등기사항증명서

등기사항증명서는 등기기록에 기록되어 있는 사항의 전부 또는 일부를 증명하기 위하여 발급되는 문서이다.

개요

등기사항증명서는 등기부의 등기기록 내용을 증명하는 문서이다. 부동산 거래에서 흔히 등기부등본이라고 부르는 문서는 현행 전산등기제도에서는 등기사항증명서에 해당한다. 등기사항증명서를 통하여 표제부, 갑구, 을구에 기록된 부동산의 표시와 권리관계를 확인할 수 있다.

공인중개사 부동산공시법에서는 등기사항증명서의 의의, 열람과 발급, 등기부와의 구별, 전부증명서와 일부증명서, 말소사항 포함 여부, 거래 실무상 확인사항을 중심으로 정리하면 된다.

의의

등기사항증명서는 등기기록의 내용을 외부에 증명하는 문서이다. 등기부는 전산정보처리조직으로 관리되므로, 거래당사자나 이해관계인은 등기사항증명서를 발급받아 등기기록의 내용을 확인한다.

등기사항증명서가 중요한 이유는 다음과 같다.

• 부동산의 표시를 확인할 수 있다.
• 현재 소유자를 확인할 수 있다.
• 소유권에 관한 제한을 확인할 수 있다.
• 저당권, 전세권, 지상권 등 소유권 외 권리를 확인할 수 있다.
• 등기의 순위를 확인할 수 있다.
• 부동산 거래와 담보대출에서 기본 확인자료로 활용된다.
• 등기부와 지적공부 또는 건축물대장의 불일치를 확인할 수 있다.

등기부와의 관계

등기부는 등기정보자료를 편성한 공적 장부이고, 등기사항증명서는 등기부의 등기기록 내용을 증명하는 문서이다.

구분	등기부	등기사항증명서
성격	등기정보자료를 편성한 공적 장부	등기기록 내용을 증명하는 문서
기능	부동산의 표시와 권리관계 기록	기록 내용의 증명과 확인
이용 방식	열람 또는 증명서 발급을 통해 확인	발급받아 제출·확인

등기기록과의 관계

등기기록은 1필의 토지 또는 1개의 건물에 대하여 등기부에 편성되는 기록이다. 등기사항증명서는 이 등기기록에 기록된 내용을 증명한다.

등기기록과 등기사항증명서의 관계는 다음과 같다.

• 등기기록은 등기부의 기록 자체이다.
• 등기사항증명서는 등기기록 내용을 증명하는 문서이다.
• 등기사항증명서에는 표제부, 갑구, 을구의 내용이 표시된다.
• 발급 종류에 따라 현재사항 또는 말소사항 포함 여부가 달라질 수 있다.
• 부동산 거래에서는 등기사항증명서를 통해 등기기록을 확인한다.

발급과 열람

누구든지 수수료를 내고 등기기록에 기록되어 있는 사항의 전부 또는 일부를 증명하는 등기사항증명서의 발급을 청구할 수 있다. 또한 등기기록을 열람할 수도 있다.

등기사항증명서 발급과 열람의 차이는 다음과 같다.

구분	등기사항증명서 발급	등기기록 열람
의미	등기기록 내용을 증명하는 문서 발급	등기기록 내용을 확인
활용	계약, 대출, 관공서 제출 등	사전 확인, 거래 검토 등
증명력	증명서로 제출 가능	확인 목적이 중심

발급 청구권자

등기사항증명서는 원칙적으로 누구든지 발급을 청구할 수 있다. 등기제도는 부동산의 권리관계를 공시하는 제도이므로, 일반인이 등기기록을 확인할 수 있어야 한다.

발급 청구와 관련하여 중요한 사항은 다음과 같다.

• 누구든지 발급을 청구할 수 있다.
• 수수료를 내야 한다.
• 전부 또는 일부 사항의 증명을 청구할 수 있다.
• 부동산을 특정할 수 있어야 한다.
• 일정한 경우 주민등록번호 등 개인정보 표시 제한이 문제될 수 있다.

전부증명서와 일부증명서

등기사항증명서는 등기기록의 전부를 증명할 수도 있고, 일부를 증명할 수도 있다.

구분	내용
전부증명서	등기기록의 전부 사항을 증명
일부증명서	등기기록 중 일부 사항을 증명

거래 실무에서는 권리관계를 충분히 확인하기 위하여 전부증명서를 확인하는 경우가 많다.

현재사항증명서

현재사항증명서는 현재 유효한 등기사항을 중심으로 확인하는 증명서이다. 말소된 등기나 과거 권리관계의 상세한 흐름보다 현재 권리상태를 확인하는 데 유용하다.

현재사항증명서에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 현재 부동산의 표시
• 현재 소유자
• 현재 유효한 처분제한등기
• 현재 유효한 저당권·전세권 등 제한권리
• 대지권 표시
• 현재 유효한 권리순위

말소사항 포함 증명서

말소사항 포함 증명서는 현재 유효한 등기사항뿐 아니라 말소된 등기사항도 함께 확인할 수 있는 증명서이다. 과거 권리관계의 변동 이력을 확인할 때 필요하다.

말소사항 포함 증명서가 필요한 경우는 다음과 같다.

• 과거 소유권 이전 경위를 확인하는 경우
• 말소된 저당권 이력을 확인하는 경우
• 과거 가압류나 가처분 이력을 확인하는 경우
• 가등기 말소 이력을 확인하는 경우
• 말소회복등기 가능성을 검토하는 경우
• 권리관계 변동 흐름을 확인하는 경우

표제부 확인

등기사항증명서의 표제부에서는 부동산의 표시를 확인한다. 거래 대상 부동산이 계약서상 부동산과 일치하는지 확인하는 첫 단계이다.

표제부에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 토지의 소재
• 지번
• 지목
• 면적
• 건물의 소재
• 건물번호
• 건물의 종류
• 구조
• 면적
• 대지권 표시

갑구 확인

등기사항증명서의 갑구에서는 소유권에 관한 사항을 확인한다. 현재 소유자가 누구인지, 처분제한등기가 있는지 확인하는 부분이다.

갑구에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 소유권보존등기
• 소유권이전등기
• 현재 소유자
• 가압류등기
• 가처분등기
• 압류등기
• 경매개시결정등기
• 소유권이전청구권 가등기
• 신탁등기
• 환매특약등기

을구 확인

등기사항증명서의 을구에서는 소유권 외의 권리를 확인한다. 담보권과 용익권은 거래가격과 권리취득에 직접 영향을 줄 수 있다.

을구에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 지상권등기
• 지역권등기
• 전세권등기
• 저당권등기
• 근저당권등기
• 임차권등기
• 저당권이전등기
• 저당권변경등기
• 저당권말소등기

공동담보목록

저당권이나 근저당권이 여러 부동산을 공동담보로 하는 경우 공동담보목록이 문제된다. 등기사항증명서에서 공동담보목록을 함께 확인해야 담보권의 범위를 파악할 수 있다.

공동담보목록에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 공동담보로 제공된 부동산
• 저당권 또는 근저당권의 설정 범위
• 채권최고액
• 담보권자
• 각 부동산의 부담 관계
• 일부 말소 또는 변경 여부

신탁원부와의 관계

등기사항증명서에 신탁등기가 있는 경우 신탁원부 확인이 필요할 수 있다. 신탁원부에는 신탁의 목적, 수탁자, 수익자, 신탁재산 관리·처분에 관한 사항 등이 포함될 수 있다.

신탁등기가 있는 경우 확인할 사항은 다음과 같다.

• 수탁자
• 위탁자
• 수익자
• 신탁 목적
• 처분 권한
• 신탁기간
• 거래 가능 여부
• 신탁원부 내용

대지권 확인

아파트, 오피스텔, 집합상가와 같은 구분건물을 거래할 때에는 등기사항증명서에서 대지권 표시를 확인해야 한다.

대지권에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 대지권의 목적인 토지
• 대지권의 종류
• 대지권 비율
• 대지권등기 여부
• 대지권이 없는 구분건물 여부
• 대지권등록부와의 일치 여부

대지권이 없거나 비율이 예상과 다르면 거래상 중요한 문제가 될 수 있다.

등기사항증명서와 지적공부

토지등기사항증명서의 표제부는 지적공부의 토지표시와 연결된다. 토지의 지번, 지목, 면적은 토지대장 또는 임야대장의 내용과 일치해야 한다.

지적공부와 함께 확인할 사항은 다음과 같다.

• 토지대장 또는 임야대장
• 지적도 또는 임야도
• 등기사항증명서 표제부
• 지번의 일치 여부
• 지목의 일치 여부
• 면적의 일치 여부
• 분할·합병·지목변경 이력

등기사항증명서와 건축물대장

건물등기사항증명서의 표제부는 건축물대장의 건물 표시와 연결된다. 건물의 종류, 구조, 면적, 층수 등은 건축물대장과 비교해야 한다.

건축물대장과 함께 확인할 사항은 다음과 같다.

• 건물의 소재
• 건물의 종류
• 건물의 구조
• 건물의 면적
• 전유부분 면적
• 공용부분
• 사용승인일
• 위반건축물 표시 여부
• 등기부와 건축물대장의 표시 불일치 여부

등기사항증명서의 한계

등기사항증명서는 등기기록의 내용을 증명하지만, 등기기록의 내용이 항상 실체관계와 일치한다고 보장하는 것은 아니다. 우리나라 부동산등기에는 공신력이 인정되지 않는다.

한계와 유의점은 다음과 같다.

• 등기사항증명서는 등기기록의 내용을 증명할 뿐이다.
• 등기부에는 공신력이 인정되지 않는다.
• 등기명의인이 실제 권리자가 아닐 수 있다.
• 등기되지 않은 권리나 법정권리가 있을 수 있다.
• 현장 점유상태와 등기부 내용이 다를 수 있다.
• 임대차관계는 등기부만으로 충분히 확인되지 않을 수 있다.

등기의 추정력과의 관계

등기사항증명서에 나타난 등기는 그 등기에 부합하는 권리가 존재하는 것으로 추정된다. 이를 등기의 추정력이라고 한다.

추정력에서 중요한 사항은 다음과 같다.

• 등기명의인은 권리자로 추정된다.
• 추정은 반대증거로 깨질 수 있다.
• 등기사항증명서는 추정의 기초가 되는 등기기록 내용을 보여 준다.
• 추정력은 공신력과 구별해야 한다.

등기의 공신력 부정

우리나라 부동산등기에는 등기의 공신력이 인정되지 않는다. 따라서 등기사항증명서를 믿고 거래하였더라도, 등기와 실체관계가 다르면 권리취득이 부정될 수 있다.

공신력 부정에서 중요한 사항은 다음과 같다.

• 등기사항증명서의 기재를 믿었다고 항상 보호되는 것은 아니다.
• 무권리자로부터 권리를 취득하지 못할 수 있다.
• 등기부 확인 외에 실제 권리관계 확인이 필요하다.
• 신분증, 위임장, 인감증명, 대리권 확인 등이 필요할 수 있다.
• 현장조사와 공부 간 대조가 필요하다.

거래 실무상 확인 시점

등기사항증명서는 거래 과정에서 여러 차례 확인하는 것이 안전하다. 계약 체결 시점과 잔금 지급 시점 사이에 새로운 가압류, 근저당권, 가처분 등이 등기될 수 있기 때문이다.

확인 시점은 다음과 같다.

• 물건 조사 단계
• 계약 직전
• 중도금 지급 전
• 잔금 지급 직전
• 소유권이전등기 신청 직전
• 등기완료 후

거래 실무상 확인 순서

등기사항증명서는 다음 순서로 확인하면 좋다.

1. 표제부에서 거래 대상 부동산이 맞는지 확인한다.
2. 갑구에서 현재 소유자와 매도인이 일치하는지 확인한다.
3. 갑구에서 가압류, 가처분, 압류, 경매개시결정등기를 확인한다.
4. 을구에서 저당권, 근저당권, 전세권, 지상권, 임차권을 확인한다.
5. 구분건물은 대지권 표시를 확인한다.
6. 공동담보목록이나 신탁원부가 있으면 함께 확인한다.
7. 지적공부 또는 건축물대장과 표시가 일치하는지 확인한다.

시험상 암기 포인트

공인중개사

공인중개사 부동산공시법에서는 등기사항증명서를 등기부와 등기기록의 확인문서로 정리하면 된다.

주요 암기 포인트는 다음과 같다.

• 등기사항증명서는 등기기록에 기록된 사항의 전부 또는 일부를 증명하는 문서이다.
• 누구든지 수수료를 내고 등기사항증명서 발급을 청구할 수 있다.
• 등기부는 등기정보자료를 편성한 공적 장부이고, 등기사항증명서는 그 내용을 증명하는 문서이다.
• 등기사항증명서에서는 표제부, 갑구, 을구를 확인한다.
• 표제부는 부동산의 표시를 확인하는 부분이다.
• 갑구는 소유권과 소유권에 관한 처분제한을 확인하는 부분이다.
• 을구는 소유권 외 권리를 확인하는 부분이다.
• 거래에서는 현재사항뿐 아니라 말소사항 포함 여부도 필요에 따라 확인한다.
• 등기사항증명서에 나타난 등기에는 추정력이 인정될 수 있지만 공신력은 인정되지 않는다.
• 등기사항증명서는 지적공부, 건축물대장, 현장조사와 함께 확인해야 한다.

같이 보기

• 등기부
• 등기기록
• 표제부
• 갑구
• 을구

참고 문헌

국가법령정보센터, 「부동산등기법」