면적
면적은 필지의 경계 안에 포함되는 토지의 수평면상 넓이를 지적공부에 등록한 것이다.[1]
개요[편집 | 원본 편집]
면적은 필지의 크기를 나타내는 지적의 등록사항이다. 지적제도에서 토지는 필지 단위로 등록되며, 각 필지는 경계에 의하여 공간적 범위가 정해지고 그 범위 안의 넓이가 면적으로 등록된다.
공인중개사 부동산공시법에서는 면적의 의의, 면적의 등록 단위, 면적 결정 방법, 경계와의 관계, 토지대장·임야대장과의 관계, 등록전환·분할·합병·축척변경에서의 면적 정리가 중요하다.
의의[편집 | 원본 편집]
면적은 토지의 크기를 수치로 나타내는 공적 표시사항이다. 면적은 단순한 물리적 넓이를 넘어 토지거래, 조세, 개발행위, 건축, 보상, 등기 등 여러 분야에서 기초자료로 활용된다.
면적이 중요한 이유는 다음과 같다.
- 필지의 크기를 공시한다.
- 토지거래의 기초자료가 된다.
- 조세 부과의 기초자료가 된다.
- 건축 가능 규모와 개발 가능성을 판단하는 자료가 된다.
- 토지분할과 합병의 결과를 나타낸다.
- 등록전환과 축척변경에서 측량성과와 연결된다.
- 토지등기부 표제부의 토지표시와 연결된다.
면적의 기준[편집 | 원본 편집]
지적제도에서 면적은 원칙적으로 수평면상의 넓이로 산정한다. 토지에 경사나 고저가 있더라도 지표면의 실제 경사면적이 아니라 수평면에 투영한 넓이를 기준으로 한다.
면적을 수평면 기준으로 산정하는 이유는 다음과 같다.
- 토지의 크기를 통일적으로 산정하기 위해서이다.
- 토지 간 비교가 가능해진다.
- 경사도나 지형에 따른 산정 차이를 줄일 수 있다.
- 지적도면과 좌표를 기준으로 면적을 계산할 수 있다.
- 조세와 거래 기준을 통일할 수 있다.
면적의 등록[편집 | 원본 편집]
면적은 토지대장과 임야대장에 등록된다. 토지대장과 임야대장은 필지별로 토지의 소재, 지번, 지목, 면적, 소유자 등을 등록하는 장부이다.
면적이 등록되는 주요 지적공부는 다음과 같다.
지적도와 임야도는 경계를 도면으로 표시하는 공부이고, 면적은 주로 대장에 수치로 등록된다.
면적의 단위[편집 | 원본 편집]
면적은 제곱미터를 단위로 등록한다. 면적의 표시 단위와 끝수 처리 방식은 지적공부의 종류, 축척, 경계점좌표등록부 비치 여부 등에 따라 달라질 수 있다.
면적 단위에서 중요한 사항은 다음과 같다.
- 면적은 제곱미터로 표시한다.
- 토지대장과 임야대장에 등록한다.
- 일정한 경우 소수점 이하까지 등록할 수 있다.
- 축척과 측량방법에 따라 끝수 처리 방식이 달라질 수 있다.
- 경계점좌표등록부를 갖춘 지역은 정밀한 면적 산정이 가능하다.
면적과 경계[편집 | 원본 편집]
경계는 필지의 공간적 범위를 정하고, 면적은 그 경계 안의 넓이를 수치로 표시한다. 따라서 면적은 경계와 직접 연결된다.
면적과 경계의 관계는 다음과 같다.
- 경계가 정해져야 면적을 산정할 수 있다.
- 경계가 변경되면 면적도 달라질 수 있다.
- 분할과 합병은 경계와 면적을 함께 변경한다.
- 등록사항 정정에서는 경계 오류와 면적 오류가 함께 문제될 수 있다.
- 경계분쟁은 면적분쟁으로 이어질 수 있다.
면적과 필지[편집 | 원본 편집]
면적은 필지별로 등록된다. 하나의 필지는 하나의 지번과 지목, 경계, 면적을 가진다.
필지와 면적의 관계는 다음과 같다.
- 면적은 필지 단위로 산정된다.
- 분할하면 각 분할 후 필지별 면적이 등록된다.
- 합병하면 합병 후 하나의 필지 면적이 등록된다.
- 등록전환이나 축척변경이 있으면 새 면적이 결정될 수 있다.
- 토지거래에서는 필지별 면적이 중요한 기준이 된다.
면적 결정 방법[편집 | 원본 편집]
면적은 지적측량성과와 지적공부에 등록된 경계를 기준으로 산정한다. 도해지적 지역에서는 지적도 또는 임야도상 경계를 기준으로 하고, 수치지적 지역에서는 경계점좌표등록부의 좌표를 기준으로 계산할 수 있다.
면적 결정에서 고려되는 사항은 다음과 같다.
- 지적도 또는 임야도상의 경계
- 경계점좌표등록부의 좌표
- 지적측량성과
- 토지이동의 종류
- 축척
- 면적 측정 방법
- 끝수 처리 기준
도해지적에서의 면적[편집 | 원본 편집]
도해지적에서는 경계가 지적도나 임야도에 도면으로 표시된다. 면적도 도면상 경계를 기초로 산정되므로, 도면 축척과 제도 오차의 영향을 받을 수 있다.
도해지적에서 면적이 문제되는 경우는 다음과 같다.
- 지적도면의 축척이 작은 경우
- 도면의 신축이나 훼손이 있는 경우
- 도면상 경계와 실제 현황이 다른 경우
- 등록전환 또는 축척변경을 하는 경우
- 등록사항 정정으로 면적을 다시 산정하는 경우
수치지적에서의 면적[편집 | 원본 편집]
수치지적에서는 경계점의 위치가 좌표로 등록된다. 경계점좌표등록부를 갖춘 지역에서는 좌표를 이용하여 면적을 정밀하게 계산할 수 있다.
수치지적에서 면적이 중요한 이유는 다음과 같다.
- 좌표에 따라 면적을 정밀하게 계산할 수 있다.
- 도해지적보다 측량성과의 정밀도가 높다.
- 지적확정측량과 연결된다.
- 도시개발사업지역 등에서 중요하다.
- 경계점좌표등록부와 함께 관리된다.
등록전환과 면적[편집 | 원본 편집]
등록전환은 임야대장과 임야도에 등록된 토지를 토지대장과 지적도에 옮겨 등록하는 토지이동이다. 등록전환을 할 때에는 새로 측량한 면적과 종전 임야대장 면적 사이에 차이가 발생할 수 있다.
등록전환과 면적의 관계에서 중요한 사항은 다음과 같다.
- 임야대장 면적과 등록전환 후 면적이 다를 수 있다.
- 새로 측량한 면적을 기준으로 등록할 수 있다.
- 허용오차 범위가 문제될 수 있다.
- 면적 차이가 크면 정정이나 확인 절차가 필요할 수 있다.
- 등록전환 후 토지대장과 등기부 표시 정리가 필요하다.
분할과 면적[편집 | 원본 편집]
분할은 1필지를 2필지 이상으로 나누는 토지이동이다. 분할 후에는 각 필지의 면적을 새로 산정하여 등록한다.
분할과 면적의 관계는 다음과 같다.
- 분할 전 1필지의 면적이 분할 후 여러 필지의 면적으로 나누어진다.
- 분할 후 각 필지별 면적을 등록한다.
- 측량성과에 따라 면적이 결정된다.
- 분할 전 면적과 분할 후 면적 합계의 차이가 문제될 수 있다.
- 건축, 매매, 보상에서 분할 후 면적이 중요하다.
합병과 면적[편집 | 원본 편집]
합병은 2필지 이상을 1필지로 합치는 토지이동이다. 합병 후 면적은 합병 전 각 필지 면적의 합계가 되는 것이 원칙이다.
합병과 면적의 관계는 다음과 같다.
- 합병 전 여러 필지의 면적을 합산한다.
- 합병 후 하나의 필지 면적으로 등록한다.
- 합병 요건을 충족해야 한다.
- 합병 후 사용하지 않는 지번은 결번으로 관리될 수 있다.
- 등기부 표시와의 일치가 필요하다.
축척변경과 면적[편집 | 원본 편집]
축척변경은 작은 축척의 지적도를 큰 축척의 지적도로 바꾸어 등록하는 토지이동이다. 축척변경을 하면 기존 면적과 새 측량성과에 따른 면적 사이에 차이가 발생할 수 있다.
축척변경과 면적의 관계는 다음과 같다.
- 도면의 정밀도가 높아질 수 있다.
- 경계와 면적을 새로 정리할 수 있다.
- 면적 증감이 발생할 수 있다.
- 청산금이 문제될 수 있다.
- 축척변경위원회의 심의와 연결될 수 있다.
등록사항 정정과 면적[편집 | 원본 편집]
등록사항 정정은 지적공부에 등록된 사항에 잘못이 있는 경우 이를 바로잡는 토지이동이다. 면적이 잘못 등록된 경우 등록사항 정정이 필요할 수 있다.
면적 정정이 문제되는 경우는 다음과 같다.
- 측량 오류가 있는 경우
- 계산 오류가 있는 경우
- 경계 등록에 착오가 있는 경우
- 면적 기재에 착오가 있는 경우
- 도면과 대장의 면적이 불일치하는 경우
- 등록전환 또는 분할 과정에서 오류가 발견된 경우
허용오차[편집 | 원본 편집]
면적은 측량과 계산을 통하여 산정되므로 일정한 오차가 발생할 수 있다. 지적제도에서는 축척과 측량방법에 따라 허용오차가 문제된다.
허용오차가 중요한 경우는 다음과 같다.
- 등록전환 면적 결정
- 분할 후 면적 합계 확인
- 축척변경 후 면적 증감 확인
- 등록사항 정정 여부 판단
- 도해지적 지역에서의 측량성과 검토
허용오차를 초과하는 차이가 있으면 등록사항 정정이나 추가 확인이 필요할 수 있다.
면적과 등기[편집 | 원본 편집]
면적은 토지등기부의 표제부에도 기록된다. 지적공부상의 면적과 등기부의 면적은 일치해야 한다.
면적과 등기의 관계는 다음과 같다.
- 토지등기부 표제부에는 면적이 기록된다.
- 등기부 면적은 지적공부의 면적과 연결된다.
- 분할, 합병, 등록전환, 축척변경 등으로 면적이 달라지면 등기촉탁이 문제될 수 있다.
- 면적 불일치는 거래와 권리관계 확인에서 혼란을 일으킬 수 있다.
면적과 부동산 거래[편집 | 원본 편집]
토지거래에서 면적은 가격 산정과 이용 가능성 판단의 핵심 요소이다. 그러나 공부상 면적과 실제 이용 가능 면적이 다를 수 있으므로 주의해야 한다.
거래 시 확인할 사항은 다음과 같다.
- 토지대장 또는 임야대장의 면적
- 등기부 표제부의 면적
- 지적도 또는 임야도상의 경계
- 실제 점유면적
- 도로, 구거, 하천 등 이용 제한 부분
- 측량 필요 여부
- 면적 불일치 여부
- 분할 가능성
- 건축 가능 면적과 건폐율·용적률 적용
면적과 건축[편집 | 원본 편집]
건축에서는 대지면적이 건폐율, 용적률, 조경면적, 주차장 설치기준 등과 연결된다. 지적공부상 면적은 건축허가 검토의 기초자료가 되지만, 건축법상 대지면적 산정과 완전히 같은 의미로만 볼 수는 없다.
건축과 관련하여 면적이 중요한 경우는 다음과 같다.
- 건폐율 산정
- 용적률 산정
- 대지 최소면적 요건
- 도로 후퇴와 건축선
- 조경면적 산정
- 주차장 설치기준
- 대지분할 제한
- 대지권 비율 산정
면적과 공신력[편집 | 원본 편집]
지적공부에 등록된 면적은 공적 장부상의 토지표시이지만, 그 내용에 공신력이 인정되는 것은 아니다. 따라서 공부상 면적이 실제 측량성과와 다를 수 있고, 거래에서는 필요한 경우 지적측량으로 확인해야 한다.
면적과 공신력에서 중요한 사항은 다음과 같다.
- 지적공부상 면적에는 공신력이 인정되지 않는다.
- 도해지적 지역에서는 면적 오차가 발생할 수 있다.
- 실제 점유면적과 공부상 면적이 다를 수 있다.
- 경계가 달라지면 면적도 달라질 수 있다.
- 거래 전 측량이 필요한 경우가 있다.
시험상 암기 포인트[편집 | 원본 편집]
공인중개사[편집 | 원본 편집]
공인중개사 부동산공시법에서는 면적의 개념, 등록 단위, 경계와의 관계, 토지이동별 면적 처리가 중요하다.
주요 암기 포인트는 다음과 같다.
- 면적은 필지의 경계 안에 포함되는 토지의 수평면상 넓이이다.
- 면적은 필지별로 등록된다.
- 면적은 토지대장과 임야대장에 등록된다.
- 면적은 제곱미터를 단위로 한다.
- 경계가 정해져야 면적을 산정할 수 있다.
- 경계가 달라지면 면적도 달라질 수 있다.
- 분할 후에는 각 필지별 면적을 새로 등록한다.
- 합병 후 면적은 합병 전 각 필지 면적의 합계가 되는 것이 원칙이다.
- 등록전환과 축척변경에서는 종전 면적과 새 측량면적의 차이가 문제될 수 있다.
- 지적공부상 면적에는 공신력이 인정되지 않는다.
- 토지거래에서는 공부상 면적과 실제 이용 가능 면적을 함께 확인해야 한다.
같이 보기[편집 | 원본 편집]
참고 문헌[편집 | 원본 편집]
국가법령정보센터, 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」
각주[편집 | 원본 편집]
- ↑ 국가법령정보센터, 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」, https://www.law.go.kr/법령/공간정보의구축및관리등에관한법률
