건축물의 대수선

건축물의 대수선은 건축물의 주요 구조부나 외부 형태를 수선·변경하거나 증설하는 행위 중 증축·개축 또는 재축에 해당하지 않는 것을 말한다.^[1]

개요[편집 | 원본 편집]

건축물의 대수선은 기존 건축물의 구조나 외부 형태를 크게 고치는 행위이다. 건축물을 새로 짓는 건축과는 다르지만, 내력벽·기둥·보·지붕틀·주계단 등 건축물의 안전과 기능에 중요한 부분을 수선하거나 변경하므로 건축법상 규제를 받는다.

공인중개사 부동산공법에서는 대수선이 건축허가, 건축신고, 위반건축물, 용도변경과 연결되어 출제된다. 건축기사·건축산업기사의 건축법규 과목에서는 대수선의 범위, 주요 구조부, 건축허가·건축신고 대상의 구별이 중요하다.

의의[편집 | 원본 편집]

대수선은 기존 건축물의 구조나 외부 형태를 수선·변경하거나 증설하는 행위이다. 다만 그 행위가 증축·개축 또는 재축에 해당하면 대수선이 아니라 건축의 한 유형으로 다루어진다.

대수선의 핵심 요소는 다음과 같다.

기존 건축물을 대상으로 한다.
구조나 외부 형태를 수선·변경하거나 증설한다.
증축·개축 또는 재축에 해당하지 않는다.
주요 구조부와 피난·방화 관련 부분이 중요하다.
허가 또는 신고 대상이 될 수 있다.

건축과의 차이[편집 | 원본 편집]

대수선은 건축과 구별된다. 건축은 건축물을 신축·증축·개축·재축하거나 이전하는 행위이고, 대수선은 기존 건축물의 주요 부분을 고치는 행위이다.

구분	건축	대수선
의미	건축물을 신축·증축·개축·재축하거나 이전하는 행위	기존 건축물의 구조나 외부 형태를 수선·변경하거나 증설하는 행위
대상	새 건축물의 축조, 규모 증가, 재건축, 이전 등	기존 건축물의 주요 구조부나 외부 형태
예	신축, 증축, 개축, 재축, 이전	내력벽·기둥·보·주계단 등의 수선·변경
구별 기준	건축물의 축조 또는 규모 변화	기존 건축물의 주요 부분 변경

대수선의 범위[편집 | 원본 편집]

건축법 시행령은 대수선의 범위를 구체적으로 정하고 있다. 다음 행위 중 증축·개축 또는 재축에 해당하지 않는 것은 대수선에 해당한다.^[2]

내력벽[편집 | 원본 편집]

내력벽을 증설 또는 해체하거나, 그 벽면적을 30제곱미터 이상 수선 또는 변경하는 것은 대수선에 해당한다.^[2]

내력벽은 건축물의 하중을 지지하거나 전달하는 벽이므로, 변경 시 구조안전에 큰 영향을 줄 수 있다.

기둥[편집 | 원본 편집]

기둥을 증설 또는 해체하거나, 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것은 대수선에 해당한다.^[2]

기둥은 건축물의 하중을 지지하는 주요 구조부이므로 대수선 범위에서 중요하게 다루어진다.

보[편집 | 원본 편집]

보를 증설 또는 해체하거나, 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것은 대수선에 해당한다.^[2]

보는 하중을 기둥이나 벽으로 전달하는 구조부재이므로, 구조안전과 밀접하게 관련된다.

지붕틀[편집 | 원본 편집]

지붕틀을 증설 또는 해체하거나, 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것은 대수선에 해당한다. 한옥의 경우 지붕틀의 범위에서 서까래는 제외된다.^[2]

방화벽과 방화구획[편집 | 원본 편집]

방화벽 또는 방화구획을 위한 바닥이나 벽을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것은 대수선에 해당한다.^[2]

방화벽과 방화구획은 화재 확산을 방지하는 기능을 하므로, 대수선 여부와 피난·방화 기준을 함께 검토해야 한다.

주계단·피난계단·특별피난계단[편집 | 원본 편집]

주계단, 피난계단 또는 특별피난계단을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것은 대수선에 해당한다.^[2]

계단은 피난과 이용 동선에 직접 관련되므로, 단순한 내부 인테리어와 구별해야 한다.

미관지구 등의 외부 형태[편집 | 원본 편집]

미관지구 등 일정한 지역에서 건축물의 외부 형태나 담장을 변경하는 행위도 대수선에 해당할 수 있다.

이 경우 구조안전뿐 아니라 도시경관과 미관도 고려된다.

다가구주택과 다세대주택의 가구·세대 간 경계벽[편집 | 원본 편집]

다가구주택 또는 다세대주택에서 가구 간 또는 세대 간 경계벽을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 행위는 대수선에 해당할 수 있다.

이는 거주 단위, 방화, 차음, 사생활 보호, 불법 세대 분할과 연결될 수 있다.

외벽 마감재료[편집 | 원본 편집]

건축물의 외벽에 사용하는 마감재료를 증설 또는 해체하거나, 벽면적 30제곱미터 이상 수선 또는 변경하는 것은 대수선에 해당한다.^[2]

외벽 마감재료는 화재 확산, 낙하 위험, 도시미관과 관련되므로 건축법상 규제를 받는다.

주요 구조부와의 관계[편집 | 원본 편집]

대수선은 주요 구조부와 밀접하게 연결된다. 주요 구조부는 건축물의 구조안전과 직결되는 부분으로, 대수선 판단에서 자주 등장한다.

주요 구조부에 해당하는 대표적인 부분은 다음과 같다.

내력벽
기둥
바닥
보
지붕틀
주계단

다만 사이 기둥, 최하층 바닥, 작은 보, 차양, 옥외계단 등은 주요 구조부에서 제외되는 경우가 있어 건축기사 법규 과목에서 구별이 필요하다.

허가와 신고[편집 | 원본 편집]

대수선 허가[편집 | 원본 편집]

건축물을 대수선하려는 자는 원칙적으로 허가권자의 건축허가를 받아야 한다. 대수선은 건축물의 안전, 피난, 방화, 외부 형태에 영향을 줄 수 있으므로 행정청의 사전 심사가 필요하다.

대수선 허가에서 검토되는 사항은 다음과 같다.

구조안전
피난과 방화
주요 구조부의 변경 여부
외부 형태 변경 여부
용도지역과 지구의 제한
기존 건축물의 적법성
관계 법령상 인허가 사항

대수선 신고[편집 | 원본 편집]

일정한 소규모 대수선은 건축신고 대상이 될 수 있다. 예를 들어 연면적 200제곱미터 미만이고 3층 미만인 건축물의 대수선은 건축신고 대상이 될 수 있다.

또한 주요구조부의 해체가 없는 등 대통령령으로 정하는 대수선도 신고 대상이 될 수 있다.

허가와 신고의 구별[편집 | 원본 편집]

구분	대수선 허가	대수선 신고
성격	원칙적 사전 허가 절차	소규모 또는 경미한 대수선의 간소 절차
대상	구조·피난·방화 등에 중요한 영향을 주는 대수선	법령상 신고로 가능한 대수선
효과	허가를 받아야 대수선 가능	신고하면 건축허가를 받은 것으로 봄

용도변경과의 관계[편집 | 원본 편집]

용도변경 과정에서 구조나 외부 형태를 변경하는 경우에는 대수선 절차가 함께 문제될 수 있다. 용도변경은 건축물의 사용 목적을 바꾸는 행위이고, 대수선은 건축물의 주요 구조부나 외부 형태를 고치는 행위이므로 서로 구별된다.

예를 들어 주택을 근린생활시설로 바꾸면서 주계단, 방화구획, 내력벽 등을 변경한다면 용도변경 절차와 대수선 허가 또는 신고가 함께 필요할 수 있다.

위반 대수선[편집 | 원본 편집]

허가나 신고 없이 대수선을 하거나 허가·신고한 내용과 다르게 대수선을 하면 위반건축물이 될 수 있다.

위반 사례는 다음과 같다.

내력벽을 허가 없이 철거한 경우
세대 간 경계벽을 무단 변경한 경우
주계단을 무단 철거하거나 변경한 경우
방화구획을 임의로 해체한 경우
외벽 마감재료를 기준 이상 무단 변경한 경우
허가받은 범위를 초과하여 주요 구조부를 변경한 경우

위반 시에는 시정명령, 공사중지명령, 이행강제금, 사용제한, 고발 등이 문제될 수 있다.

구조안전과 방화[편집 | 원본 편집]

대수선은 구조안전과 방화 성능에 직접 영향을 줄 수 있다. 특히 내력벽, 기둥, 보, 지붕틀의 변경은 구조안전과 관련되고, 방화벽·방화구획·주계단·피난계단의 변경은 피난과 화재안전과 관련된다.

대수선에서 중요하게 검토되는 안전 요소는 다음과 같다.

건축물의 하중 전달 체계
내력벽과 기둥의 구조적 역할
보와 지붕틀의 안전성
방화구획의 유지
피난계단과 특별피난계단의 기능
외벽 마감재료의 화재 확산 방지 성능

시험상 암기 포인트[편집 | 원본 편집]

공인중개사[편집 | 원본 편집]

공인중개사 부동산공법에서는 대수선이 건축허가·건축신고, 위반건축물, 용도변경과 연결되어 출제된다.

주요 암기 포인트는 다음과 같다.

대수선은 건축물의 구조나 외부 형태를 수선·변경하거나 증설하는 행위이다.
대수선은 증축·개축 또는 재축에 해당하지 않는 행위이다.
내력벽, 기둥, 보, 지붕틀, 주계단 등의 변경이 중요하다.
방화벽이나 방화구획의 변경도 대수선이 될 수 있다.
대수선은 원칙적으로 건축허가 또는 건축신고 대상이 될 수 있다.
무단 대수선은 위반건축물이 될 수 있다.
용도변경 과정에서 대수선이 함께 문제될 수 있다.

건축기사 및 건축산업기사[편집 | 원본 편집]

건축기사와 건축산업기사의 건축법규 과목에서는 대수선의 범위와 수치 기준이 중요하다.