농업진흥지역 편집하기

농업진흥지역은 농지를 효율적으로 이용하고 보전하기 위하여 농지법에 따라 지정하는 지역이다.<ref name="law28">국가법령정보센터, 「농지법」 제28조, https://www.law.go.kr/법령/농지법/제28조</ref>

== 개요 ==
농업진흥지역은 우량농지를 보전하고 농업생산 기반을 유지하기 위하여 지정하는 지역이다. 농지는 식량 생산과 국토환경 보전에 중요한 자원이므로, 특히 보전가치가 높은 농지는 농업진흥지역으로 지정하여 농업 목적 외 이용을 엄격하게 제한한다.

공인중개사 부동산공법에서는 농업진흥지역의 지정 목적, 지정 대상, 농업진흥구역과 농업보호구역의 구별, 행위제한, 농지전용 제한이 중요하다. [[농지]], [[농지전용]], [[농지소유]], [[농지취득자격증명]]과 함께 정리해야 한다.

== 목적 ==
농업진흥지역의 목적은 농업에 적합한 우량농지를 체계적으로 보전하고 농업 생산성을 높이는 것이다.

주요 목적은 다음과 같다.

*우량농지를 보전한다.
*농업생산 기반을 유지한다.
*농지의 무분별한 전용을 방지한다.
*농업용수와 배수 등 농업환경을 보호한다.
*집단화된 농지를 효율적으로 관리한다.
*식량 생산 기반을 확보한다.
*국토의 균형 있는 이용과 보전에 기여한다.

== 지정권자 ==
농업진흥지역은 시·도지사가 지정한다. 지정은 농업의 진흥과 농지 보전을 위하여 필요한 지역을 대상으로 하며, 관계 법령에 따른 절차와 기준을 따라야 한다.<ref name="law28" />

농업진흥지역 지정에서 중요한 사항은 다음과 같다.

*시·도지사가 지정한다.
*농지를 효율적으로 이용하고 보전하기 위한 지역을 대상으로 한다.
*농업생산성이 높은 농지가 중심이 된다.
*농업진흥구역과 농업보호구역으로 구분하여 지정한다.
*지정 후에는 토지이용과 농지전용에 강한 제한이 따른다.

== 지정 대상 ==
농업진흥지역은 농업진흥을 위하여 보전이 필요한 농지와 그 주변 지역을 대상으로 지정된다.

지정 대상이 될 수 있는 토지는 다음과 같다.

*집단화된 농지
*농업생산성이 높은 농지
*농업용수 확보가 쉬운 농지
*경지정리 등 농업생산 기반이 정비된 농지
*농업경영에 계속 이용할 필요가 있는 농지
*농업환경 보호가 필요한 지역
*농업진흥구역을 보호하기 위하여 필요한 주변 지역

== 구분 ==
농업진흥지역은 농업진흥구역과 농업보호구역으로 구분된다.<ref name="law28" />

{| class="wikitable"
!구분
!의미
!중심 기능
|-
|농업진흥구역
|농업의 진흥을 도모하기 위하여 농지가 집단화되어 농업 목적으로 이용할 필요가 있는 지역
|우량농지 보전과 농업생산
|-
|농업보호구역
|농업진흥구역의 용수원 확보, 수질 보전 등 농업환경을 보호하기 위하여 필요한 지역
|농업환경 보호와 농업진흥구역 보조
|}

== 농업진흥구역 ==
=== 의의 ===
농업진흥구역은 농업생산에 직접 필요한 우량농지를 보전하기 위한 구역이다. 농지가 집단화되어 있고 농업생산성이 높으며, 계속 농업 목적으로 이용할 필요가 있는 지역이 중심이 된다.

=== 특징 ===
농업진흥구역의 특징은 다음과 같다.

*농업생산을 위한 핵심 구역이다.
*우량농지 보전이 가장 중요하다.
*농지전용이 매우 엄격하게 제한된다.
*농업과 직접 관련된 행위가 중심적으로 허용된다.
*비농업용 건축물 설치는 원칙적으로 제한된다.
*토지의 개발가치보다 농업적 보전가치가 우선된다.

=== 허용되는 행위 ===
농업진흥구역에서는 농업생산과 직접 관련된 행위가 주로 허용된다.

허용될 수 있는 행위는 다음과 같다.

*농작물 경작
*다년생식물 재배
*농지개량
*농업용 시설 설치
*농업인 주택 설치
*농업용 창고 설치
*축사 등 농축산업용 시설 설치
*농수산물 가공·처리시설 설치
*농업경영에 필요한 시설 설치

구체적인 허용 여부는 농지법령과 해당 시설의 규모·용도·위치에 따라 달라진다.

== 농업보호구역 ==
=== 의의 ===
농업보호구역은 농업진흥구역의 농업환경을 보호하기 위한 구역이다. 농업진흥구역에 필요한 용수원 확보, 수질 보전, 농업환경 보호 등이 중심이 된다.

=== 특징 ===
농업보호구역의 특징은 다음과 같다.

*농업진흥구역을 보조하고 보호한다.
*농업용수와 수질 보전이 중요하다.
*농업환경 훼손을 방지한다.
*농업진흥구역보다 행위제한이 다소 완화될 수 있다.
*비농업적 이용도 제한적으로 허용될 수 있다.
*농업환경에 지장을 주는 개발은 제한된다.

=== 허용되는 행위 ===
농업보호구역에서는 농업환경 보호에 지장이 없는 범위에서 일정한 시설 설치가 허용될 수 있다.

허용될 수 있는 행위는 다음과 같다.

*농업용 시설 설치
*농업인 생활편의시설 설치
*농업환경 보호시설 설치
*농업용수 보전시설 설치
*마을공동시설 설치
*농촌 생활환경 개선시설 설치
*법령상 허용되는 공공시설 설치

다만 농업보호구역에서도 농업환경을 해치거나 농업진흥구역 보호 기능을 약화시키는 행위는 제한된다.

== 행위제한 ==
농업진흥지역 안에서는 농업 목적 외의 토지 이용이 제한된다. 특히 농업진흥구역에서는 우량농지 보전이 중요하므로 비농업용 시설 설치가 엄격하게 제한된다.

제한될 수 있는 행위는 다음과 같다.

*농지를 택지로 전용하는 행위
*공장 부지로 사용하는 행위
*상업시설 부지로 사용하는 행위
*창고나 야적장으로 사용하는 행위
*주차장으로 사용하는 행위
*농업과 무관한 건축물을 설치하는 행위
*농업환경을 훼손하는 개발행위
*농업용수와 배수에 지장을 주는 행위

== 농지전용과의 관계 ==
[[농지전용]]은 농지를 농업생산 또는 농지개량 외의 용도로 사용하는 것이다. 농업진흥지역 안에서는 농지전용이 일반 농지보다 엄격하게 제한된다.

농업진흥지역과 농지전용의 관계는 다음과 같다.

*농업진흥지역 안의 농지는 보전 필요성이 크다.
*농업진흥구역에서는 농지전용이 특히 엄격하게 제한된다.
*농업보호구역에서도 농업환경 보호에 지장이 있는 전용은 제한된다.
*법령상 허용되는 시설에 한하여 전용이 가능할 수 있다.
*농지전용허가나 신고를 받더라도 다른 법령상 인허가가 필요할 수 있다.
*농지전용 시 농지보전부담금이 부과될 수 있다.

== 농지보전부담금과의 관계 ==
농업진흥지역 안의 농지를 전용하는 경우에는 농지보전부담금이 문제될 수 있다. 농지보전부담금은 농지가 전용되어 농업생산 기반이 줄어드는 것에 대응하기 위한 부담금이다.

농지보전부담금과 관련하여 중요한 사항은 다음과 같다.

*농지전용허가를 받는 자에게 부과될 수 있다.
*농지전용협의를 거치는 경우에도 부과될 수 있다.
*농지전용신고를 하는 경우에도 부과될 수 있다.
*개별공시지가를 기준으로 산정된다.
*공용·공공용 목적 등 일정한 경우 감면될 수 있다.
*농업진흥지역 여부는 부담금과 전용 가능성 판단에 영향을 준다.

== 지정 해제와 변경 ==
농업진흥지역은 지정 후에도 여건 변화가 있는 경우 해제 또는 변경될 수 있다. 다만 농업진흥지역은 우량농지 보전이라는 공익 목적이 크므로 임의로 해제되는 것은 아니다.

해제 또는 변경이 문제될 수 있는 경우는 다음과 같다.

*도시지역 편입 등 토지이용 여건이 크게 바뀐 경우
*농업생산 기반이 상실된 경우
*공익사업 시행이 필요한 경우
*농지로서 보전 필요성이 현저히 낮아진 경우
*관계 법령상 정비가 필요한 경우

해제나 변경 여부는 행정청의 결정과 고시를 통해 확인해야 한다.

== 용도지역과의 관계 ==
농업진흥지역은 [[국토의 계획 및 이용에 관한 법률]]상 용도지역과 별개의 농지법상 지역이다. 따라서 어떤 토지가 농림지역이나 관리지역에 속하더라도 농업진흥지역 지정 여부를 별도로 확인해야 한다.

농업진흥지역과 용도지역의 관계는 다음과 같다.

*농업진흥지역은 농지법상 농지 보전 지역이다.
*용도지역은 국토계획법상 토지 이용 구분이다.
*두 제도는 서로 별개로 적용될 수 있다.
*농업진흥지역이면 농지전용 제한이 강화된다.
*용도지역상 개발이 가능해 보여도 농업진흥지역이면 개발이 제한될 수 있다.

== 개발행위허가와의 관계 ==
농업진흥지역 안에서 건축물 설치나 토지 형질변경을 하려는 경우에는 농지전용뿐 아니라 [[개발행위허가]]가 함께 문제될 수 있다.

검토해야 할 사항은 다음과 같다.

*농지전용허가 또는 신고 가능 여부
*개발행위허가 대상 여부
*용도지역상 허용 용도
*건축허가 또는 건축신고 필요 여부
*도로와 기반시설 확보 여부
*농업용수와 배수에 미치는 영향
*농업환경 훼손 여부
*농지보전부담금 부과 여부

농지전용이 가능하더라도 개발행위허가나 건축허가가 불가능하면 실제 개발은 어려울 수 있다.

== 농지취득자격증명과의 관계 ==
농업진흥지역 안의 농지를 취득하려는 경우에도 원칙적으로 [[농지취득자격증명]]이 필요하다. 농업진흥지역은 농업적 이용이 특히 강조되는 지역이므로 농업경영계획의 실현 가능성이 중요하다.

농지취득자격증명과 관련하여 확인할 사항은 다음과 같다.

*농업경영 목적 취득인지 여부
*주말·체험영농 목적 취득 가능 여부
*농업경영계획서의 실현 가능성
*전용 목적 취득 가능 여부
*농업진흥구역 또는 농업보호구역 해당 여부
*취득 후 처분의무 발생 가능성

== 부동산 거래 실무상 유의점 ==
농업진흥지역은 농지 거래에서 매우 중요한 확인사항이다. 같은 농지라도 농업진흥지역 안에 있으면 전용 가능성이 크게 낮아질 수 있고, 개발 목적 매수에 큰 제한이 따른다.

거래 시 확인할 사항은 다음과 같다.

*농업진흥지역 지정 여부
*농업진흥구역인지 농업보호구역인지 여부
*농지취득자격증명 발급 가능성
*농지전용허가 가능성
*용도지역과 개발행위허가 가능성
*도로와 기반시설 여건
*기존 불법 전용 여부
*농지보전부담금 예상 여부
*처분의무 또는 원상회복명령 여부

== 농업진흥지역과 농림지역의 구별 ==
농업진흥지역과 농림지역은 이름이 비슷하지만 근거와 성격이 다르다.

{| class="wikitable"
!구분
!농업진흥지역
!농림지역
|-
|근거 법률
|농지법
|국토의 계획 및 이용에 관한 법률
|-
|성격
|농지 보전과 농업진흥을 위한 지역
|농림업 진흥과 산림 보전을 위한 용도지역
|-
|구분
|농업진흥구역, 농업보호구역
|용도지역의 하나
|-
|핵심 규제
|농지전용 제한
|용도지역상 건축·개발 제한
|}

농업진흥지역인지 여부와 농림지역인지 여부는 각각 별도로 확인해야 한다.

== 위반 시 제재 ==
농업진흥지역 안에서 허용되지 않는 행위를 하거나 농지를 무단 전용하면 제재가 발생할 수 있다.

위반 사례는 다음과 같다.

*농업진흥구역 안 농지를 허가 없이 건축물 부지로 사용하는 경우
*농지를 주차장이나 야적장으로 사용하는 경우
*농지를 포장하여 농업 외 용도로 사용하는 경우
*허가받은 목적과 다르게 전용하는 경우
*농업환경 보호를 해치는 시설을 설치하는 경우
*농지전용허가 없이 지목을 변경하려는 경우

위반 시에는 원상회복명령, 전용허가 취소, 농지처분의무, 이행강제금, 벌칙 등이 문제될 수 있다.

== 시험상 암기 포인트 ==
=== 공인중개사 ===
공인중개사 부동산공법에서는 농업진흥지역의 구분과 행위제한, 농지전용 제한이 중요하다.

주요 암기 포인트는 다음과 같다.

*농업진흥지역은 농지를 효율적으로 이용하고 보전하기 위하여 지정하는 지역이다.
*농업진흥지역은 농업진흥구역과 농업보호구역으로 구분된다.
*농업진흥구역은 우량농지의 농업생산을 보전하기 위한 구역이다.
*농업보호구역은 농업진흥구역의 용수원 확보와 농업환경 보호를 위한 구역이다.
*농업진흥지역 안에서는 농지전용이 엄격하게 제한된다.
*농업진흥구역은 농업보호구역보다 보전 성격이 강하다.
*농지전용허가를 받았다고 해서 개발행위허가나 건축허가가 자동으로 가능한 것은 아니다.
*농업진흥지역과 농림지역은 근거 법률과 성격이 다르다.
*농지 거래에서는 농업진흥지역 지정 여부를 반드시 확인해야 한다.
*농업진흥지역 안에서 무단 전용하면 원상회복명령과 제재가 문제된다.

== 같이 보기 ==
*[[농지]]
*[[농지법]]
*[[농지전용]]
*[[농지취득자격증명]]
*[[농림지역]]

== 각주 ==
<references />

[[분류:공인중개사]]
[[분류:부동산공법]]
[[분류:농지법]]