등기의 공신력

등기의 공신력은 등기부의 기재를 신뢰하여 거래한 자에게 실제 권리관계와 달라도 일정한 권리취득을 인정하는 효력이다.

개념

등기의 공신력은 등기부에 기재된 권리관계를 신뢰하여 거래한 자를 보호하는 효력이다. 공신력이 인정되면 등기부의 기재가 실제 권리관계와 다르더라도, 등기부를 믿고 거래한 선의의 제3자가 권리를 취득할 수 있다.

공신력은 등기제도의 거래안전 보호 기능과 관련된다. 그러나 우리 부동산등기제도에서는 부동산등기의 공신력이 원칙적으로 인정되지 않는다. 따라서 등기부상 소유자로 기재된 자와 거래하였더라도 그 등기가 원인무효라면, 거래 상대방은 원칙적으로 소유권을 취득하지 못한다.

공시의 원칙과 공신의 원칙

공시의 원칙은 물권변동을 외부에서 인식할 수 있는 일정한 표상으로 나타내야 한다는 원칙이다. 부동산 물권변동에서는 등기가 대표적인 공시방법이다. 민법은 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 효력이 생긴다고 규정한다.

공신의 원칙은 공시된 외관을 신뢰한 자를 보호하는 원칙이다. 공신의 원칙이 인정되면 실제 권리관계와 공시된 권리관계가 다르더라도, 공시된 외관을 믿고 거래한 자가 보호된다.

우리 법은 동산의 점유와 관련해서는 일정한 요건 아래 선의취득을 인정하지만, 부동산등기에는 공신력을 일반적으로 인정하지 않는다. 따라서 부동산 거래에서는 등기부의 기재를 확인하는 것만으로 모든 권리취득이 보장되는 것은 아니다.

부동산등기에서 공신력의 부정

부동산등기에 공신력이 인정되지 않는다는 말은 등기부상 권리자로 기재된 자가 실제 권리자가 아니면, 그 자와 거래한 사람이 등기를 믿었더라도 원칙적으로 권리를 취득하지 못한다는 뜻이다.

예를 들어 갑 소유의 토지에 대하여 을 명의의 소유권이전등기가 위조서류에 의하여 이루어졌고, 병이 등기부를 믿고 을로부터 그 토지를 매수하여 소유권이전등기를 마쳤다고 하더라도, 을의 등기가 원인무효라면 병은 원칙적으로 소유권을 취득하지 못한다.

대법원은 부동산등기에는 공신력이 인정되지 않으므로, 부동산의 소유권이전등기가 불실등기인 경우 그 불실등기를 믿고 부동산을 매수하여 소유권이전등기를 마쳤더라도 소유권을 취득할 수 없다고 본다.

추정력과의 구별

등기의 공신력은 등기의 추정력과 구별된다. 등기의 추정력은 등기가 존재하면 그 등기에 대응하는 권리관계가 적법하게 존재하는 것으로 일응 추정되는 효력이다. 이는 반증으로 번복될 수 있다.

반면 등기의 공신력은 등기부의 기재를 신뢰한 자에게 실제 권리관계와 달라도 권리취득을 인정하는 효력이다. 추정력은 권리관계의 존재를 일응 추정하는 문제이고, 공신력은 등기를 믿고 거래한 제3자를 보호하여 권리취득을 인정할 것인지의 문제이다.

우리 부동산등기에서는 추정력은 인정되지만 공신력은 원칙적으로 인정되지 않는다.

거래상 의미

부동산등기의 공신력이 인정되지 않기 때문에 부동산 거래에서는 등기부 확인만으로 충분하지 않을 수 있다. 거래 당사자는 등기부상 명의뿐만 아니라 매도인의 처분권한, 등기원인, 대리권, 권리제한, 점유관계 등을 함께 확인할 필요가 있다.

특히 다음과 같은 경우에는 등기부상 권리자라고 하더라도 실제 권리관계에 문제가 있을 수 있다.

• 위조서류에 의하여 등기가 이루어진 경우
• 명의신탁 등으로 등기명의와 실질적 권리관계가 다른 경우
• 원인무효의 등기에 기초하여 후속 등기가 이루어진 경우
• 무효인 담보권등기에 기초하여 경매가 진행된 경우
• 등기명의인의 처분권한에 제한이 있는 경우

부동산등기의 공신력 부정은 진정한 권리자를 보호하는 기능을 가지지만, 거래안전의 측면에서는 등기부를 믿고 거래한 사람에게 위험을 부담시킬 수 있다.

임의경매와 공신력

부동산등기의 공신력 부정은 담보권 실행을 위한 임의경매에서도 문제될 수 있다. 대법원은 이미 무효인 소유권이전등기에 터 잡아 이루어진 근저당권설정등기는 특별한 사정이 없는 한 무효이고, 무효인 근저당권에 기하여 진행된 임의경매절차에서 부동산을 경락받았더라도 그 소유권을 취득할 수 없다고 본다.

또한 대법원은 경매개시결정 전에 담보권이 소멸한 경우에도 그 담보권에 기한 경매의 공신력을 인정한다면, 소멸한 담보권 등기에 공신력을 인정하는 것과 같은 결과가 되어 현재의 등기제도와 조화되기 어렵다고 판시하였다.

관련 개념과의 비교

구분	내용	핵심 차이
공시력	권리관계를 외부에 표시하여 제3자가 알 수 있게 하는 기능	등기부를 통해 권리관계를 드러내는 기능이다
추정력	등기가 있으면 그 등기에 대응하는 권리관계가 존재하는 것으로 추정되는 효력	반증으로 번복될 수 있다
공신력	등기를 믿고 거래한 자에게 실제 권리관계와 달라도 권리취득을 인정하는 효력	우리 부동산등기에는 원칙적으로 인정되지 않는다
권리변동적 효력	등기를 하여야 부동산 물권변동이 발생하는 효력	민법 제186조의 물권변동 요건과 관련된다

시험 관련 유의점

공인중개사 부동산공시법에서는 등기의 추정력과 공신력의 구별이 중요하다. 등기의 추정력은 인정되지만, 부동산등기의 공신력은 원칙적으로 인정되지 않는다. 따라서 등기부상 소유자를 믿고 거래하였더라도 그 등기가 원인무효이면 원칙적으로 소유권을 취득하지 못한다.

같이 보기

• 등기의 효력
• 등기의 추정력
• 등기의 순위
• 등기
• 부동산등기
• 소유권이전등기
• 근저당권등기
• 경매개시결정등기

참고 문헌

• 국가법령정보센터, 「민법」 제186조
• 찾기쉬운 생활법령정보, 물권의 변동
• 국가법령정보센터 판례정보, 대법원 2009. 2. 12. 선고 2006다72802 판결
• 국가법령정보센터 판례정보, 대법원 2022. 8. 25. 선고 2017다257378 판결