 범위에서 이농 당시 소유하던 농지를 계속 소유할 수 있다. 이는 농업에서 다른 직업으로 전환한 사람의 재산관계를 일정 범위에서 보호하기 위한 예외이다.

이농자의 농지소유에서 중요한 사항은 다음과 같다.

*이농 당시 소유하던 농지가 대상이 된다.
*소유 가능한 면적에 제한이 있을 수 있다.
*농지를 임대하거나 처분해야 하는 경우가 생길 수 있다.
*이농 이후 새로 농지를 취득하는 것은 별도로 판단한다.

== 주말·체험영농 목적의 농지소유 ==
농업인이 아닌 개인도 주말·체험영농을 하려는 경우 일정한 면적 이하의 농지를 소유할 수 있다. 이는 도시민의 농업 체험과 여가 목적의 소규모 농지 이용을 허용하는 제도이다.

주말·체험영농 목적 농지소유의 주요 특징은 다음과 같다.

*농업인이 아닌 개인도 가능하다.
*세대 기준으로 소유 면적 제한이 있다.
*대규모 농지소유는 허용되지 않는다.
*실제 주말·체험영농에 이용해야 한다.
*투기 목적의 취득은 허용되지 않는다.
*농지취득자격증명 신청 시 주말·체험영농계획서를 제출할 수 있다.

== 농지취득자격증명과의 관계 ==
[[농지취득자격증명]]은 농지를 취득하려는 자가 농지를 소유할 자격이 있음을 확인받는 증명이다. 농지를 취득하려는 자는 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받아야 한다.<ref name="law8">국가법령정보센터, 「농지법」 제8조, https://www.law.go.kr/법령/농지법/제8조</ref>

농지소유와 농지취득자격증명의 관계는 다음과 같다.

*농지소유 자격이 있어야 농지취득자격증명을 받을 수 있다.
*농지취득자격증명은 농지 등기 신청에 필요하다.
*농업경영계획서 또는 주말·체험영농계획서가 필요할 수 있다.
*농지취득자격증명을 부정하게 발급받으면 처분의무가 문제될 수 있다.
*농지소유의 적법성을 사전에 확인하는 절차이다.

== 농업경영계획서 ==
농업경영계획서는 농지를 취득하려는 자가 농지를 어떻게 농업경영에 이용할 것인지 작성하는 계획서이다. 농지취득자격증명 발급 과정에서 중요한 자료가 된다.

농업경영계획서에 포함될 수 있는 사항은 다음과 같다.

*취득하려는 농지의 면적
*재배 예정 작물
*영농 인력
*농기계 확보 여부
*농업경영 기간
*농업경영 방법
*기존 보유 농지 현황
*거주지와 농지의 거리
*농업경영의 실현 가능성

== 농지소유 상한 ==
농지소유에는 일정한 상한이 적용될 수 있다. 특히 농업경영을 하지 않는 상속인, 이농자, 주말·체험영농자 등 예외적 농지소유자는 소유 가능한 면적이 제한된다.

소유 상한이 문제되는 경우는 다음과 같다.

*상속으로 농지를 취득한 경우
*이농 당시 소유하던 농지를 계속 소유하는 경우
*주말·체험영농 목적으로 농지를 취득하는 경우
*농업경영을 하지 않는 자가 예외적으로 농지를 소유하는 경우

시험에서는 농지소유가 원칙적으로 농업경영 목적이어야 하며, 예외적 소유는 면적 제한과 처분의무로 연결된다는 점이 중요하다.

== 농지의 임대차와의 관계 ==
농지는 원칙적으로 소유자가 자기의 농업경영에 이용해야 하므로 [[농지의 임대차]]는 제한된다. 그러나 예외적으로 소유가 허용되는 농지나 직접 경작이 어려운 사유가 있는 경우에는 임대차 또는 사용대차가 허용될 수 있다.

농지소유와 임대차의 관계에서 중요한 사항은 다음과 같다.

*농지는 원칙적으로 직접 이용해야 한다.
*농지의 임대차는 예외적으로 허용된다.
*상속농지나 이농농지는 임대차가 가능할 수 있다.
*농지은행을 통한 임대차가 활용될 수 있다.
*불법 임대차는 농지처분의무와 연결될 수 있다.

== 농지처분의무와의 관계 ==
[[농지처분의무]]는 농지를 소유할 자격이 없거나 농지를 자기의 농업경영에 이용하지 않는 경우 일정 기간 안에 농지를 처분해야 하는 의무이다.

농지처분의무가 발생할 수 있는 경우는 다음과 같다.

*농지를 자기의 농업경영에 이용하지 않는 경우
*농업경영계획서와 다르게 농지를 이용하는 경우
*농지를 휴경하거나 방치하는 경우
*거짓이나 부정한 방법으로 농지취득자격증명을 발급받은 경우
*농지소유 상한을 초과한 경우
*농업법인이 농업법인 요건을 충족하지 못하게 된 경우

처분의무를 이행하지 않으면 처분명령과 이행강제금이 문제될 수 있다.

== 농지전용과의 관계 ==
[[농지전용]]은 농지를 농업생산 또는 농지개량 외의 용도로 사용하는 것이다. 농지전용허가를 받거나 농지전용협의를 마친 농지는 예외적으로 농업경영 목적이 아니더라도 소유가 허용될 수 있다.

농지소유와 농지전용의 관계는 다음과 같다.

*농지는 원칙적으로 농업경영 목적으로 소유한다.
*농지전용허가를 받은 경우 비농업적 이용이 가능할 수 있다.
*전용 목적대로 사용해야 한다.
*허가 없이 농지를 다른 용도로 사용하면 불법 전용이 된다.
*농지전용은 농지보전부담금과 연결될 수 있다.

== 농지소유와 부동산 거래 ==
농지를 거래할 때에는 매수인이 농지를 소유할 수 있는 자인지 확인해야 한다. 농지취득자격증명을 받을 수 없으면 소유권이전등기가 어려워질 수 있다.

농지 매매에서 확인할 사항은 다음과 같다.

*매수인의 농지소유 자격
*농업경영 목적 여부
*주말·체험영농 목적 여부
*농지취득자격증명 발급 가능성
*농업경영계획서 제출 필요 여부
*농업진흥지역 여부
*농지전용 가능성
*농지 임대차 가능 여부
*처분의무 발생 가능성

== 위반 시 효과 ==
농지소유 제한을 위반하면 처분의무, 처분명령, 이행강제금 등 제재가 발생할 수 있다. 농지는 취득 자체보다 취득 후 실제 이용 여부가 계속 관리된다는 점이 중요하다.

위반 사례는 다음과 같다.

*농업경영계획서와 달리 농사를 짓지 않는 경우
*농지를 방치하는 경우
*농지를 불법으로 임대하는 경우
*농지를 무단으로 전용하는 경우
*주말·체험영농 목적이라면서 실제 투기 목적으로 취득한 경우
*농업법인이 요건을 상실한 경우

== 시험상 암기 포인트 ==
=== 공인중개사 ===
공인중개사 부동산공법에서는 농지소유의 원칙과 예외, 농지취득자격증명, 처분의무가 중요하다.

주요 암기 포인트는 다음과 같다.

*농지는 원칙적으로 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 소유할 수 있다.
*이를 경자유전의 원칙이라고 한다.
*농업인이 아닌 자의 농지소유는 제한된다.
*상속, 이농, 주말·체험영농, 농지전용허가를 받은 농지 등은 예외적 소유가 가능할 수 있다.
*예외적 농지소유는 면적 제한이나 이용 제한이 따를 수 있다.
*농지를 취득하려면 원칙적으로 농지취득자격증명이 필요하다.
*농업경영계획서는 농지취득자격증명 발급의 핵심 자료이다.
*농지를 자기의 농업경영에 이용하지 않으면 농지처분의무가 발생할 수 있다.
*농지소유 제한 위반은 처분명령과 이행강제금으로 이어질 수 있다.
*농지 거래에서는 매수인의 농지소유 자격과 농지취득자격증명 발급 가능성을 확인해야 한다.

== 같이 보기 ==
*[[농지]]
*[[농지법]]
*[[농지취득자격증명]]
*[[농지처분의무]]
*[[농지전용]]

== 각주 ==
<references />

[[분류:공인중개사]]
[[분류:부동산공법]]
[[분류:농지법]]