농지

농지는 전·답, 과수원, 그 밖에 법령으로 정하는 토지로서 농작물 경작지 또는 다년생식물 재배지로 이용되는 토지이다.

개요

농지는 농업 생산의 기초가 되는 토지이다. 농지법은 농지를 단순한 사유재산으로만 보지 않고, 국민에게 식량을 공급하고 국토환경을 보전하는 중요한 자원으로 보아 소유·이용·전용을 엄격하게 규율한다.

공인중개사 부동산공법에서는 농지의 개념, 농지소유, 농지취득자격증명, 농지의 임대차, 농지처분의무, 농지전용, 농업진흥지역이 핵심적으로 출제된다. 농지는 매매와 중개 실무에서도 취득 가능 여부, 농지취득자격증명, 전용 가능성, 농업진흥지역 여부를 반드시 확인해야 하는 토지이다.

정의

농지는 농작물의 경작 또는 다년생식물의 재배지로 이용되는 토지를 말한다. 지목이 전·답·과수원인지 여부가 중요하지만, 실제 이용상황도 함께 고려된다.

농지에 해당하는 대표적인 토지는 다음과 같다.

• 전
• 답
• 과수원
• 농작물 경작지
• 다년생식물 재배지
• 농지의 개량시설 부지
• 농축산물 생산시설 부지 중 일정한 시설 부지

농지의 판단 기준

지목

농지는 지목상 전, 답, 과수원이 대표적이다. 지적공부상 지목이 전·답·과수원인 토지는 농지로 판단될 가능성이 크다.

다만 지목만으로 농지 여부가 항상 결정되는 것은 아니다. 실제 이용상황이 농작물 경작이나 다년생식물 재배와 관련되어 있는지도 함께 보아야 한다.

실제 이용상황

농지 여부는 실제로 농작물 경작지 또는 다년생식물 재배지로 이용되는지 여부가 중요하다. 지목이 농지가 아니더라도 실제로 농작물 경작에 이용되는 경우 농지법상 농지로 취급될 수 있다.

반대로 지목이 전·답·과수원이라도 적법한 전용절차를 거쳐 다른 용도로 이용되고 있는 경우에는 농지 여부 판단에서 별도 검토가 필요하다.

농업용 시설 부지

농지에는 농작물 경작지 자체뿐 아니라 농지의 개량시설 부지나 일정한 농축산물 생산시설 부지도 포함될 수 있다.

농지에 포함될 수 있는 시설 부지는 다음과 같다.

• 유지
• 양수시설
• 배수시설
• 수로
• 농로
• 제방
• 고정식 온실
• 버섯재배사
• 비닐하우스
• 축사 부지 중 법령상 요건을 갖춘 부지

농지에 해당하지 않는 토지

일정한 토지는 농업과 관련이 있어 보이더라도 농지법상 농지에 해당하지 않을 수 있다.

농지에 해당하지 않을 수 있는 토지는 다음과 같다.

• 초지법에 따라 조성된 초지
• 지목이 임야인 토지로서 산지전용허가 없이 형질을 변경하여 경작하는 토지
• 적법하게 농지전용허가를 받아 다른 용도로 이용되는 토지
• 사실상 일시적으로 농작물을 심어 둔 토지
• 법령상 농지에서 제외되는 시설 부지

농지 여부는 취득, 전용, 임대차, 처분의무의 적용 여부를 결정하므로 실제 거래에서는 공부상 지목과 현황, 인허가 내역을 함께 확인해야 한다.

농지의 기능

농지는 농업 생산뿐 아니라 국토와 환경 관리 측면에서도 중요한 기능을 가진다.

농지의 주요 기능은 다음과 같다.

• 식량 생산 기반
• 농업인의 생활 기반
• 국토환경 보전
• 농촌 경관 유지
• 홍수 조절과 수자원 보전
• 생태계 유지
• 지역사회 유지

이러한 기능 때문에 농지법은 농지의 소유와 전용을 일반 토지보다 엄격하게 제한한다.

농지소유

농지소유는 농지법에서 가장 중요한 영역이다. 농지는 원칙적으로 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 사람이 소유할 수 있다. 이를 경자유전의 원칙이라고 한다.

농지소유의 기본 원칙은 다음과 같다.

• 농지는 원칙적으로 농업경영에 이용할 사람이 소유한다.
• 농업인이 아닌 자의 농지소유는 제한된다.
• 예외적으로 상속, 담보농지 취득, 주말·체험영농 등 일정한 경우 농지소유가 허용될 수 있다.
• 농지를 취득하려면 원칙적으로 농지취득자격증명이 필요하다.
• 취득 후 농업경영에 이용하지 않으면 처분의무가 발생할 수 있다.

농지취득자격증명

농지취득자격증명은 농지를 취득하려는 자가 농지를 소유할 자격이 있음을 확인받는 증명이다. 농지 매매에서 매우 중요한 절차이며, 등기와도 연결된다.

농지취득자격증명이 필요한 이유는 다음과 같다.

• 농지소유 자격을 확인한다.
• 투기 목적의 농지취득을 방지한다.
• 농업경영계획의 실현 가능성을 검토한다.
• 농지가 실제 농업에 이용되도록 유도한다.
• 농지취득 후 처분의무와 연결된다.

농지취득자격증명을 발급받기 위해서는 농업경영계획서 또는 주말·체험영농계획서 등을 제출해야 할 수 있다.

농업인과 농업법인

농지법에서 농업인과 농업법인은 농지를 소유하고 이용할 수 있는 주체로 중요하다.

농업인

농업인은 농업에 종사하는 개인을 말한다. 농지소유, 농지취득자격증명, 농지 임대차, 농업진흥지역 등에서 중요한 기준이 된다.

농업법인

농업법인은 농업경영을 목적으로 설립된 법인이다. 농업법인도 법령상 요건을 충족하는 경우 농지를 소유하거나 이용할 수 있다.

농업법인은 일반 회사와 달리 농업경영 목적과 구성요건을 갖추어야 한다.

농업경영계획서

농업경영계획서는 농지를 취득하려는 자가 해당 농지를 어떻게 농업경영에 이용할 것인지를 작성한 계획서이다.

농업경영계획서에 포함될 수 있는 내용은 다음과 같다.

• 취득하려는 농지의 면적
• 재배하려는 작물
• 영농 인력
• 농기계 확보 여부
• 영농 거리
• 농업경영 기간
• 농업경영 방법
• 기존 보유 농지와의 관계

농업경영계획서는 농지취득자격증명 발급 심사의 핵심 자료가 된다.

농지의 임대차

농지의 임대차는 원칙적으로 제한된다. 농지는 소유자가 직접 농업경영에 이용하는 것이 원칙이기 때문이다.

다만 일정한 경우에는 농지의 임대차 또는 사용대차가 허용된다.

허용될 수 있는 경우는 다음과 같다.

• 상속으로 취득한 농지
• 이농 당시 소유하던 농지
• 질병, 징집, 취학 등으로 직접 경작하기 어려운 경우
• 농지은행을 통한 임대차
• 고령농업인의 임대차
• 주말·체험영농 목적의 농지
• 그 밖에 농지법령이 정하는 경우

농지처분의무

농지처분의무는 농지를 소유할 자격이 없거나 농지를 자기의 농업경영에 이용하지 않는 경우 일정 기간 안에 해당 농지를 처분해야 하는 의무이다.

농지처분의무가 문제되는 경우는 다음과 같다.

• 농지를 자기의 농업경영에 이용하지 않는 경우
• 농업경영계획서와 다르게 농지를 이용하는 경우
• 농지취득자격증명을 부정하게 발급받은 경우
• 농지를 휴경하거나 방치하는 경우
• 농지소유 상한이나 소유 요건을 위반한 경우

처분의무를 이행하지 않으면 처분명령, 이행강제금 등이 문제될 수 있다.

농지전용

농지전용은 농지를 농작물 경작이나 다년생식물 재배 등 농업생산 또는 농지개량 외의 용도로 사용하는 것을 말한다.

농지전용이 필요한 경우는 다음과 같다.

• 농지에 건축물을 건축하는 경우
• 농지를 공장 부지로 사용하는 경우
• 농지를 창고나 주차장으로 사용하는 경우
• 농지를 도로, 택지, 상업용지 등으로 변경하는 경우
• 농지를 농업 목적 외의 시설 부지로 사용하는 경우

농지전용은 원칙적으로 허가가 필요하고, 일정한 경우 신고나 협의 대상이 될 수 있다.

농업진흥지역

농업진흥지역은 농지를 효율적으로 이용하고 보전하기 위하여 지정하는 지역이다. 우량농지를 보전하고 농업생산 기반을 유지하기 위한 제도이다.

농업진흥지역은 다음과 같이 구분된다.

• 농업진흥구역
• 농업보호구역

농업진흥구역은 농업 생산에 직접 필요한 우량농지를 보전하는 성격이 강하고, 농업보호구역은 농업환경 보호와 농업진흥구역 보호를 위한 성격이 강하다.

농지와 개발행위

농지에 건축물을 건축하거나 토지의 형질을 변경하려면 농지전용허가뿐 아니라 개발행위허가, 건축허가, 산지전용허가 등 다른 인허가가 함께 문제될 수 있다.

농지 개발에서 검토할 사항은 다음과 같다.

• 농지전용허가 또는 신고 대상인지 여부
• 농업진흥지역 여부
• 용도지역상 개발 가능 여부
• 개발행위허가 대상인지 여부
• 건축허가 또는 건축신고 필요 여부
• 도로와 기반시설 확보 여부
• 농지보전부담금 부과 여부

농지와 부동산 거래

농지는 일반 토지와 달리 취득과 이용에 강한 제한이 있으므로 부동산 거래에서 주의가 필요하다.

거래 시 확인할 사항은 다음과 같다.

• 지목
• 실제 이용상황
• 농업진흥지역 여부
• 농지취득자격증명 발급 가능성
• 농업경영계획서 제출 필요 여부
• 농지전용 가능성
• 농지전용허가 또는 신고 이력
• 임대차 가능 여부
• 처분의무 발생 가능성
• 도로와 개발행위허가 가능성

시험상 암기 포인트

공인중개사

공인중개사 부동산공법에서는 농지의 정의, 농지소유 제한, 농지취득자격증명, 농지전용, 농업진흥지역이 중요하다.

주요 암기 포인트는 다음과 같다.

• 농지는 농작물 경작지 또는 다년생식물 재배지로 이용되는 토지이다.
• 지목이 전·답·과수원인 토지가 대표적이다.
• 농지 여부는 지목과 실제 이용상황을 함께 고려한다.
• 농지는 원칙적으로 자기의 농업경영에 이용할 사람이 소유할 수 있다.
• 농지를 취득하려면 원칙적으로 농지취득자격증명이 필요하다.
• 농지를 농업 목적 외로 사용하려면 농지전용허가 또는 신고가 문제된다.
• 농지를 농업경영에 이용하지 않으면 처분의무가 발생할 수 있다.
• 농업진흥지역은 농업진흥구역과 농업보호구역으로 구분된다.
• 농지 거래에서는 농지취득자격증명과 농업진흥지역 여부를 반드시 확인해야 한다.

같이 보기

• 농지법
• 농지소유
• 농지취득자격증명
• 농지전용
• 농업진흥지역