지적공개주의
지적공개주의는 지적공부에 등록된 사항을 토지소유자와 이해관계인뿐 아니라 일반 국민도 열람하거나 이용할 수 있도록 해야 한다는 지적제도의 기본원칙이다.[1]
개요[편집 | 원본 편집]
지적공개주의는 지적제도의 기본이념 중 하나로, 지적공부에 등록된 토지의 표시와 관련 정보를 국민이 확인할 수 있도록 공개해야 한다는 원칙이다. 지적공부는 국가가 관리하는 공적 장부이므로, 토지거래와 토지이용, 권리보호를 위하여 외부에서 열람하고 이용할 수 있어야 한다.
공인중개사 부동산공시법에서는 지적공개주의를 지적국정주의, 지적형식주의, 실질적 심사주의, 적극적 등록주의와 함께 지적법의 기본이념으로 정리해야 한다.
의의[편집 | 원본 편집]
지적공개주의는 지적공부의 등록사항을 외부에 공개함으로써 지적제도의 공시 기능을 실현하는 원칙이다. 지적공부에 토지표시사항이 등록되어 있더라도 국민이 확인할 수 없다면 부동산 공시제도로서의 기능이 약해진다.
지적공개주의의 주요 내용은 다음과 같다.
- 지적공부의 등록사항은 외부에 공개되어야 한다.
- 토지소유자와 이해관계인은 지적정보를 확인할 수 있어야 한다.
- 일반 국민도 일정한 절차에 따라 지적공부를 열람하거나 등본을 발급받을 수 있다.
- 부동산 거래와 토지이용에 필요한 정보를 제공한다.
- 토지의 표시와 현황을 공적으로 확인할 수 있게 한다.
목적[편집 | 원본 편집]
지적공개주의의 목적은 토지정보의 공시와 이용을 보장하여 부동산 거래의 안전과 토지행정의 투명성을 높이는 것이다.
주요 목적은 다음과 같다.
- 토지의 표시를 외부에 알린다.
- 부동산 거래의 안전을 높인다.
- 토지소유권 보호의 기초자료를 제공한다.
- 토지이용과 개발 가능성 검토를 돕는다.
- 지적공부의 공시 기능을 실현한다.
- 국민의 알 권리와 행정의 투명성을 높인다.
공개 대상[편집 | 원본 편집]
지적공개주의의 대상은 지적공부에 등록된 사항이다. 공개되는 정보의 범위는 지적공부의 종류와 법령상 공개 제한 여부에 따라 달라질 수 있다.
공개 대상이 될 수 있는 지적정보는 다음과 같다.
- 토지의 소재
- 지번
- 지목
- 면적
- 경계
- 좌표
- 소유자 표시
- 도면번호
- 토지의 고유번호
- 개별공시지가 등 일정한 등록사항
다만 개인정보 보호나 법령상 제한이 있는 정보는 공개 범위가 제한될 수 있다.
지적공부의 열람[편집 | 원본 편집]
지적공부의 열람은 지적공부에 등록된 내용을 확인하는 절차이다. 토지를 거래하거나 개발하려는 경우, 지적공부를 열람하여 토지의 지번, 지목, 면적, 경계 등을 확인할 수 있다.
지적공부 열람이 필요한 경우는 다음과 같다.
- 토지 매매 전 토지표시 확인
- 토지의 지목 확인
- 토지의 면적 확인
- 지적도상 경계와 인접 토지 관계 확인
- 임야도상 위치 확인
- 대지권 관련 사항 확인
- 경계점좌표등록부 등록 여부 확인
등본 발급[편집 | 원본 편집]
지적공부는 일정한 절차에 따라 등본을 발급받을 수 있다. 지적공부 등본은 토지의 표시와 등록사항을 증명하는 자료로 활용된다.
등본 발급이 문제되는 대표적인 공부는 다음과 같다.
- 토지대장
- 임야대장
- 지적도
- 임야도
- 공유지연명부
- 대지권등록부
- 경계점좌표등록부
지적공부 등본은 부동산 거래, 인허가, 소송, 경계 확인, 세무 업무 등에서 활용될 수 있다.
지적공부 공개의 주체[편집 | 원본 편집]
지적공부의 관리와 공개는 지적소관청이 담당한다. 지적공부 열람과 등본 발급은 지적소관청 또는 읍·면·동장을 통하여 신청할 수 있다.
공개 업무와 관련되는 기관은 다음과 같다.
- 지적소관청
- 읍·면·동장
- 국토교통부장관
- 시·도지사
- 전산자료 제공 승인기관
지적공부의 일반적인 열람과 등본 발급은 지적소관청 또는 읍·면·동장을 중심으로 이루어지지만, 지적전산자료를 대량으로 이용하거나 활용하려는 경우에는 별도의 승인 절차가 필요할 수 있다.
지적전산자료와의 관계[편집 | 원본 편집]
지적공개주의는 전산화된 지적자료의 이용과도 연결된다. 지적공부에 관한 전산자료를 이용하거나 활용하려는 경우에는 일정한 심사와 승인을 받아야 한다.
지적전산자료의 승인권자는 이용 범위에 따라 달라질 수 있다.
| 구분 | 승인권자 |
|---|---|
| 전국 단위 자료 | 국토교통부장관 |
| 시·도 단위 자료 | 시·도지사 |
| 시·군·구 단위 자료 | 지적소관청 |
지적전산자료는 개인정보와 토지정보를 포함할 수 있으므로, 단순 열람보다 엄격한 관리가 필요하다.
지적형식주의와의 관계[편집 | 원본 편집]
지적형식주의는 토지표시의 변동이 지적공부에 등록되어야 공식적인 효력이 인정된다는 원칙이다. 지적공개주의는 이렇게 등록된 사항을 국민이 열람하고 이용할 수 있도록 하는 원칙이다.
| 구분 | 지적형식주의 | 지적공개주의 |
|---|---|---|
| 중심 내용 | 지적공부에 등록되어야 함 | 등록된 사항을 공개해야 함 |
| 초점 | 등록 형식 | 정보 공개 |
| 기능 | 토지표시 변동의 공식화 | 지적정보의 공시와 활용 |
두 원칙은 함께 작용하여 지적공부의 공시 기능을 완성한다.
지적국정주의와의 관계[편집 | 원본 편집]
지적국정주의는 토지표시사항을 국가만이 결정할 수 있다는 원칙이다. 지적공개주의는 국가가 결정하여 지적공부에 등록한 사항을 국민이 이용할 수 있도록 하는 원칙이다.
두 원칙의 관계는 다음과 같다.
- 지적국정주의는 토지표시사항의 결정 주체를 국가로 본다.
- 지적공개주의는 국가가 등록한 토지표시사항의 공개를 요구한다.
- 두 원칙 모두 지적제도의 공적 성격을 보여준다.
- 공적 결정과 공적 공개가 결합되어 부동산 공시 기능이 실현된다.
실질적 심사주의와의 관계[편집 | 원본 편집]
실질적 심사주의는 지적소관청이 토지이동이나 지적정리의 적법성과 사실관계 부합 여부를 실질적으로 심사해야 한다는 원칙이다. 지적공개주의에 따라 공개되는 지적정보가 신뢰를 가지려면, 등록 과정에서 실질적 심사가 이루어져야 한다.
두 원칙의 관계는 다음과 같다.
- 실질적 심사주의는 등록 내용의 정확성을 확보한다.
- 지적공개주의는 그 등록 내용을 외부에 공개한다.
- 정확한 정보가 공개되어야 공시 기능이 제대로 작동한다.
- 토지거래와 행정관리의 신뢰성을 높인다.
부동산 거래와의 관계[편집 | 원본 편집]
지적공개주의는 부동산 거래에서 매우 중요하다. 토지를 매수하려는 사람은 지적공부를 확인하여 토지의 표시와 현황을 검토할 수 있어야 한다.
거래 시 확인할 지적정보는 다음과 같다.
- 토지대장상의 소재와 지번
- 지목
- 면적
- 소유자 표시
- 지적도상의 경계
- 임야도상의 위치
- 경계점좌표등록부 등록 여부
- 대지권등록부의 대지권 비율
- 등기부 표시와의 일치 여부
지적공부의 공개는 거래당사자가 토지를 정확히 확인하고 거래할 수 있도록 돕는다.
등기제도와의 비교[편집 | 원본 편집]
등기제도에서도 등기사항증명서 발급과 등기기록 열람이 인정된다. 지적공개주의와 등기기록 공개는 모두 부동산 공시제도의 공개성을 실현하지만, 공개되는 대상은 다르다.
| 구분 | 지적공부 공개 | 등기기록 공개 |
|---|---|---|
| 대상 | 토지의 표시 등 사실관계 | 부동산의 권리관계 |
| 공부 | 지적공부 | 등기부 |
| 담당 기관 | 지적소관청 | 등기소 |
| 주요 확인사항 | 지번, 지목, 면적, 경계 등 | 소유권, 저당권, 전세권 등 |
부동산 거래에서는 지적공부와 등기부를 함께 확인해야 한다.
공개의 한계[편집 | 원본 편집]
지적공개주의가 있다고 해서 모든 지적정보가 아무 제한 없이 공개되는 것은 아니다. 개인정보 보호, 전산자료의 대량 이용, 국가안보나 공익상 제한이 필요한 경우에는 공개 범위와 이용 방법이 제한될 수 있다.
공개의 한계는 다음과 같다.
- 개인정보는 법령에 따라 보호되어야 한다.
- 지적전산자료의 대량 제공은 승인 절차가 필요할 수 있다.
- 공개자료의 목적 외 이용이 제한될 수 있다.
- 일부 정보는 법령상 비공개 또는 제한 공개될 수 있다.
- 지적공부의 내용에 공신력이 인정되는 것은 아니다.
공신력과의 관계[편집 | 원본 편집]
지적공부가 공개된다고 해서 지적공부의 등록내용에 공신력이 인정되는 것은 아니다. 지적공부의 내용을 믿고 거래하였더라도, 그 내용이 실제 권리관계나 현황과 다르면 별도의 문제가 발생할 수 있다.
지적공개주의와 공신력의 관계는 다음과 같다.
- 지적공개주의는 지적정보를 열람·이용할 수 있게 하는 원칙이다.
- 공신력은 공시된 내용을 믿은 자를 보호하는 효력이다.
- 우리나라 지적공부에는 공신력이 인정되지 않는다.
- 지적공부는 거래의 기초자료이지만 현황 조사와 등기부 확인이 함께 필요하다.
시험상 암기 포인트[편집 | 원본 편집]
공인중개사[편집 | 원본 편집]
공인중개사 부동산공시법에서는 지적공개주의를 지적의 기본이념 중 하나로 정리해야 한다.
주요 암기 포인트는 다음과 같다.
- 지적공개주의는 지적공부에 등록된 사항을 국민이 이용할 수 있도록 해야 한다는 원칙이다.
- 지적공개주의는 지적공부의 열람과 등본 발급으로 구체화된다.
- 지적형식주의는 지적공부에 등록되어야 한다는 원칙이고, 지적공개주의는 등록된 사항을 공개한다는 원칙이다.
- 지적국정주의는 토지표시사항을 국가가 결정한다는 원칙이다.
- 실질적 심사주의는 등록 내용의 적법성과 사실관계 부합 여부를 심사한다는 원칙이다.
- 지적전산자료를 이용하거나 활용하려는 경우 승인 절차가 필요할 수 있다.
- 지적공부가 공개되더라도 공신력은 인정되지 않는다.
- 부동산 거래에서는 지적공부와 등기부를 함께 확인해야 한다.
같이 보기[편집 | 원본 편집]
각주[편집 | 원본 편집]
- ↑ 「공인중개사요약_공시법」, 지적제도, 2쪽.
