용적률

용적률은 대지면적에 대한 건축물 연면적의 비율로서, 대지 안에서 건축물이 가지는 입체적 밀도를 나타내는 지표이다.

개요

용적률은 건축물을 어느 정도의 규모로 지을 수 있는지를 나타내는 비율이다. 건폐율이 건축물이 대지를 얼마나 덮는지를 보는 수평적 지표라면, 용적률은 건축물의 전체 바닥면적을 기준으로 하는 입체적 지표이다.

공인중개사 부동산공법에서는 건폐율과 함께 용도지역별 건축밀도를 제한하는 핵심 기준으로 출제된다. 용적률이 높을수록 같은 대지 위에 더 많은 연면적의 건축물을 지을 수 있고, 용적률이 낮을수록 건축 가능한 전체 규모가 작아진다.

계산 방법

용적률은 다음과 같이 계산한다.

용적률 = 연면적 ÷ 대지면적 × 100

예를 들어 대지면적이 500제곱미터이고 용적률 산정 대상 연면적이 1,000제곱미터이면 용적률은 200퍼센트이다.

연면적

연면적은 건축물 각 층의 바닥면적을 모두 합한 면적이다. 다만 용적률을 산정할 때에는 모든 바닥면적이 항상 포함되는 것은 아니며, 법령에서 정하는 일부 면적은 용적률 산정에서 제외될 수 있다.

용적률은 건축물의 전체 규모를 제한하는 기준이므로, 층수가 높아지고 각 층의 바닥면적이 커질수록 용적률도 높아진다.

건폐율과의 차이

용적률과 건폐율은 모두 건축밀도를 제한하는 기준이지만, 기준이 되는 면적과 의미가 다르다.

구분	건폐율	용적률
기준	대지면적에 대한 건축면적	대지면적에 대한 연면적
의미	수평적 밀도	입체적 밀도
주요 기능	공지·채광·통풍·피난공간 확보	건축물 전체 규모와 이용강도 조절
계산	건축면적 ÷ 대지면적 × 100	연면적 ÷ 대지면적 × 100

건폐율은 건물이 땅을 얼마나 넓게 차지하는지를 보는 기준이고, 용적률은 건물을 전체적으로 얼마나 많이 지을 수 있는지를 보는 기준이다.

용도지역별 용적률

용적률은 용도지역의 성격에 따라 다르게 정해진다. 상업지역은 상업·업무기능을 집적시키기 위하여 용적률이 높고, 녹지지역·농림지역·자연환경보전지역은 보전 목적이 강하므로 용적률이 낮다.

용도지역	대표 용적률
주거지역	500퍼센트 이하
상업지역	1,500퍼센트 이하
공업지역	400퍼센트 이하
녹지지역	100퍼센트 이하
관리지역	80퍼센트 또는 100퍼센트 이하
농림지역	80퍼센트 이하
자연환경보전지역	80퍼센트 이하

세부 용도지역별 용적률은 법령상 범위와 조례에 따라 정해지므로, 시험에서는 큰 틀의 최고한도와 세부 지역별 범위를 함께 구분하는 것이 중요하다.

주거지역의 용적률

주거지역의 용적률은 주거환경 보호와 주택공급의 필요성을 함께 고려하여 정해진다.

구분	용적률
제1종 전용주거지역	50퍼센트 이상 100퍼센트 이하
제2종 전용주거지역	100퍼센트 이상 150퍼센트 이하
제1종 일반주거지역	100퍼센트 이상 200퍼센트 이하
제2종 일반주거지역	150퍼센트 이상 250퍼센트 이하
제3종 일반주거지역	200퍼센트 이상 300퍼센트 이하
준주거지역	200퍼센트 이상 500퍼센트 이하

주거지역에서는 준주거지역의 용적률이 가장 높고, 제1종 전용주거지역의 용적률이 가장 낮다.

상업지역의 용적률

상업지역은 상업기능과 업무기능을 집중시키기 위한 지역이므로 용적률이 높게 정해진다.

구분	용적률
중심상업지역	400퍼센트 이상 1,500퍼센트 이하
일반상업지역	300퍼센트 이상 1,300퍼센트 이하
근린상업지역	200퍼센트 이상 900퍼센트 이하
유통상업지역	200퍼센트 이상 1,100퍼센트 이하

상업지역 중 중심상업지역의 용적률 범위가 가장 높다.

공업지역의 용적률

공업지역의 용적률은 공장과 산업시설의 입지, 도시환경, 공업 기능의 성격을 고려하여 정해진다.

구분	용적률
전용공업지역	150퍼센트 이상 300퍼센트 이하
일반공업지역	200퍼센트 이상 350퍼센트 이하
준공업지역	200퍼센트 이상 400퍼센트 이하

공업지역 중 준공업지역은 주거·상업·업무기능의 보완이 가능하므로 용적률 범위가 가장 높다.

녹지지역의 용적률

녹지지역은 도시의 녹지공간 확보와 자연환경 보전, 도시확산 방지를 목적으로 하므로 용적률이 낮다.

구분	용적률
보전녹지지역	50퍼센트 이상 80퍼센트 이하
생산녹지지역	50퍼센트 이상 100퍼센트 이하
자연녹지지역	50퍼센트 이상 100퍼센트 이하

녹지지역은 도시지역에 속하지만 보전성이 강하므로 주거지역·상업지역·공업지역보다 낮은 용적률이 적용된다.

관리지역의 용적률

관리지역은 보전, 생산, 계획적 개발의 성격에 따라 용적률이 달라진다.

구분	용적률
보전관리지역	50퍼센트 이상 80퍼센트 이하
생산관리지역	50퍼센트 이상 80퍼센트 이하
계획관리지역	50퍼센트 이상 100퍼센트 이하

계획관리지역은 관리지역 중 개발 가능성이 상대적으로 크므로 보전관리지역이나 생산관리지역보다 용적률 범위가 높다. 성장관리방안을 수립한 지역에서는 조례로 정하는 바에 따라 일정 범위에서 완화될 수 있다.

농림지역과 자연환경보전지역의 용적률

농림지역과 자연환경보전지역은 비도시지역 중 보전성이 강한 지역이므로 용적률이 낮다.

구분	용적률
농림지역	50퍼센트 이상 80퍼센트 이하
자연환경보전지역	50퍼센트 이상 80퍼센트 이하

농림지역은 농림업 진흥과 산림 보전을 위한 지역이고, 자연환경보전지역은 자연환경과 생태계 보전의 성격이 강한 지역이다.

제한 목적

용적률을 제한하는 목적은 다음과 같다.

• 건축물의 전체 규모를 조절한다.
• 토지의 이용강도를 관리한다.
• 도시의 과밀화를 방지한다.
• 교통·상하수도·학교 등 기반시설 부담을 조절한다.
• 일조·통풍·경관 등 생활환경을 보호한다.
• 지역별 토지이용 목적에 맞는 개발밀도를 유지한다.
• 계획적인 도시관리를 가능하게 한다.

용적률이 높은 지역

용적률이 높은 지역은 대체로 도시적 이용이 강하고 상업·업무 기능이 집중되는 지역이다.

용적률이 높은 대표 지역은 다음과 같다.

• 중심상업지역
• 일반상업지역
• 유통상업지역
• 준주거지역
• 준공업지역

상업지역은 도시의 중심기능을 담당하므로 다른 용도지역보다 용적률이 높은 편이다.

용적률이 낮은 지역

용적률이 낮은 지역은 보전 목적이 강하거나 개발을 제한할 필요가 있는 지역이다.

용적률이 낮은 대표 지역은 다음과 같다.

• 보전녹지지역
• 보전관리지역
• 생산관리지역
• 농림지역
• 자연환경보전지역

이들 지역은 일반적으로 50퍼센트 이상 80퍼센트 이하의 범위로 정리된다.

시험상 암기 포인트

용적률은 공인중개사 부동산공법에서 건폐율과 함께 수치형 문제로 자주 출제된다.

주요 암기 포인트는 다음과 같다.

• 용적률은 연면적을 대지면적으로 나눈 비율이다.
• 용적률은 입체적 밀도를 나타낸다.
• 건폐율은 건축면적을 기준으로 하는 수평적 밀도이다.
• 상업지역은 용적률이 높고, 녹지지역·농림지역·자연환경보전지역은 낮다.
• 중심상업지역의 용적률은 400퍼센트 이상 1,500퍼센트 이하이다.
• 준주거지역의 용적률은 200퍼센트 이상 500퍼센트 이하이다.
• 공업지역 중 준공업지역의 용적률이 가장 높다.
• 계획관리지역의 용적률은 50퍼센트 이상 100퍼센트 이하이다.
• 농림지역과 자연환경보전지역의 용적률은 50퍼센트 이상 80퍼센트 이하이다.

같이 보기

• 건폐율
• 용도지역
• 상업지역
• 공업지역
• 관리지역