지적도

지적도는 토지의 소재·지번·지목·경계 등을 도면으로 등록하여 토지의 위치와 형상을 표시하는 지적공부이다.

개요

지적도는 지적공부 중 하나로, 토지대장에 등록된 토지의 경계, 지번, 지목 등을 도면으로 표시하는 공부이다. 토지대장이 문자와 숫자로 토지의 표시와 소유자 사항을 등록하는 장부라면, 지적도는 토지의 위치, 형상, 인접 관계를 도면으로 나타낸다.

공인중개사 부동산공시법에서는 지적도의 등록사항, 임야도와의 구별, 도해지적, 수치지적, 경계점좌표등록부, 토지대장과의 관계가 중요하다.

의의

지적도는 토지의 공간적 위치와 경계를 확인하기 위한 대표적인 도면형 지적공부이다. 지적도는 필지의 위치와 형상, 인접 필지와의 관계를 직관적으로 보여 주므로 토지거래, 경계 확인, 건축, 개발행위 검토에서 중요한 자료로 활용된다.

지적도의 기능은 다음과 같다.

• 토지의 경계를 도면으로 표시한다.
• 필지의 위치와 형상을 나타낸다.
• 지번과 지목을 표시한다.
• 인접 토지와의 관계를 확인하게 한다.
• 토지대장의 등록사항과 연결된다.
• 토지이동과 지적정리의 기초자료가 된다.
• 경계복원측량과 현황 확인의 참고자료가 된다.

등록 대상

지적도는 토지대장에 등록된 토지를 대상으로 한다. 임야대장에 등록된 토지는 지적도가 아니라 임야도에 등록된다.

지적도에 등록되는 토지는 다음과 같다.

• 토지대장에 등록된 토지
• 신규등록된 토지
• 등록전환으로 토지대장에 옮겨 등록된 토지
• 분할 또는 합병으로 정리된 토지
• 지목변경이나 축척변경 등 토지이동이 정리된 토지

등록사항

지적도에는 토지의 경계와 위치를 도면으로 확인하기 위한 사항이 등록된다.

주요 등록사항은 다음과 같다.

• 토지의 소재
• 지번
• 지목
• 경계
• 도면의 제명
• 도면번호
• 축척
• 도곽선과 그 수치
• 좌표에 의하여 계산된 경계점 간 거리
• 지적측량기준점의 위치
• 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 사항

지적도는 도면형 지적공부이므로 경계와 지번의 도면상 표시가 핵심이다.

경계

경계는 필지별로 경계점들을 직선으로 연결하여 지적공부에 등록한 선이다. 지적도는 이러한 경계를 도면 위에 표시한다.

지적도에서 경계가 중요한 이유는 다음과 같다.

• 필지의 공간적 범위를 나타낸다.
• 인접 필지와의 한계를 표시한다.
• 면적 산정의 기초가 된다.
• 토지분할과 합병의 기준이 된다.
• 경계복원측량의 참고자료가 된다.
• 토지거래와 건축에서 대지 범위 확인에 활용된다.

지번과 지목

지적도에는 각 필지의 지번과 지목이 표시된다. 지번은 필지를 식별하기 위한 번호이고, 지목은 토지의 주된 용도에 따라 토지의 종류를 구분하여 등록한 것이다.

지적도에서 지번과 지목이 중요한 이유는 다음과 같다.

• 도면상 특정 필지를 식별할 수 있다.
• 토지대장의 지번과 연결된다.
• 토지의 주된 용도를 도면에서 확인할 수 있다.
• 인접 필지의 지번과 지목을 함께 확인할 수 있다.
• 토지이동 전후의 필지 변동을 파악할 수 있다.

축척

지적도에는 도면의 축척이 표시된다. 축척은 실제 토지를 도면에 어느 비율로 축소하여 표시했는지를 나타낸다.

지적도의 축척은 다음과 같이 이해할 수 있다.

• 축척은 도면의 정밀도와 관련된다.
• 축척이 클수록 도면상 표현이 상세하다.
• 축척이 작을수록 넓은 지역을 한 장의 도면에 표시할 수 있다.
• 축척이 다른 토지는 원칙적으로 합병할 수 없다.
• 축척변경은 토지이동의 한 유형이다.

도곽선과 도면번호

도곽선은 지적도면의 테두리선이고, 도면번호는 지적도면을 식별하기 위한 번호이다. 지적도는 여러 장으로 구성될 수 있으므로 도면번호와 도곽선은 도면의 관리와 연결에 필요하다.

도곽선과 도면번호가 중요한 이유는 다음과 같다.

• 해당 토지가 등록된 도면을 찾을 수 있다.
• 인접 도면과의 연결을 확인할 수 있다.
• 지적도면의 관리와 보존에 필요하다.
• 지적측량과 지적정리의 기초자료가 된다.

도해지적과의 관계

도해지적은 토지의 경계점을 도면 위에 표시하여 경계와 위치를 공시하는 지적제도이다. 지적도는 도해지적을 대표하는 지적공부이다.

도해지적과 지적도의 관계는 다음과 같다.

• 도해지적은 경계를 도면 위에 표시한다.
• 지적도는 토지대장 등록 토지의 경계를 도면으로 표시한다.
• 지적도는 토지의 형상과 인접 관계를 직관적으로 보여 준다.
• 도면 축척과 제도 오차의 영향을 받을 수 있다.
• 수치지적보다 이해하기 쉽지만 정밀도는 상대적으로 낮을 수 있다.

수치지적과의 관계

수치지적은 토지의 경계점을 좌표로 표시하는 지적제도이다. 지적도는 도해지적의 대표 공부이지만, 경계점좌표등록부를 갖춰 두는 지역의 지적도는 수치지적과 관련하여 특별한 표시가 들어갈 수 있다.

경계점좌표등록부를 갖춰 두는 지역의 지적도에는 해당 도면의 제명 끝에 좌표라고 표시하고, 도곽선 오른쪽 아래 끝에 이 도면에 의하여 측량할 수 없다는 취지의 표시를 한다.

이는 경계의 정밀한 기준이 지적도 자체가 아니라 경계점좌표등록부의 좌표라는 의미이다.

임야도와의 구별

임야도는 임야대장에 등록된 토지의 경계와 지번 등을 도면으로 표시하는 지적공부이다. 지적도는 토지대장 등록 토지를 대상으로 한다는 점에서 임야도와 구별된다.

구분	지적도	임야도
대상	토지대장 등록 토지	임야대장 등록 토지
관련 대장	토지대장	임야대장
지번 표시	일반 지번	산 지번
주요 기능	일반 토지의 경계와 위치 표시	임야의 경계와 위치 표시

토지대장과의 관계

토지대장은 토지의 소재, 지번, 지목, 면적, 소유자 등을 등록하는 대장형 지적공부이다. 지적도는 토지대장에 등록된 토지의 경계와 위치를 도면으로 표시한다.

토지대장과 지적도의 관계는 다음과 같다.

• 토지대장은 문자와 숫자로 토지의 표시를 등록한다.
• 지적도는 도면으로 토지의 경계와 위치를 표시한다.
• 토지대장의 지번과 지적도의 지번은 일치해야 한다.
• 토지대장의 지목과 지적도의 지목 부호는 연결된다.
• 토지대장의 면적은 지적도상 경계와 연결된다.
• 토지거래에서는 토지대장과 지적도를 함께 확인해야 한다.

등록전환과 지적도

등록전환은 임야대장과 임야도에 등록된 토지를 토지대장과 지적도에 옮겨 등록하는 토지이동이다. 등록전환이 이루어지면 기존 임야도 등록 토지는 지적도에 새로 등록된다.

등록전환과 지적도의 관계는 다음과 같다.

• 임야도 등록 토지가 지적도에 옮겨 등록된다.
• 산 지번이 일반 지번으로 바뀔 수 있다.
• 새로운 경계와 면적이 측량성과에 따라 정리될 수 있다.
• 등록전환 후 토지대장과 지적도가 함께 정리된다.
• 등기부 표제부의 표시 정리가 필요할 수 있다.

분할과 지적도

분할은 1필지를 2필지 이상으로 나누는 토지이동이다. 분할이 이루어지면 지적도에 새 경계와 새 지번이 표시된다.

분할과 지적도의 관계는 다음과 같다.

• 분할 전 필지의 경계가 변경된다.
• 분할 후 각 필지의 경계가 지적도에 표시된다.
• 새 지번이 부여될 수 있다.
• 분할 후 면적은 토지대장에 등록된다.
• 등기촉탁이 문제될 수 있다.

합병과 지적도

합병은 2필지 이상을 1필지로 합치는 토지이동이다. 합병이 이루어지면 지적도상 기존 경계 일부가 정리되고 하나의 필지로 표시된다.

합병과 지적도의 관계는 다음과 같다.

• 합병 전 필지 사이의 경계가 없어질 수 있다.
• 합병 후 하나의 지번이 사용된다.
• 사용하지 않는 지번은 결번이 될 수 있다.
• 지적도와 토지대장이 함께 정리된다.
• 등기부 표시 정리가 필요할 수 있다.

축척변경과 지적도

축척변경은 작은 축척의 지적도를 큰 축척의 지적도로 바꾸어 등록하는 토지이동이다. 축척변경은 지적도와 직접 관련되는 토지이동이다.

축척변경과 지적도의 관계는 다음과 같다.

• 지적도의 축척이 변경된다.
• 경계와 면적이 새로 정리될 수 있다.
• 도면의 정밀도가 높아질 수 있다.
• 면적 증감과 청산금이 문제될 수 있다.
• 축척변경위원회의 심의와 연결될 수 있다.

등록사항 정정과 지적도

등록사항 정정은 지적공부에 등록된 사항에 잘못이 있는 경우 이를 바로잡는 토지이동이다. 지적도상 경계, 지번, 지목 표시 등에 오류가 있으면 정정이 필요할 수 있다.

등록사항 정정이 문제되는 경우는 다음과 같다.

• 지적도상 경계가 잘못 표시된 경우
• 지번 표시가 잘못된 경우
• 지목 부호가 잘못된 경우
• 도면번호나 축척 표시가 잘못된 경우
• 토지대장과 지적도 내용이 불일치하는 경우
• 지적측량 성과와 도면 표시가 맞지 않는 경우

경계복원측량과 지적도

경계복원측량은 지적공부에 등록된 경계를 현실의 지상에 복원하기 위한 지적측량이다. 도해지적 지역에서는 지적도가 경계복원측량의 중요한 참고자료가 된다.

경계복원측량과 지적도의 관계는 다음과 같다.

• 지적도상 경계를 지상에 복원한다.
• 도면상 경계와 현장 점유경계를 비교한다.
• 인접 토지와의 경계분쟁에서 활용된다.
• 건축이나 개발 전 대지경계 확인에 필요할 수 있다.
• 지적도상 경계에 공신력이 인정되는 것은 아니다.

연속지적도와의 관계

연속지적도는 전산화된 지적도와 임야도 파일을 이용하여 서로 연결한 도면이다. 연속지적도는 토지의 위치와 인접 관계를 넓은 범위에서 확인하는 데 유용하지만, 측량에 사용할 수 있는 도면은 아니다.

연속지적도와 지적도의 관계는 다음과 같다.

• 연속지적도는 지적도와 임야도 전산파일을 연결한 도면이다.
• 토지의 위치와 주변 관계를 확인하는 데 활용된다.
• 측량에 사용할 수 없다.
• 지적도 자체의 법적 등록사항과 구별해야 한다.

등기부와의 관계

지적도는 토지의 경계와 위치를 표시하는 지적공부이고, 등기부는 부동산의 권리관계를 공시하는 장부이다. 지적도의 경계가 등기부에 직접 표시되는 것은 아니지만, 지적도와 토지대장의 정보는 등기부 표제부의 토지표시와 연결된다.

지적도와 등기부의 관계는 다음과 같다.

• 지적도는 토지의 경계를 도면으로 표시한다.
• 등기부 표제부는 토지의 소재, 지번, 지목, 면적을 기록한다.
• 토지이동이 있으면 지적도와 등기부 표시 정리가 필요할 수 있다.
• 권리관계는 등기부에서 확인해야 한다.
• 토지의 물리적 범위는 지적공부와 지적측량으로 확인한다.

거래 실무상 유의점

토지를 거래할 때에는 지적도를 확인하여 토지의 위치, 형상, 인접 관계, 도로와의 접속 여부 등을 검토해야 한다. 다만 지적도만으로 현장 경계가 정확히 확인되는 것은 아니므로 필요한 경우 경계복원측량이 필요하다.

거래 시 확인할 사항은 다음과 같다.

• 지적도상 경계
• 토지의 형상
• 인접 토지와의 관계
• 도로와의 접속 여부
• 구거, 하천, 도로 등 인접 지목
• 현장 점유경계와의 일치 여부
• 토지대장과 지적도의 지번·지목 일치 여부
• 등기부 표제부와의 일치 여부
• 경계복원측량 필요 여부

공신력

지적도는 공적 장부이지만, 지적도의 등록내용에 공신력이 인정되는 것은 아니다. 지적도상 경계를 믿었다고 해서 실제 권리관계나 현장 경계가 당연히 보장되는 것은 아니다.

공신력과 관련하여 중요한 사항은 다음과 같다.

• 지적도상 경계에는 공신력이 인정되지 않는다.
• 도면 축척과 제도 오차가 있을 수 있다.
• 현장 점유경계와 지적도상 경계가 다를 수 있다.
• 권리관계는 등기부에서 확인해야 한다.
• 경계가 중요하면 지적측량으로 확인해야 한다.

시험상 암기 포인트

공인중개사

공인중개사 부동산공시법에서는 지적도의 등록사항과 임야도, 경계점좌표등록부와의 구별이 중요하다.

주요 암기 포인트는 다음과 같다.

• 지적도는 토지대장 등록 토지의 경계, 지번, 지목 등을 도면으로 표시하는 지적공부이다.
• 지적도는 도해지적의 대표적인 공부이다.
• 지적도에는 토지의 소재, 지번, 지목, 경계, 도면의 제명, 도면번호, 축척 등이 등록된다.
• 토지대장은 문자와 숫자로 등록하고, 지적도는 도면으로 표시한다.
• 임야도는 임야대장 등록 토지의 경계와 지번 등을 표시한다.
• 경계점좌표등록부는 수치지적의 대표적인 공부이다.
• 경계점좌표등록부 시행지역의 지적도에는 좌표 표시와 측량할 수 없다는 취지의 표시가 들어갈 수 있다.
• 등록전환은 임야도 등록 토지를 지적도에 옮겨 등록하는 것과 연결된다.
• 연속지적도는 측량에 사용할 수 없다.
• 지적도의 등록내용에는 공신력이 인정되지 않는다.

같이 보기

• 지적공부
• 토지대장
• 임야도
• 도해지적
• 경계점좌표등록부

참고 문헌

국가법령정보센터, 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」