토지의 등록사항 정정

토지의 등록사항 정정은 지적공부에 등록된 토지의 표시사항이나 소유자 사항에 잘못이 있는 경우 이를 바로잡는 토지이동이다.

개요

토지의 등록사항 정정은 토지이동의 한 유형으로, 지적공부에 등록된 사항에 잘못이 있는 경우 이를 정정하는 절차이다. 토지의 신규등록, 등록전환, 분할, 합병, 지목변경, 말소, 축척변경이 일정한 사실 변화에 따른 지적공부 정리라면, 등록사항 정정은 지적공부의 등록내용이 잘못된 경우 그 오류를 바로잡는 절차이다.

공인중개사 부동산공시법에서는 토지소유자의 정정 신청, 지적소관청의 직권정정, 인접 토지의 경계가 변경되는 경우 제출서류, 지적측량 정지, 등록전환·분할·합병 등 다른 토지이동과의 구별을 중심으로 정리하면 된다.

의의

등록사항 정정은 지적공부의 정확성을 유지하기 위한 절차이다. 지적공부에는 토지의 소재, 지번, 지목, 면적, 경계, 좌표, 소유자 사항 등이 등록되는데, 이러한 등록사항이 사실과 다르거나 정리 과정에서 잘못된 경우 정정이 필요하다.

등록사항 정정이 중요한 이유는 다음과 같다.

• 지적공부의 오류를 바로잡는다.
• 토지의 표시사항을 정확하게 유지한다.
• 경계와 면적의 불일치를 정리한다.
• 토지거래와 인허가에서 혼란을 줄인다.
• 등기부 표제부와 지적공부의 표시 일치를 돕는다.
• 지적공부의 공적 관리 기능을 유지한다.

정정 대상

등록사항 정정의 대상은 지적공부에 등록된 사항 중 잘못된 내용이다.

정정 대상이 될 수 있는 사항은 다음과 같다.

• 토지의 소재
• 지번
• 지목
• 면적
• 경계
• 좌표
• 토지의 고유번호
• 도면번호
• 축척
• 소유자 사항
• 공유자 지분
• 대지권 비율

다만 구체적인 정정 가능 여부는 오류의 성격, 관계 자료, 인접 토지소유자의 권리관계, 지적측량 필요 여부 등에 따라 달라질 수 있다.

토지소유자의 정정 신청

토지소유자는 지적공부의 등록사항에 잘못이 있음을 발견하면 지적소관청에 그 정정을 신청할 수 있다.

토지소유자의 정정 신청에서 중요한 사항은 다음과 같다.

• 신청권자는 토지소유자이다.
• 신청기관은 지적소관청이다.
• 정정 대상은 지적공부의 잘못된 등록사항이다.
• 정정 사유를 확인할 수 있는 자료가 필요하다.
• 인접 토지의 경계가 변경되는 경우에는 추가 서류가 필요하다.

지적소관청의 직권정정

지적소관청은 지적공부의 등록사항에 잘못이 있음을 발견하면 대통령령으로 정하는 바에 따라 직권으로 조사·측량하여 정정할 수 있다.

직권정정이 중요한 이유는 다음과 같다.

• 지적공부의 오류를 행정청이 스스로 바로잡을 수 있다.
• 토지소유자의 신청이 없어도 정정이 가능하다.
• 지적공부의 정확성과 최신성을 유지한다.
• 적극적 등록주의와 실질적 심사주의의 성격을 보여 준다.
• 직권정정 사유는 법령상 제한적으로 정리된다.

직권정정할 수 있는 경우

지적소관청이 직권으로 조사·측량하여 정정할 수 있는 경우는 법령에서 정한다.

대표적인 직권정정 사유는 다음과 같다.

• 토지이동정리 결의서의 내용과 다르게 정리된 경우
• 지적도 및 임야도에 등록된 필지가 면적의 증감 없이 경계의 위치만 잘못된 경우
• 1필지가 각각 다른 지적도나 임야도에 등록되어 있고, 등록면적과 실제 측량면적은 일치하지만 도면상 경계가 서로 접합되지 않아 지상의 경계에 맞추어 정정하여야 하는 경우

인접 토지의 경계가 변경되는 경우

등록사항 정정으로 인접 토지의 경계가 변경되는 경우에는 특별한 서류를 제출하여야 한다.

제출서류는 다음 중 하나이다.

• 인접 토지소유자의 승낙서
• 인접 토지소유자가 승낙하지 아니하는 경우 이에 대항할 수 있는 확정판결서 정본

이는 경계 정정이 인접 토지소유자의 권리관계에 영향을 줄 수 있기 때문에 필요한 절차이다.

경계와 면적 정정

등록사항 정정에서 가장 중요하게 문제되는 것은 경계와 면적이다. 경계가 잘못 등록되면 면적도 함께 달라질 수 있고, 인접 토지와의 관계도 영향을 받을 수 있다.

경계와 면적 정정에서 중요한 사항은 다음과 같다.

• 경계 정정은 인접 토지에 영향을 줄 수 있다.
• 경계가 바뀌면 면적도 바뀔 수 있다.
• 면적 증감 없이 경계 위치만 잘못된 경우 직권정정이 문제될 수 있다.
• 측량을 수반하는 정정은 지적측량성과가 중요하다.
• 인접 토지소유자의 승낙서 또는 확정판결서가 필요할 수 있다.

지적측량 정지

지적공부의 등록사항 중 경계나 면적 등 측량을 수반하는 토지의 표시가 잘못된 경우에는 지적소관청이 그 정정이 완료될 때까지 지적측량을 정지시킬 수 있다.

다만 잘못 표시된 사항의 정정이 토지소유자의 이해관계에 영향을 미치지 아니하는 경우에는 그러하지 아니하다.

지적측량 정지가 중요한 이유는 다음과 같다.

• 잘못된 등록사항을 기준으로 측량하는 것을 방지한다.
• 경계와 면적 오류가 확대되는 것을 막는다.
• 정정 후 정확한 지적측량을 가능하게 한다.
• 토지소유자와 인접 토지소유자의 분쟁을 예방한다.

신청서와 첨부서류

등록사항 정정을 신청하려는 토지소유자는 정정 사유를 적은 신청서에 정정 사유를 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 지적소관청에 제출한다.

첨부서류로 문제될 수 있는 자료는 다음과 같다.

• 정정 사유를 증명하는 서류
• 지적측량자료
• 토지이동정리 결의서 관련 자료
• 등기사항증명서
• 인접 토지소유자의 승낙서
• 확정판결서 정본
• 그 밖에 등록사항의 오류를 확인할 수 있는 자료

토지이동정리 결의서와의 관계

토지이동정리결의서는 토지이동에 따라 지적공부를 정리하기 위하여 작성하는 문서이다. 지적공부가 토지이동정리 결의서의 내용과 다르게 정리된 경우에는 직권정정 사유가 될 수 있다.

토지이동정리 결의서와 등록사항 정정의 관계는 다음과 같다.

• 토지이동의 원래 정리 내용을 확인한다.
• 지적공부가 결의서와 다르게 정리되었는지 판단한다.
• 분할, 합병, 지목변경 등 과거 토지이동 내역을 확인한다.
• 지적공부의 복구자료로도 활용될 수 있다.

등기부와의 관계

등록사항 정정으로 지적공부의 지번, 지목, 면적 등이 바뀌면 등기부 표제부의 토지표시도 정리되어야 할 수 있다. 이 경우 등기촉탁이 문제된다.

등기부와 등록사항 정정의 관계는 다음과 같다.

• 지적공부상 토지표시가 정정될 수 있다.
• 등기부 표제부의 토지표시와 일치시킬 필요가 있다.
• 지적소관청의 등기촉탁이 문제될 수 있다.
• 권리관계의 최종 확인은 등기부를 기준으로 한다.
• 등록사항 정정은 권리관계 변동 자체가 아니라 토지표시의 오류 정정이다.

등기촉탁과의 관계

등록사항 정정으로 등기부 표제부에 표시된 사항이 달라지면 지적소관청은 필요한 경우 등기촉탁을 하여 등기부의 표시를 정리하게 한다.

등기촉탁이 문제될 수 있는 정정은 다음과 같다.

• 지번 정정
• 지목 정정
• 면적 정정
• 등록전환 관련 표시 정정
• 분할·합병 관련 표시 정정
• 토지말소 관련 표시 정정

신규등록과의 구별

토지의 신규등록은 새로 조성된 토지나 등록이 누락된 토지를 지적공부에 새로 등록하는 절차이다. 등록사항 정정은 이미 등록된 토지의 잘못된 등록사항을 바로잡는 절차이다.

구분	토지의 신규등록	토지의 등록사항 정정
대상	미등록 토지	이미 등록된 토지
사유	새 토지 조성 또는 등록 누락	등록사항의 오류
결과	지적공부에 새로 등록	잘못된 등록사항 수정

축척변경과의 구별

토지의 축척변경은 일정 지역의 지적도 축척을 바꾸어 등록하는 절차이다. 등록사항 정정은 지적공부의 잘못된 등록사항을 바로잡는 절차이다.

구분	토지의 축척변경	토지의 등록사항 정정
사유	소축척 지적도의 정밀도 부족 등	등록사항의 오류
대상	일정 지역	오류가 있는 필지 또는 등록사항
핵심	지적도 축척 변경	잘못된 등록사항 수정
청산금	문제될 수 있음	일반적으로 중심 쟁점 아님

지목변경과의 구별

토지의 지목변경은 토지의 주된 용도가 바뀐 경우 지목을 다른 지목으로 변경하는 절차이다. 등록사항 정정은 지목이 잘못 등록된 경우 이를 바로잡는 절차이다.

구분	토지의 지목변경	토지의 등록사항 정정
사유	토지의 주된 용도 변경	지목 등 등록사항 오류
중심	현황 변화 반영	오류 수정
예	전이 적법하게 대지로 변경	처음부터 잘못 지목이 등록된 경우

토지말소와의 구별

토지의 말소는 지적공부에 등록된 토지가 바다로 된 경우 등 등록을 유지할 수 없을 때 말소하는 절차이다. 등록사항 정정은 지적공부의 오류를 고치는 절차이다.

구분	토지의 말소	토지의 등록사항 정정
사유	토지가 바다로 됨	등록사항 오류
결과	등록 말소	등록사항 수정
중심	토지의 존재와 등록 여부	지번·지목·면적·경계 등 오류

지적공부의 복구와의 구별

지적공부의 복구는 지적공부가 멸실되거나 훼손된 경우 이를 회복하는 절차이다. 등록사항 정정은 지적공부가 존재하지만 그 내용이 잘못된 경우 바로잡는 절차이다.

구분	지적공부의 복구	토지의 등록사항 정정
사유	지적공부의 멸실 또는 훼손	지적공부 등록사항의 오류
목적	공부 회복	오류 수정
자료	복구자료	정정 사유 증명자료

거래 실무상 유의점

토지 거래에서 지적공부의 등록사항에 오류가 있으면 거래 대상의 범위, 면적, 가격, 인허가 가능성에 영향을 줄 수 있다. 특히 경계와 면적 오류는 인접 토지와의 분쟁으로 이어질 수 있다.

거래 시 확인할 사항은 다음과 같다.

• 토지대장 또는 임야대장의 지번·지목·면적
• 지적도 또는 임야도상 경계
• 등기부 표제부와의 일치 여부
• 현장 점유경계와 공부상 경계의 일치 여부
• 등록사항 정정 이력
• 경계복원측량 필요 여부
• 인접 토지소유자와의 분쟁 여부
• 정정 후 등기촉탁 필요 여부

시험상 암기 포인트

공인중개사

공인중개사 부동산공시법에서는 등록사항 정정의 신청과 직권정정, 인접 토지 경계 변경 시 제출서류를 중심으로 정리해야 한다.

주요 암기 포인트는 다음과 같다.

• 토지의 등록사항 정정은 지적공부의 등록사항에 잘못이 있는 경우 이를 바로잡는 토지이동이다.
• 토지소유자는 지적공부의 등록사항에 잘못이 있음을 발견하면 지적소관청에 정정을 신청할 수 있다.
• 지적소관청은 지적공부의 등록사항에 잘못이 있음을 발견하면 직권으로 조사·측량하여 정정할 수 있다.
• 정정으로 인접 토지의 경계가 변경되는 경우에는 인접 토지소유자의 승낙서 또는 이에 대항할 수 있는 확정판결서 정본이 필요하다.
• 직권정정 사유에는 토지이동정리 결의서와 다르게 정리된 경우, 면적 증감 없이 경계 위치만 잘못된 경우 등이 있다.
• 경계나 면적 등 측량을 수반하는 토지의 표시가 잘못된 경우 지적소관청은 정정 완료 전까지 지적측량을 정지시킬 수 있다.
• 등록사항 정정은 신규등록, 지목변경, 축척변경, 토지말소, 지적공부의 복구와 구별해야 한다.
• 등록사항 정정으로 등기부 표제부의 표시가 달라지면 등기촉탁이 문제될 수 있다.

같이 보기

• 토지이동
• 지적공부의 복구
• 토지의 축척변경
• 토지이동정리결의서
• 등기촉탁

참고 문헌

국가법령정보센터, 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」

국가법령정보센터, 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 시행령」