건축선
건축선은 도로와 접한 부분에서 건축물을 건축할 수 있는 대지의 경계선이다.[1]
개요[편집 | 원본 편집]
건축선은 건축물을 건축할 수 있는 범위를 정하는 기준선이다. 원칙적으로 도로와 대지의 경계선이 건축선이 되지만, 도로의 너비가 건축법상 소요 너비에 미치지 못하는 경우에는 장래 도로 확보를 위하여 대지 안쪽으로 후퇴한 선이 건축선이 된다.
공인중개사 부동산공법에서는 건축선이 도로, 대지, 건축허가, 건축제한과 연결되어 출제된다. 건축기사·건축산업기사의 건축법규 과목에서는 건축선의 지정, 건축선 후퇴, 도로 모퉁이, 건축선에 따른 건축제한이 중요하다.
의의[편집 | 원본 편집]
건축선은 건축물을 건축할 수 있는 위치의 한계를 정하는 선이다. 건축선은 도로 확보, 피난, 소방활동, 도시환경 정비, 보행공간 확보를 위하여 필요하다.
건축선의 기능은 다음과 같다.
- 건축 가능한 대지의 범위를 정한다.
- 도로 폭을 확보한다.
- 건축물과 도로의 관계를 정리한다.
- 피난과 소방활동 공간을 확보한다.
- 도시환경과 가로경관을 정비한다.
- 건축허가의 기준이 된다.
건축선의 지정[편집 | 원본 편집]
원칙[편집 | 원본 편집]
도로와 접한 부분에 건축물을 건축할 수 있는 선은 원칙적으로 대지와 도로의 경계선이다.[1]
즉, 도로가 이미 건축법상 소요 너비를 갖추고 있다면 도로와 대지의 경계가 건축선이 된다.
소요 너비에 못 미치는 도로[편집 | 원본 편집]
도로의 너비가 건축법상 소요 너비에 미치지 못하는 경우에는 그 도로의 중심선으로부터 소요 너비의 2분의 1만큼 물러난 선이 건축선이 된다.[1]
이 경우 대지의 일부가 장래 도로 확보를 위하여 건축할 수 없는 부분이 된다. 이를 일반적으로 건축선 후퇴라고 한다.
도로 반대쪽에 하천 등이 있는 경우[편집 | 원본 편집]
도로의 반대쪽에 경사지, 하천, 철도, 선로부지 등 도로 확장이 곤란한 시설이 있는 경우에는 그 시설이 있는 쪽의 도로경계선에서 소요 너비에 해당하는 수평거리의 선을 건축선으로 한다.[1]
이 경우 도로 중심선을 기준으로 양쪽이 나누어 후퇴하는 것이 아니라, 대지 쪽에서 더 많이 후퇴할 수 있다.
도로 모퉁이[편집 | 원본 편집]
도로의 모퉁이에서는 대통령령으로 정하는 선이 건축선이 된다.[1] 도로 모퉁이 부분은 차량과 보행자의 시야 확보, 회전, 통행 안전과 관련되므로 별도의 건축선 기준이 적용된다.
건축선 후퇴[편집 | 원본 편집]
의의[편집 | 원본 편집]
건축선 후퇴는 도로 폭이 부족한 경우 장래 도로 폭을 확보하기 위하여 대지 안쪽으로 건축선을 물리는 것이다.
건축선 후퇴가 필요한 이유는 다음과 같다.
- 건축법상 도로 너비를 확보한다.
- 보행과 차량 통행을 원활하게 한다.
- 소방차 진입과 피난로를 확보한다.
- 좁은 도로 주변의 난개발을 방지한다.
- 장래 도로 확장 가능성을 확보한다.
효과[편집 | 원본 편집]
건축선 후퇴 부분에는 원칙적으로 건축물을 건축할 수 없다. 따라서 대지 전체 면적 중 실제 건축 가능한 범위가 줄어들 수 있다.
건축선 후퇴의 주요 효과는 다음과 같다.
- 건축물의 배치가 제한된다.
- 담장 설치가 제한될 수 있다.
- 건축면적 산정과 건폐율 검토에 영향을 줄 수 있다.
- 도로와 대지의 이용관계가 달라진다.
- 건축허가 단계에서 반드시 검토된다.
특별 건축선[편집 | 원본 편집]
별도 지정[편집 | 원본 편집]
특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장은 시가지 안에서 건축물의 위치나 환경을 정비하기 위하여 필요하다고 인정하면 대통령령으로 정하는 범위에서 건축선을 따로 지정할 수 있다.[1]
이 경우 건축선은 단순히 도로 폭 확보뿐 아니라 도시미관, 가로환경, 건축물 배치 질서와도 관련된다.
고시[편집 | 원본 편집]
허가권자가 건축선을 따로 지정한 경우에는 지체 없이 이를 고시해야 한다.[1] 고시는 건축선의 위치와 효력을 대외적으로 알리는 절차이다.
건축선에 따른 건축제한[편집 | 원본 편집]
건축물과 담장의 제한[편집 | 원본 편집]
건축물과 담장은 원칙적으로 건축선의 수직면을 넘어서는 안 된다. 다만 지표 아래 부분은 예외가 될 수 있다.[2]
건축선의 수직면을 넘을 수 없다는 것은 건축선 위의 공간까지 건축 제한이 미친다는 의미이다.
출입구와 창문[편집 | 원본 편집]
도로면으로부터 높이 4.5미터 이하에 있는 출입구, 창문, 그 밖에 이와 유사한 구조물은 열고 닫을 때 건축선의 수직면을 넘지 않는 구조로 해야 한다.[2]
이 기준은 보행자와 차량의 통행 안전을 확보하기 위한 것이다.
지표 아래 부분[편집 | 원본 편집]
건축선 제한에서 지표 아래 부분은 원칙적으로 예외가 될 수 있다. 다만 도로로 확보되어야 하는 부분의 지하 이용은 다른 법령상 제한이나 도로점용 문제와 연결될 수 있으므로, 실제 적용에서는 관계 법령을 함께 검토해야 한다.
도로와의 관계[편집 | 원본 편집]
건축선은 도로와 밀접하게 연결된다. 도로의 폭이 충분하면 도로와 대지의 경계선이 건축선이 되지만, 도로의 폭이 부족하면 건축선 후퇴가 적용된다.
도로와 건축선의 관계는 다음과 같다.
- 도로와 대지의 경계선이 원칙적인 건축선이다.
- 도로 폭이 부족하면 중심선 기준으로 후퇴한 선이 건축선이 된다.
- 도로 반대쪽에 하천이나 철도 등이 있으면 다른 방식으로 건축선이 정해진다.
- 도로 모퉁이에서는 별도 건축선이 적용될 수 있다.
- 도로와 건축선은 건축허가의 기본 검토사항이다.
대지와의 관계[편집 | 원본 편집]
건축선은 대지 안에서 건축물이 들어설 수 있는 범위를 제한한다. 건축선 후퇴가 있으면 법률상 대지이더라도 건축물을 배치할 수 없는 부분이 생길 수 있다.
대지와 건축선의 관계에서 중요한 사항은 다음과 같다.
- 건축선은 건축 가능한 대지의 경계를 정한다.
- 건축선 후퇴 부분은 사실상 도로 확보 기능을 한다.
- 대지면적과 건축 가능 면적을 구별해야 한다.
- 건축선은 건축물 배치와 건폐율 검토에 영향을 줄 수 있다.
- 대지 분할이나 건축허가 시 건축선 위치를 확인해야 한다.
건축허가와의 관계[편집 | 원본 편집]
건축허가를 받으려면 건축계획이 건축선 제한에 적합해야 한다. 건축물이 건축선을 침범하면 허가가 제한되거나 위반건축물이 될 수 있다.
건축허가에서 검토되는 사항은 다음과 같다.
- 대지가 도로에 적법하게 접하는지 여부
- 도로 폭이 소요 너비를 충족하는지 여부
- 건축선 후퇴가 필요한지 여부
- 건축물이 건축선 안쪽에 배치되었는지 여부
- 출입구와 창문이 건축선 수직면을 넘지 않는지 여부
- 담장과 부속 구조물이 건축선을 침범하지 않는지 여부
위반 건축물과의 관계[편집 | 원본 편집]
건축선 제한을 위반하여 건축물이나 담장을 설치하면 위반건축물이 될 수 있다.
위반 사례는 다음과 같다.
- 건축물이 건축선 밖으로 돌출된 경우
- 담장이 건축선을 넘어 설치된 경우
- 건축선 후퇴 부분에 건축물을 설치한 경우
- 도로면 높이 4.5미터 이하의 창문이나 출입문이 열릴 때 건축선 수직면을 넘는 경우
- 허가받은 배치와 다르게 건축선을 침범한 경우
위반 시에는 시정명령, 철거명령, 이행강제금, 사용제한 등이 문제될 수 있다.
건축선과 대지 안의 공지[편집 | 원본 편집]
건축선은 도로와 대지의 관계에서 건축 가능 경계를 정하는 기준이고, 대지 안의 공지는 건축물과 대지경계선 또는 건축선 사이에 확보해야 하는 공간이다.
| 구분 | 건축선 | 대지 안의 공지 |
|---|---|---|
| 의미 | 도로와 접한 부분에서 건축물을 건축할 수 있는 선 | 건축물과 대지경계선 또는 건축선 사이의 이격공간 |
| 목적 | 도로 확보, 통행, 피난, 도시환경 정비 | 채광, 통풍, 피난, 소방, 사생활 보호 |
| 기준 | 도로와 대지의 관계 | 건축물과 경계선 사이의 거리 |
시험상 암기 포인트[편집 | 원본 편집]
공인중개사[편집 | 원본 편집]
공인중개사 부동산공법에서는 건축선이 도로와 대지, 건축허가, 위반건축물과 연결되어 출제된다.
주요 암기 포인트는 다음과 같다.
- 건축선은 도로와 접한 부분에서 건축물을 건축할 수 있는 선이다.
- 원칙적으로 대지와 도로의 경계선이 건축선이다.
- 도로 폭이 소요 너비에 미달하면 도로 중심선에서 소요 너비의 2분의 1만큼 물러난 선이 건축선이다.
- 도로 반대쪽에 하천, 철도, 경사지 등이 있으면 그쪽 도로경계선에서 소요 너비만큼 물러난 선이 건축선이 될 수 있다.
- 건축물과 담장은 원칙적으로 건축선의 수직면을 넘어설 수 없다.
- 도로면으로부터 높이 4.5미터 이하의 출입구와 창문은 열고 닫을 때 건축선 수직면을 넘지 않아야 한다.
- 건축선 위반은 위반건축물 문제로 이어질 수 있다.
건축기사 및 건축산업기사[편집 | 원본 편집]
건축기사와 건축산업기사의 건축법규 과목에서는 건축선 지정 원칙과 건축제한 조문이 중요하다.
주요 암기 포인트는 다음과 같다.
- 건축선은 원칙적으로 대지와 도로의 경계선이다.
- 소요 너비 미달 도로는 중심선에서 소요 너비의 2분의 1만큼 후퇴한다.
- 도로 반대쪽에 하천·철도·경사지 등이 있으면 그쪽 경계선에서 소요 너비만큼 후퇴한다.
- 도로 모퉁이에서는 대통령령상 별도 건축선이 적용된다.
- 허가권자는 시가지 안에서 건축물 위치나 환경 정비를 위해 건축선을 따로 지정할 수 있다.
- 건축물과 담장은 건축선의 수직면을 넘어서는 안 된다.
- 높이 4.5미터 이하의 출입구와 창문은 개폐 시 건축선 수직면을 넘지 않는 구조여야 한다.
