관리처분계획 편집하기

관리처분계획은 정비사업에서 종전 토지와 건축물에 관한 권리를 사업 완료 후의 대지 또는 건축물에 어떻게 배분하고 처분할 것인지 정하는 계획이다.<ref name="law">국가법령정보센터, 「도시 및 주거환경정비법」, https://www.law.go.kr/법령/도시%20및%20주거환경정비법</ref>

== 개요 ==
관리처분계획은 [[정비사업]]의 권리배분 계획이다. [[사업시행계획]]이 정비사업을 어떻게 시행할 것인지 정하는 계획이라면, 관리처분계획은 조합원과 토지등소유자의 종전 권리를 새로 조성되는 대지와 건축물에 어떻게 배분할 것인지 정한다.

관리처분계획은 [[재개발사업]]과 [[재건축사업]]에서 매우 중요한 절차이다. 관리처분계획인가를 받으면 조합원 분양, 일반분양, 현금청산, 청산금, 이주와 철거 등 후속 절차가 본격적으로 진행된다.

== 성격 ==
관리처분계획은 정비사업에서 종전 권리를 새 권리로 전환하는 계획이다. 조합원에게 어떤 주택이나 상가를 분양할지, 분담금이나 청산금은 얼마인지, 일반분양분은 어떻게 처리할지 등을 정한다.

관리처분계획의 주요 성격은 다음과 같다.

*정비사업의 권리배분계획이다.
*사업시행계획인가 후 수립된다.
*분양신청 결과를 기초로 한다.
*조합원 분양과 일반분양의 기준이 된다.
*분담금과 청산금 산정의 기초가 된다.
*인가를 받아야 효력이 발생한다.
*토지등소유자의 재산권에 직접 영향을 준다.

== 수립 시기 ==
=== 사업시행계획인가 이후 ===
관리처분계획은 [[사업시행계획]]인가 후에 수립된다. 사업시행계획인가를 통해 사업의 구체적 시행 내용이 확정된 뒤, 그 내용을 바탕으로 분양신청을 받고 권리배분 계획을 세운다.

=== 분양신청 이후 ===
사업시행자는 분양신청기간이 종료된 후 분양신청 현황을 기초로 관리처분계획을 수립한다. 분양신청을 한 자와 하지 않은 자의 권리관계가 달라지므로, 분양신청은 관리처분계획의 전제가 된다.

== 수립 주체 ==
=== 사업시행자 ===
관리처분계획은 사업시행자가 수립한다. 사업시행자는 정비사업을 실제로 추진하는 주체로서, 조합 방식의 사업에서는 [[정비사업조합]]이 관리처분계획을 수립한다.

=== 정비사업조합의 경우 ===
정비사업조합이 사업시행자인 경우에는 관리처분계획을 수립하여 총회의 의결을 거쳐 시장·군수등에게 인가를 신청한다. 관리처분계획은 조합원의 권리배분과 부담금에 직접 영향을 주기 때문에 총회 의결이 중요하다.

== 주요 내용 ==
관리처분계획에는 정비사업 완료 후의 권리배분과 비용부담에 관한 사항이 포함된다.

대표적인 내용은 다음과 같다.

*분양설계
*분양대상자의 주소와 성명
*분양대상자별 종전 토지 또는 건축물의 명세
*분양대상자별 분양예정 대지 또는 건축물의 명세
*정비사업비의 추산액
*조합원 분담금
*청산금
*현금청산 대상자
*일반분양분과 보류지
*임대주택과 공공시설 관련 사항

== 권리평가 ==
=== 종전자산 평가 ===
종전자산 평가는 조합원이나 토지등소유자가 사업 시행 전에 가지고 있던 토지와 건축물의 가치를 평가하는 것이다. 종전자산의 가치는 분양받을 권리, 분담금, 청산금 산정의 기초가 된다.

=== 분양예정자산 평가 ===
분양예정자산 평가는 정비사업 완료 후 조합원이 분양받을 대지 또는 건축물의 가치를 평가하는 것이다. 종전자산의 가치와 분양예정자산의 가치 차이에 따라 분담금 또는 청산금이 발생할 수 있다.

=== 평가의 중요성 ===
권리평가는 조합원 간 형평성을 확보하기 위한 핵심 요소이다. 평가가 부정확하거나 불공정하면 분담금, 청산금, 분양대상 여부와 관련하여 분쟁이 발생할 수 있다.

== 분양신청과의 관계 ==
=== 분양신청 ===
분양신청은 조합원이나 토지등소유자가 정비사업 완료 후 대지 또는 건축물을 분양받겠다는 의사를 표시하는 절차이다. 분양신청기간과 방법은 사업시행자가 공고하고 통지한다.

=== 분양신청을 한 자 ===
분양신청을 한 자는 관리처분계획에 따라 새로 조성되는 대지 또는 건축물을 분양받을 수 있다. 다만 종전 권리가액과 분양받을 자산의 가치 차이에 따라 분담금이나 청산금이 발생할 수 있다.

=== 분양신청을 하지 않은 자 ===
분양신청을 하지 않은 자는 분양대상에서 제외되고 현금청산 대상이 될 수 있다. 분양신청을 철회한 자 또는 분양대상에서 제외되는 자도 현금청산 대상이 될 수 있다.

== 분담금과 청산금 ==
=== 분담금 ===
분담금은 조합원이 분양받을 대지 또는 건축물의 가치와 사업비 등을 고려하여 조합원이 추가로 부담해야 하는 금액이다. 일반적으로 종전자산 가치보다 분양받을 자산의 가치와 부담해야 할 사업비가 더 크면 분담금이 발생할 수 있다.

=== 청산금 ===
청산금은 종전 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격 사이에 차이가 있는 경우 그 차액을 금전으로 조정하는 금액이다. 사업시행자는 이전고시가 있은 후 그 차액을 징수하거나 지급해야 한다.<ref name="law" />

=== 분할징수와 분할지급 ===
정관 등에서 정하거나 총회의 의결을 거친 경우에는 관리처분계획인가 후부터 이전고시가 있는 날까지 일정 기간별로 청산금을 분할징수하거나 분할지급할 수 있다.<ref>찾기쉬운 생활법령정보, 「재개발사업 - 청산금 지급 및 산정」, https://easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?ccfNo=6&cciNo=3&cnpClsNo=1&csmSeq=1168&popMenu=ov</ref>

== 현금청산 ==
=== 의의 ===
현금청산은 정비사업에서 대지 또는 건축물을 분양받지 않고 종전 권리의 가치를 금전으로 정산하는 것이다.

=== 대상 ===
현금청산 대상이 될 수 있는 경우는 다음과 같다.

*분양신청을 하지 않은 경우
*분양신청을 철회한 경우
*분양대상에서 제외된 경우
*관리처분계획상 현금청산 대상자로 정해진 경우
*너무 좁은 토지 또는 건축물을 취득한 경우
*정비구역 지정 후 분할된 토지나 구분소유권을 취득한 경우

=== 효과 ===
현금청산 대상자는 새 대지나 건축물을 분양받지 않고 금전으로 권리를 정산한다. 이 경우 조합원 지위, 소유권 이전, 청산금 지급 시기 등을 둘러싸고 분쟁이 발생할 수 있다.

== 관리처분계획의 기준 ==
관리처분계획은 토지등소유자 사이의 형평성과 합리적 이용을 기준으로 수립되어야 한다.

주요 기준은 다음과 같다.

*종전 토지 또는 건축물의 면적을 고려한다.
*종전 토지 또는 건축물의 이용상황을 고려한다.
*종전 토지 또는 건축물의 환경을 고려한다.
*대지 또는 건축물이 균형 있게 배분되도록 한다.
*지나치게 좁거나 넓은 토지 또는 건축물은 적정 규모가 되도록 한다.
*현금청산이 필요한 경우 금전으로 정산할 수 있다.
*토지등소유자 간 형평성을 확보해야 한다.<ref name="law" />

== 인가 절차 ==
관리처분계획은 사업시행자가 수립한 뒤 시장·군수등의 인가를 받아야 한다.

일반적인 절차는 다음과 같다.

#사업시행계획인가
#분양공고
#분양신청
#관리처분계획안 작성
#조합 총회 의결
#관리처분계획인가 신청
#공람 및 의견청취
#관리처분계획인가
#인가 고시

== 총회 의결 ==
정비사업조합이 사업시행자인 경우 관리처분계획은 조합원에게 중대한 영향을 미치므로 총회의 의결을 거쳐야 한다.

총회 의결이 중요한 이유는 다음과 같다.

*조합원 분양대상이 결정된다.
*조합원 분담금이 결정된다.
*현금청산 대상이 결정될 수 있다.
*사업비와 일반분양 수입이 반영된다.
*조합원의 재산권에 직접 영향을 준다.

== 인가의 효과 ==
=== 권리배분의 확정 ===
관리처분계획인가가 있으면 정비사업에서 조합원별 권리배분의 기준이 확정된다. 이에 따라 조합원 분양, 일반분양, 현금청산, 청산금 등이 구체화된다.

=== 이주와 철거의 기초 ===
관리처분계획인가 후에는 이주와 철거 절차가 본격적으로 진행될 수 있다. 정비사업에서는 관리처분계획인가가 사업의 실행 단계로 넘어가는 중요한 전환점이 된다.

=== 이전고시와의 연결 ===
관리처분계획에 따라 공사가 완료되고 준공인가를 받은 뒤에는 이전고시가 이루어진다. 이전고시는 새로 조성된 대지와 건축물에 관한 권리를 확정하는 절차이다.

== 사업시행계획과의 비교 ==
사업시행계획과 관리처분계획은 모두 정비사업의 핵심 계획이지만 초점이 다르다.

{| class="wikitable"
!구분
!사업시행계획
!관리처분계획
|-
|초점
|사업의 구체적 시행
|권리배분과 처분
|-
|주요 내용
|건축계획, 기반시설, 세입자 대책, 사업비
|분양대상, 권리가액, 분담금, 청산금
|-
|수립 시기
|사업시행계획인가 전
|분양신청 후
|-
|후속 절차
|분양공고와 분양신청
|이주, 철거, 공사, 이전고시
|}

== 이전고시와의 관계 ==
=== 이전고시 ===
이전고시는 정비사업이 완료된 후 새로 조성된 대지 또는 건축물에 관한 권리를 확정하여 고시하는 절차이다. 관리처분계획이 권리배분의 기준을 정한다면, 이전고시는 그 권리배분을 최종적으로 현실화한다.

=== 권리 변동 ===
이전고시가 있으면 종전 토지 또는 건축물에 관한 권리는 새 대지 또는 건축물에 관한 권리로 전환된다. 이후 등기절차와 청산금 정산이 이루어진다.

== 재개발사업에서의 관리처분계획 ==
[[재개발사업]]에서는 토지등소유자, 세입자, 임대주택, 정비기반시설 부담 등이 복잡하게 얽혀 있으므로 관리처분계획의 중요성이 크다.

재개발사업에서 중요한 사항은 다음과 같다.

*토지등소유자의 분양대상 여부
*세입자 주거대책과 이주대책
*임대주택 공급
*정비기반시설 설치
*조합원 분담금
*현금청산

== 재건축사업에서의 관리처분계획 ==
[[재건축사업]]에서는 기존 주택 소유자의 권리를 새 공동주택에 어떻게 배분할 것인지가 핵심이다. 평형 배정, 조합원 분담금, 일반분양 수입 등이 관리처분계획에서 중요하게 다루어진다.

재건축사업에서 중요한 사항은 다음과 같다.

*조합원 분양대상
*평형 배정
*종전자산 평가
*분양예정자산 평가
*일반분양분
*조합원 부담금
*현금청산 대상자

== 시험상 암기 포인트 ==
관리처분계획은 공인중개사 부동산공법에서 정비사업 절차와 권리배분 문제로 자주 출제된다.

주요 암기 포인트는 다음과 같다.

*관리처분계획은 정비사업의 권리배분계획이다.
*사업시행계획인가 후 분양신청을 받은 다음 수립한다.
*정비사업조합이 사업시행자인 경우 총회 의결이 중요하다.
*관리처분계획에는 분양대상자, 종전 토지·건축물 명세, 분양예정 대지·건축물 명세, 사업비, 분담금, 청산금 등이 포함된다.
*사업시행계획은 사업 시행계획이고, 관리처분계획은 권리배분계획이다.
*분양신청을 하지 않거나 철회한 자는 현금청산 대상이 될 수 있다.
*청산금은 종전 권리와 분양받은 권리의 가치 차이를 금전으로 정산하는 것이다.
*관리처분계획인가 후 이주와 철거가 본격적으로 진행될 수 있다.
*이전고시는 관리처분계획에 따른 권리배분을 최종적으로 확정하는 절차이다.

== 같이 보기 ==
*[[사업시행계획]]
*[[정비사업조합]]
*[[정비사업]]
*[[재개발사업]]
*[[재건축사업]]

== 각주 ==
<references />

[[분류:공인중개사]]
[[분류:부동산공법]]