건축허가 편집하기

건축허가는 건축물을 건축하거나 대수선하려는 자가 건축법에 따라 허가권자의 허가를 받는 절차이다.<ref name="law">국가법령정보센터, 「건축법」, https://www.law.go.kr/법령/건축법</ref>

== 개요 ==
건축허가는 [[건축물]]을 [[건축]]하거나 [[건축물의 대수선]]을 하려는 경우 행정청의 사전 허가를 받도록 하는 제도이다. 건축물은 대지, 도로, 구조, 피난, 방화, 위생, 용도지역상 건축제한 등 여러 공법상 기준에 적합해야 하므로, 건축허가는 건축행위를 시작하기 전 적법성을 확인하는 절차이다.

공인중개사 부동산공법에서는 건축허가권자, 허가 제한, 도로와 대지 요건, 건축신고와의 차이가 중요하다. 건축기사·건축산업기사의 건축법규 과목에서는 건축허가 대상, 허가권자, 허가절차, 허가사항 변경, 허가 취소, 착공신고, 사용승인과의 관계가 함께 중요하다.

== 허가 대상 ==
건축법상 건축물을 건축하거나 대수선하려는 자는 원칙적으로 허가권자의 허가를 받아야 한다.<ref name="law" />

건축허가가 문제되는 대표적인 행위는 다음과 같다.

*건축물의 신축
*건축물의 증축
*건축물의 개축
*건축물의 재축
*건축물의 이전
*건축물의 대수선

다만 일정한 소규모 또는 경미한 건축행위는 [[건축신고]] 대상이 될 수 있다.

== 허가권자 ==
=== 원칙적 허가권자 ===
건축허가권자는 원칙적으로 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장이다.<ref name="law" />

허가권자는 건축허가 신청이 있으면 건축계획이 건축법과 관계 법령에 적합한지 검토한다.

=== 특별시와 광역시의 대규모 건축물 ===
21층 이상의 건축물 등 대통령령으로 정하는 용도와 규모의 건축물을 특별시나 광역시에 건축하려면 특별시장 또는 광역시장의 허가를 받아야 한다.<ref name="law" />

이 경우에는 일반적인 시장·군수·구청장 허가와 구별해야 한다.

=== 도지사의 승인 ===
시장·군수가 일정한 건축물의 건축을 허가하려는 경우에는 미리 도지사의 승인을 받아야 하는 경우가 있다. 이는 대규모 건축물이나 광역적 영향이 큰 건축물에 대하여 상급 행정청의 검토를 거치게 하는 제도이다.

== 허가 신청 ==
건축허가를 받으려는 자는 허가신청서와 설계도서 등 필요한 서류를 허가권자에게 제출해야 한다.

허가 신청에서 검토되는 대표적인 사항은 다음과 같다.

*대지의 위치와 면적
*건축물의 용도
*건축물의 규모
*건축물의 구조
*건축물의 형태
*도로 접도 요건
*건축선 적합 여부
*건폐율과 용적률
*피난·방화 기준
*주차장 설치 기준
*관계 법령상 인허가 사항

== 심사 기준 ==
건축허가권자는 건축계획이 건축법령과 관계 법령에 적합한지 심사한다.

주요 심사 기준은 다음과 같다.

*대지가 건축법상 요건을 갖추었는지 여부
*대지가 도로에 적법하게 접하는지 여부
*건축선 제한을 지키는지 여부
*용도지역상 건축 가능한 용도인지 여부
*건폐율과 용적률 기준에 맞는지 여부
*높이 제한과 일조권 기준에 맞는지 여부
*구조안전 기준에 맞는지 여부
*피난·방화 기준에 맞는지 여부
*위생과 설비 기준에 맞는지 여부
*주차장 설치 기준에 맞는지 여부

== 건축허가와 관련 인허가 ==
=== 인허가 의제 ===
건축허가를 받으면 관계 법령에 따른 일정한 인허가를 받은 것으로 보는 효과가 발생할 수 있다. 이를 인허가 의제라고 한다.

건축허가와 관련하여 의제될 수 있는 인허가에는 개발행위허가, 도로점용허가, 배수설비 설치신고 등 여러 법령상 절차가 포함될 수 있다. 구체적인 의제 범위는 건축법과 관계 법령에 따라 확인해야 한다.

=== 개발행위허가와의 관계 ===
건축물의 건축은 [[개발행위허가]] 대상 행위 중 하나이다. 일정한 경우 건축허가를 받으면 개발행위허가가 의제될 수 있지만, 건축허가와 개발행위허가는 본래 별개의 제도이다.

건축허가와 개발행위허가의 관계에서 중요한 사항은 다음과 같다.

*건축물의 건축은 개발행위허가 대상이 될 수 있다.
*건축허가 과정에서 개발행위허가 적합성도 함께 검토될 수 있다.
*용도지역, 기반시설, 경관, 환경, 재해위험 등을 함께 고려한다.
*개발행위허가 기준에 맞지 않으면 건축허가가 제한될 수 있다.

== 허가사항의 변경 ==
건축허가를 받은 후 허가받은 사항을 변경하려면 원칙적으로 변경허가를 받거나 변경신고를 해야 한다.

허가사항 변경에서 중요한 기준은 다음과 같다.

*건축물의 규모 변경
*건축물의 용도 변경
*건축물의 구조 변경
*건축물의 위치 변경
*건축면적 또는 연면적 변경
*층수 또는 높이 변경
*대지 조건의 변경

변경 내용이 중요하면 허가가 필요하고, 경미한 변경은 신고로 처리될 수 있다.

== 건축신고와의 관계 ==
=== 건축신고의 의의 ===
[[건축신고]]는 허가 대상 건축물이라 하더라도 일정한 경우 허가권자에게 신고하면 건축허가를 받은 것으로 보는 제도이다.<ref name="report">국가법령정보센터, 「건축법」 제14조, https://www.law.go.kr/법령/건축법/제14조</ref>

=== 건축허가와 건축신고의 차이 ===
건축허가와 건축신고는 모두 건축행위의 사전 절차이지만 대상과 성격이 다르다.

{| class="wikitable"
!구분
!건축허가
!건축신고
|-
|성격
|원칙적인 사전 허가 절차
|일정한 소규모 또는 경미한 건축행위의 간소 절차
|-
|대상
|일반적인 건축 또는 대수선
|법령상 신고로 가능한 건축 또는 대수선
|-
|효과
|허가를 받아야 건축 가능
|신고하면 건축허가를 받은 것으로 봄
|-
|시험상 포인트
|허가권자, 허가제한, 변경허가, 취소
|신고대상, 신고효과, 착공과 효력상실
|}

== 착공신고 ==
건축허가를 받거나 건축신고를 한 자가 공사를 시작하려면 착공신고를 해야 한다. 착공신고는 건축공사의 실제 시작을 행정청에 알리는 절차이다.

착공신고와 관련하여 중요한 사항은 다음과 같다.

*건축허가 또는 건축신고 후 공사 시작 전에 한다.
*공사감리자와 시공자 관련 사항이 문제될 수 있다.
*공사 중 안전관리와 품질관리를 위한 기초자료가 된다.
*착공신고 없이 공사를 하면 제재 대상이 될 수 있다.

== 사용승인 ==
건축허가를 받아 건축한 건축물을 사용하려면 공사 완료 후 [[사용승인]]을 받아야 한다. 사용승인은 건축공사가 허가받은 내용과 관계 법령에 적합하게 완료되었는지 확인하는 절차이다.

건축허가와 사용승인의 관계는 다음과 같다.

*건축허가는 공사 시작 전의 사전 통제이다.
*사용승인은 공사 완료 후의 사후 확인이다.
*건축물은 사용승인을 받은 후 사용하는 것이 원칙이다.
*사용승인 전 사용은 제한될 수 있다.

== 허가의 제한 ==
허가권자는 일정한 경우 건축허가를 제한할 수 있다. 건축행위가 도시계획, 환경, 안전, 공익에 중대한 영향을 줄 수 있기 때문이다.

건축허가 제한이 문제될 수 있는 경우는 다음과 같다.

*국토관리상 필요가 있는 경우
*도시·군계획상 필요한 경우
*문화재 보전상 필요한 경우
*환경 보전상 필요한 경우
*재해 예방상 필요한 경우
*주변 기반시설이 부족한 경우

== 허가의 취소 ==
건축허가를 받은 자가 일정 기간 안에 공사를 착수하지 않거나, 허가받은 내용과 다르게 건축하는 경우에는 건축허가가 취소될 수 있다.

허가 취소가 문제되는 경우는 다음과 같다.

*허가를 받은 날부터 일정 기간 안에 공사에 착수하지 않은 경우
*착공 후 공사를 장기간 중단한 경우
*허가 조건을 위반한 경우
*거짓이나 부정한 방법으로 허가를 받은 경우
*허가받은 내용과 다르게 건축한 경우

== 위반 건축물과의 관계 ==
건축허가를 받지 않고 건축하거나 허가받은 내용과 다르게 건축하면 위반 건축물이 될 수 있다. 위반 건축물에 대해서는 시정명령, 이행강제금, 사용제한, 고발 등이 이루어질 수 있다.

위반 사례는 다음과 같다.

*무허가 신축
*허가받은 규모를 초과한 증축
*허가받은 용도와 다른 사용
*건폐율 또는 용적률 초과
*건축선 침범
*대지와 도로 요건 위반

== 건축허가와 대지·도로·건축선 ==
=== 대지 ===
건축허가에서는 [[대지]]가 건축법상 요건을 갖추었는지 검토한다. 대지면적은 건폐율과 용적률 산정의 기초가 된다.

=== 도로 ===
건축물의 대지는 원칙적으로 [[도로]]에 접해야 한다. 도로 접도 요건은 건축허가의 기본 요건이다.

=== 건축선 ===
건축물은 원칙적으로 [[건축선]]을 넘어 건축할 수 없다. 도로 폭이 부족한 경우에는 건축선 후퇴가 문제될 수 있다.

== 건축허가와 용도지역 ==
건축허가를 하려면 건축하려는 건축물이 해당 [[용도지역]]에서 허용되는 용도인지 확인해야 한다. 같은 건축물이라도 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역 등에 따라 허용 여부가 달라질 수 있다.

용도지역과 관련하여 검토되는 사항은 다음과 같다.

*건축 가능한 건축물의 용도
*건폐율
*용적률
*높이 제한
*대지 안의 공지
*조례상 추가 제한

== 시험상 암기 포인트 ==
=== 공인중개사 ===
공인중개사 부동산공법에서는 건축허가가 대지, 도로, 건축선, 용도지역, 개발행위허가와 연결되어 출제된다.

주요 암기 포인트는 다음과 같다.

*건축물을 건축하거나 대수선하려면 원칙적으로 건축허가를 받아야 한다.
*건축허가권자는 원칙적으로 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장이다.
*21층 이상 등 일정한 대규모 건축물을 특별시나 광역시에 건축하는 경우 특별시장 또는 광역시장의 허가가 문제된다.
*건축허가에서는 대지와 도로의 관계, 건축선, 건폐율, 용적률을 검토한다.
*건축허가와 개발행위허가는 별개이지만 의제될 수 있다.
*건축신고는 일정한 경우 신고하면 건축허가를 받은 것으로 보는 제도이다.
*허가받지 않은 건축이나 허가내용과 다른 건축은 위반 건축물이 될 수 있다.

=== 건축기사 및 건축산업기사 ===
건축기사와 건축산업기사의 건축법규 과목에서는 건축허가 대상, 허가권자, 허가사항 변경, 착공신고, 사용승인, 허가 취소가 중요하다.

주요 암기 포인트는 다음과 같다.

*건축허가는 건축 또는 대수선의 원칙적 사전 절차이다.
*건축신고 대상은 허가 대상 중 일부를 간소화한 것이다.
*허가사항을 변경하려면 변경허가 또는 변경신고가 필요할 수 있다.
*공사를 시작하려면 착공신고가 필요하다.
*공사 완료 후 건축물을 사용하려면 사용승인을 받아야 한다.
*일정 기간 착공하지 않거나 공사를 장기간 중단하면 허가 취소가 문제될 수 있다.
*위반 건축물에는 시정명령과 이행강제금이 연결될 수 있다.

== 같이 보기 ==
*[[건축]]
*[[건축신고]]
*[[사용승인]]
*[[대지]]
*[[도로]]

== 각주 ==
<references />

[[분류:공인중개사]]
[[분류:부동산공법]]
[[분류:건축]]
[[분류:건축법규]]
[[분류:건축기사]]