등기기록

등기기록(登記記錄)은 1필의 토지 또는 1개의 건물에 대하여 등기부에 편성되는 부동산별 등기정보자료이다.

개요

등기기록은 등기부를 구성하는 부동산별 기록 단위이다. 부동산등기법은 등기부를 편성할 때 1필의 토지 또는 1개의 건물에 대하여 1개의 등기기록을 두도록 한다. 다만 1동의 건물을 구분한 건물의 경우에는 1동의 건물에 속하는 전부에 대하여 1개의 등기기록을 사용한다.

공인중개사 부동산공시법에서는 등기기록의 물적 편성주의, 1부동산 1등기기록 원칙, 표제부·갑구·을구의 구성, 토지등기기록과 건물등기기록, 구분건물 등기기록의 특칙을 중심으로 정리하면 된다.

의의

등기기록은 개별 부동산의 표시와 권리관계를 기록하는 단위이다. 등기부가 전체적인 공적 장부라면, 등기기록은 특정 토지나 건물에 관한 등기정보가 모여 있는 하나의 기록이다.

등기기록이 중요한 이유는 다음과 같다.

• 부동산별 등기정보를 관리하는 단위이다.
• 부동산의 표시를 기록한다.
• 소유권에 관한 사항을 기록한다.
• 소유권 외의 권리에 관한 사항을 기록한다.
• 등기의 순위와 권리관계를 확인하는 기준이 된다.
• 등기사항증명서 발급의 기초가 된다.
• 부동산 거래에서 권리관계 확인의 기본 자료가 된다.

물적 편성주의

부동산등기법은 등기부를 편성할 때 1필의 토지 또는 1개의 건물에 대하여 1개의 등기기록을 둔다. 이를 물적 편성주의라고 한다.

물적 편성주의의 의미는 다음과 같다.

• 부동산을 기준으로 등기기록을 편성한다.
• 사람을 기준으로 등기기록을 편성하지 않는다.
• 토지는 1필지마다 1개의 등기기록을 둔다.
• 건물은 1개의 건물마다 1개의 등기기록을 둔다.
• 하나의 등기기록에 해당 부동산의 표시와 권리관계를 함께 기록한다.

1부동산 1등기기록 원칙

1부동산 1등기기록 원칙은 등기기록을 부동산 단위로 편성한다는 원칙이다. 토지는 1필지, 건물은 1개의 건물을 기준으로 한다.

구분	등기기록 편성 단위
토지	1필의 토지마다 1개의 등기기록
건물	1개의 건물마다 1개의 등기기록
구분건물	1동의 건물에 속하는 전부에 대하여 1개의 등기기록 사용

이 원칙은 부동산별 권리관계를 명확하게 공시하기 위한 것이다.

등기기록의 구성

등기기록에는 부동산의 표시에 관한 사항을 기록하는 표제부, 소유권에 관한 사항을 기록하는 갑구, 소유권 외의 권리에 관한 사항을 기록하는 을구를 둔다.

구분	기록 내용
표제부	부동산의 표시에 관한 사항
갑구	소유권에 관한 사항
을구	소유권 외의 권리에 관한 사항

등기기록을 읽을 때는 표제부에서 부동산을 특정하고, 갑구에서 소유권과 처분제한을 확인하며, 을구에서 담보권과 용익권을 확인한다.

표제부

표제부는 부동산의 표시에 관한 사항을 기록하는 부분이다. 표제부는 권리관계 자체가 아니라 권리의 객체가 되는 부동산을 특정하는 역할을 한다.

표제부에 기록되는 사항은 다음과 같다.

• 토지의 소재
• 지번
• 지목
• 면적
• 건물의 소재
• 건물번호
• 건물의 종류
• 건물의 구조
• 건물의 면적
• 대지권의 표시

갑구

갑구는 소유권에 관한 사항을 기록하는 부분이다. 현재 소유자가 누구인지, 소유권에 대한 처분제한이 있는지를 확인할 때 갑구를 본다.

갑구에 기록될 수 있는 사항은 다음과 같다.

• 소유권보존등기
• 소유권이전등기
• 소유권이전청구권 가등기
• 가압류등기
• 가처분등기
• 경매개시결정등기
• 압류등기
• 환매특약등기
• 신탁등기

을구

을구는 소유권 외의 권리에 관한 사항을 기록하는 부분이다. 저당권, 전세권, 지상권 등 제한권리를 확인할 때 을구를 본다.

을구에 기록될 수 있는 사항은 다음과 같다.

• 지상권등기
• 지역권등기
• 전세권등기
• 저당권등기
• 근저당권등기
• 임차권등기
• 소유권 외 권리의 변경등기
• 소유권 외 권리의 이전등기
• 소유권 외 권리의 말소등기

토지등기기록

토지등기기록은 1필의 토지에 대하여 편성되는 등기기록이다. 토지등기기록의 표제부에는 토지의 소재, 지번, 지목, 면적 등이 기록된다.

토지등기기록에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 토지의 소재
• 지번
• 지목
• 면적
• 소유권에 관한 사항
• 소유권 외 권리에 관한 사항
• 가압류, 가처분, 경매개시결정 등 처분제한
• 저당권, 전세권, 지상권 등 제한권리

토지등기기록의 표제부는 토지대장, 임야대장 등 지적공부의 토지표시와 연결된다.

건물등기기록

건물등기기록은 1개의 건물에 대하여 편성되는 등기기록이다. 건물등기기록의 표제부에는 건물의 소재, 건물번호, 종류, 구조, 면적 등이 기록된다.

건물등기기록에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 건물의 소재
• 건물번호
• 건물의 종류
• 건물의 구조
• 건물의 면적
• 부속건물의 표시
• 소유권에 관한 사항
• 소유권 외 권리에 관한 사항

건물등기기록의 표제부는 건축물대장의 건물 표시와 연결된다.

구분건물 등기기록

1동의 건물을 구분한 건물의 경우에는 1동의 건물에 속하는 전부에 대하여 1개의 등기기록을 사용한다. 이는 구분건물의 전유부분과 1동 건물 전체, 대지권 관계를 하나의 체계 안에서 공시하기 위한 특칙이다.

구분건물 등기기록에서 중요한 사항은 다음과 같다.

• 1동의 건물에 속하는 전부에 대하여 1개의 등기기록을 사용한다.
• 1동의 건물의 표시가 기록된다.
• 전유부분별 표시가 기록된다.
• 전유부분별 갑구와 을구가 문제된다.
• 대지권의 표시가 중요하다.
• 아파트, 오피스텔, 집합상가 거래에서 중요하다.

전유부분별 기록

구분건물 등기기록에서는 각 전유부분의 표시와 권리관계가 구별되어 기록된다. 각 전유부분은 독립한 소유권의 객체가 될 수 있으므로, 전유부분별 갑구와 을구 확인이 필요하다.

전유부분별로 확인할 사항은 다음과 같다.

• 전유부분의 건물번호
• 전유부분의 종류
• 전유부분의 구조
• 전유부분의 면적
• 전유부분의 소유자
• 전유부분에 설정된 저당권 등 제한권리
• 대지권 비율

대지권과의 관계

구분건물 등기기록에는 대지권의 표시가 기록될 수 있다. 대지권은 구분건물의 전유부분을 소유하기 위하여 대지에 대하여 가지는 권리이다.

대지권과 관련하여 확인할 사항은 다음과 같다.

• 대지권의 목적인 토지
• 대지권의 종류
• 대지권 비율
• 대지권 등기 여부
• 대지권 없는 구분건물 여부
• 대지권등록부와의 관계

등기부와의 관계

등기부는 전산정보처리조직에 의하여 입력·처리된 등기정보자료를 편성한 공적 장부이다. 등기기록은 그 등기부 안에서 개별 부동산별로 편성되는 기록이다.

구분	등기부	등기기록
의미	등기정보자료를 편성한 공적 장부	개별 부동산별 등기정보 기록
단위	토지등기부, 건물등기부 등 전체 장부	1필의 토지 또는 1개의 건물
구성	여러 등기기록의 집합	표제부, 갑구, 을구

등기사항증명서와의 관계

등기사항증명서는 등기기록에 기록된 사항을 증명하는 문서이다. 거래 실무에서 등기부등본이라고 부르는 것은 일반적으로 등기사항증명서를 의미한다.

등기사항증명서와 등기기록의 관계는 다음과 같다.

• 등기기록은 등기부의 기록 자체이다.
• 등기사항증명서는 등기기록 내용을 증명하는 문서이다.
• 등기사항증명서에는 표제부, 갑구, 을구의 내용이 표시된다.
• 말소사항 포함 여부에 따라 확인 범위가 달라질 수 있다.
• 거래에서는 등기사항증명서를 통해 등기기록을 확인한다.

등기기록의 폐쇄

등기기록은 일정한 사유로 폐쇄될 수 있다. 부동산이 멸실되거나 합병 등으로 기존 등기기록을 계속 둘 필요가 없는 경우 폐쇄등기기록이 문제된다.

폐쇄가 문제될 수 있는 경우는 다음과 같다.

• 토지 합필로 기존 토지등기기록이 폐쇄되는 경우
• 건물 멸실로 건물등기기록이 폐쇄되는 경우
• 구분건물의 합병 또는 멸실이 있는 경우
• 등기기록 이기나 전산화 과정에서 종전 기록이 폐쇄되는 경우

폐쇄된 등기기록도 과거 권리관계 확인을 위해 필요한 경우가 있다.

등기기록의 열람

등기기록은 일정한 절차에 따라 열람할 수 있다. 열람을 통해 부동산의 표시와 현재 권리관계를 확인할 수 있다.

등기기록 열람이 필요한 경우는 다음과 같다.

• 매매계약 전 소유자 확인
• 저당권 또는 근저당권 확인
• 전세권 또는 임차권 확인
• 가압류, 가처분, 경매개시결정 확인
• 가등기 확인
• 대지권 확인
• 표제부의 부동산 표시 확인

등기기록과 등기의 순위

등기기록에는 각 등기의 순위번호와 접수번호가 기록된다. 같은 부동산에 여러 권리가 등기된 경우 권리의 우선순위를 판단할 때 등기기록이 중요하다.

순위 판단에서 중요한 사항은 다음과 같다.

• 같은 구에서 한 등기는 순위번호에 따른다.
• 다른 구에서 한 등기는 접수번호에 따른다.
• 부기등기는 주등기와의 순위 관계를 확인한다.
• 저당권과 전세권의 선후순위를 확인한다.
• 가등기의 순위보전효를 확인한다.

등기기록과 등기신청

등기신청이 적법하게 이루어지고 등기관이 이를 실행하면 등기기록에 새로운 등기가 기록된다. 등기신청은 등기기록을 새로 만들거나 기존 등기기록을 변경하는 절차로 이어진다.

등기신청과 연결되는 경우는 다음과 같다.

• 소유권보존등기 신청으로 새 등기기록이 개설되는 경우
• 소유권이전등기 신청으로 갑구가 정리되는 경우
• 저당권설정등기 신청으로 을구가 정리되는 경우
• 말소등기 신청으로 기존 등기가 말소되는 경우
• 표시변경등기 신청으로 표제부가 변경되는 경우

등기기록과 등기촉탁

등기촉탁은 관공서 등 촉탁권자가 등기소에 등기를 요구하는 절차이다. 지적소관청이 토지의 표시 변경에 관한 등기를 촉탁하면 등기기록의 표제부가 정리될 수 있다.

등기촉탁과 등기기록의 관계는 다음과 같다.

• 지적공부가 정리된다.
• 등기부 표제부 정리가 필요하면 등기촉탁이 이루어진다.
• 등기관이 촉탁에 따라 등기기록을 정리한다.
• 토지의 분할, 합병, 지목변경 등이 표제부에 반영된다.

지적공부와의 관계

토지등기기록의 표제부는 지적공부의 토지표시와 연결된다. 지적공부는 토지의 소재, 지번, 지목, 면적, 경계 등을 등록하고, 등기기록은 이 중 소재, 지번, 지목, 면적 등을 표제부에 기록한다.

지적공부와 등기기록의 관계는 다음과 같다.

• 지적공부는 토지표시의 기초자료이다.
• 등기기록 표제부는 지적공부의 표시와 일치해야 한다.
• 토지의 분할, 합병, 지목변경 등이 있으면 등기기록 표제부가 변경될 수 있다.
• 지적소관청의 등기촉탁이 문제될 수 있다.
• 권리관계는 등기기록의 갑구와 을구에서 확인한다.

건축물대장과의 관계

건물등기기록의 표제부는 건축물대장의 건물 표시와 연결된다. 건축물의 종류, 구조, 면적, 층수 등이 등기기록과 건축물대장에서 일치하는지 확인해야 한다.

건축물대장과 등기기록의 관계는 다음과 같다.

• 건축물대장은 건물의 현황을 등록한다.
• 건물등기기록 표제부는 건물의 표시를 기록한다.
• 증축, 용도변경, 멸실 등이 있으면 표시변경등기가 필요할 수 있다.
• 건축물대장과 등기기록이 불일치할 수 있다.
• 위반건축물 여부는 건축물대장에서 확인해야 한다.

거래 실무상 확인 순서

부동산 거래에서 등기기록은 다음 순서로 확인하면 좋다.

1. 표제부에서 거래 대상 부동산이 맞는지 확인한다.
2. 갑구에서 현재 소유자와 처분제한등기를 확인한다.
3. 을구에서 저당권, 전세권, 지상권 등 제한권리를 확인한다.
4. 등기기록과 지적공부 또는 건축물대장의 표시가 일치하는지 확인한다.
5. 구분건물은 대지권 표시를 확인한다.
6. 계약 직전과 잔금 직전에 다시 확인한다.

시험상 암기 포인트

공인중개사

공인중개사 부동산공시법에서는 등기기록의 편성 단위와 구성을 중심으로 정리해야 한다.

주요 암기 포인트는 다음과 같다.

• 등기기록은 1필의 토지 또는 1개의 건물에 대하여 1개를 둔다.
• 이는 물적 편성주의의 표현이다.
• 토지는 1필지마다 1개의 등기기록을 둔다.
• 건물은 1개의 건물마다 1개의 등기기록을 둔다.
• 1동의 건물을 구분한 건물의 경우에는 1동의 건물에 속하는 전부에 대하여 1개의 등기기록을 사용한다.
• 등기기록에는 표제부, 갑구, 을구가 있다.
• 표제부는 부동산의 표시에 관한 사항을 기록한다.
• 갑구는 소유권에 관한 사항을 기록한다.
• 을구는 소유권 외의 권리에 관한 사항을 기록한다.
• 등기기록은 등기사항증명서 발급의 기초가 된다.

같이 보기

• 등기부
• 표제부
• 갑구
• 을구
• 등기사항증명서

참고 문헌

국가법령정보센터, 「부동산등기법」