건축

건축은 건축물을 신축·증축·개축·재축하거나 건축물을 이전하는 행위이다.

개요

건축은 건축법에서 건축물의 조성 행위를 구분하는 기본 개념이다. 건축에는 신축, 증축, 개축, 재축, 이전이 포함되며, 건축물을 고쳐 쓰는 행위인 건축물의 대수선이나 건축물의 사용 목적을 바꾸는 용도변경과 구별된다.

공인중개사 부동산공법에서는 건축허가·건축신고, 대지와 도로, 건축선, 용도지역상 건축제한과 연결되어 출제된다. 건축기사·건축산업기사 등 건축법규 과목에서는 신축·증축·개축·재축·이전의 구별, 대수선과 용도변경의 차이, 건축허가와 건축신고의 적용이 함께 중요하다. 건설안전 분야에서는 가설건축물, 증축·개축·해체와 관련된 안전관리와 연결될 수 있다.

건축의 범위

건축법상 건축에는 다음 행위가 포함된다.

• 신축
• 증축
• 개축
• 재축
• 이전

건축물의 대수선은 건축물의 주요 구조부 등을 수선하거나 변경하는 행위이고, 용도변경은 건축물의 사용 용도를 바꾸는 행위이다. 둘 다 건축법상 중요한 행위이지만 건축의 정의에 포함되는 신축·증축·개축·재축·이전과는 구별된다.

건축의 종류

신축

신축은 건축물이 없는 대지에 새로 건축물을 축조하는 것이다. 기존 건축물이 철거되거나 멸실된 후 새 건축물을 짓는 경우에도 신축으로 다루어질 수 있다.

신축의 주요 특징은 다음과 같다.

• 건축물이 없는 대지에 새로 건축물을 짓는다.
• 기존 건축물과 별개의 새 건축행위이다.
• 건축허가 또는 건축신고 대상이 될 수 있다.
• 대지, 도로, 건축선, 용도지역상 건축제한을 함께 검토해야 한다.

증축

증축은 기존 건축물이 있는 대지에서 건축물의 건축면적, 연면적, 층수 또는 높이를 늘리는 것이다.

증축의 예는 다음과 같다.

• 기존 건축물에 층을 추가하는 경우
• 기존 건축물 옆에 건축면적을 늘려 붙이는 경우
• 건축물의 연면적을 증가시키는 경우
• 건축물의 높이를 증가시키는 경우

증축은 기존 건축물이 존재한다는 점에서 신축과 다르고, 규모가 증가한다는 점에서 개축이나 재축과 구별된다.

개축

개축은 기존 건축물의 전부 또는 일부를 철거하고 종전과 같은 규모의 범위에서 다시 축조하는 것이다.

개축의 주요 특징은 다음과 같다.

• 기존 건축물을 철거한 뒤 다시 축조한다.
• 종전 규모의 범위에서 이루어진다.
• 규모가 증가하면 증축 또는 신축과 구별해야 한다.
• 재해로 멸실된 경우의 재축과 구별된다.

재축

재축은 천재지변이나 그 밖의 재해로 멸실된 건축물을 종전 규모의 범위에서 다시 축조하는 것이다.

재축의 주요 특징은 다음과 같다.

• 재해로 건축물이 멸실된 경우에 문제된다.
• 종전 규모의 범위에서 다시 축조한다.
• 재해라는 원인이 중요하다.
• 개축과 자주 비교된다.

이전

이전은 건축물을 주요 구조부를 해체하지 않고 같은 대지 안의 다른 위치나 다른 대지로 옮기는 것이다.

이전의 주요 특징은 다음과 같다.

• 기존 건축물의 위치를 옮긴다.
• 주요 구조부를 해체하지 않는다는 점이 중요하다.
• 새로 건축물을 축조하는 신축과 구별된다.
• 건축물의 위치 변경에 따른 대지, 도로, 건축선 검토가 필요할 수 있다.

관련 개념과의 구별

건축물의 대수선

건축물의 대수선은 건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등 주요 구조부나 외부 형태를 수선·변경하는 행위이다. 대수선은 기존 건축물의 구조나 형태를 크게 고치는 행위이지만, 신축·증축·개축·재축·이전과는 구별된다.

구분	건축	대수선
의미	건축물을 신축·증축·개축·재축하거나 이전하는 행위	기존 건축물의 주요 구조부 등을 수선·변경하는 행위
대상	건축물의 축조 또는 위치 이동	기존 건축물의 구조·형태 변경
예	신축, 증축, 개축, 재축, 이전	내력벽, 기둥, 보, 지붕틀, 주계단 등의 수선·변경

용도변경

용도변경은 건축물의 사용 용도를 다른 용도로 바꾸는 행위이다. 예를 들어 근린생활시설을 주택으로 사용하거나 창고시설을 판매시설로 바꾸는 경우 용도변경이 문제될 수 있다.

용도변경은 건축물을 새로 짓거나 규모를 늘리는 행위가 아니라 사용 목적을 바꾸는 행위라는 점에서 건축과 다르다.

건축신고와 건축허가

건축을 하려는 자는 원칙적으로 건축허가를 받거나 건축신고를 해야 한다. 건축물의 규모, 용도, 위치, 지역·지구, 건축행위의 종류에 따라 허가대상과 신고대상이 달라진다.

구분	건축허가	건축신고
성격	일반적인 건축행위에 대한 허가 절차	일정한 소규모 또는 경미한 건축행위에 대한 간소 절차
대상	건축법령상 허가가 필요한 건축행위	건축법령상 신고로 가능한 건축행위
효과	허가를 받아야 건축 가능	신고로 일정한 건축행위를 할 수 있음

건축과 대지

건축은 대지 위에서 이루어진다. 대지는 하나의 건축물을 건축할 수 있는 토지의 단위이며, 건축물을 건축하려면 대지가 도로와 접해야 하는 등 일정한 요건을 갖추어야 한다.

건축과 대지의 관계에서 중요한 사항은 다음과 같다.

• 대지는 건축물의 부지이다.
• 건축물은 원칙적으로 대지 단위로 건축한다.
• 대지는 도로와 일정 기준 이상 접해야 한다.
• 대지면적은 건폐율과 용적률 산정의 기초가 된다.
• 대지 안의 공지, 조경, 공개공지 등이 문제될 수 있다.

건축과 도로

건축법상 도로는 건축허가와 대지 요건에서 중요한 기준이 된다. 건축물의 대지는 원칙적으로 도로에 접해야 하며, 도로의 폭과 접도 요건은 건축 가능 여부에 직접 영향을 준다.

건축과 도로의 관계에서 중요한 사항은 다음과 같다.

• 대지는 원칙적으로 도로에 접해야 한다.
• 도로는 건축물의 출입, 피난, 소방, 통행과 관련된다.
• 도로 폭에 따라 건축선이 지정될 수 있다.
• 막다른 도로에서는 별도 기준이 문제될 수 있다.
• 건축허가 단계에서 도로 요건을 검토한다.

건축과 건축선

건축선은 건축물을 건축할 수 있는 대지의 경계를 정하는 기준선이다. 도로와 대지의 관계에서 건축선이 지정되며, 건축물은 원칙적으로 건축선을 넘어 건축할 수 없다.

건축선과 관련된 주요 내용은 다음과 같다.

• 도로와 대지의 경계선이 원칙적으로 건축선이 된다.
• 도로 폭이 일정 기준에 미달하면 건축선 후퇴가 문제될 수 있다.
• 건축물과 담장 등은 원칙적으로 건축선을 넘어설 수 없다.
• 건축선은 도로 확보와 도시환경 정비에 중요한 역할을 한다.

건축과 개발행위허가

건축물의 건축은 개발행위허가 대상 행위 중 하나이다. 특히 토지의 형질변경, 기반시설 부족, 주변 환경과의 조화가 문제되는 경우에는 건축허가와 개발행위허가를 함께 검토해야 한다.

건축과 개발행위허가의 관계는 다음과 같다.

• 건축물의 건축은 개발행위허가 대상이 될 수 있다.
• 건축허가와 개발행위허가는 별개의 제도이다.
• 일정한 경우 건축허가 절차에서 개발행위허가가 의제될 수 있다.
• 용도지역, 기반시설, 경관, 환경, 재해위험 등을 함께 검토한다.

시험상 암기 포인트

공인중개사

공인중개사 부동산공법에서는 건축의 정의보다 건축허가·건축신고, 대지와 도로, 건축선, 용도지역별 건축제한과의 연결이 중요하다.

주요 암기 포인트는 다음과 같다.

• 건축은 신축·증축·개축·재축·이전을 말한다.
• 대수선과 용도변경은 건축과 구별되는 별도 개념이다.
• 건축을 하려면 건축허가 또는 건축신고가 문제된다.
• 대지는 원칙적으로 도로와 접해야 한다.
• 건축선은 건축 가능한 경계를 정한다.
• 건축은 개발행위허가와 연결될 수 있다.

건축기사 및 건축산업기사

건축기사와 건축산업기사의 건축법규 과목에서는 건축의 정의와 세부 구별이 기본 출제대상이다.

주요 암기 포인트는 다음과 같다.

• 신축은 건축물이 없는 대지에 새로 축조하는 것이다.
• 증축은 기존 건축물의 건축면적, 연면적, 층수 또는 높이를 늘리는 것이다.
• 개축은 기존 건축물을 철거하고 종전 규모의 범위에서 다시 축조하는 것이다.
• 재축은 재해로 멸실된 건축물을 종전 규모의 범위에서 다시 축조하는 것이다.
• 이전은 주요 구조부를 해체하지 않고 건축물을 옮기는 것이다.
• 대수선, 용도변경, 건축허가, 건축신고와의 차이를 함께 정리해야 한다.

건설안전 분야

건설안전기사·건설안전산업기사 등에서는 건축의 정의 자체보다 건축공사와 관련된 안전관리, 가설구조물, 해체·철거, 증축·개축 공사의 위험요인이 중요하다.

연결되는 내용은 다음과 같다.

• 증축·개축 공사 중 기존 구조물 안정성 검토
• 가설건축물과 가설구조물의 안전관리
• 해체·철거 작업의 붕괴위험
• 공사 중 추락·낙하·붕괴 예방
• 건축공사 시 작업계획과 안전조치

같이 보기

• 건축법
• 건축물
• 건축허가
• 건축신고
• 건축물의 대수선