대지

대지는 건축법상 각 필지로 나눈 토지로서 건축물을 건축할 수 있는 토지의 단위이다.^[1]

개요[편집 | 원본 편집]

대지는 건축물을 건축하는 토지의 단위이다. 건축법에서는 원칙적으로 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 각 필지로 나눈 토지를 대지라고 한다. 다만 일정한 경우에는 둘 이상의 필지를 하나의 대지로 보거나, 하나 이상의 필지 일부를 하나의 대지로 볼 수 있다.^[1]

공인중개사 부동산공법에서는 대지가 건축허가, 도로, 건축선, 건폐율, 용적률과 연결되어 출제된다. 건축기사·건축산업기사의 건축법규 과목에서는 대지의 정의, 대지와 도로의 관계, 대지면적 산정, 대지 안의 공지, 대지의 분할 제한 등이 중요하다.

정의[편집 | 원본 편집]

건축법상 대지는 각 필지로 나눈 토지를 말한다. 여기서 필지는 지적공부에 등록되는 토지의 기본 단위이다.

대지의 정의에서 중요한 요소는 다음과 같다.

대지는 건축물을 건축하는 토지의 단위이다.
원칙적으로 하나의 필지가 하나의 대지가 된다.
일정한 경우 둘 이상의 필지를 하나의 대지로 볼 수 있다.
일정한 경우 하나 이상의 필지 일부를 하나의 대지로 볼 수 있다.
건축허가와 건축신고는 대지를 기준으로 검토된다.

필지와 대지[편집 | 원본 편집]

필지[편집 | 원본 편집]

필지는 지적공부에 등록되는 토지의 단위이다. 토지는 지번, 지목, 면적 등으로 구분되며, 각 필지는 독립된 토지 단위로 관리된다.

대지[편집 | 원본 편집]

대지는 건축법상 건축행위를 판단하는 토지 단위이다. 원칙적으로 필지와 일치하지만, 건축법령상 요건에 따라 여러 필지를 하나의 대지로 보거나 필지의 일부를 대지로 볼 수 있다.

구분	의미	중심 법령
필지	지적공부상 구분된 토지 단위	공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률
대지	건축물을 건축할 수 있는 건축법상 토지 단위	건축법

하나의 대지로 보는 경우[편집 | 원본 편집]

둘 이상의 필지를 하나의 대지로 보는 경우[편집 | 원본 편집]

건축법령이 정하는 경우에는 둘 이상의 필지를 하나의 대지로 볼 수 있다. 이는 실제 건축행위가 하나의 건축부지로 이루어지는 경우, 필지 경계와 건축법상 대지 단위를 일치시키기 어렵기 때문이다.

둘 이상의 필지를 하나의 대지로 볼 수 있는 경우에는 다음과 같은 사정이 고려된다.

여러 필지를 하나의 건축부지로 사용하는 경우
필지 합병이 곤란하지만 건축법상 하나의 대지로 볼 필요가 있는 경우
건축물의 배치와 이용상 하나의 대지로 관리되는 경우
소유관계와 권리관계가 하나의 대지로 보기 적합한 경우

하나 이상의 필지 일부를 하나의 대지로 보는 경우[편집 | 원본 편집]

하나의 필지 전체가 아니라 필지의 일부만 건축부지로 사용하는 경우에도 일정한 요건에서는 그 부분을 하나의 대지로 볼 수 있다. 이 경우 대지면적, 건폐율, 용적률 산정에서 해당 부분이 기준이 된다.

대지와 건축물[편집 | 원본 편집]

건축물은 원칙적으로 대지 안에 건축되어야 한다. 대지는 건축물의 부지이므로, 건축물의 위치와 규모, 건축 가능한 용도는 대지의 조건에 따라 달라진다.

대지와 건축물의 관계에서 중요한 사항은 다음과 같다.

건축물은 원칙적으로 하나의 대지 안에 건축한다.
하나의 대지에 둘 이상의 건축물을 건축할 수 있다.
대지면적은 건폐율과 용적률 산정의 기초가 된다.
대지는 도로와 접해야 하는 것이 원칙이다.
대지 안의 공지, 조경, 공개공지 등은 대지 단위로 검토된다.

대지와 도로[편집 | 원본 편집]

접도 의무[편집 | 원본 편집]

건축물의 대지는 원칙적으로 도로에 접해야 한다. 이는 건축물의 출입, 피난, 소방, 통행, 위생을 확보하기 위한 것이다.

대지와 도로의 관계에서 중요한 사항은 다음과 같다.

대지는 원칙적으로 도로에 접해야 한다.
대지가 도로에 접하지 않으면 건축허가가 제한될 수 있다.
도로의 폭과 접한 길이는 건축 가능 여부에 영향을 준다.
막다른 도로에서는 별도 기준이 문제될 수 있다.
도로와 대지의 경계는 건축선과 연결된다.

도로와 건축허가[편집 | 원본 편집]

건축허가권자는 건축허가를 할 때 대지가 건축법상 도로 요건을 충족하는지 검토한다. 대지가 도로와 적법하게 접하지 않으면 건축물의 출입과 피난이 곤란해질 수 있으므로 건축허가가 제한될 수 있다.

대지와 건축선[편집 | 원본 편집]

건축선은 건축물을 건축할 수 있는 대지의 경계를 정하는 기준선이다. 원칙적으로 도로와 대지의 경계선이 건축선이 되지만, 도로 폭이 부족한 경우에는 도로 중심선에서 일정 거리를 후퇴한 선이 건축선이 될 수 있다.

대지와 건축선의 관계는 다음과 같다.

건축선은 대지 안에서 건축 가능한 범위를 정한다.
건축물은 원칙적으로 건축선을 넘어 건축할 수 없다.
도로 폭이 부족하면 건축선 후퇴가 문제된다.
건축선 후퇴 부분은 도로 확보와 도시환경 개선에 기여한다.

대지면적[편집 | 원본 편집]

대지면적은 대지의 수평투영면적을 말한다. 대지면적은 건폐율과 용적률 산정의 기초가 되는 중요한 면적 개념이다.

대지면적과 연결되는 산식은 다음과 같다.

구분	산식	의미
건폐율	건축면적 ÷ 대지면적 × 100	대지 위 건축물의 수평적 밀도
용적률	연면적 ÷ 대지면적 × 100	대지 위 건축물의 입체적 밀도

대지면적이 달라지면 같은 건축면적이나 연면적이라도 건폐율과 용적률이 달라진다.

대지 안의 공지[편집 | 원본 편집]

대지 안의 공지는 건축물과 대지 경계선 또는 건축선 사이에 확보해야 하는 빈 공간을 말한다. 이는 채광, 통풍, 피난, 소방, 사생활 보호, 도시환경 개선을 위한 제도이다.

대지 안의 공지와 관련된 주요 내용은 다음과 같다.

건축선으로부터 건축물까지 일정 거리를 띄울 수 있다.
인접대지경계선으로부터 건축물까지 일정 거리를 띄울 수 있다.
구체적인 이격거리는 용도지역, 건축물 용도, 규모, 조례에 따라 달라질 수 있다.
대지 안의 공지는 피난과 소방활동에도 관련된다.

대지의 분할 제한[편집 | 원본 편집]

건축물이 있는 대지는 일정한 기준에 맞지 않게 분할할 수 없다. 대지를 지나치게 작게 나누면 건축물의 안전, 채광, 통풍, 도로 접속, 건폐율·용적률 기준이 훼손될 수 있기 때문이다.

대지 분할 제한의 목적은 다음과 같다.

과소필지 발생을 방지한다.
건축물의 안전과 환경을 확보한다.
접도 요건을 유지한다.
건폐율과 용적률 기준의 회피를 방지한다.
대지 안의 공지와 조경 기준을 유지한다.

대지와 조경[편집 | 원본 편집]

일정 규모 이상의 대지에는 조경을 해야 할 수 있다. 조경은 도시환경과 생활환경을 개선하기 위한 제도이며, 대지의 규모와 용도지역에 따라 적용 여부가 달라질 수 있다.

대지와 조경의 관계는 다음과 같다.

일정 면적 이상의 대지에는 조경 의무가 적용될 수 있다.
조경면적은 대지면적을 기준으로 산정된다.
조경은 채광, 통풍, 녹지 확보, 도시미관과 관련된다.
상업지역이나 공업지역 등에서는 적용 방식이 달라질 수 있다.

대지와 공개공지[편집 | 원본 편집]

공개공지는 일정한 대형 건축물의 대지 안에 일반인이 이용할 수 있도록 설치하는 공개공간이다. 공개공지는 사유지 안에 설치되지만 공공적으로 이용되는 공간이라는 점이 특징이다.

대지와 공개공지의 관계는 다음과 같다.

공개공지는 대지 안에 설치된다.
일반인이 이용할 수 있어야 한다.
대규모 건축물이나 일정 용도의 건축물에서 문제된다.
도시환경 개선과 보행공간 확보에 기여한다.

시험상 암기 포인트[편집 | 원본 편집]

공인중개사[편집 | 원본 편집]

공인중개사 부동산공법에서는 대지가 건축허가, 도로, 건축선, 건폐율, 용적률과 연결되어 출제된다.

주요 암기 포인트는 다음과 같다.

대지는 원칙적으로 각 필지로 나눈 토지이다.
일정한 경우 둘 이상의 필지를 하나의 대지로 볼 수 있다.
건축물의 대지는 원칙적으로 도로에 접해야 한다.
대지면적은 건폐율과 용적률 산정의 기초이다.
대지와 도로의 관계에서 건축선이 문제된다.
건축물이 있는 대지는 일정 기준에 맞지 않게 분할할 수 없다.

건축기사 및 건축산업기사[편집 | 원본 편집]

건축기사와 건축산업기사의 건축법규 과목에서는 대지의 정의, 접도 의무, 대지면적 산정, 대지 안의 공지, 대지 분할 제한이 중요하다.