개발행위허가 편집하기

개발행위허가는 난개발을 방지하고 도시·군계획과 조화되는 개발을 유도하기 위하여 일정한 개발행위를 하려는 자가 시장·군수의 허가를 받도록 하는 제도이다.

== 개요 ==
개발행위허가는 토지의 형질변경, 건축물의 건축, 공작물의 설치, 토석의 채취, 토지분할 등 일정한 행위를 할 때 미리 허가를 받도록 하는 제도이다. 이는 개별 토지의 개발이 [[도시·군계획]]이나 주변 환경과 충돌하지 않도록 관리하기 위한 장치이다.

개발행위허가는 [[국토의 계획 및 이용에 관한 법률]]상 중요한 토지이용 규제 제도이며, 공인중개사 부동산공법에서는 허가대상행위, 허가권자, 허가절차, 제한, 개발밀도관리구역, 기반시설부담구역 등이 자주 출제된다.

== 목적 ==
개발행위허가의 목적은 다음과 같다.

*난개발을 방지한다.
*도시·군계획에 적합한 개발을 유도한다.
*토지의 무질서한 형질변경을 제한한다.
*기반시설 부족을 예방한다.
*환경·경관·미관·문화재 훼손을 방지한다.
*토지이용의 공공성과 계획성을 확보한다.

== 허가권자 ==
개발행위허가권자는 원칙적으로 시장·군수이다.

여기서 시장·군수는 국토계획법상 개발행위허가를 처리하는 행정청을 의미하며, 개발행위가 이루어지는 지역의 관할 행정청이 허가 여부를 판단한다.

== 허가대상행위 ==
개발행위허가를 받아야 하는 대표적인 행위는 다음과 같다.

*건축물의 건축
*공작물의 설치
*토지의 형질변경
*토석의 채취
*토지분할
*물건을 쌓아 놓는 행위

도시·군계획사업에 의한 행위는 일반적인 개발행위허가 대상에서 제외된다.

== 건축물의 건축 ==
건축물의 건축은 개발행위허가 대상이 될 수 있다. 건축행위는 토지 이용을 직접 변화시키고 주변 기반시설, 경관, 교통, 환경에 영향을 줄 수 있기 때문이다.

다만 건축허가 또는 건축신고와 개발행위허가는 서로 다른 제도이므로, 일정한 경우에는 건축 관련 절차와 개발행위허가 여부를 함께 검토해야 한다.

== 공작물의 설치 ==
공작물의 설치도 개발행위허가 대상이다. 공작물은 건축물은 아니지만 토지 위에 설치되어 토지이용과 주변 환경에 영향을 줄 수 있는 시설물을 말한다.

공작물의 규모가 경미한 경우에는 허가가 필요하지 않을 수 있으나, 지역과 규모에 따라 허가 필요 여부가 달라진다.

== 토지의 형질변경 ==
토지의 형질변경은 절토, 성토, 정지, 포장 등으로 토지의 형태나 성질을 변경하는 행위이다. 토지의 형질변경은 개발행위허가에서 가장 중요한 대상 중 하나이다.

토지의 형질변경은 다음과 같은 문제를 일으킬 수 있으므로 허가를 통해 관리한다.

*지반 불안정
*경관 훼손
*배수 문제
*재해 위험 증가
*농지·산림 훼손
*주변 토지 이용과의 충돌

== 토석의 채취 ==
토석의 채취는 흙, 모래, 자갈, 암석 등을 채취하는 행위이다. 토석 채취는 지형 변화와 환경 훼손, 소음·진동, 재해위험을 수반할 수 있으므로 개발행위허가 대상이 된다.

다만 일정 규모 이하의 경미한 토석 채취는 허가대상에서 제외될 수 있다.

== 토지분할 ==
토지분할은 하나의 필지를 둘 이상으로 나누는 행위이다. 토지분할은 그 자체로 건축이나 개발을 수반하지 않더라도 장래의 무질서한 개발을 유도할 수 있으므로 개발행위허가 대상이 된다.

다만 건축물이 있는 대지의 분할 등 일정한 경우에는 개발행위허가 대상에서 제외될 수 있다.

== 물건을 쌓아 놓는 행위 ==
녹지지역, 관리지역, 자연환경보전지역에서 건축물의 울타리 밖에 물건을 일정 기간 이상 쌓아 놓는 행위는 개발행위허가 대상이 될 수 있다.

물건 적치는 주변 경관, 환경, 안전, 토지이용 질서에 영향을 줄 수 있으므로 관리 대상이 된다.

== 허가가 필요하지 않은 행위 ==
일정한 경미한 행위나 긴급한 행위는 개발행위허가를 받지 않아도 된다.

대표적인 예는 다음과 같다.

*재해복구 또는 재난수습을 위한 응급조치
*건축법에 따라 신고하고 설치할 수 있는 건축물의 개축·증축 또는 재축과 이에 필요한 범위의 토지 형질변경
*일정 규모 이하의 경미한 공작물 설치
*일정 규모 이하의 절토·성토·정지
*일정 규모 이하의 토석 채취

허가가 필요하지 않은 행위는 시험에서 수치와 함께 출제될 수 있으나, 기본적으로는 경미한 행위와 긴급조치가 제외된다고 이해하면 된다.

== 허가절차 ==
개발행위허가의 일반적인 절차는 다음과 같다.

#개발행위허가 신청
#도시·군계획사업 시행자 등의 의견청취
#필요한 경우 도시계획위원회 심의
#허가 여부 결정
#조건부 허가 가능
#허가 후 개발행위 시행
#필요한 경우 준공검사 또는 이행 확인

허가권자는 신청 내용을 검토하여 개발행위가 기준에 적합한지 판단한다.

== 처분기간 ==
개발행위허가권자는 개발행위허가 신청에 대하여 원칙적으로 일정한 기간 안에 허가 또는 불허가 처분을 해야 한다.

공인중개사 시험에서는 개발행위허가 신청에 대한 처분기간을 15일 이내로 정리하는 것이 중요하다.

== 조건부 허가 ==
개발행위허가권자는 신청자의 의견을 들어 조건부로 허가할 수 있다. 조건부 허가는 개발행위가 일정한 보완이나 조치를 전제로 허용될 수 있는 경우에 활용된다.

조건의 예는 다음과 같다.

*기반시설 설치
*배수시설 보완
*경관 훼손 방지
*재해방지시설 설치
*원상회복 조치
*환경오염 방지조치

== 개발행위허가 기준 ==
개발행위허가는 신청된 행위가 주변 환경과 도시·군계획에 적합한지 여부를 기준으로 판단된다.

주요 판단 기준은 다음과 같다.

*도시·군계획에 적합한지 여부
*주변 지역의 토지이용과 조화되는지 여부
*기반시설이 적정한지 여부
*환경오염이나 경관 훼손 우려가 있는지 여부
*재해 발생 우려가 있는지 여부
*문화재나 자연환경 훼손 우려가 있는지 여부
*개발 규모가 허용 범위에 맞는지 여부

== 개발행위허가 규모 ==
개발행위허가는 지역별로 허용되는 규모가 다르다. 지역의 보전성이나 도시적 이용 가능성에 따라 허용 규모가 차등화된다.

{| class="wikitable"
!지역
!허용 규모
|-
|주거지역, 상업지역, 자연녹지지역, 생산녹지지역
|1만 제곱미터 미만
|-
|공업지역
|3만 제곱미터 미만
|-
|보전녹지지역
|5천 제곱미터 미만
|-
|관리지역
|3만 제곱미터 미만
|-
|농림지역
|3만 제곱미터 미만
|-
|자연환경보전지역
|5천 제곱미터 미만
|}

보전성이 강한 보전녹지지역과 자연환경보전지역은 허용 규모가 작고, 공업지역·관리지역·농림지역은 상대적으로 큰 규모가 인정된다.

== 이행보증금 ==
개발행위허가를 받은 자에게는 원상회복 등을 담보하기 위하여 이행보증금의 예치를 요구할 수 있다.

이행보증금은 개발행위가 허가내용대로 이행되지 않거나, 원상회복이 필요한 경우에 대비하는 장치이다. 특히 토지의 형질변경이나 토석 채취처럼 토지 상태를 크게 바꾸는 행위에서 중요하다.

== 위반 시 조치 ==
개발행위허가를 받지 않고 개발행위를 하거나 허가내용과 다르게 개발행위를 한 경우에는 행정상 제재가 이루어질 수 있다.

대표적인 조치는 다음과 같다.

*원상회복명령
*공사중지명령
*행정대집행
*이행보증금 사용
*벌칙 또는 과태료 부과 가능

원상회복명령을 이행하지 않으면 행정대집행이 이루어질 수 있다.

== 개발행위허가의 제한 ==
개발행위허가권자 등은 일정한 사유가 있는 경우 개발행위허가를 제한할 수 있다. 이는 개발행위를 일시적으로 제한하여 계획적 관리가 가능하도록 하는 제도이다.

개발행위허가 제한 사유는 다음과 같다.

*녹지지역이나 계획관리지역에서 수목, 조수류 등의 집단 서식이나 우량농지 보전이 필요한 경우
*개발행위로 주변 환경, 경관, 미관, 문화재 등이 오염되거나 손상될 우려가 있는 경우
*도시·군관리계획 결정으로 용도지역 등이 변경될 예정인 경우
*지구단위계획구역으로 지정된 지역인 경우
*기반시설부담구역으로 지정된 지역인 경우

== 제한기간 ==
개발행위허가의 제한은 원칙적으로 중앙도시계획위원회 또는 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 한 차례만 3년 이내의 기간 동안 할 수 있다.

다만 일정한 사유에 해당하는 경우에는 심의 없이 한 차례만 2년 이내의 기간 동안 연장할 수 있다.

시험에서는 개발행위허가 제한의 기본기간 3년 이내와 연장기간 2년 이내를 구별하는 것이 중요하다.

== 개발밀도관리구역 ==
개발밀도관리구역은 개발로 인해 기반시설이 부족할 것으로 예상되지만 기반시설 설치가 곤란한 경우, 건폐율이나 용적률을 강화하기 위하여 지정하는 구역이다.

개발밀도관리구역의 주요 특징은 다음과 같다.

*주거지역, 상업지역, 공업지역에서 지정될 수 있다.
*개발행위로 기반시설 부족이 예상되는 지역이 대상이다.
*기반시설 설치가 곤란한 경우 지정한다.
*건폐율과 용적률을 강화할 수 있다.
*지방도시계획위원회 심의를 거쳐 지정한다.
*지정 후 고시한다.

개발밀도관리구역은 개발을 적극적으로 유도하는 제도가 아니라, 기반시설 부족을 이유로 개발밀도를 낮추어 관리하는 제도이다.

== 기반시설부담구역 ==
기반시설부담구역은 개발밀도관리구역 외의 지역으로서 개발로 인해 도로, 공원, 녹지 등 기반시설의 설치가 필요한 지역을 말한다.

기반시설부담구역의 주요 특징은 다음과 같다.

*개발로 인해 기반시설 설치가 필요한 지역에 지정한다.
*주민의견 청취를 거친다.
*지방도시계획위원회 심의를 거친다.
*지정 후 고시한다.
*기반시설설치비용을 부과할 수 있다.

== 기반시설설치비용 ==
기반시설부담구역에서는 일정한 건축행위에 대하여 기반시설설치비용을 부과할 수 있다.

기반시설설치비용의 부과대상은 단독주택 및 숙박시설 등 일정 건축물의 신축·증축 행위이며, 기존 건축물의 연면적을 포함하여 200제곱미터를 초과하는 경우가 기준이 된다.

주요 내용은 다음과 같다.

*납부의무자는 건축행위를 하는 자이다.
*건축허가일 다음 날부터 2개월 이내 부과한다.
*사용승인 신청 시까지 납부한다.
*원칙적으로 현금 납부이다.
*일정한 경우 물납 또는 분할납부가 가능하다.
*체납 시 강제징수가 가능하다.

== 기반시설부담구역의 해제 ==
기반시설부담구역의 지정고시일부터 1년이 될 때까지 기반시설설치계획을 수립하지 않으면 그 다음 날 기반시설부담구역의 지정이 해제된 것으로 본다.

이 규정은 기반시설부담구역이 지정만 되고 실제 계획이 수립되지 않은 상태로 장기간 유지되는 것을 방지하기 위한 것이다.

== 시험상 암기 포인트 ==
개발행위허가는 공인중개사 부동산공법에서 허가대상행위, 허가권자, 처분기간, 제한기간, 기반시설 관련 제도가 자주 출제된다.

주요 암기 포인트는 다음과 같다.

*개발행위허가권자는 시장·군수이다.
*개발행위허가 대상은 건축물의 건축, 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 토석의 채취, 토지분할, 물건 적치이다.
*개발행위허가 신청에 대한 처분기간은 15일 이내이다.
*개발행위허가는 조건부 허가가 가능하다.
*개발행위허가 제한은 원칙적으로 한 차례만 3년 이내이다.
*일정한 경우 심의 없이 한 차례만 2년 이내로 연장할 수 있다.
*개발밀도관리구역은 기반시설 부족이 예상되나 설치가 곤란한 경우 건폐율·용적률을 강화하기 위한 구역이다.
*기반시설부담구역은 개발로 인해 기반시설 설치가 필요한 지역이다.
*기반시설부담구역 지정 후 1년까지 설치계획을 수립하지 않으면 해제된 것으로 본다.
*기반시설설치비용 부과대상은 일정한 건축물의 신축·증축 행위로서 200제곱미터 초과가 중요하다.

== 같이 보기 ==
*[[용도지역]]
*[[도시·군관리계획]]
*[[도시계획위원회]]
*[[건폐율]]
*[[용적률]]

== 각주 ==
<references />

[[분류:공인중개사]]
[[분류:부동산공법]]