부동산등기부

부동산등기부의 구성은 부동산에 관한 표시사항과 권리사항을 표제부, 갑구, 을구 등으로 나누어 기록하는 체계이다.

개념

부동산등기부는 부동산의 표시와 권리에 관한 사항을 기록하는 공적 장부이다. 현재의 부동산등기부는 종이 장부 중심의 개념보다는 전산정보처리조직에 의하여 처리되는 등기기록의 형태로 이해하는 것이 일반적이다.

부동산등기법은 등기기록에 1필의 토지 또는 1개의 건물마다 등기기록을 개설한다고 규정한다. 등기기록은 부동산의 표시를 기록하는 표제부와 권리에 관한 사항을 기록하는 갑구 및 을구로 구성된다.

등기기록의 기본 구조

부동산등기기록은 일반적으로 다음 세 부분으로 구성된다.

• 표제부
• 갑구
• 을구

표제부에는 부동산의 물리적 현황과 표시사항이 기록된다. 갑구에는 소유권에 관한 사항이 기록되고, 을구에는 소유권 외의 권리에 관한 사항이 기록된다.

구분	기록 내용	주된 확인 사항
표제부	부동산의 표시에 관한 사항	소재지, 지번, 지목, 면적, 건물내역 등
갑구	소유권에 관한 사항	소유권보존, 소유권이전, 가압류, 압류, 경매개시결정 등
을구	소유권 외의 권리에 관한 사항	지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 근저당권, 임차권 등

표제부

표제부는 부동산의 표시를 기록하는 부분이다. 토지의 표제부에는 소재지번, 지목, 면적 등이 기록되고, 건물의 표제부에는 소재지번, 건물번호, 건물내역 등이 기록된다.

표제부는 권리의 귀속 자체를 직접 표시하는 부분은 아니지만, 권리의 객체가 되는 부동산이 무엇인지를 특정하는 기능을 한다. 따라서 부동산 거래나 권리분석에서는 표제부를 통하여 대상 부동산의 소재, 지목, 면적, 건물구조 등을 먼저 확인한다.

갑구

갑구는 소유권에 관한 사항을 기록하는 부분이다. 갑구에는 소유권보존등기, 소유권이전등기, 소유권에 대한 처분제한등기 등이 기록된다.

갑구에서는 해당 부동산의 소유자가 누구인지, 소유권이 어떤 원인으로 변동되었는지, 소유권에 제한이 있는지 등을 확인할 수 있다. 가압류등기, 압류등기, 경매개시결정등기, 처분금지가처분등기 등은 소유권 자체의 귀속을 나타내는 등기는 아니지만 소유권에 관한 제한이나 절차와 관련되므로 갑구에 기록된다.

을구

을구는 소유권 외의 권리에 관한 사항을 기록하는 부분이다. 을구에는 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 근저당권, 임차권 등 소유권 이외의 권리등기가 기록된다.

을구를 보면 해당 부동산에 담보권이나 용익권이 설정되어 있는지 확인할 수 있다. 특히 저당권이나 근저당권은 경매와 배당관계에 영향을 미치므로, 부동산 거래나 담보가치 판단에서 중요한 의미를 가진다.

을구에 아무런 등기가 없을 수도 있다. 이 경우 소유권 외의 권리등기가 현재 등기기록상 존재하지 않는다는 의미이지, 부동산에 관한 모든 사실관계나 법률관계가 전혀 없다는 의미는 아니다.

각 구의 기록란

부동산등기규칙은 표제부와 갑구·을구에 두는 기록란을 구체적으로 정하고 있다. 토지등기기록의 표제부와 건물등기기록의 표제부는 부동산의 종류에 따라 기록란이 다르다.

갑구와 을구에는 공통적으로 다음 기록란이 둔다.

• 순위번호란
• 등기목적란
• 접수란
• 등기원인란
• 권리자 및 기타사항란

순위번호란은 같은 구 안에서 등기 상호 간의 순서를 표시한다. 등기목적란은 소유권이전, 근저당권설정, 가압류 등 등기의 내용을 표시한다. 접수란은 등기신청의 접수연월일과 접수번호를 표시한다. 등기원인란은 매매, 증여, 설정계약 등 등기의 원인과 그 연월일을 표시한다. 권리자 및 기타사항란은 권리자, 채권최고액, 지분, 특약 등 권리관계의 구체적 내용을 표시한다.

구분건물의 등기기록

구분건물의 등기기록은 일반 건물의 등기기록과 구조가 다르다. 부동산등기규칙은 구분건물등기기록에는 1동의 건물에 대한 표제부를 두고, 전유부분마다 표제부, 갑구, 을구를 둔다고 규정한다.

구분건물에서는 하나의 건물 안에 여러 전유부분이 존재하므로, 1동 전체 건물에 관한 표시와 각 전유부분에 관한 표시 및 권리관계를 구별하여 기록할 필요가 있다. 아파트, 오피스텔, 집합상가 등은 구분건물등기기록의 구조를 이해해야 권리관계를 정확히 파악할 수 있다.

등기부 구성의 실무상 의미

부동산등기부의 구성은 등기부를 읽는 순서와 권리분석의 기준이 된다. 일반적으로는 표제부에서 부동산의 물리적 동일성을 확인하고, 갑구에서 소유권의 귀속과 제한을 확인한 뒤, 을구에서 담보권이나 용익권의 존재를 확인한다.

부동산 거래에서는 다음 사항을 함께 검토하는 것이 중요하다.

• 표제부의 부동산 표시와 실제 부동산의 일치 여부
• 갑구의 현재 소유자와 처분제한등기의 존재 여부
• 을구의 근저당권, 전세권, 지상권, 임차권 등 부담의 존재 여부
• 각 권리등기의 순위번호와 접수번호
• 말소된 등기와 현재 유효한 등기의 구별

등기부는 권리관계를 공시하는 중요한 자료이지만, 등기부만으로 모든 법률관계가 완전히 확인되는 것은 아니다. 등기의 공신력이 원칙적으로 인정되지 않기 때문에 거래에서는 등기원인, 점유관계, 대리권, 처분권한 등도 함께 확인할 필요가 있다.

관련 개념과의 비교

구분	내용	핵심 차이
표제부	부동산의 표시에 관한 사항을 기록하는 부분	권리의 객체인 부동산을 특정한다
갑구	소유권에 관한 사항을 기록하는 부분	소유권의 귀속과 소유권 제한을 확인한다
을구	소유권 외의 권리에 관한 사항을 기록하는 부분	담보권과 용익권 등을 확인한다
순위번호	같은 구 안에서 등기의 순서를 표시하는 번호	같은 갑구 또는 같은 을구 안의 순위 판단에 사용된다
접수번호	등기신청이 접수된 순서를 표시하는 번호	다른 구 사이의 순위 판단에 사용된다

시험 관련 유의점

공인중개사 부동산공시법에서는 표제부, 갑구, 을구의 기록 내용을 구별하는 것이 중요하다. 표제부는 부동산의 표시, 갑구는 소유권에 관한 사항, 을구는 소유권 외의 권리에 관한 사항을 기록한다. 같은 구의 등기 순위는 순위번호로, 다른 구의 등기 순위는 접수번호로 판단한다는 점도 함께 정리해야 한다.

같이 보기

• 등기부
• 등기기록
• 등기사항증명서
• 표제부
• 갑구
• 을구
• 순위번호
• 접수번호
• 부동산등기
• 등기의 순위

참고 문헌

• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제15조
• 국가법령정보센터, 「부동산등기규칙」 제13조
• 국가법령정보센터, 「부동산등기규칙」 제14조
• 찾기쉬운 생활법령정보, 부동산등기기록·건축물대장 등의 확인 및 현장조사