재개발사업

재개발사업은 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역·공업지역 등에서 도시기능 회복 및 도시환경 개선을 위하여 시행하는 정비사업이다.

개요

재개발사업은 정비사업의 한 종류로, 정비구역 안에서 노후·불량건축물과 열악한 정비기반시설을 정비하여 주거환경 또는 도시환경을 개선하는 사업이다. 주거지뿐 아니라 상업지역·공업지역 등에서 도시기능 회복과 상권 활성화를 위하여 시행될 수도 있다.

재개발사업은 재건축사업과 함께 도시 및 주거환경정비법 영역의 핵심 주제이다. 공인중개사 시험에서는 재개발사업의 정의, 시행방법, 사업시행자, 정비사업조합, 사업시행계획, 관리처분계획, 세입자 대책, 임대주택, 이전고시 등이 자주 출제된다.

목적

재개발사업의 목적은 다음과 같다.

• 노후·불량건축물을 정비한다.
• 열악한 정비기반시설을 개선한다.
• 주거환경을 개선한다.
• 도시기능을 회복한다.
• 상업지역·공업지역 등의 도시환경을 개선한다.
• 토지의 합리적 이용을 도모한다.
• 주민 생활환경과 공공복리를 증진한다.

사업 대상

재개발사업은 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 시행되는 것이 일반적이다. 또한 상업지역·공업지역 등에서 도시기능의 회복과 상권 활성화를 위하여 시행될 수 있다.

재개발사업의 대상이 되는 지역은 다음과 같다.

• 노후·불량건축물이 밀집한 지역
• 도로, 상하수도, 공원 등 정비기반시설이 열악한 지역
• 주거환경 개선이 필요한 지역
• 상업지역 또는 공업지역 중 도시환경 개선이 필요한 지역
• 도시기능 회복과 상권 활성화가 필요한 지역
• 토지의 효율적 이용이 필요한 지역

정비구역과의 관계

재개발사업은 원칙적으로 정비구역 안에서 시행된다. 정비구역은 정비사업을 계획적으로 시행하기 위하여 지정·고시된 구역이고, 재개발사업은 그 정비구역 안에서 시행되는 정비사업의 한 유형이다.

정비구역 지정 후 재개발사업은 일반적으로 다음 절차로 진행된다.

1. 정비계획 수립 및 정비구역 지정
2. 조합설립추진위원회 구성
3. 정비사업조합 설립
4. 사업시행계획 수립 및 인가
5. 분양공고와 분양신청
6. 관리처분계획 수립 및 인가
7. 이주와 철거
8. 공사 시행
9. 준공인가
10. 이전고시
11. 청산금 정산

시행방법

건축물 건설·공급 방식

재개발사업은 정비구역에서 인가받은 관리처분계획에 따라 건축물을 건설하여 공급하는 방법으로 시행할 수 있다. 이 방식은 조합원 등에게 새로 건설된 주택 또는 건축물을 분양하고, 일반분양분이나 임대주택 등을 공급하는 방식이다.

환지 방식

재개발사업은 환지로 공급하는 방법으로도 시행할 수 있다. 환지는 종전 토지에 대한 권리를 사업 시행 후 새로 정리된 토지로 이전시키는 방식이다. 다만 공인중개사 시험에서는 재개발사업의 일반적 절차에서는 관리처분계획 방식이 더 자주 연결된다.

사업시행자

재개발사업의 사업시행자는 사업을 실제로 추진하는 주체이다. 재개발사업은 조합이 시행하는 경우가 많지만, 공공시행자나 지정개발자가 시행하는 경우도 있다.

사업시행자가 될 수 있는 자는 다음과 같다.

• 시장·군수등
• 토지주택공사 등 공공시행자
• 정비사업조합
• 토지등소유자
• 지정개발자

정비사업조합

조합의 의의

정비사업조합은 재개발사업을 시행하기 위하여 토지등소유자가 설립하는 법인이다. 조합은 조합원 총회, 임원, 정관 등을 갖추고 사업시행자로서 재개발사업을 추진한다.

조합원

재개발사업의 조합원은 원칙적으로 정비구역 안의 토지등소유자이다. 조합원은 분양신청, 관리처분계획, 분담금, 청산금, 이전고시 등 사업의 전 과정에서 직접적인 이해관계를 가진다.

조합의 주요 업무

재개발사업조합의 주요 업무는 다음과 같다.

• 사업시행계획서 작성
• 사업시행계획인가 신청
• 분양공고와 분양신청 접수
• 관리처분계획 수립
• 이주와 철거
• 공사 시행
• 준공인가 신청
• 이전고시 이후 청산금 정산
• 조합 해산과 청산

사업시행계획

사업시행계획은 재개발사업을 구체적으로 시행하기 위한 계획이다. 사업시행자는 사업시행계획을 수립하여 시장·군수등의 인가를 받아야 한다.

재개발사업의 사업시행계획에서 중요한 사항은 다음과 같다.

• 토지이용계획
• 건축계획
• 정비기반시설 설치계획
• 공동이용시설 설치계획
• 세입자 주거 및 이주대책
• 임대주택 건설계획
• 사업비와 자금계획
• 시행기간
• 철거계획
• 재해방지계획

관리처분계획

관리처분계획은 재개발사업에서 종전 토지와 건축물에 관한 권리를 사업 완료 후 새 대지 또는 건축물에 어떻게 배분할 것인지 정하는 계획이다.

관리처분계획에서 중요한 사항은 다음과 같다.

• 분양대상자
• 종전 토지 및 건축물의 명세
• 분양예정 대지 또는 건축물의 명세
• 조합원 분담금
• 청산금
• 현금청산 대상자
• 일반분양분
• 임대주택
• 보류지

분양신청과 현금청산

분양신청

사업시행계획인가 후 사업시행자는 분양공고를 하고 분양신청을 받는다. 분양신청은 토지등소유자 또는 조합원이 새로 건설되는 대지 또는 건축물을 분양받겠다는 의사를 표시하는 절차이다.

현금청산

분양신청을 하지 않거나 철회한 자, 분양대상에서 제외된 자는 현금청산 대상이 될 수 있다. 현금청산은 새 대지나 건축물을 분양받지 않고 종전 권리를 금전으로 정산하는 것이다.

현금청산 대상이 될 수 있는 경우는 다음과 같다.

• 분양신청을 하지 않은 경우
• 분양신청을 철회한 경우
• 분양대상에서 제외된 경우
• 관리처분계획에서 현금청산 대상자로 정해진 경우

세입자 대책

재개발사업은 기존 주거지나 상업지역에서 시행되는 경우가 많아 세입자 보호 문제가 중요하다. 세입자는 토지나 건축물의 소유자가 아니더라도 사업 시행으로 이주해야 할 수 있으므로, 주거이전비, 임대주택, 임시거주시설 등 대책이 문제된다.

세입자 대책의 주요 내용은 다음과 같다.

• 주거이전대책
• 이주대책
• 임시거주시설
• 영업손실 보상
• 임대주택 공급
• 생활재정착 지원

임대주택

재개발사업에서는 주거안정과 공공성을 확보하기 위하여 임대주택 건설 또는 공급이 중요하게 다루어진다. 특히 기존 거주민과 세입자의 주거안정을 위하여 임대주택이 활용될 수 있다.

임대주택과 관련한 시험 포인트는 다음과 같다.

• 사업시행계획에 임대주택 건설계획이 포함될 수 있다.
• 관리처분계획에서 임대주택의 공급과 처분이 반영될 수 있다.
• 재개발사업은 세입자 대책과 임대주택 문제가 재건축사업보다 중요하게 다루어진다.
• 공공재개발사업에서는 공공임대주택 또는 공공지원민간임대주택 공급이 중요할 수 있다.

이전고시

이전고시는 재개발사업이 완료된 후 관리처분계획에 따라 새로 조성된 대지 또는 건축물에 관한 권리를 확정하여 고시하는 절차이다.

이전고시가 있으면 종전 토지 또는 건축물에 관한 권리는 새 대지 또는 건축물에 관한 권리로 전환된다. 이전고시 이후에는 청산금 정산과 등기절차가 이어진다.

재건축사업과의 비교

재개발사업과 재건축사업은 모두 정비사업이지만, 대상과 성격이 다르다.

구분	재개발사업	재건축사업
대상	정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역	정비기반시설은 양호하나 노후·불량 공동주택 등이 있는 지역
주요 목적	주거환경 또는 도시환경 개선	노후 건축물 철거 후 재건축
권리관계	토지등소유자, 세입자, 상가 등 복잡한 편	공동주택 소유자 중심
주요 쟁점	세입자 대책, 임대주택, 정비기반시설	안전진단, 조합원 분양, 재건축부담금

주거환경개선사업과의 비교

재개발사업과 주거환경개선사업은 모두 주거환경 개선과 관련되지만 사업의 성격이 다르다.

구분	재개발사업	주거환경개선사업
대상	노후·불량건축물 밀집지역과 도시환경 개선 필요 지역	도시 저소득 주민이 집단 거주하는 주거환경 열악 지역
성격	전면적 정비와 권리배분 중심	공공성이 강한 주거환경 개선 중심
주요 절차	조합, 사업시행계획, 관리처분계획	공공시행 또는 현지개량 성격이 강함

공공재개발사업

공공재개발사업은 공공시행자 등이 참여하여 시행하는 재개발사업이다. 공공성이 강화되고, 주택공급 확대와 주거안정, 공공임대주택 확보가 강조된다.

공공재개발사업의 특징은 다음과 같다.

• 시장·군수등 또는 토지주택공사등이 시행자 또는 공동시행자로 참여할 수 있다.
• 주택공급 확대와 공공성 확보가 중요하다.
• 공공임대주택 또는 공공지원민간임대주택 공급이 연결될 수 있다.
• 일반 재개발사업보다 공공의 역할이 크다.

시험상 암기 포인트

재개발사업은 공인중개사 부동산공법에서 정비사업의 종류와 절차, 재건축사업과의 차이, 관리처분계획과 세입자 대책을 중심으로 출제된다.

주요 암기 포인트는 다음과 같다.

• 재개발사업은 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 시행한다.
• 재개발사업은 주거환경 개선뿐 아니라 상업지역·공업지역 등에서 도시기능 회복 및 도시환경 개선을 위해 시행될 수 있다.
• 재개발사업은 정비구역 안에서 시행된다.
• 재개발사업의 일반적 흐름은 정비구역 지정, 조합설립, 사업시행계획, 관리처분계획, 이전고시이다.
• 재개발사업에서는 세입자 대책과 임대주택이 중요하다.
• 관리처분계획은 권리배분계획이다.
• 분양신청을 하지 않거나 철회한 자는 현금청산 대상이 될 수 있다.
• 이전고시가 있으면 종전 권리는 새 대지 또는 건축물에 관한 권리로 전환된다.
• 재개발사업은 정비기반시설이 열악한 지역을 대상으로 하고, 재건축사업은 정비기반시설이 양호하나 노후 공동주택 등이 있는 지역을 대상으로 한다.

같이 보기

• 정비사업
• 정비구역
• 재건축사업
• 주거환경개선사업
• 관리처분계획